CC BY
231
Гриднева О. В., Ефимова О. В., Питько Е. В.
НОВАЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ В ОБЛАСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
10.5. НОВАЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ В ОБЛАСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
Гриднева Ольга Вячеславовна, канд. юрид. наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Место работы: Российский государственный социальный университет
Ефимова Ольга Владимировна, канд. юрид. наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Место работы: Российский государственный социальный университет
Питько Елена Вадимовна, преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Место работы: ЮИ Московского городского педагогического университета
Аннотация: авторы статьи исследуют новации и перспективы в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Анализируются различные точки зрения по этой проблеме, судебная практика, а также новый Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Характеризуются цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Ключевые слова: государственная регистрация недвижимости, недвижимое имущество, права на недвижимое имущество, государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
INNOVATIONS AND PROSPECTS IN THE FIELD OF THE STATE REGISTRATION OF THE RIGHTS TO REAL ESTATE
Gridneva Olga V., PhD, associate professor of civil law at the faculty of law and the juvenile justice system Place of employment: Russian state social University
Efimova Olga V., PhD, associate professor of civil law at the faculty of law and the juvenile justice system Place of employment: Russian state social University
Pitko Elena V., the teacher of the Department of civil law disciplines Place of employment: Moscow city pedagogical University
Abstract: authors of article research innovations and prospects in the field of the state registration of the rights to real estate. Various points of view on this problem, court practice, and also the new Law № 218 «About the state registration of the real estate» are analyzed. The purposes and tasks of the state registration of the rights to real estate are characterized.
Keywords: state registration of the real estate, real estate, rights to real estate, state registration of the rights to real estate.
Среди ученых нет единого мнения в определении государственной регистрации прав на недвижимое имущество. К примеру, М.Г. Пискунова отмечает, что под термином «государственная регистрация» необходимо понимать всю совокупность действий учреждений юстиции, сопутствующих признанию права, процесс, процедуру, осуществляемую в соответствии с законом [16]. В.Н. Урсов указывает, что государственная регистрация - это система правовых, организационных, процедурных мер, обеспечивающих однозначность и обоснованность записей о правах на объект недвижимости [17]. Некоторые авторы считают, что государственная регистрация прав - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей [18, С. 1-18].
Стоит рассмотреть более подробно отдельные категории прав на недвижимое имущество, при регистрации которых возникают наибольшие трудности [14, С.
371-375; 15, С. 26-29].
Государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, установленные решением суда общей юрисдикции, арбитражного или третейского суда. Такая возможность предусмотрена Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [8]. Таким образом, решение соответствующей судебной инстанции будет носить правоустанавливающий характер, а акт государственной регистрации - правоподтверждающий.
Также это свидетельствует из анализа судебной практики, где арбитражные суды придерживаются единой позиции, согласно которой регистрация носит исключительно правоподтверждающий характер [10].
Приватизация недвижимости в хозяйственной сфере
Социально-политические науки
4'2016
ранее регламентировалась Федеральным законом от 21 июля 1997г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ» [1] и осуществлялась с учетом особенностей объектов, подлежащих регистрации. К примеру, государственная регистрация права собственности на доходный дом допускается только в отношении одного лица и исключительно на все помещения в данном доме одновременно [12, С.19]. В соответствии с п.3 ст.28 указанного закона для договоров приватизации был установлен общий порядок перехода прав на недвижимое имущество. Параллельно было необходимо оформлять актом государственного (муниципального) органа передачу прав на приватизируемое имущество к приобретателю, то есть действовали два одинаковых правила: обязательность государственного акта и обязательность государственной регистрации. До вступления этого Закона в силу не урегулированным оставался вопрос, - с какого момента имущество считалось перешедшим в собственность к приобретателю по договору приватизации, что порождало различные сложности. Действующее законодательство о приватизации государственного имущества больше не содержит этой проблемы. Федеральный закон № 178 от 21 декабря 2001г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» [3] в п.4 ст.32 закрепляет, что «право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя».
До момента введения в действие Закона о регистрации были отмечены такие основные моменты, характеризующие сложившуюся ситуацию регистрации прав в тот период:
Государственная регистрация была закреплена законодательно, были определены значение и последствия ее отсутствия.
Отсутствовало правовое регулирование порядка государственной регистрации и связанных с ней отношений.
Отсутствовала система регистрирующих органов.
При такой сложившейся ситуации, отталкиваясь от основ гражданского законодательства и Закона № 4218-1 от 24.12.1992 «Об основах федеральной жилищной политики» [2] в некоторых субъектах РФ самостоятельно был установлен порядок проведения государственной регистрации и определены регистрирующие органы. Однако это не решало всех проблем, так как действовали они в ограниченной территории, были ориентированы не на всю недвижимость, а только на квартиры и в связи с отсутствием законодательства не были определены последствия такой регистрации и полномочиях органов, ее осуществляющих.
Самое главное предназначение государственной регистрации прав на недвижимое имущество - это создание доступного каждому для ознакомления информационного ресурса - ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). То есть иными словами государственная регистрация обеспечивает публичность гражданского оборота недвижимости, что способствует оздоровлению и упорядочению рынка недвижимого имущества [11].
Принципы государственной регистрации прав на не-
движимое имущество наглядно отражены в ст.8.1 ГК РФ и включают в себя: проверку законности оснований регистрации; публичность государственного реестра; достоверность государственного реестра.
Далее авторы предлагают рассмотреть основные цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество, исходя из анализа исследователей гражданского права. Стоит отметить, что в этом вопросе среди исследователей единое мнение отсутствует.
Как отмечает Пискунова М.Г. перед государственной регистрацией стоят следующие цели [16]:
- основная правовая цель - это установление стабильности гражданского оборота при помощи подтверждения, а также государственной гарантии прав на недвижимое имущество;
- социальные цели заключаются в обеспечении законности оборота недвижимого имущества, охране прав, а также законных интересов участников сделки и третьего лица;
- экономические цели состоят в создание условий для хорошего инвестиционного климата, «прозрачности» рынков недвижимого имущества, снижении финансового риска, урегулирование сбора налогов;
- информационно-управленческие цели заключаются в обеспечение физического лица и юридического лица, органа государственной власти и местного самоуправления достоверной информацией о гражданских правах на недвижимое имущество.
По мнению Алексеева В.А. цели государственной регистрации несколько иные [13]:
- главная цель - это обеспечение защиты имущественного права каждого участника гражданского оборота;
- обеспечение поступления в бюджет средств от налогообложения недвижимого имущества и сделок с ним.
- обеспечение возможностей воздействия со стороны государства на процесс, происходящий на рынке недвижимого имущества.
Предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью. То есть поддельные документы рано или поздно окажутся в регистрирующем органе. И регистрирующий орган получит информацию о совершенном или готовящемся преступлении раньше, чем правоохранительные органы. Лицо, неправомерно захватившее недвижимость оказывается «прикованным» к месту правонарушения, тем самым облегчая раскрытие преступлений.
Задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предопределяются целями, которые стоят перед ней. Так, Пискунова М.Г. выделяет такие задачи, как [16]: ведение ЕГРП; хранение ЕГРП; выдача информации из ЕГРП. Исходя из этого, можно сказать, что задачи, стоящие перед государственной регистрацией являются ее же целями.
На протяжении долгого периода, начиная с момента существования современной системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, то есть с 1998 года и до настоящего времени характер взаимодействия государственных регистраторов, кадастровых работников и нотариусов значительно менялся.
Поэтому очень важным было бы остановиться на рассмотрении новых норм, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вступивших в силу с 2013 года, а также некоторые перспективные законопроектные инициативы, которые вступят в силу с 2017 года.
За последние годы развитие правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним основывается в основном на Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации и государствен-
Гриднева О. В., Ефимова О. В., Питько Е. В.
НОВАЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ В ОБЛАСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
ного кадастрового учета недвижимости, утвержденной Приказом Минэкономразвития РФ № 534 от 18 декабря 2009 года, Концепции федеральной целевой программы, утвержденной распоряжением Правительства РФ № 1101 -р от 28 июня 2013 года «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014-2019 годы)» [9].
С 01 января 2013 года были внесены изменения в Федеральный закон № 221-ФЗ от 24.07.2007 года «О государственном кадастре недвижимости» [4], в котором работы по подготовке документов для кадастрового учета объектов недвижимости выполняют кадастровые инженеры (до этого времени эти функции выполняло БТИ). Затем, подготовив необходимые документы, кадастровый инженер сам направлял в электронном виде в орган кадастрового учета.
С 01 октября 2013 года Закон о регистрации предусматривает подачу заявления на государственную регистрацию недвижимости в электронном виде через сайт портала государственный и муниципальных услуг, либо через сайт Росреестра.
3 сентября 2014 года Правительством РФ был внесен в Госдуму Федерального Собрания РФ законопроект «О государственной регистрации недвижимости» № 597863-6, который будет объединять данные ЕГРП и ГКН в едином государственном реестре недвижимости - ЕГРН.
13 июля 2015 года принят Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [5], который вступит в силу с 01 января 2017 года. Некоторые его положения, касающиеся ответственности регистрирующего органа вступят в силу только с 01 января 2020 года. Соответственно с введением в действие нового закона, настоящий Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утратит силу.
В состав ЕГРН войдут:
- реестр объектов недвижимости;
- реестр прав, ограничений и обременений прав на недвижимое имущество;
- реестр границ; реестровые дела;
- кадастровые карты;
- книги учета документов.
Реестры ЕГРН, кадастровые карты и книги учета документов будут вестись в электронной форме и (или) на бумажных носителях.
В целях повышения качества выполняемых кадастровыми инженерами работ, к ним были установлены более строгие законодательные требования. Была установлена обязанность раз в 3 года проходить обучение по дополнительной профессиональной программе повышения квалификации объемом не менее 40 часов. А для тех инженеров, у которых действие аттестата было приостановлено из за допущенных ими нарушений при подготовке документов, более больший объем - 80 часов. Кроме того, кадастровым инженером может стать только лишь имеющий высшее образование плюс не менее двух лет стажа работы под руководством кадастрового инженера.
С введением нового закона изменятся правила обращения с заявлением о кадастровом учете недвижимости и государственной регистрации прав. Во-первых, будет установлен перечень лиц - кто сможет подать документы, будет зависеть от того, одновременно или раздельно будет проводиться учет и регистрация (сейчас заявление о постановке на учет созданного объекта недвижимости может подать любое
лицо). Во-вторых, место подачи заявления и документов не будет привязано к месту нахождения объекта недвижимости, то есть можно будет подать заявление в любое подразделение Росреестра или через любой МФЦ (сейчас заявление о кадастровом учете подается по месту нахождения недвижимости в пределах кадастрового округа, а о регистрации прав - в пределах регистрационного округа). Стоит отметить, что ранее такое положение было закреплено в Законе о регистрации прав на недвижимое имущество, но было признано утратившим силу).
Нововведением Закона будет являться отмена требования об обязательном представлении учредительных документов юридического лица (на сегодняшний день это является обязательным).
Законом будет предусмотрен лишь один случай для отказа в приеме документов - если не установлена личность заявителя (к примеру, отсутствие паспорта), когда как сейчас отказ в приеме не предусмотрен.
С момента вступления нового Закона в силу, срок для регистрации прав и учет объекта недвижимости будет сокращен:
- для кадастрового учета - 5 рабочих дней
- при одновременном проведении регистрации и учета - 10 рабочих дней
- для регистрации прав - 7 рабочих дней
В случае подачи документов через МФЦ, сроки будут увеличены на 2 рабочих дня. Сейчас сроки составляют 10 рабочих дней.
Согласно новому Закону увеличится перечень оснований для приостановления кадастрового учета и государственной регистрации. Если в действующем на сегодняшний день Законе перечислено 14 оснований, то в новом уже 51 (ст.26 нового Закона).
Новым Законом будет отменена выдача свидетельства о государственной регистрации права на бумажном носителе. Регистрация возникновение и перехода права и кадастровый учет будут подтверждаться выпиской из ЕГРН, а государственная регистрация договора или иной сделки - специальной регистрационной надписью на документе.
Таким образом, минувший 2015 год, и следующий 2017 станет периодом радикального обновления в области как государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и тесно связанных с ней кадастровым учетом, кадастровой и нотариальной деятельности. Хочется отметить, что такой путь к формированию объединенного кадастра будет иметь высокие шансы на положительную реализацию в будущем, поскольку такие значительные изменения сократят сроки регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и приведут к повышению качества государственных услуг в сфере недвижимости.
Список литературы:
1. Федеральный закон от 21.07.1997 N 123-ФЭ (ред. от 05.08.2000) «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3595 (утратил силу).
2. Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 (ред. от 22.08.2004) «Об основах федеральной жилищной политики» // Российская газета, N 15, 23.01.1993 (утратил силу).
3. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства РФ, 28.01.2002, № 4, ст. 251.
Социально-политические науки
4 '2016
4. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 30.12.2015) «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ, 30.07.2007, № 31, ст. 4017.
5. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2015) «О государственной регистрации недвижимости» // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 14.07.2015 (вступает в силу с 1 января 2017 года).
6. Постановление Арбитражного суда Московского городского округа от 18.01.2016 № А40-99400/13-10-903 // СПС КонсультантПлюс. Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=A MS; (дата обращения: 18.11.2016)
7. Постановление Арбитражного суда СевероКавказского округа от 08.12.2015 №А40-99400/13-10-903 // СПС КонсультантПлюс. Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi? (дата обращения: 18.11.2016)
8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. - 21 мая 2010г. - № 109.
9. Распоряжение Правительства РФ от 28.06.2013 N 1101 -р «Об утверждении Концепции федеральной целевой программы Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014 - 2019 годы)» // Официальный интернет-портал правовой информации. Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru, (дата обращения: 18.11.2016).
10. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 12.05.2015 № 33-2866/15 // СПС КонсультантПлюс. Режим доступа: http://base.consultant.ru /cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1234642 (дата обращения: 18.11.2016)
11. Гриднева О.В., Кулешова Л.И., Мегрелидзе М.Р. Гражданское право. Учебное пособие. Москва, 2012.
12. Ефимова О.В. Доходный дом как объект гражданских правоотношений // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2. С. 19
13. Кукушкин С.Н. Государственная регистрация прав на недвижимость как процедурный институт гражданского права // диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Московский университет МВД Российской Федерации. Москва, 2012.
14. Ленковская Р.Р. Институт государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества: проблемы развития и реализации.// В сборнике: Права и свободы человека и гражданина: теоретические аспекты и юридическая практика материалы ежегодной Международной научной конференции памяти профессора Феликса Михайловича Рудинского. М., 2015. С. 371-375.
15. Ленковская Р.Р. Проблемы государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.// Нотариус, 2014, № 3, С.26-29.
16. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав / Е. А. Киндеева, М. Г. Пискунова. - 4-е изд., перераб. и доп. - М. : Издательство Юрайт ; Юрайт-Издат, 2011.
17. Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация прав на недвижимость // LexRussica. 2015. № 8.
18. Шагиева Р.В. Процессуальное право в системе российского права // Административное право и практика администрирования. 2014. №2. С. 1-18.
РЕЦЕНЗИЯ
В представленной статье рассматриваются как теоретические, так и практические вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации. Авторы статьи исследуют новации и перспективы в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Анализируется понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество, рассматриваются различные точки зрения на порядок осуществления государственной регистрации, приводятся примеры судебной практики.
Рассмотрена необходимость создание доступного каждому для ознакомления информационного ресурса - ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Отмечается, что создание ЕГРП обеспечивает публичность гражданского оборота недвижимости, что способствует оздоровлению и упорядочению рынка недвижимого имущества.
Подробно рассмотрены цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Авторы отмечают, что в этом вопросе единое мнение среди исследователей отсутствует. Можно согласиться с авторами, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество направлена в первую очередь на это установление стабильности гражданского оборота и на обеспечение защиты имущественного права каждого участника гражданского оборота.
Авторы особо уделили внимание анализу новых норм, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вступивших в силу с 2013 года, а также некоторым перспективным законопроектным инициативам, которые вступят в силу с 2017 года.
Рассмотрены изменения, внесенные в Федеральный закон № 221-ФЗ от 24.07.2007 года «О государственном кадастре недвижимости». Так, работы по подготовке документов для кадастрового учета объектов недвижимости выполняют кадастровые инженеры, которые будут сами направлять подготовленные документы в электронном виде в орган кадастрового учета.
Авторы анализируют новый Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступит в силу с 01 января 2017 года. Так, рассмотрены состав ЕГРН и порядок его введения; требования, предъявляемые к кадастровым инженерам; правила обращения с заявлением о кадастровом учете недвижимости и государственной регистрации прав.
Вывод авторов, о том 2017 год станет периодом радикального обновления в области как государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и тесно связанных с ней кадастровым учетом, кадастровой и нотариальной деятельности является вполне обоснованным и аргументированным.
В целом статья Гридневой О.В., Ефимовой О.В., Питько Е.В. отражает современные подходы к проблемам государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Статья рекомендуется для публикации в открытой печати и ранее не публиковалась.
Рецензент,
доцент кафедры административного,
финансового и международного права
ОУП ВО «Академия труда и социальных отношений»,
канд. юрид. наук
Маслова Е.Ю.
