CC BY
111
УЦК 336.648:728.1 ВАК: 08.00.05
АНАЛИЗ РЕГИОНАЛЬНЫХ ПРОГРАММ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ
Локтева Т.В., к.э.н., доцент кафедры менеджмента и маркетинга НОУ ВПО «Московскийуниверситет им. С.Ю. Витте»,
e-mail: [email protected]
Статья посвящена региональным программам развития ипотеки. Автор проводит подробный анализ программ, функционирующих в различных регионах России, выделяет их достоинства и недостатки, рассматривает источники финансирования и зарубежный опыт.
Ключевые слова: ипотека, региональная ипотека, региональная экономика.
THE ANALYSIS OF THE REGIONAL MORTGAGE PROGRAMS
Lokteva T., the senior lecturer of the Management and marketing chair, Moscow Witte University, e-mail: [email protected]
Annotation:This article is dedicated to theregional programs of development of a mortgage. The author carries out the detailed analysis of the programs, which are functioning in different Russian regions, allocates their merits and demerits, considers sources of financing and foreign experience.
Keywords: mortgage, regional mortgage, regional economy.
В условиях модернизации национальной экономики именно жилищные условия, наряду с условиями труда, уровнем развития образования, здравоохранения и состоянием экологии составляют социально-экономический фундамент полноценной жизнедеятельности человека, являются важнейшим факторомустойчивого развития государства. Анализ официальных статистических данных показывает, что жилищный фонд Российской Федерации составляет более 30% всего воспроизводимого недвижимого имущества страны и представлен 3,1 млрд. кв. метров общей площади, из них 2,3 млрд. кв. м - городской жилищный фонд. Около 85 % жилищного фонда в РФ находится в частной собственности, 11% - в муниципальной, 4%-в государственной. Хотя общая площадь жилых помещений, приходящаяся на одного жителя страны, за 1990-2012 годы выросла почти на 7кв. м, в регионах страны, тем не менее, наблюдаются серьезные диспропорции как в вопросе обеспечения населения жильем, так и в уровне его качества и соответствия мировым стандартам. Ведущая роль в решении данной проблемы должна отводиться региональным программам развития ипотечного кредитования.
Теоретические и практические аспекты ипотеки находятся в центре внимания Г.Н. Белоглазовой, Ю.В. Головина, А.Г. Ивасенко,
A.Б. Копейкина, Н.Б. Косаревой, Н.А. Кричевского, М.П. Логинова, З.П. Лукиной, Г.Г. Матюхина, В.Н. Пономарева, И.А. Разумовой,
B.А. Савиновой, В.В. Смирнова, А.Н Ужегова, В.З. Черняка.
Региональный опыт развития ипотечных механизмов анализируется в трудах В.С. Казейкина, М.И. Калинина,С.И. Мутовина. Однако,региональные механизмы ипотечного кредитования и пути их развития на локальном уровне в настоящий момент все еще недостаточно изучены, требуется внесение методологических и практических корректив в уже имеющиеся программы развития региональной ипотеки, разработка универсальной оптимальной программы ипотечного жилищного кредитования в регионах.
Исследования показывают, что весьма заметно жилищные диспропорции отражены, например, в регионах Центрального федерального округа (в том числе и по причине вхождения в него столичной агломерации). Очевидно, что Москва и Московская область являются лидерами по числу жителей в регионе и объему выполненных работ на жилищном рынке, однако по некоторым показателям, таких как «число зданий на 1000 жителей», «общая площадь зданий на 1000 жителей», «ввод в действие жилых домов на 1000 жителей», «ввод в действие квартир на 1000 жителей» лидером является Белгородская область.Ю.А. Левин связывает это с большими объемами инвестиций в данный регион, так объём выполненных работ и услуг собственными силами в 2010 году в области на 16,4% превысил уровень предыдущего года.[7]
По уровню цен, сложившихся на первичном и на вторичном рынках жилья, третье место (после Москвы и Московской области) занимает Калужская область. Данный факт объясняется высокой стоимостью строительно-монтажных работ, индекс которых в 2010 году по области составил 102,1% по отношению к предыдущему году и занял 2 место по ЦФО. Исследования показали, что самые низкие цены в Смоленской, Курской, Тамбовской, Орловской областях, а самые высокие, что вполне ожидаемо, в Москве, Московской и Калужской областях. Причем, уровень цен на жилье в последние
годы делают его недоступным даже среднему классу. Исследование позволяет распределить регионы Центрального федерального округа на четыре группы: регионы-лидеры, регионы с хорощей позицией, регионы со средней позицией, регионы-аутсайдеры (табл. 1). К регионам со стабильной средней позицией можно отнести Владимирскую, Воронежскую, Рязанскую, Липецкую области. Среди регионов-аутсайдеров по уровню развития жилищного рынка можно отметить Брянскую, Ивановскую и Костромскую области.
Ближайшие перспективы развития региональных рынков жилья в определенной степени связаны с экспертными ожиданиями следующих событий:
- новых законодательных инициатив в отношении рынка жилой недвижимости;
- готовящегося введения единого налога на недвижимость, вместо налога на имущество и земельного налога, что позволит рассматривать недвижимость как единый объект и обеспечит формирование полного и достоверного кадастра;
- стабилизации и более четкой предсказуемости валютного курса;
- пересмотра ряда концепций и проектов в сфере строительства на крупнейших рынках недвижимости (Москва, Санкт-Петербург);
- постепенного снижения ставок по ипотечным кредитам.
Не вызывает сомнений тот факт, что приоритет в решении важнейшей социальной задачи по обеспечению населения жильем, принадлежит именно регионам. Та степень финансовой и хозяйственной самостоятельности, которой на современном этапе обладают региональные власти, свидетельствует о наличии большого числа возможностей по созданию и последующему развитию региональных систем ипотечного жилищного кредитования. Причем, это должно касаться не только регионов-лидеров, но и тех регионов, существенная часть бюджетов которых сформирована за счет федеральных субвенций. Учитывая цели проводимого нами исследования, а также тематику данной статьи проанализируем более подробно ряд региональных программ развития ипотечного кредитования.
Так, в Самарской области, еще в 1999 г. был создан областной Фонд жилья и ипотеки и принят ряд региональных нормативных актов: закон Самарской области «О Жилище», закон Самарской области «Об инвестициях в Самарской области», закон Самарской области «О земле, а также обширный перечень целевых программ: Программа обеспечения жильем граждан области, программа обеспечения жильем работников бюджетных организаций нуждающихся в улучшении жилищных условий, программа обеспечения жильем инвалидов, участников ликвидации последствий аварии на ЧАЭС, программа обеспечения жильем военнослужащих, уволенных в запас или отставку и членов их семей.
Региональная программа развития ипотечного кредитования в Самарской области, в первую очередь,нацелена на обеспечение жильем самарских семей состоящих на учете и нуждающихся в улучшении жилищных условий десять и более лет (число таких семей на первоначальном этапе находилось на уровне около 15 тыс. семей, впоследствии - можно констатировать заметное их снижение). При
Таблица 1. Распределение регионов на рынке жилищной недвижимости
Показатель Регионы-лидеры 1-2-3 места Регионы с хорошей позицией 4-5-6-7 места Регионы со средней позицией 8-9-10-11-12-13-14-15 места Регионы-аутсайдеры 16-17-18 места
Объем работы, выполненных по виду деятельности «строительство», млн. руб. на 1000 жителей Москва, Московская, Ярославская области Калужская, Липецкая, Тульская, Белгородская области Тверская, Курская, Тамбовская, Смоленская, Рязанская, Ивановская, Владимирская, Воронежская области Костромская, Брянская, Орловская области
Общая площадь зданий, тыс. м2 на 1000 жителей Белгородская, Московская, Липецкая области Калужская, Ярославская, Курская, Тамбовская области Орловская, Воронежская, Рязанская, Смоленская, Тверская, Владимирская, Брянская области, Москва Ивановская, Костромская, Тульская области
Число зданий на 1000 жителей Белгородская, Московская, Калужская области Липецкая, Тамбовская, Тверская, Владимирская области Костромская, Воронежская, Смоленская, Рязанская, Ярославская, Тульская, Орловская, Курская области Брянская, Ивановская области, Москва
разработке проекта основным критерием был уровень доходов населения и срок расчета по кредиту, предпочтение отдавалось более состоятельным клиентам. При создании программы разработчики постарались учесть зарубежный опыт, в частности опыт Канады, где от идеи до выдачи первого кредита прошло 17 лет, а последний очередник получил квартиру через 28 лет.
Оператором региональной программы развития Самарской является фонд жилья и ипотеки, который провел анкетирование двух с половиной тысяч человек и почти каждый второй был признан потенциальным заемщиком. Результаты исследования показали, что 35 % потенциальных заемщиков готовы оплатить половину стоимости нового жилья почти сразу; 45 %хотели бы приобрести однокомнатную и 35 % двухкомнатную квартиру. На развитие регионального ипотечного механизма в течение почти двух десятилетий Самарская область намеревалась выделить из бюджета 4600 млн. руб., однако впоследствии планы расходов несколько раз подвергались корректировкам.
В Нижегородской области несомненный практический интерес представляет опыт закрытого города Саров, где были приняты «Концепция о внедрении ипотечного кредитовании при приобретении жилья» и «Правила продажи в кредит жилья, построенного или приобретенного за счет средств Фонда социального развития».Анализ показывает, что в данном регионе используется принцип создания очереди жителей, желающих улучшить жилищные условия; из которой претенденты выбираются по приоритетам: экономическому (приоритет отдается тому, кто желает получить меньший размер кредита), жилищному (наличие приватизированного жилья, принимаемого в зачет части стоимости нового) и социальному (обеспеченность жильем менее социальной нормы). Предусмотрена рассрочка оплаты на 7 - 15 лет в рублях под 7 - 10% годовых, причем расходы на выплату рассрочки должны составлять не более пятой части от совокупного месячного семейного дохода.
Стоит отметить, что региональные программы г. Сарова являются переходными на пути от бесплатного предоставления жилья к его приобретению на платной и срочной основе и рассчитаны на социально-незащищенные категории граждан с невысоким доходом и имеющих жилье не более 18 кв. м. на человека. Следовательно, эти программы нельзя противопоставлять рыночным программам ипотечного жилищного кредитования, которые рассчитаны на более обеспеченную часть населения. Использование подобного высокоадаптивногомеха-низма позволяет развивать в регионе первичный рынок ипотечного кредитования и обеспечивать полноценный переход к классической двухуровневой модели ипотечного кредитования.
Важнейшую роль в процессе развития регионального ипотечного механизма играют программы развития земельно-ипотечного кредитования. Данная проблема находится в центре внимания исследователей А.Н. Алексеева, В.Г. Брыжко, О. Б. Леппке, А.О. Че-редниковой.Неэффективное использование сельскохозяйственных земель связаноименно с недостатком долгосрочных инвестиций. В связи с чем, решение проблемы привлечения долгосрочных инвести-
ционных ресурсов в агропродовольственную сферу, в значительной степени, связано с развитием механизмов региональной ипотеки и ипотечного кредитования всельском хозяйстве в целом. [2]
Об этом свидетельствуют не только результаты исследований российских ученых, но и зарубежный опыт. Так, в США эффективная система земельно-ипотечного формировалась более века. Уже в 1916 г. Конгресс США одобрил компромиссный закон, на основе которого было создано 12 земельных банков для выдачи именно долгосрочных ссуд. Первоначальный стартовый капитал в сумме 125 млн. долл. СШАтогда выделило правительство. Причем, доходы указанных банков освобождались от всех видов налогов на федеральном уровне и уровне штатов.Земельные банки получили право финансировать покупку земли предоставлением под ее залог кредитов на срок от 5 до 40 лет, а процентные ставки определялись банками самостоятельно, с учетом минимального уровня.
Аграрии получили возможности объединяться в ассоциации при каждом из земельных банков, которые принимали активное участие в распределении ипотечных кредитов и продаже акций земельных банков. При получении ссуды фермеры покупали акции банков на десятую ее часть. ФРС США разрешила коммерческим банкам приобретать облигации земельных банков, по которым солидарную ответственность несли все земельные банки. А.Г. Ивасенко справедливо отмечает по данном поводу, что ипотечная система США первоначально сложилась как государственно-кооперативная со стартовым государственным капиталом и под существенным правительственным контролем. Позднее Конгресс США принял закон о создании еще двенадцати новых, так называемых «федеральных посреднических банков», для предоставления текущих производственных сельскохозяйственных кредитов. [4]
А.Н. Алексеев обращает также внимание на особую актуальность развития регионального ипотечного механизма в условиях регионов Крайнего Севера РФ. [3] Программы переселения жителей Севера в центральные районы страны с использованием ипотеки успешно реализуются в Магаданской области, республике Коми. Территории данных субъектов РФ целиком отнесены к районам Крайнего Севера и приравненным к ним местностям, в связи с чем региональные программы здесь являются также частью соответствующих федеральных программ.
В республике Коми, в частности, создан Фонд жилищного строительства, который ежегодно строит и приобретает жилье более чем в 25 регионах страны. Механизм переселения в данном случае заключается в предоставлении в рассрочку средств (до 50% от необходимого объема) на строящееся или приобретаемое жилье на срок до 15 лет. До полной выплаты кредита жилье находится в собственности Фонда, оформляются закладные. Источниками финансирования данной деятельности являются средства как федерального, так и регионального бюджетов, причем бюджетное финансирование составляет 40% деятельности Фонда, оставшиеся средства - это средства населения и предприятий, работающих на территории региона.
Таким образом, исследования доказывают, что развитие механизмов региональной ипотеки, способно принести не только локализованный отраслевой эффект, например в агропромышленном комплексе или на локальных рынках продажи недвижимости, но и ведет к прямому росту валового регионального продукта, повышая деловую активность в различных сферах, увеличивая объёмы строительства, кроме того каждый заёмщик (независимо от того, физическое это или юридическое лицо) получает дополнительный стимул к увеличению собственной эффективности и прибыльности. Следовательно, в развитии региональной ипотеки заинтересованы не только основные участники рынка ипотечного кредитования, как например, банки, заёмщики,соинвесторы, но и застройщики, и администрации субъектов РФ.
Полагаем, что оптимальная программа развития региональной ипотеки должна включать в себя следующие основные положения. Во-первых, развитие первичного ипотечного кредитования, включающее в себя: развитие разнообразных форм накоплений и жилищно-строительной кооперации; формирование региональных строительно-сберегательной касс; развитие механизмов корпоративной ипотеки и предоставления гарантий со стороны работодателей; развитие механизмов социальной ипотеки для наиболее незащищенных групп населения. Во-вторых, развитие рефинансирования региональной ипотеки, включающее в себясубстандартную ипотеку; формирование регионального ипотечного ПИФ; выпуск региональных облигаций развития.В-третьих, комплексное развитие ипотечных механизмов для решения социально-экономических задач региона, в том числе развития рынка арендного жилья и лизинга недвижимости; использование ипотечных механизмов для активизации строительства; повсеместное создание региональных операторов ипотеки.
Одним из важнейших организационно-правовых механизмов в сфере развития региональных рынков жилой недвижимости является использование целевых программ федерального и регионального уровня. В конце 2010 г. была принята Федеральная целевая программа «Жилище», рассчитанная на период до 2015 г. и предусматривающая инвестиции из разных источников на сумму более 600 млрд. рублей. Программой предусмотрен комплекс мер по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, строительство объектов недвижимости для очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий, капитальный ремонт многоквартирных домов и пр.
Проведенный анализ регионального опыта показывает, что в
настоящее время в регионах России действуют различные схемы ипотечного кредитования с использованием средств федерального, регионального, местных бюджетов, а также банков, предприятий различных форм собственности и населения. Большинство региональных программ разрабатывались с учетом зарубежного опыта, однако практика их реализации на протяжении последнего десятилетия внесла ряд существенных корректив в механизмы региональной ипотеки. Региональные ипотечные программы реализуются в трех различных формах - региональные, муниципальные и отраслевые. Основные отличия заключаются в используемых ипотечных операторах, источниках финансирования и допустимых категориях участников. Бюджетное финансирование региональных программ осуществляется государственным или муниципальным заказом, а также бюджетным кредитом и субвенциями. Что касается внебюджетного финансирования, анализ показывает, что здесь используются такие способы, как привлечение инвестиций путем эмиссии ценных бумаг, привлечение средств инвесторов и привлечение средств населения с использованием накопительных схем.
Литература:
1. Аверченко В.А. Принципы жилищного кредитования. -М.: Альпина Бизнес Букс, 2006.
2. Алексеев А.Н. Организационный механизм управления агропродовольственным рынком районов Крайнего Севера // Перспективы науки. - 2010. - № 13. - С 101-104.
3. Алексеев А.Н.Факторы, влияющие на развитие агропро-довольственного рынка районов Крайнего Севера //Перспективы науки. - 2011. - № 17. - С. 115-117.
4. Ивасенко А.Г. Анализ зарубежного опыта земельно-ипотечного кредитования // Российское предпринимательство. — 2008. — № 11 Вып. 2 (123). - С. 103-106.
5. Казейкин В.С. Развитие ипотеки в регионах России. - М., 2004.
6. Кричевский Н.А., Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование. - М., 2006.
7. Левин Ю.А. Рейтинговая оценка уровня развития региональных жилищных рынков Центрального федерального округа // Научные труды Вольного экономического общества России. Том 156 - М.: ВЭО России, 2011.
8. Мутовин С.И. Разработка организационных схем и адаптивной стратегии комплексного развития региональной ипотеки; автореф.дис. ... д-ра экон.наук. - М., 2010.
КОМПЛЕКСНАЯ РЕСУРСНО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЛУБРИКАЦИИ В
СИСТЕМЕ «КОЛЕСО-РЕЛЬС»
Гусева А.И., преподаватель кафедры «Экономика, организация производства и менеджмент» Московского государственного
университета путей сообщения (МИИТ)
На основе ретроспективного анализа применения технологии лубрикации в системе «колесо-рельс» проанализирована продолжительность жизненного цикла технологии, ее связь с условиями эксплуатации и условия реализации заданий по ресурсосбережению, исходя из программы стратегического развития железнодорожного транспорта.
Ключевые слова: лубрикация, система «колесо-рельс», подвижной состав.
INTEGRATED RESOURCE AND ECONOMIC ASSESSMENT OF LUBRICATION IN
THE «WHEEL-RAIL»
Guseva A., lecturer, Economics, industrial organization and management chair, Moscow State University of Railway Transport
Based on a retrospective analysis of the use of technology in the lubrication system "wheel-rail" analyzed the duration of the life cycle of technology and its connection with the terms of use and conditions for the implementation of tasks in resource, based on the strategic development program of rail transport.
Keywords: lubrication, system "wheel-rail", rolling stock.
Ретроспективный анализ применения триботехнических организационные мероприятия должны приниматься на основе
мероприятий показал, что службы, ответственные за содержание экономически обоснованных решений.
подвижного состава и пути предпринимали меры по оптимизации Решение проблемы эффективного взаимодействия подвижного
системы колесо-рельс независимо друг от друга, что приводило состава и пути тесно связаны с безопасностью движения на железно-
не только к взаимной нейтрализации возможных улучшений, а в дорожном транспорте, эксплуатационными расходами и в итоге по-
некоторых случаях давало отрицательные последствия. Технико- казателями конкурентоспособности железнодорожного транспорта.
