CC BY
41
Бабкин М. А.
ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ СОБСТВЕННИКОВ ПРИ ПРОДАЖЕ ДОЛИ В КВАРТИРЕ
8.4. ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ СОБСТВЕННИКОВ ПРИ ПРОДАЖЕ ДОЛИ В КВАРТИРЕ
Бабкин Михаил Александрович, ассистент кафедры права факультета бизнеса и права
Место работы: Белорусская государственная сельскохозяйственная академия
mishel89@list.ru
Аннотация: Данная статья посвящена достаточно важной проблеме, которая возникает при продаже доли в жилом помещении. Из-за чего могут быть нарушены интересы остальных собственников жилого помещения, в связи с чем требуется совершенствования правовых норма, в целях обеспечения защиты интересов собственников, в случае, если они были нарушены. Ключевые слова: право собственности, жилое помещение, договор дарения, долевая собственность, защита прав собственников.
PROTECTION OF INTERESTS OF OWNERS IN THE SALE OF SHARES IN THE APARTMENT
Babkin Michael A., assistant
Work place: Belarusian state agricultural Academy
mishel89@list.ru
Annotation: This article deals with a fairly important problem that arises when selling share in the living room. What can be violated the interests of other apartment owners, with a view to improving the legal norm, in order to protect the interests of owners, in case they have been violated.
Keywords: law of property, living room, gift contract, common property, protection of the rights of owners.
Продажа доли в квартире предполагают свои юридические нюансы, которые имеют достаточно актуальное значение на сегодняшний день, так как значительная часть недвижимости находится в долевой собственности. Гражданским законодательством для долевой собственности предусмотрен специальный правовой режим. Так, например, владение, распоряжение или же пользование пребывающим в долевой собственности имуществом может осуществляться только лишь при наличии согласия всех сособственников. Это является одним из способов защиты интересов собственников, проживающих совместно с лицом, которое приняло решение о продаже своей доли. Статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен следующий порядок продажи доли в квартире. В соответствии с данным порядком «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют
преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении»1. Таким образом, данной статьей предусмотрена возможность остальных собственников защитить свое право на достойное проживание в жилом помещении без посторонних лиц.
Однако на практике существует ряд трудностей, которые делают затруднительным применения норм гражданского законодательства и тем, самым нарушают интересы собственников. Проблемы реализации на практике норм права всегда являлись особенно актуальными. Добиться идеального законодательства практически невозможно, из-за чего любая правовая норма требует дополнительного разъяснения и доработки. Суд «единственный из всех участников судопроизводства не просто использует свои процессуальные права, исполняет обязанности и соблюдает запреты, а осуществляет соответствующую реализацию норма гражданского и арбитражно-процессуального права посредством их применения»2.
Одной из главных проблем, связанных с защитой интересов собственников в долевой собственности является возможность «обойти» норму статьи 250 Гражданского Кодекса РФ. Одним из основных, часто встречающихся в судебной практике, является заключение договора дарения одного из собственников в общей долевой собственности третьему лицу, вместо заключения договора купли-продажи. Несмотря на то, что в гражданском законодательстве существует норма права, которая позволяет в судебном порядке признать сделку недействительной, а именно притворной, в соответствии со ст. 170 ГК РФ, где указано, что «Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила»3, все же на практике далеко не всегда удается доказать притворность подобной сделки. В связи с этим требуется внести новую норму права, которая будет регулировать порядок заключения договора дарения одним из собственников долевой собственности с третьими лицами, а именно, до-
1 См. Гражданский Кодекс РФ, ст.250,[электронный ресурс] - М.:,1997-2015 Консультант Плюс.
2 илин Г.А. Правосудие по гражданским делам: актуальные вопросы - М.: Проспект, 2010, - С. 166
3 См. Гражданский Кодекс РФ, ст.170,[электронный ресурс] - М.:,1997-
2015 Консультант Плюс.
Бизнес в законе.
Экономико-юридический журнал
3'2016
пускать такую сделку в строго определенных случаях, например родства, тесных личностных связей и т.д.
В целом интересы собственников в России играют достаточно важную роль, особенно если такая собственность установлено на жилище, поскольку после принятия Конституции Российской Федерации в 1993 году, ст. 25 установлено «Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения»4. Таким образом, нормы права, регулирующие ситуации с долевой собственностью должны быть четко обозначены и подробно разъяснены для реализации.
На данную проблему так же обратил внимание А.В. Рыжик, указав, что « Важно обратить внимание на то, что в структуре качественного современного субъективного права, носителем которого выступают различные категории материально-вещественной, интеллектуальной, земельной, иной собственности, диалектично представлены или, по крайней мере, должны быть представлены как объективные, так и субъективные собственнические интересы.
По мере развития рыночно-собствен-нических отношений, включения в оборот огромных и разнообразных ресурсов собственности нарастают процессы, тенденции конфликтов носителей собственнических интересов, выражающихся в различного рода злоупотреблениях в сфере отношений собственности, злоупотреблениях собственническими правами, в недобросовестном отношении к реализации собственнических обязанностей»5.
Таким образом, в нашей время уменьшения количества злоупотреблений должно стать приоритетной задачей нашего законодательства, регулирующие общественные отношения в сфере права собственности. Так же, важной задачей должно стать налаживания механизма применять нормы права на практике. В случае же нарушения прав и законных интересов субъекта собственности необходимо обеспечить защиту нарушенных прав. Согласно ст. 12 Гражданского Кодекса РФ «Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, признания недействительным решения собрания, признания недействительным акта государственного органа
4 См. Конституция РФ, ст. 25 [электронный ресурс] - М.: НПП «Гарант-сервис» 2001 г.
5 См. Рыжик А.В. «Инстшуционализация интересов собственников в современном российском праве» Монография. М.:, Издательский дом «Юр-ВАК» 2015 С.200
или органа местного самоуправления, самозащиты права, присуждения к исполнению обязанности в натуре, возмещения убытков, взыскания неустойки, компенсации морального вреда, прекращения или изменения правоотношения, неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, иными способами, предусмотренными законом»6. Из перечисленных в законе способов, считаю, что исходя из вышеуказанной ситуации, стоит акцентировать внимание на таких способах защиты как: признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности. Если же договор дарения доли в квартире действительно является притворной сделкой, которая направлена на то, чтобы скрыть другую сделку, а именно договор купли-продажи, то перед собственником другой доли встает весьма важный вопрос, как в судебном порядке доказать данный факт. Ведь в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ «Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом»7. Но на практике оказать притворность подобной сделки достаточно проблематично, ибо чаще всего, субъект, чьи права нарушены, узнает о подобной сделке достаточно поздно, и ему в судебном порядке очень сложно отстоять свою точку зрения. Поэтому считаю, что в нашем законодательстве необходимо облегчить защиту нарушенных прав собственнику доли в жилом помещении. Предлагаю рассмотреть и проанализировать судебную практику по данной проблеме.
15 января 2014 года Люблинским районным судом города Москвы было рассмотрено гражданское дело №2-7120/2013 по иску Н.В.,А.В. и Ю.В. к ответчикам В.А., Управлению Росреестра по г. Москве и К.А. «В своем заявлении истцы указали, что Н.В., А.В., Ю.В. и В.А. являются собственниками ЛА доли в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: г. Москва, ул. (текст удален), д. 11, кв. 339. Ответчик В.А. по договору дарения, безвозмездно подарил свою долю ответчику К.А. Истцы просят признать данную сделку недействительной, а именно мнимой, поскольку при заключении договора дарения 1/4 доли квартиры ответчиком В.А. не было получено согласие других собственников на осуществление данной сделки. В итоге судом было вынесено решение об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку не было предоставлено достаточных доказательств обоснованности требований истцов»8.
6 См. Гражданский Кодекс РФ, ст.12,[электронный ресурс] - М.:,1997-2015 Консультант Плюс
7 См. Гражданский процессуальный кодекс РФ, ст. 56 [электронный ресурс] - М.:,1997-2015 Консультант Плюс.
8 Гражданское дело №2-7120/2013/ Архив Люблинского суда г. Москвы
Бабкин М. А.
ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ СОБСТВЕННИКОВ ПРИ ПРОДАЖЕ ДОЛИ В КВАРТИРЕ
Как видно из данного дела, изначально позиции истцов были весьма слабыми, поскольку найти достаточных доказательств, чтобы признать подобный договор дарения недействительным весьма сложно, хотя законом предусмотрена защита нарушенных прав, тем не менее, в данном вопросе подобная защита достаточно осложнена, в связи с чем необходимо учитывать дополнительные правовые моменты, о которых было написано выше.
Достаточно часто возникает вопрос, как именно стоит признавать подобную сделку в судебном порядке, мнимой или притворной. Исходя из ст. 170 Гражданского кодекса РФ мнимой сделкой признается сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Притворная сделка - это сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. В обоих случаях сделка является ничтожной. Таким образом, в случае обращение в суд о признании недействительным договора дарения доли в квартире, субъекту, чьи права были нарушены, необходимо в исковом заявлении указывать на притворность сделки, поскольку в большинстве случаев, цель данной сделки, это обойти преимущественное право покупки, которое существует у других собственников жилого помещения. Фактически договор дарения прикрывает договор купли-продажи, который, в свою очередь, может быть признан недействительным, если собственник доли в жилом помещении продает свою долю, не соблюдая правила ст. 250 Гражданского Кодекса РФ.
В заключении хотелось бы еще раз обратить внимание, что проблема с защитой интересов собственников остро стоит в современном российском праве. Законодателю следует более детально подойти к решению вышеуказанных вопросов, а именно стоит решить вопрос об уведомлении остальных собственников в жилом помещении. Так же, на мой взгляд, следует обязать «дарителя» своей доли, обосновать заключение подобного договора, за исключением случаев, когда одаряемые являются близкими родственниками. Решение данных вопросов поможет в будущем уменьшить нарушения прав и законных интересов собственников жилых помещений, что станет решение достаточно серьезной проблемой в современном российском законодательстве.
Список литературы:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года)// электронный ресурс НПП «Гарант-сервис» 2001 г.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 года №51-ФЗ (ред. от 31.01.2016 года)// электронный ресурс 1997-2015 Консультант Плюс.
3. Гражданский процессуальный Кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 года №138-ФЗ (ред. от 30.12.2015 года) (с изменениями и дополнениями , вступил в силу 01.01.2016 года)// электронный ресурс 1997-2015 Консультант Плюс.
4. А.В. Рыжик Институционализация интересов собственников в современном российском праве Монография// Издательский дом «Юр-ВАК» 2015 г. Москва, стр. 200
5. Жилин Г.А. Правосудие по гражданским делам: актуальные вопросы // Г.А. Жилин-Проспект, 2010, стр. 166
6. Гражданское дело №2-7120/2013/ Архив Люблинского суда г. Москвы
РЕЦЕНЗИЯ
на статью «Защита интересов собственников при продаже доли в квартире» ассистента кафедры права факультета
бизнеса и права Бабкина М. А. Актуальность данной темы в современном периоде имеет большое значение, поскольку развитие института частной собственности в Российской Федерации происходит не так давно, и соответственно имеются ряд проблем в действующем законодательстве. В настоящее время все больше людей, имея в частной собственности долю в квартире, сталкиваются с проблемой защиты своих прав при продаже доли вторым собственником.
Автор уделил особое внимание практическим проблемам, связанным с долевой собственности, так же было изучено российское законодательство в данной области и определены некоторые пробелы в праве, которые нуждаются в доработке. Так же был рассмотрен случай из судебной практике, из которого видно степень необходимости совершенствования законодательства в данной области. Автором была проделана работа по совершенствованию нормативно-правовых актов, регулирующих гражданское и жилищное законодательство.
Статья написана научным языком, содержание статьи полностью соответствует ее названию. Изложенные доводы хорошо аргументированы, имеются ссылки на используемые источники литературы.
Научная статья Бабкина М. А. «Защита интересов собственников при продаже доли в квартире» соответствует всем требованиям, предъявляемым к работам такого рода, и может быть рекомендована к публикации.
Заведующий кафедрой права факультета бизнеса и права Белорусской государственной сельскохозяйственной академии, кандидат юридический наук, доцент
А. В. Чернов
