CC BY
681
УДК 336.71
DOI: 10.26140/anie-2019-0801-0029
ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ И РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
© 2019
Гринько Елена Леонидовна, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Финансы и кредит» Института финансов, экономики и управления Севастопольский государственный университет (299040, Россия, Севастополь, улица Маршала Геловани 32, кв.15, e-mail: [email protected])
Аннотация. Предмет. Исследование посвящено актуальным вопросам правового регулирования российской ипотечной системы, закладывающим основы ипотечного финансово-кредитного механизма. Несмотря на то, что в данной сфере отмечаются быстрые прогрессивные изменения нормативно-правового характера, а также присуще повышенное внимание и рост бюджетного финансирования, на сегодняшний день ее нельзя назвать успешной. Цели. Автором была поставлена цель систематизации, критического анализа и определения направлений совершенствования основных форм нормативно -правового регулирования ипотечной системы Российской Федерации, на основе раскрытия текущих характеристик, особенностей и проблемных аспектов правового поля ипотечной системы. Методология. Применены методы: исторический, логический, структурный, системный анализ. Результаты. На основании всестороннего анализа нормативно - правового регулирования российской ипотечной системы обобщены экономико-правовые условия функционирования данной сферы, выявлены характерные особенности, закладывающие вектор развития отечественной ипотечной системы. Область применения. Полученные результаты могут быть использованы для разработки экономико-правовых условий и требований, создающих предпосылки к активизации рыночных механизмов отечественного ипотечного кредитования. Выводы. Приоритеты и текущие характеристики развития современной отечественной ипотечной системы определяется уровнем государственной прямой и косвенной поддержки ипотечного кредитования, которая на сегодня играет определяющую роль и задает основной вектор развития банковского ипотечного кредитования и ипотечной системы в целом. Дальнейшее развитие ипотечной системы будет определяться трансформаций экономического и нормативно-правового регулирования в сторону рыночных форм эффективного функционирования финансово-кредитных механизмов ипотечной системы, обеспечением новыми инфраструктурными, организационными, а также финансовыми инструментами и технологиями.
Ключевые слова: ипотека, ипотечный кредит, ипотечная система, ипотечные финансы, инфраструктурная ипотека, государственно-частное партнерство
ECONOMIC AND LEGAL PECULIARITIES OF FORMATION AND REGULATION OF THE RUSSIAN FEDERATION MORTGAGE SYSTEM
© 2019
Grin'ko Elena Leonidovna, PhD, Associate Professor, Department of Finance and Credit of Institute of Finance, Economics and Management Sevastopol State University (299040, Russia, Sevastopol, street Marshala Gelovani, 32 /15, e-mail: [email protected])
Abstract. Importance The study is devoted to topical issues of economic and legal regulation of the Russian mortgage system. Despite the fact that rapid progressive changes in the regulatory environment are noted in this area, there is also an increased attention and increased funding from the state, today it cannot be called total successful. Objectives. The purpose of the article is systematization, critical analysis and determination of directions for improvement of the main forms of legal regulation of the Russian Federation mortgage system, based on the disclosure of current characteristics, features and problematic aspects of the mortgage system legal field. Methods. The method is applied theoretical generalizations, historical, logical, structural and system analysis. Results. Based on a comprehensive analysis of the regulatory legal regulation of the Russian mortgage system, the economic and legal conditions for the functioning of this sphere have been determined, and characteristic features have been identified that lay the vector for the development of the domestic mortgage system. Discussion. The obtained results can be used to develop new economic and legal requirements that create prerequisites for activating the market mechanisms of domestic mortgage lending. Conclusions and Relevance. Priorities and current characteristics of the development of the modern domestic mortgage system is determined by the level of state direct and indirect support for mortgage lending, which currently plays a determining role and sets the main vector for the development of bank mortgage lending and the mortgage system as a whole. Further development of the mortgage system will be determined by the transformation of economic and regulatory legal regulation towards market forms of effective functioning of the financial and credit mechanisms of the mortgage system, provision of new infrastructure, organizational, and financial tools and technologies.
Keywords: mortgage, mortgage credit, mortgage system, mortgage finance, infrastructure mortgage, public - private partnership
Постановка проблемы в общем виде и ее связь с важными научными и практическими задачами. Ипотечное кредитование является ключевым элементом в решении государством социальных и экономических проблем. Главной целью государственной политики в отношении развития ипотеки и ипотечного кредитования является реализация эффективного финансово-кредитного механизма ипотечной системы. В данном аспекте приоритетными направлениями по созданию и развитию системы ипотечного кредита в отечественной экономике следует считать: формирование нормативно-правовой базы по вопросам ипотеки и ипотечного кредита, создание системы государственного регулирования ипотечного рынка, выпуска и оборота ипотечных ценных бумаг, создание специализированных банков, других ипотечных учреж-
дений и субъектов ипотечного рынка. При этом система нормативно правового регулирования ипотечных финансов формирует институциональную компоненту, как совокупность формальных и неформальных институтов, состоящих из кодексов, правил, норм, стандартов и других механизмов регламентации ипотечных финансов. При этом широкому распространению и формированию цивилизованных форм банковского ипотечного кредитования способствует создание полноценной системы законодательного и нормативного регулирования ипотечных финансов.
Динамичное развитие банковского ипотечного кредитования, определяется законодательством, которое должно обеспечивать, с одной стороны, надежную защиту кредитора и заемщика, с другой - предусматривать
стимулы для дальнейшего развития и совершенствования всего комплекса правоотношений в данной сфере.
Анализ последних исследований и публикаций, в которых рассматривались аспекты этой проблемы и на которых обосновывается автор; выделение неразрешенных раньше частей общей проблемы. Изучение теоретико-правовых аспектов ипотеки, ипотечного кредита и современной ипотечной системы в условиях России проводилось параллельно с рассмотрением экономического содержания ипотечного кредита, проблем и перспектив развития банковского ипотечного кредитования в работах выдающихся отечественных специалистов -правоведов и ученых-экономистов.
Д. Гришмановский и И.Гайдук, рассматривая правовые и экономические перспективы развития ипотечного кредитования в России, отмечают важную взаимосвязь между экономическим ростом, доступностью ипотеки как таковой обществу и правовой системой прямую взаимосвязь и необходимость постоянной корректировки последней под условия и задачи развития рынка. Отмечая остроту вопроса и злободневность поднимаемой ими темы, Д. Гришмановский и И.Гайдук приходят к выводу, что правовое регулирование банковского ипотечного кредитования в России нуждается в оптимизации комплексно [1], что должно послужить значительным фактором развития ипотечной системы. По мнению А. И. Булатова и В. И. Гайнитдинова в законодательной базе России есть многочисленные проблемы, недоработанные и медленно функционирующие нормы и, как следствие, произвол чиновников и криминальных структур [2]. Из-за несовершенства нормативно-правовых актов, как отмечает Е. В. Артемкина, возникают организационные проблемы взаимодействия всех участников на рынке ипотечного кредитования, высокие риски, связанные с правовыми и судебными тяжбами при отчуждении жилья-предмета залога, а также с проблематичным выселением должника и продажей на торгах предмета залога [3]. Следовательно, как обосновывают в исследованиях С. В. Кривошапова и Е. А. Нехожина, отсутствие сглаженной системы в законодательстве недвижимости негативно влияет на взаимосвязь всех участников ипотечного кредитования [4].
А.Г. Ивасенко исследуя развитие земельно-ипотечного кредитования в России среди основных проблем правового характера отмечает наличие существенных пробелов в правовом регулировании и «заточенность» отечественного законодательства на регулирование, прежде всего, ипотечного жилищного кредитования в отечественном законодательстве [5, 6].
М. Логинов, Д. Гришмановский и И.Гайдук указывают на необходимость применения системного подхода в решении вопросов, связанных с правовым регулированием и государственной поддержкой ипотечного жилищного кредитования, при этом отмечается, особая важность в решении проблемы ресурсной обеспеченности ипотечного жилищного кредитования принадлежит именно правовой компоненте [1, 7].
Необходимо отметить, о значимости системного государственного регулирования ипотечных финансов говорят многие отечественные и зарубежные специалисты в области и финансов и права [7-12]. И. Разумова, в качестве основной цели государственного регулирования в системе ипотечного кредитования выделяет обеспечение системной стабильности и создание необходимых условий для развития рынка ипотечного кредитования в условиях здоровой конкуренции [8, 9].
Вместе с тем постоянное совершенствование нормативно-правового обеспечения ипотечной системы определяет необходимость изучения ее влияния на текущее и перспективное развитие финансово-кредитного механизма ипотеки. Введение новых правил организационного обеспечения ипотеки, в частности ужесточение правил ведения долевого финансирования строительства жилья с постепенной его заменой на другие фор-
мы, переход на проектное финансирование, принятие дорожной карты инфраструктурной ипотеки, развитие государственно-частного партнерства и др. подчёркивают необходимость комплексного исследования данного вопроса в современных условиях.
Формирование целей статьи (постановка задания). Исследование различных источников, а также зарубежной практики, показало, государственное регулирование ипотечных финансов, в частности системы ипотечного кредитования, прежде всего, связано с государственными субсидиями, гарантиями, страхованием и другими мерами государственной поддержки. Основной целью данных мероприятий является обеспечение доступности ипотечного кредита для широкого круга юридических и физических лиц. Кроме того, в странах, в которых нормативно- правовое регулирование ипотечной системы находится еще в стадии развития, проблемы правового характера затрудняют процесс становления ипотечной системы. Данный проблемный аспект формирует необходимость дальнейшего исследования экономико-правовых особенностей формирования и регулирования ипотечной системы Российской Федерации, что и было определено в качестве цели статьи.
Изложение основного материала исследования с полным обоснованием полученных научных результатов.
Ипотечные финансы представляют собой зону активного присутствия государства в регулировании и поддержке основных экономических процессов. Мировой опыт свидетельствует, успешно ипотечное кредитование развивается там, где имеет необходимую государственную поддержку. Именно на государство возложены основные функции, направленные на формирование полноценной ипотечной архитектуры и могут быть формализованы в следующем:
Первая функция - создание правовой основы функционирования субъектов, формирующих архитектуру ипотечной системы, что подразумевает: определение сферы действия и организационное формирование экономических агентов, определяющих каркас ипотечной архитектуры (вопросы формирования ипотечной архитектуры освещены в работе автора [13]):
- государственных и негосударственных учреждений, организаций, которыми разрабатываются правила и процедуры функционирования и регламентации ипотечных финансов;
- специализированных государственных структур, обеспечивающих участие государства в качестве субъекта ипотечных отношений (в том числе создание фондов развития ипотечного жилищного кредитования, фондов сельскохозяйственных земель, фондов развития ипотечной инфраструктуры и др.);
- других субъектов ипотечных финансов - банков, субъектов предпринимательства, населения, рынков.
Вторая функция - установление общих правил взаимодействия между субъектами ипотечной архитектуры, а также правовой базы реализации основных финансовых механизмов и инструментов. Основу составляют отрасли права, оказывающие прямое и опосредованное воздействие на нормативно-правового регулирование в сфере банковской деятельности, ипотечного кредитования, жилищной политики, рынка жилья, строительства, архитектуры, градостроительства, промышленности строительных материалов, жилищно-коммунального хозяйства, в сфере обеспечения энергетической эффективности зданий, строений и сооружений, в том числе в жилищном фонде и др. Вследствие реализации данной функции происходит формирование основных механизмов и инструментов присутствия ипотечных финансов, основанных на рыночных принципах, а также создание здоровых конкурентных условий взаимодействия основных субъектов ипотечных финансов. Это подразумевает формирование:
- системы залогового права, в том числе порядка обращения взыскания на объект залога;
- порядка использования и охраны земельных ресурсов;
- судебной системы и системы исполнительного производства;
- системы контроля исполнения законодательной базы в сфере ипотечных финансов;
- порядка лицензирования деятельности субъектов ипотечных финансов (ипотечных банков, страховых компаний, оценщиков и др. участников);
- системы ипотечного страхования как составляющей ипотечных финансово - кредитных механизмов;
- требований к системе оценки недвижимости и порядку регистрации сделок с недвижимостью;
- правила работы рынка недвижимости, рынка жилья, земельного рынка;
- механизма реализации инфраструктурной ипотеки;
- системы эмиссии, оборота и регистрации операций с ипотечными ценными бумагами;
- системы работы кредитных бюро и организация информационного обмена кредитных бюро с основными субъектами рыночной инфраструктуры, обеспечивающими кругооборот ипотечного капитала, а также субъектами регулирования, регламентирования и надзора (в Российской Федерации к числу последних необходимо отнести Пенсионный фонд, Федеральную налоговую службу, Министерств внутренних дел);
- системы ипотечных норм и нормативов, а также требований к работе ипотечных банков и других специализированных ипотечных субъектов;
- системы управления рисками профессиональных участников рынка ценных бумаг;
- механизма взыскания долга с ипотечных должников, института банкротства физического лица;
- механизма формирования и генерации стабильных и долгосрочных финансовых ресурсов, обеспечение доступа к долгосрочным финансовым ресурсам ипотечным кредиторам.
Важным при этом является обеспечение стандартизации ипотечного правового поля. В соответствии с принятой Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года, утвержденной распоряжением от 8 ноября 2014 года №2242-р и разработанной в рамках госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», предусматривается унификация и стандартизация технологий, документации, информационного взаимодействия и подходов к оценке рисков ипотечного кредитования. Стандартизация будет включать: технологические стандарты, стандарты обмена информацией, документации; стандарты квалификационных экономических требований, оценки и управления рисками; стандарты сопровождения и взыскания.
Третья функция - использование прямых и косвенных методов государственной поддержки отдельных субъектов ипотечной сферы за счет использования в основном бюджетных финансовых ресурсов, а также государственного административного вмешательства.
Первая функция определяет особенности и масштабы ипотечной системы. Реализация второй и третьей функции обеспечивают определение институциональной компонентой как совокупности формальных и неформальных институтов, состоящих из кодексов, правил, норм, стандартов и других механизмов регламентации ипотечных финансов, которые основаны как на рыночных принципах и механизмах реализации, так и предусматривают привлечение бюджетных ресурсов.
Механизм косвенной государственной поддержки может быть разным:
1. Реализация финансовых инструментов и механизмов поддержки через специализированные ипотечные институты с государственным статусом (создание различных государственных фондов в сфере развития ипотечного жилищного кредитования, фондов сельско-
хозяйственных земель, фондов развития ипотечной инфраструктуры и др.). Мировой опыт свидетельствует, данный способ поддержки активизирует рыночный механизм банковского ипотечного кредитования. Состоит в:
- использовании механизма государственного гарантирования в основном для дополнительного покрытия эмитируемых ипотечных ценных бумаг, а также выкупа ипотечных ценных бумаг; предоставление гарантий по ипотечным кредитам в аграрную сферу, по кредитам, предоставляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под строительство жилья, инфраструктурным ипотечным кредитам и облигациям, выпущенным под инфраструктурную ипотеку;
- формировании механизма государственного страхования кредитных рисков - применяется в основном по ипотечным кредитам для социально незащищенных слоев населения, а также для граждан, которым сложно получить ипотечный кредит на рыночных условиях.
2. Предоставление налоговых льгот, использование налогового стимулирования развития ипотечных отношений:
- налоговые льготы заёмщикам при приобретении жилья, освобождение от уплаты налога процентов на строительные сбережения, освобождение от уплаты налога по ссудному проценту, подоходного налога;
- налоговые льготы кредиторам, осуществляющим ипотечное кредитование, применение особого режима налогообложения банковских доходов, полученных от ипотечного жилищного кредитования;
- налоговые льготы инвесторам, вкладывающим средства в ипотечные ценные бумаги;
- налоговые вычеты по налогу на добавленную стоимость по операциям с имуществом и др.
3. Методами денежно - кредитной политики - уровень резервирования банков; выставление особых условий по получению ресурсов рефинансирования для банков, осуществляющих ипотечное кредитование и имеющих в своем портфеле ипотечные ценные бумаги; регулирование ставки рефинансирования; проведение операций на рынке с государственными ценными бумагами; количественные кредитные ограничения.
4. Использование пруденциальных норм и требований, регулирующих уровень банковских рисков, а также требования, предъявляемые к банковскому ипотечному кредитованию (ипотечные нормы и нормативы).
5. Создание механизмов социальной защиты заемщиков: защита от неправомерных действий коллекторов и кредиторов, использование механизма банкротства физического лица, защита заемщиков, лишившихся своего жилья в результате невозврата кредита и др.
6. Инициирование государством и создание специальных кредитных организаций, основная деятельность которых направлена на осуществление ипотечного кредитования; стимулирование создания специализированных кредиторов и применение механизмов их поддержки за счет выше указанных прямым методов регулирования ипотечных финансов.
К механизмам прямой государственной поддержки ипотечного кредитования целесообразно отнести прямую финансовую помощь кредитным институтам и помощь заемщикам, основанную в основном на механизме адресного безвозмездного субсидирования за счет средств бюджетов разных уровней:
- адресное безвозмездное субсидирования отдельных категорий заемщиков за счет средств бюджетов: погашение части или всего первоначального взноса; погашение части долга заемщика в течение определенного периода времени
- предоставление льготных условий кредитования для отдельных категорий заемщиков;
- компенсационные выплаты, направляемые банкам или заемщикам для возмещения части процентной ставки по ипотечным кредитам;
- стимулирование формирования «строительных» сбережений путем компенсации их части или премирования;
- предоставление возможности использования других видов субсидий, дотаций, а также иных фондов на погашение ипотечной задолженности (выплаты на детей, пенсионные накопления и др.);
- выделение государством земельных участков для строительства социального жилья, реализации социально-значимых инфраструктурных проектов.
Формы прямой государственной поддержки ипотечного кредитования применяются в основном для социально незащищенных слоев населения, семьям с низкими доходами, а также для граждан, в отношении которых государством используется данная форма в виде социального поощрения их деятельности (военнослужащие, государственные служащие, судьи, прокуроры и др.). Ипотечное кредитование, основанное на различных формах прямой государственной поддержки, может быть определено как социальная ипотека/ипотечное кредитование.
Согласно опыту развития в других странах система государственного регулирования в большей степени основана и опирается на прямую поддержку системы ипотечного кредитования на начальных этапах развития. Впоследствии происходит переориентации на косвенные методы, а также смещение акцента в сторону формирования правового поля финансово - кредитного механизма ипотечной системы на рыночных принципах и конкурентных основах.
Необходимо отметить, практически во всех передовых странах мира развитие частного ипотечного жилищного кредитования осуществлялось и продолжает существовать при значительном участии в данном процессе государства. Объемы государственного участия при этом постепенно сокращаются, а финансовая поддержка отдельных слоям населения и граждан с низкими доходами сохраняется постоянно.
Таким образом, использование прямых мер поддержки ипотечного кредитования и формирование особой группы кредитных отношений в ипотечной системе в виде социального ипотечного кредитования направлено на обеспечение минимального качества жизни для населения. Проблемы дополнительного стимулирования развития ипотечной системы решаются другими методами: в основном формированием эффективного ипотечного правового поля в соединении с косвенными методами и механизмами государственной поддержки.
Исторически процесс становления системы правового регулирования ипотечных отношений в России можно разделить на следующие этапы: первый - вторая половина XIX — начало XX; второй - 1917 - 1990 гг.; третий - 1990 - 1998 гг.; четвертый - с 1999 г., - последние два из которых определяет временные границы изучения нормативно - правового регулирования ипотечной системы в данной работе,
Первому этапу присуще развитие сложной многокомпонентной правовой ипотечной системы, направленной на кредитование как сельской, так и городской недвижимости, земли, включающей разнообразные методы и механизмы кредитования, что привело к созданию полноценной на тот период правовой инфраструктуры. К началу XX века в Российской империи функционировал достаточно развитый рынок поземельных (ипотечных) кредитов.
Революция 1917 г. обозначила переход ко второму периоду, который характеризовался изменением государственного устройства страны, отменой частной собственности на землю, и, как следствие, упразднением института ипотеки после принятия Гражданского кодекса 1922 г. Последний отменил деление имущества на движимое недвижимое, что в совокупности привело к забвению правового института ипотеки почти на 80 лет.
Третьему временному периоду присущи достаточ-
но медленные практические шаги в направлении формирования ипотечного законодательства современной России. Государство начало принимать участие в формировании правового поля ипотечных отношений: сначала на уровне декларации намерений и планов в отношении необходимости развития ипотеки, впоследствии в виде документального оформления нормативно - правовых актов, которые в определенной мере заполняли образовавшийся правовой ипотечный «вакуум». В данный период времени был принят целый ряд Указов президента, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации декларирующих направления развития ипотечной правовой системы РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти. После возврата в правовую систему института собственности в 1991 г. и с принятием закона РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. №2 2872-1, а позднее Гражданским кодексом РФ 1994г. стали рассматривать залог, а вмести с ним и ипотеку, как обязательный правовой институт в РФ. Данные нормативные акты, а также появившиеся позднее, были призваны развить начальные положения в отношении ипотеки, сформулированные в единственном на тот период и принятом еще в 1992 г. Законе РФ «О залоге», а также определить перспективные направления развития ипотечного законодательства. Только к концу 90-х гг. активизировалась работа в направлении разработки проектов законов, регулирующих ипотечные отношения. Лишь в 1996 г. был издан Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28.02.1996 N 293, определивший основные задачи по развитию правового поля ипотеки в РФ. Позднее принято Постановление Правительства РФ «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26 августа 1996 г. № 1010, которое было направлено на реализацию федеральной целевой программы «Свой дом», организацию привлечения внебюджетных финансовых ресурсов для предоставления населению ипотечных жилищных. Однако по объективным причинам ни первый, ни второй законодательные акты не создали предпосылки формирования полноценной правовой базы в ипотечной сфере. Хотя постановлением, по сути, впервые определено, что необходимо шире привлекать внебюджетные источники финансирования для оказания помощи молодым семьям в строительстве жилья, развивать долгосрочное кредитование жилищного строительства и приобретения жилья, используя при этом как один из его видов ипотечное жилищное кредитование.
Впоследствии, как результат весьма поступательного развития законодательного регулирования ипотечного поля, были приняты такие остро необходимые законы как Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102 - ФЗ, Федеральный закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003г. №152-ФЗ, Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и делах с ним» от 21 июля 1997г №122-ФЗ, Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июня 1998 г. № 135-Ф3, нормы которого выступают во взаимосвязи с Законом РФ «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ и Инструкции «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения», утвержденной совместным Приказом министра РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг 16 октября 2000 года №289/235/290.
Четвертый этап можно считать периодом принятия существенных практических шагов по переводу ипотечного законодательства на качественно новый более высокий уровень, приближению его контура к некой завершенной системе правового регулирования ипотечных финансов. На данный период приходится принятие таких основополагающих для ипотечного механизма Федеральных законов: «О кредитных историях» от 30 декабря 2004 г. №218-ФЗ, «Об ипотечных ценных
бумагах» от 11 ноября 2003 г. № 152 - ФЗ, «О жилищных накопительных кооперативах» от 24 декабря 2004 г. №215 - ФЗ. Кроме того в данный период принимались поправки к уже действующим Федеральным законам, регулирующим ипотечную сферу, а также принятие изменений в законодательные акты в связи с принятыми «ипотечными» законами.
На сегодня ключевым законодательным актом, положения которого формирую основы ипотечных отношений и на основании которого стало возможным принятие базовых законов и положений, регулирующих как вопросы ипотеки, так и финансовые отношения при ипотечном кредитовании, является Гражданский кодекс РФ. Гражданский кодекс относит ипотеку к отдельному виду залога и определяет ее как залог недвижимости (п.2 ст.334), конкретизирует предмет ипотеки. Следующими по значимости законодательными актами являются Жилищный кодекс РФ N 136-Ф3 от 25.10.2001 г. и Земельный кодекс от N 188-ФЗ 29.12.2004 г.
Мощным стимулом к развитию ипотечных отношений стал факт принятия базового Закона - Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который, собственно, заложил все основы правового обеспечения функционирования ипотечной системы Российской Федерации, значительно расширил и определил границы и специфику применения ипотеки, которая до этого длительное время определялась Гражданским кодексом и законом «О залоге». Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» представляет собой обязательный элемент системы нормативно - правового регулирования ипотечных финансов, который определяет условия и параметры функционирования ипотечного рынка. Законом определен понятийный аппарат сферы ипотеки, организационно-правовые основы ипотеки, возникновение, применение, приоритет и предмет ипотеки, конкретизируется исключительно правовой механизм ипотеки (залога недвижимости) с учетом ее разновидностей. Однако, по мнению специалистов в сфере права, наряду с его весомыми достоинствами, отдельные положения Закона имеют дискуссионный характер.
Несколько позднее была разработана и принята «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», а также «План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», закрепленные Постановлением Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000 г. № 28. Концепцией, по сути, впервые определяется вторичный ипотечный рынок, т.к. содержит положения по выпуску эмиссионных ипотечных ценных бумаг, выделены операторы вторичного ипотечного рынка. Концепция была издана с целью создания эффективных механизмов развития ипотечного рынка, дополнительных возможностей для привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства и определила приоритетные направления деятельности по созданию и развитию ипотечного рынка в РФ.
В дальнейшем законодательное поле, регулирующее ипотечные взаимоотношения и ипотечную систему в целом развивалось в направлении разработки и принятии целого ряда нормативно - правовых актов, формирующих ипотечное правовое поле, но относящихся к различным сферам законодательного регулирования (в частности, [14-18]). Введенными законами устанавливаются отношения в системе ипотечного кредитования, определяются параметры функционирования ипотечного рынка, однако с большим уклоном в сторону первичного ипотечного рынка, в тоже время содержатся элементы организации одноуровневого вторичного ипотечного рынка.
Важным шагом в направлении диверсификации и развития российского финансового рынка за счет ипо-
течных ценных бумаг является принятие Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах», а также принятие поправок в Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг», определяющих особенности эмиссии облигаций, обеспеченных залогом имущества (ипотекой). Закон «Об ипотечных ценных бумагах» вводит ипотечные ценные бумаги, под которыми подразумеваются облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия, а также жилищные облигации с ипотечным покрытием как разновидность облигаций с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений (ст.2). Поправки в Закон «О рынке ценных бумаг» были направлены на совершенствование механизма эмиссии и обращения облигаций с обеспечением. В качестве обеспечения таких облигаций в соответствии с Гражданским кодексом РФ может выступать залог, поручительство, банковская гарантия и др. Таким образом, Закон создает правовую основу для выпуска облигаций, обеспеченных залогом недвижимого имущества или ценных бумаг. Под последними, в большинстве своем понимаются закладные на недвижимость. Закладная в соответствии с российским законодательством является именной ценной бумагой, которая удостоверяет права ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой (ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Соответственно, как к именной ценной бумаге, так и к закладной применяются нормы Гражданского кодекса, в соответствии со ст.7 которого она может быть объектом других правоотношений, в том числе предметом залога или других сделок.
Таким образом, в российском правовом поле созданы определенные правовые условия для осуществления операций рефинансирования ипотечного кредитования, для реализации которого большое значение имеет выпуск ипотечных ценных бумаг. Несмотря на то, что ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» действует с 2003 г. выпуск таких ценных бумаг носит ограниченный характер. Данная проблема еще отмечалась на Парламентских слушаниях «Законодательное обеспечение развития ипотечного кредитования в России» 2002 года. С тех пор ситуации улучшилась не намного. Требуется дальнейшее развитие нормативной базы ипотечной сферы, в части привлечения институциональных инвесторов и расширения их числа, в первую очередь пенсионных фондов и страховых компаний.
Не менее важной формой государственной поддержки механизма ипотечного кредитования является формирование рыночной системы ипотечного страхования. Основа системы страхования заложена в Законе РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» от 27.11.1992 N 4015-1. Ипотечное страхование в РФ реализуется в следующих формах: страхование ответственности заемщика; страхование финансовых рисков кредитора. Страхование имущества является обязательным по ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Страхование жизни целесообразно с точки зрения защиты интересов заемщика и его семьи. Страхование ответственности заемщика (ипотечное страхование) необходимо только для определенной категории кредитов - кредитов с небольшим первоначальным взносом (от 10 %), которые несут повышенный риск для кредитора. Уже предприняты определённые в шаги в направлении развития ипотечного страхования: Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 09.10.2013 г. № 2928-6 ГД приняты изменения в ст. 31 и 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в части введения института ипотечного страхования)». Изменения предусматривали введение возможности страхования финансового риска кредитора, закрепление очередности осуществления страховых выплат, определение минимального размера страховых сумм по
договорам ипотечного страхования и сроков действия подобных договоров, установление зависимости прекращения обязательств заемщика по ипотеке от даты получения страховых выплат залогодержателем. В тоже время специалисты указывают на необходимость создания как специальных механизмов и инструментов страхования в ипотечной сфере, так и специализированной государственной структуры, по примеру Федеральной жилищной администрации (FHA) в США.
Еще одним свойством нормативно - правого регулирования ипотечной системы в РФ является наличие характеризующихся значительным разнообразием механизмов финансирования обеспечения жильем социально - незащищенных слоев населения и отдельных категорий граждан. Также отмечается определенная ориентация в построении финансово - кредитных механизмов ипотечной системы, основанных не на сугубо рыночных источниках финансирования, а механизмах государственного финансирования строительства жилья для отдельных слоев и граждан, в том числе социально - незащищённых. В используемых методах правового регулирования доминируют прямые методы поддержки ипотечного кредитования, что присуще странам, имеющим ипотечную систему на начальных этапах ее развития.
В России в различные периоды реализовывались или действуют по сей день следующие государственные программы финансирования ипотечного жилищного кредитования в РФ:
1. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2015-2020 годы (в настоящее порядок субсидирования определяется программой 2) [19].
2. Субсидии российским кредитным организациям и Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретённым) жилищным (ипотечным) кредитам (займам) [20]
3. Программа субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам для семей с детьми [21].
4. Государственная программа Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», действовавшая до 30.12.2017 [22].
5. Государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» от 30 декабря 2017 г. [23].
6. Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих (НИС) [24].
7. Системы субсидирования государственных служащих [25].
8. Программа помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации [26, 27].
Наиболее существенной и значимой по объемам финансовой поддержки необходимо назвать Федеральную целевую программу (ФЦП) «Жилище», которая действовала до 2010 г. и два раза была продлена: сначала до 2015 г., а впоследствии до 2020 г. Однако ее действие, а также некоторых других программ было досрочно прекращено с 1 января 2018 года в связи с изданием Постановления Правительства РФ «О реализации мероприятий федеральных целевых программ, интегрируемых в отдельные государственные программы российской федерации» от 12.10.2017 N 1243. При этом приостановленные Федеральные целевые программы интегрированы в единую госпрограмму.
Отдельно необходимо выделить существующие формы государственной поддержки некоторых категорий населения - государственных служащих и военнослужащих. В российском правовом поле предусмотрены весьма проработанные механизмы реализации адресной государственной поддержки данным категориям населения.
Действующие в настоящий момент государственные программы субсидирования ипотечной сферы реализуют финансирование ипотечных кредитных продуктов по основным перечисленным направлениям и формируют социальную ипотеку и социальное ипотечное кредитование.
Кроме поддержки социальной ипотеки в РФ реализуются несколько госпрограмм, не связанных напрямую с развитием банковского ипотечного кредитования, но определяющих появление рынка доступного жилья эконом класса (стандартного жилья), формирующих базу для роста объемов жилищного строительства и имеющих высокую социально-экономическую значимость. К таким подпрограммам, которые также регулируются постановлением №1710 от 30 декабря 2017 г. следует отнести:
- модернизации коммунальной инфраструктуры;
- выполнения государственных обязательств по обеспечению жильем граждан определенных категорий;
- стимулирования региональных программ для эффективного развития жилищного строительства.
Характеристика всех перечисленных выше программ, источники финансирования и результативность является предметом изучения других научных работ автора данной статьи. Однако необходимо отметить, исследования показали, в отличие от механизмов прямой поддержки ипотечного кредитования, которые достаточно широко представлены в отечественном правовом поле, методы косвенного стимулирования развития финансово - кредитных механизмов ипотечного кредитования в РФ характеризуются ограниченным характером их применения и разработки.
Кроме комплекса законодательных актов, регулирующих сугубо ипотечные отношения, необходимо также отметить свод законодательного обеспечения сферы строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Так государство предпринимает меры по регламентации и ужесточению требований к застройщикам, работающим на рынке долевого строительства, и повышающий защиту прав граждан - участников долевого строительства, в связи с чем, в июне 2016 г. принят Федеральный закон № 304 от 3 июля 2016 г. [28]. Закон направлен на совершенствование правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и / или других объектов недвижимости. Кроме того, вводится единый реестр застройщиков. В целях дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства предусматривается возможность создания государственного компенсационного фонда, средства которого формируются за счёт обязательных отчислений (взносов) застройщиков. Правила отчислений в данный фонд устанавливаются Постановлением правительства РФ «О защите прав граждан - участников долевого строительства» № 1310 от 7 декабря 2016 г. Несомненно, данные меры способствуют снижению рисков сферы ипотечного жилищного строительства, однако полностью его не нивелируют и приобретение жилья на этапе долевого строительства остается как сфера с высокой степенью рисков для населения.
С целью решения проблем высокой рискованности рынка долевого строительства Министерством эконом-развития подготовлен проект Федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и другие законодательные акты Российской Федерации (в части развития проектного финансирования)», а также дорожная карта по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан, направленные на совершенствование российского законодательства в части проектного
Grin'ko Elena Leonidovna economic
ECONOMIC AND LEGAL ... sceinces
финансирования, которое на текущий момент носит фрагментарный характер. Основные законы, регулирующие отношения в сфере проектного финансирования: Гражданский кодекс Российской Федерации, Закон «О залоге», Федеральные законы «Об ипотеке», «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью» «О банкротстве», «О синдицированном кредите (займе)», «Об инвестиционной деятельности» и др. За период 2013-2017 гг. в России по инициативе президента страны В. Путина в развитии проектного финансирования произошли существенные позитивные изменения. Наряду с федеральными законами в России более чем в 25 регионах разработаны и уже действуют региональные законы о ГЧП [29-31].
Законы предусматривают введение ряда новых для российского законодательства понятий и создание новых инструментов в области проектного финансирования. Проектное финансирование в перспективе рассматривается в качестве замены долевого строительства жилья, характеризующегося высокими рисками потери недостроенного жилья для дольщиков. Однако, по мнению специалистов [32-38], проектное финансирование может характеризоваться неоднозначными последствиями его применения: удорожание стоимости строящегося жилья; временное сокращение предложения строящегося жилья; актуализация проблемы отсутствия жилья, доступного для обычных граждан, на первичном рынке жилой недвижимости; проблемой поиска первичных инвестиций для застройщиков, так как большинство банков, особенно в регионах не смогут обеспечить полное финансирование строительства многоквартирного дома, кроме того на первоначальном этапе развития проектного финансирования установленным регулятором требованиям смогут соответствовать лишь единицы из банков; в подготовленных изменениях в законодательстве отмечается искажение механизма проектного финансирования успешно развивающегося за рубежом, а также имеются другие проблемы правового, организационного и инфраструктурного характера. Проектное финансирования имеет мультиинструментальный характер и мощное стимулирующее воздействие на развитие ипотечной системы. Однако вследствие этих же причин является сложным, специфичным и трудоемким механизмом, реализация которого в России, возможно, длительный период времени будет развиваться фрагментарно и в основном на базе крупнейших кредитных организаций.
Нормативно правовое обеспечение сферы строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ сформировано и продолжает развиваться, направлено на урегулирование множества вопросов в данных сферах, характеризуется большим количеством нормативно -правовых актов.
В части законодательного обеспечения создания структур, формирующих каркас ипотечной архитектуры необходимо отметить, в Российской Федерации создан только один полноценный специализированный институт вторичного рынка по образцу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США (Fannie Mae) - Федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (ФАИЖК), организованное в 1997 г. Создание остальных государственных фондов для развития остальных форм ипотечных кредитов находится на стадии обсуждения и декларирования намерений. В частности, обсуждается необходимость создания Государственной инфраструктурной компании (ГИК) и возможность ее интеграции в ипотечную архитектуру России. Зачастую для развития ипотечного кредитования в аграрной сфере формируется специализированный Гарантийный фонд, который создается под эгидой правительства или соответствующего профильного министерства. Деятельность Гарантийного фонд направлена на предоставление дополнительного обеспечения по полученным ипотечным кредитам в виде государственных гарантий их своевременного возврата. Подобные 144
Гарантийные фонды созданы и во многих других странах - США, Германии, Венгрии, Франции, Канаде, Румынии, Болгарии, Польше, Словакии, Чехии, странах Прибалтики и других государствах [18]. Земельным кодексом создан Фонд перераспределения земель, который напрямую не связан с развитием ипотечного кредитования, но способствует перераспределению земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, а также сенокошения и выпаса скота. В Российской Федерации государственная финансовая поддержка аграрного сектора частично реализуется через ОАО «Россельхозбанк». К основным проблемам развития ипотечного земельного кредитования, по его мнению, следует отнести: наличие существенных противоречий в существующем правовом ипотечном поле; недостаточный учет специфики земель сельскохозяйственного назначения, который определяется особенностями ведения расширенного воспроизводства в сельском хозяйстве [5, 6]. Отсутствие государственной политики поддержки ипотечного земельного кредитования проявляется от отсутствия налоговых льгот до необходимости формирования фонда льготного ипотечно-земельного кредитования на региональном и федеральном уровнях [7, 8].
Представленные инфраструктурные особенности регулирования отечественной ипотечной системы развития не позволяют в полной мере активизировать рыночный механизм банковского ипотечного кредитования, а именно:
- механизм государственного гарантирования ипотечных ценных бумаг, выкупа ипотечных ценных бумаг; предоставление гарантий по остальным формам ипотечных кредитов (земельным, промышленным, коммерческим, инфраструктурным);
- механизм государственного страхования кредитных рисков по ипотечным кредитам для социально незащищенных слоев населения, а также для граждан, которым сложно получить ипотечный кредит на рыночных условиях для увеличения доступности ипотечного кредитования.
В российском налоговом законодательстве льготирования сферы ипотечного кредитования на целевом основании нет, налогообложение производится на общих основаниях. В сфере ипотечного кредитования необходимо отметить только две основные программы льгот для покупателей жилья:
- налоговый вычет на строительство и покупку жилья на сумму, не превышающую 2 млн. руб.;
- уменьшение налогооблагаемого дохода граждан, получивших ипотечный кредит в банке на сумму платежей в счет погашения процентов.
По признанию ученых, отечественных специалистов, экспертов Всемирного Банка, Налоговый кодекс России не содержит достаточно стимулирующих инструментов для финансово -кредитных учреждений и налоговых льгот заемщикам, при этом одновременно налоговые льготы распространяются на кредиты государственных агентств по ипотечному жилищному кредитованию. Данный инструмент косвенного стимулирования ипотечного кредитования применяется недостаточно в отношении развития ипотечного рынка и имеет потенциал расширения.
При проведении денежно-кредитной политики особых оснований для предположения об использовании ее инструментов для стимулирования развития ипотечной сферы практически нет. Отсутствуют особые условия условий по получению ресурсов рефинансирования для банков, осуществляющих ипотечное кредитование и имеющих в своем портфеле ипотечные ценные бумаг. Регулирование ставки рефинансирования, а также другие операции регламентируются на общих основаниях без учета целевого ориентира на стимулирование бан-
ковского ипотечного кредитования и другой ипотечной деятельности (порядок операций рефинансирования регламентируется следующими документами [39-43]). В настоящее время в Российской Федерации отмечается применение операций рефинансирования Центральным банком в основном для удовлетворения краткосрочных потребностей банков в ликвидности. Ипотечные ценные бумаги (облигации ипотечных агентств, облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах», а также облигации АИЖК) включены в Ломбардный список для получения кредитов Банка России. Расчет суммы обеспечения осуществляется с учетом установленного ЦБ РФ поправочного коэффициента. Поправочный коэффициент для облигаций АИЖК составляет 0,95, для облигаций с ипотечным покрытием от 0,75 до 0,95. В совокупности доля ипотечные ценные бумаги в составе обеспечения, переданного Центральному банку России для получения кредитов, составляет всего 0,67 % за период 01.01.2018 - 31.01.2018 [44]. Кроме того ипотечные кредиты не входя в перечень нерыночных активов, которые могут выступать залогом при рефинансировании (согласно Положению Банка России от 12.11.2007 г. №312 - П).
Система пруденциального регулирования в части разработки и установления ипотечных норм и нормативов в Российской Федерации ориентирована в основном на общие обязательные экономические нормативы, обязательные для выполнения всеми банками. Для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, установлен только один ипотечный норматив - норматив минимального соотношения размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием (Н18). В соответствии с Инструкцией ЦБ РФ от 31 марта 2004г. N 112-И минимальное допустимое числовое значение норматива должно составлять 100 %. АИЖК разработана Методика оценки кредито- и платежеспособности заемщика (утверждена приказом заместителя генерального директора ОАО «АИЖК» от 15.03.2016 г. № 89-од), которая предназначена для применения первичными кредиторами, осуществляющими предоставление ипотечных кредитов в соответствии с условиями ипотечных кредитных продуктов АО «АИЖК», а также сотрудниками АИЖК в рамках процессов андеррайтинга и рефинансирования ипотечных кредитов. Другие ипотечные нормы и стандарты в российском правовом поле не применяются.
Особого внимания требует создание механизмов социальной защиты российских заемщиков: актуальной является проблема защиты от неправомерных действий коллекторов, совершенствование механизма банкротства физического лица и содействие информационной грамотности населения в данных вопросах. Принятием с некоторым опозданием Федерального закона от 03 июля 2016 год N 230-ФЗ «О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях» были установлены правила взаимодействия между лицами, чья деятельность направлена на возврат просроченной задолженности с должниками. Специалисты отмечают на определенные сложности в работе с законами, так как их положения допускают неоднозначные трактовки регулируемых вопросов.
До недавнего времени в подвешенном состоянии оставался «крымский вопрос», в связи с тем, что действия закона N 230-ФЗ от 03 июля 2016 г., не распространялись на правоотношения по взысканию долгов заемщиков по обязательствам перед банками, действовавшими на территории Республики Крым и (или) на территории города федерального значения Севастополя. Положительным моментом является принятие регламента осуществления внесудебного урегулирования разно-
гласий между заемщиками и лицами, имеющими право требовать погашения задолженности, с проектом которого можно было давно ознакомиться на сайте «Фонда защиты вкладчиков», но сам документ был утвержден лишь в феврале 2018 г.
Вопросы банкротства физического лица регламентируются Х главой Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также положениями Федерального закона от 29.06.2015 №154-ФЗ. В отличие от процедуры банкротства юридических лиц банкротство физического лица в российском гражданском праве имеет короткую историю применения, в связи, с чем механизм имеет множество вопросов и ограничений в применении. Возможность применения и развития данного правового механизма является объектом исследования правоведов и экономистов данной сферы [36, 37]. Ученые и специалисты отмечают наличие существенных процедурных проблем в его использовании, а также низкую степень информированности населения о возможности применения такого инструмента.
Выводы исследования и перспективы дальнейших изысканий данного направления. Подводя итог вышесказанному отметим, принятие целого комплекса нормативно-правовых актов создало основы для возникновения ипотечного рынка и новых правоотношений для рыночной системы Российской Федерации. Вместе с этим, как показал критический анализ формирования системы нормативно - правового обеспечения данной сферы в РФ, четкость и последовательность процесса правового оформления прослеживается недостаточно. Об этом свидетельствует хотя бы тот факт, упоминаемая выше Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, а также План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации утверждены в 2000 г. Хотя на момент принятия данных документов уже действовали основополагающие законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об ипотечной деятельности в РФ», которые в определенной мере закрепили будущее видение отечественной ипотечной системы. Начало ипотечных отношений в Российской Федерации, как и других общественных гражданско-частных отношений, как правило, опережает официальное установление правоотношений в сфере ипотеки и ипотечного кредитования. В кризисный период в РФ законодательная инициатива в сфере ипотечных финансов не отличалась активностью. Что затрудняло решение проблем в ипотечной сфере, особенно на фоне экономического спада.
При построении финансово-кредитных механизмов ипотечной системы прослеживается тенденция ориентации на механизмы государственного финансирования строительства жилья для отдельных слоев и граждан, в том числе социально незащищённых. Правовая регламентация рыночных ипотечных финансово-кредитных механизмов находятся на стадии дальнейшего развития. В используемых методах правового регулирования доминируют прямые методы поддержки ипотечного кредитования, что присуще странам, имеющим ипотечную систему на начальных этапах ее развития. Косвенные методы регулирования ипотечного рынка применяются недостаточно активно.
Современная законодательная база в России в сфере ипотеки в принципе предусматривает возможности построения разных моделей ипотечных систем, которые на сегодняшний день сформировались в странах с развитой экономикой. Вместе с тем ни одна из моделей не является завершенной. При этом определено, отношения в системе ипотечного кредитования, регулируемые российским законодательством, устанавливаются с большим уклоном в сторону первичного ипотечного рынка, однако содержатся также элементы и одноуровневого вторичного ипотечного рынка.
Среди перспективных направлений совершенствова-
ния действующего законодательства в ипотечной сфере можно отметить следующие основные:
1. Определение эффективных стимулов направленных на формирование долгосрочной ресурсной базы банков - ипотечных кредиторов, а также в контексте создания у населения и других субъектов заинтересованности в участии в ипотечных схемах. Касательно первой части, в настоящее время утверждение о тесной взаимосвязи между уровнем долгосрочной инвестиционной деятельности банка и долгосрочными и стабильными ресурсами банка, прежде всего вкладами населения, не вызывает особых дискуссий. Второе направление связывается с развитием мер налогового характера и мер, связанных со стимулированием ипотечной деятельности всех основных субъектов ипотечной архитектуры, формированием привлекательного инвестиционного климата.
2. Необходимость сокращения рисков, связанных с ипотечным жилищным кредитованием для основных участников процесса:
- совершенствования в законодательном регулировании требуют вопросы защиты прав физических и юридических лиц - вкладчиков денежных средств в строительство жилья;
- формирование полноценно функционирующего механизма ипотечного страхования, что требует определенных институциональных изменений в действующей финансовой системе;
- разработка теоретико-методологических подходов и инструментов управления и регулирования ипотечной деятельности банков и ипотечных рисков.
3. Совершенствование механизмов косвенной государственной поддержки ипотечного кредитования в части налогообложения, механизма гарантирования, регулирования рисков, совершенствования уровня социальной защиты заёмщиков.
4. Скорейшая реализация мероприятий запланированных в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года по стандартизации и унификации технологий, документации, информационного взаимодействия и подходов к оценке рисков ипотечного кредитования.
По мнению автора необходимо дальнейшее согласование и гармонизация всей законодательной базы по вопросам ипотечных финансов. Законодательное урегулирование таких правоотношений в дальнейшем обеспечит расширение емкости ипотечного рынка и развитие ипотечной системы, сокращение рисков ипотечных операций, диверсификацию ипотечного кредитования, позволит разнообразить присутствие финансовых инструментов за счет ипотечных финансовых инструментов, будет способствовать росту инвестиционной емкости национальной экономики, генерации внутренних финансовых ресурсов. По мере развития ипотечных отношений функции государства в ипотечной систем будут смещаться в сторону создания рыночных механизмов и опосредованному регулятивному влиянию государства на ипотечный рынок. Возрастет значение информационного, институционального и правового обеспечения, поддерживающего ипотечные кредитные механизмы, основанных на рыночных принципах функционирования, при сохранении государственной социальной поддержки наиболее социально уязвимых слоев населения, территорий и сфер деятельности.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Гришмановский Д.Ю., Гайдук И.Е. Правовые и экономические перспективы развития ипотечного кредитования в России //Вестник Уральского института экономики, управления и права. 2015. № 4. С.65 - 71.
2. Булатова А. И. Современное состояние ипотечного кредитования в России: материалы IIIмеждунар. науч. конф. «Экономическая наука и практика». Чита. Изд-во Молодой ученый, 2014. С. 44-46.
3. Артемкина Е. В. Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования в контексте решения социально-экономических проблем российского общества //Мир науки, культуры и образования. 2012. №4. С. 330-332.
4. Кривошапова С. В. Актуальные проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации // Научно-практический журнал «Современные научные исследования и инновации». 2014. №11. С. 30-39.
5. Ивасенко А. Г. Земельно-ипотечное кредитование субъектов аграрного предпринимательства: проблемы привлечения финансовых ресурсов в систему // Научно-методический электронный журнал «Концепт». 2013. Т. 3. С. 1796—1800. — URL: http://e-koncept. ru/2013/53362.htm.
6. Багинова В.М., Ивасенко А.Г. Система земельно — ипотечных отношений: особенности формирования и перспективы развития в России // Вестник Томского государственного университета. 2015. No 394. С. 170-174.
7. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения. Деньги и кредит. 2002. №4. С.22 - 30
8. Разумова И.А. Система налоговых льгот как стимулирующий фактор развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации //Налоги и финансы. 2009. №3. С. 6-9.
9. Разумова И.А. Государственные жилищные программы и их роль в повышении доступности ипотечных кредитов: сборник материалов VII Международной научно-практической конференции «Архитектура финансов: антикризисные финансовые стратегии в условиях глобальных перемен». СПб. Изд-во СПбГЭУ, 2016. С.488 — 492.
10. Левин Ю.А. О налоговом регулировании рынка жилой недвижимости // Финансы. 2009. №6. С.46 — 49.
11. Леонова Е. В. Актуальность государственной поддержки ипотечного кредитования в РФ // Научно-методический электронный журнал «Концепт». 2017. Т. 18. С. 66—71. — URL: http://e-koncept. ru/2017/770386.htm.
12.1потека: сучаст концепцН, тенденци та суперечностi розвит-ку: монографiя /1. О. Лютий, В. I. Савич, О. М. Калiвошко ; Кигв. нац. ун-т iм. Т. Шевченка. Кигв : Центр учбовог лiтератури, 2009. 546 с.
13. Архитектоника финансового обеспечения и регулирования устойчивого и сбалансированного экономического роста: монография / А.П. Вожжов, Е.Л. Гринько, С.П. Вожжов, Д.В. Черемисинова. М.: КНОРУС, 2015. 560 с.
14. О рынке ценных бумаг: Федеральный закон от 22.04.1996N 39-ФЗ, Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N152-ФЗ. -— URL: http://www.garant.ru/
15. Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации: Федеральный закон от 24.07.2002N111-ФЗ. -— URL: http://www.garant.ru/
16. О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих: Федеральный закон от 20 августа 2004 года N117-ФЗ. -— URL: http:// www.garant.ru/
17. О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей: Федеральный закон от 29.12.2006N 256-ФЗ. — URL: http:// www.garant.ru/
18. Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»: Постановление Правительства РФ от 25.08.2001 № 628. — URL: http:// www.garant.ru/
19. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2015 - 2020 годы: Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050. -— URL: http:// www.garant.ru/
20. Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам): Постановление Правительства РФ от 13 марта 2015 г. № 220. — URL: http:// www.garant.ru/
21. Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей»: Постановление ПравительстваРФ от 30 декабря 2017г. № 1711. — URL: http://www. garant.ru/
22. О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг»: Указ Президента РФ от 07.05.2012 г. № 600. -— URL: http:// www.garant.ru/
23. Государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»: Постановление Правительства от 30 декабря 2017 года №1710. — URL: http://www.garant.ru/
24. О накопительно - ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих: Федеральный Закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ. -— URL: http:// www.garant.ru/
25. О предоставлении федеральным государственным гражданским служащим единовременной субсидии на приобретение жилого помещения» (вместе с «Правилами предоставления федеральным государственным гражданским служащим единовременной субсидии на приобретение жилого помещения»): Постановление Правительства РФ от 27.01.2009 N 63. -— URL: http://www.garant.ru/
26. О дальнейшей реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации»: Постановление Правительства РФ от 11 августа 2017 г. №961. — URL: http:// www. garant.ru/
27. Основные условия реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации: Постановление Правительства РФ от 20 апреля 2015 г. N 373. — URL: http:// www. garant.ru/
28. О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ. — URL: http:// www.garant.ru/
29. Гринько Е.Л., Алесина Н.В., Бубнова Н.В. Инфраструктурная ипотека в российской федерации: текущее состояние и проблемные аспекты развития // Финансовые исследования. 2018. №4(61). С 127
- 138
30. Гринько Е.Л., Алесина Н.В., Бубнова Н.В. Особенности нормативно — правового регулирования инфраструктурной ипотеки в российской федерации //Проблемы экономики и юридической практики. 2018. №5. С. 79 - 88
31. Гринько Е.Л., Черемисинова Д.В., Тарасенко С.В. Финансово
- кредитные возможности и реализация ресурсного обеспечения инфраструктурных проектов в РФ // Российское предпринимательство. Том 19. № 12
32. Кирсанов А.Р. Перспективы развития законодательства о долевом строительстве// Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018. №2 (197). C.64-75
33. Никонова И. А. Развитие законодательной базы проектного финансирования //Банковское дело. 2014. № 3. С.74-78.
34. Езангина И. А. Перспективные инструменты проектного финансирования: современный взгляд // Финансовая аналитика: проблемы и решения. 2016. № 20. C. 18-32.
35. Денисов Д. С. Перспективы развития проектного финансирования в Российской Федерации // Предпринимательское право. 2016. № 4. С. 51 — 56.
36. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит //Деньги и кредит. 1995. No8. С. 48—51.
37. Коршунов И.С. Несостоятельность (банкротство) физических лиц по праву России: необходимость проведения сравнительно-правового исследования // Вестник Российского университета дружбы народов. Серия: Юридические науки. 2014. № 3. С.82 — 85.
38. ДроздоваМ.А., Кравченко Л.А., Девятова Л.Д. Сравнительно-правовой анализ некоторых аспектов правового положения должника
- юридического и должника - физического лица // Вестник Волжского университета им. В.Н. Татищева. Том 1. № 4. С. 81 — 86.
39. О порядке предоставления Банком России кредитным организациям кредитов, обеспеченных залогом (блокировкой) ценных бумаг: Положение Банка России от 4 августа 2003 года № 236-П. — URL: http:// www.garant.ru/
40. О порядке предоставления Банком России кредитным организациям кредитов, обеспеченных активами или поручительствами: Положение Банка России от 12 ноября 2007 года № 312-П. — URL: http:// www.garant.ru/
41. О перечне ценных бумаг, входящих в Ломбардный список Банка России: Указание Банка России от 10.08.2012 N 2861-У. — URL: http:// www.garant.ru/
42. О предоставлении Банком России российским кредитным организациям кредитов без обеспечения: Положение Банка России от 16 октября 2008 года № 323-П. — URL: http:// www.garant.ru/
43. Информация о структуре ценных бумаг, включенных в Ломбардный список, переданных кредитными организациями в обеспечение кредитов Банка России. — URL: http:// www.garant.ru/
44. Методика оценки кредито- и платежеспособности, утверждена приказом заместителя генерального директора ОАО «АИЖК» от 15.03.2016г. № 89-од. - URL: https://дом.рф
Статья поступила в редакцию 28.12.2018 Статья принята к публикации 27.02.2019
