CC BY
171
УДК 657.922(075.8) ББК 65.441-5Я73
ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ: ФУНКЦИИ, ИСПОЛЬЗОВАНИЕ В КАЧЕСТВЕ
ИНСТРУМЕНТА ПРЕОДОЛЕНИЯ КРИЗИСНЫХ СИТУАЦИЙ В ЭКОНОМИКЕ
ЛЕОНИД НАУМОВИЧ ТЕПМАН,
доктор экономических наук, профессор E-mail: tepmn32@list.ru; ГЕОРГИЙ ВЛАДИМИРОВИЧ ДОРОНИН,
младший научный сотрудник Научно-исследовательского института образования и науки E-mail: g_doronin@yandex.ru Научная специальность: 08.00.05 — экономика и управление
народным хозяйством
Citation-индекс в электронной библиотеке НИИОН
Аннотация. Рассматривается ипотечное кредитование и его функции, а также роль как инструмента преодоления кризисных ситуаций в экономике.
Делается вывод о том, что ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилишцого кредитования являются: создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения.
Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование, функции ипотечного кредитования, кредит, кризисная ситуация в экономике.
Annotation. The article discusses the mortgage lending and its functions, and its role as a tool of overcoming of crisis situations in the economy.
The authors in the analysis come to the conclusion that the key conditions for attraction of credit resources in the field of long-term mortgage lending are: the creation of favourable economic and political environment, development of the necessary legislative and regulatory framework and improving the welfare of the population.
Keywords: mortgage, mortgage lending, mortgage lending options, credit, crisis situation in the economy.
В процессе рассмотрения ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты, а именно:
1) залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства;
2) ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны;
3) создание при помощи ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником обьекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).
В экономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий при-
влечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
На наш взгляд, отдельно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.
Итак, функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:
• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функция обеспечения возврата заемных средств;
• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и проч.
В чем же заключаются отличительные черты ипо-
течного кредита? Обрисуем каждую из них
1. Обязательность обеспечения залогом (залогом может становиться и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).
Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
2. Срок предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 лет и более (оптимально 20—25 лет). При большом сроке погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
3. Целевой характер большинства ипотечных ссуд.
4. Относительно низкий риск ипотечного кредита.
Приведем и основные требования:
• сумма кредита, как правило, составляет не более 60—70% от рыночной стоимости покупаемого жилья;
• сумма ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% от совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они есть) за расчетный период;
• при оценке вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов — основа надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Развитие ипотечного кредитования позволит:
• увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
• активизировать рынок жилья;
• вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
• привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
• обеспечить развитие строительного комплекса;
• оживить экономику страны в целом.
На наш взгляд, система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.
Система ипотечного жилищного кредитования в первую очередь должна опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов и в меньшей степени — на финансирование со стороны государственного бюджета.
Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.
Ипотечное кредитование служит существенным фактором экономического и социального развития страны.
Но его роль особенно заметной для страны становится в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Только в этом случае пойдет эффективное наращивание экономических показателей.
Одной из наиболее значимых проблем в этой сфере является проблема «конвертируемости» материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. наиболее значимым механизмом такой конвертации является ипотека из-за капитала, который входит в понятие «недвижимость», и наличия у недвижимости уникального свойства — неспособности перемещаться через границу.
Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом функционирования инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на росте реального сектора экономики.
Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Про-
244
Вестник Московского университета МВД России
№ 11 / 2015
мышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции — и все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях), помогает удовлетворить потребность населения в жилье. Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы. Обеспеченные кредиты более безопасны для банков, так как при не возврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. Отметим, что в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.
Снижению риска при ипотечном кредитовании способствует и целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование — перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому чем больше в банковской системе надежных финансовых подразделений, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.
На национальном уровне ипотечные банки обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.
Влияние системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы связано также с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.
Все отмеченное выше позволяет нам говорить о том, что на данном этапе развития России необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования.
Значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:
• вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных
бумаг — существенный фактор оздоровления экономики;
• рынок недвижимости связывает значительную часть денежных средств и тем самым является важным антиинфляционным фактором;
• денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически вкладываются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест;
• применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
Все перечисленное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения.
Литература
Нормативно-правовые акты
1. Гражданский кодекс Российской Федерации.
2. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г.
3. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №2 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
4. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об агентстве по ипотечному кредитованию».
5. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов».
6. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования».
Научная литература
7. Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2004. № 6.
8. Гарипова З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело. 2004. № 1.
9. Грабовой П.Г. Экономика и управление недвижимостью. М.: АСВ, 2001.
10. Ресин В.И. Экономика недвижимости. М.: Дело, 2003.
11. Рукавишников В.Н. Ипотечное страхование в России развивается // Финансы. 2005. № 4.
12. Селивановский А., Гафарова В. Правовые риски ипотечного агента // Хозяйство и право. 2005. № 7.
