Научная статья на тему 'Сравнительный анализ деятельности коммерческих банков и специализированных кредитно-финансовых институтов (кооперативов) на рынке ипотечного жилищного кредитования Г. О. Тольятти'

Сравнительный анализ деятельности коммерческих банков и специализированных кредитно-финансовых институтов (кооперативов) на рынке ипотечного жилищного кредитования Г. О. Тольятти Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

CC BY
2130
530
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Ключевые слова
ИПОТЕКА / ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ / КООПЕРАТИВ / ЖИЛИЩНЫЙ КООПЕРАТИВ / ЖИЛИЩНЫЙ НАКОПИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ / КРЕДИТНАЯ КООПЕРАЦИЯ / КРЕДИТНЫЙ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ КООПЕРАТИВ / MORTGAGE / MORTGAGE LENDING / COOPERATIVE / HOUSING COOPERATIVE / HOUSING SAVINGS COOPERATIVE / CREDIT COOPERATION / CREDIT CONSUMER COOPERATIVE

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Левина Л. И., Симонова Наталья Юрьевна

В статье проанализирован рынок ипотечного жилищного кредитования г. о. Тольятти за период 2007-2010 гг. В ходе написания статьи авторы использовали системный подход к исследованию, аналитические обзоры по данной проблеме и интернет-ресурсы. Проведен сравнительный анализ ипотечного жилищного кредитования коммерческими банками и кредитными кооперативами.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Левина Л. И., Симонова Наталья Юрьевна

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

COMPARATIVE ANALYSIS OF COMMERCIAL BANKS AND SPECIALIZED FINANCIAL INTERMEDIARIES (COOPERATIVE) IN TOGLIATTI MORTGAGE LENDING MARKET

The article analyzes Togliatti mortgage lending market in 2007 2010. The authors use a systematic approach in the research, analytical reviews on the subject and Internet resources. We conduct the comparative analysis of mortgage lending offered by commercial banks and credit cooperatives.

Текст научной работы на тему «Сравнительный анализ деятельности коммерческих банков и специализированных кредитно-финансовых институтов (кооперативов) на рынке ипотечного жилищного кредитования Г. О. Тольятти»

УДК 336 ББК 65. 262-2

Левина Л.И., Симонова Н.Ю.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КОММЕРЧЕСКИХ БАНКОВ И СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ КРЕДИТНО-ФИНАНСОВЫХ ИНСТИТУТОВ (КООПЕРАТИВОВ) НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Г. О. ТОЛЬЯТТИ

Levina L.I., Simonova N. Y.

COMPARATIVE ANALYSIS OF COMMERCIAL BANKS AND SPECIALIZED FINANCIAL INTERMEDIARIES (COOPERATIVE) IN TOGLIATTI MORTGAGE

LENDING MARKET

Ключевые слова: ипотека, ипотечное жилищное кредитование, кооператив, жилищный кооператив, жилищный накопительный кооператив, кредитная кооперация, кредитный потребительский кооператив.

Keywords: mortgage, mortgage lending, cooperative, housing cooperative, housing savings cooperative, credit cooperation, credit consumer cooperative.

Аннотация

В статье проанализирован рынок ипотечного жилищного кредитования г. о. Тольятти за период 2007-2010 гг. В ходе написания статьи авторы использовали системный подход к исследованию, аналитические обзоры по данной проблеме и интернет-ресурсы. Проведен сравнительный анализ ипотечного жилищного кредитования коммерческими банками и кредитными кооперативами.

Abstract

The article analyzes Togliatti mortgage lending market in 2007 - 2010. The authors use a systematic approach in the research, analytical reviews on the subject and Internet resources. We conduct the comparative analysis of mortgage lending offered by commercial banks and credit cooperatives.

В связи с переходом к рыночным принципам решения вопросов обеспечения жильем одной из существенных проблем социально-экономического развития России стал многократный разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости.

В условиях заметного снижения возможностей государства и предприятий по финансированию жилищного строительства в стране сложилась ситуация, когда большая часть населения не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. Если раньше для граждан главным способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. Между тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низкими и средними доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.

В настоящее время ипотечное кредитование является одним из эффективных инструментов улучшения жилищных условий граждан страны, региона и города.

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование" . Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового.

Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае

- только залог недвижимости [11].

Вступивший в силу 16 июля 1998 года Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка [1].

Данный закон имеет исключительное значение в законодательном регулировании залоговых отношений, когда предметом залога выступает недвижимое имущество. Кроме того, данный законодательный акт является первым в российской истории специальным законом, посвященным ипотеке.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т. д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала) [5].

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов [3].

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

- функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

- функция обеспечения возврата заемных средств;

- функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. [10].

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3-х и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

- сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

- величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

- при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации [7,9].

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа.

На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк - специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит. При оставлении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень - банк).

Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги [8].

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

- одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель) -сбалансировано-автономная;

- двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель) -расширенно-открытая.

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления [12].

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (рисунок 1):

- между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

- между заемщиком страховой организацией - договор страхования заложенного жилья;

- между заемщиком и продавцом (строителем) жилья - договор купли-продажи жилья.

Условные обозначения: 1 - договор о накопительном жилищном вкладе, 2 - кредитный договор, 3-договор страхования заложенного жилья, 4 - договор купли-продажи жилья, 5 - договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

Рис. 1. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг - закладных листов и, тем самым, - минимизирование возможных рисков.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудносберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих организаций - минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания) [12].

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (рисунок 2).

Условные обозначения: 1 - кредитный договор, 2 - договор страхования заложенного жилья, 3 -договор купли-продажи жилья, 4 - агентский договор, 5 - договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 6 - договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 7 - договор страхования предпринимательского риска.

Рис. 2. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции [12].

Основными моделями системы ипотечного жилищного кредитования за рубежом являются усечено-открытая, расширенная открытая и модель сбалансированной автономии. Поскольку выделение данных моделей носит условный характер, в одной стране они могут функционировать одновременно. Каждая модель организации системы ипотечного жилищного кредитования включает в себя определенный набор основных элементов, характеристики которых различаются в зависимости от модели (таблица 1).

Таблица 1 - Элементы основных моделей ипотечного жилищного кредитования

Элементы Модели

усечено-открытая расширенно- открытая (американская) сбалансировано-автономная (немецкая)

Принцип функционирования Рыночный (модель зависит от общего состояния финансовокредитного рынка страны) Ссудно-сберегательный (модель автономна)

Объекты кредитования Готовые и строящиеся дома и квартиры Готовые и строящиеся дома и квартиры для одной семьи, дома для нескольких семей Готовые и строящиеся дома и квартиры

Элементы Модели

усечено-открытая расширенно- открытая (американская) сбалансировано-автономная (немецкая)

Источники привлечения кредитных ресурсов Собственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты и т. п.) Ипотечные ценные бумаги, обращающиеся на вторичном рынке, а также собственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты и т.п.) Жилищные накопления и жилищные контрактные сбережения будущих заемщиков, а также собственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты и т. п.)

Основные кредиторы Универсальные и ипотечные банки Ипотечные и сберегательные банки Коммерческие, ипотечные банки, стройсберкассы, сберкассы

В решении проблемы ипотечного жилищного кредитования участвуют не только коммерческие банки, но и немало важную роль занимают специализированные кредитнофинансовые институты (кооперативы). На протяжении всей истории развития Российской Империи кредитные кооперативы получили наиболее широкое развитие в начале XX века. Только лишь в 1917 г. Временное правительство приняло положение "О кооперативных товариществах и их союзах" - основной закон, регулирующий деятельность всех видов кооперативов, включая ссудо-сберегательные и кредитные товарищества [6]. Все же активный рост кредитных кооперативов начался после принятия специализированного законодательства о кредитных кооперативах, а именно Закона РФ от 19 июня 1992 года № 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» [2].

На сегодняшний день кооператив представляет собой добровольное объединение граждан или организацию, которая создана для достижения каких-либо общих целей. Участники кооператива (пайщики) вносят долю (пай) и участвуют в управлении кооперативом, а также отвечают за риски и результаты функционирования организации [16].

Определенные проблемы с получением банковских кредитов существуют во всем мире. Для получения кредита в банке, необходимо выполнить определенные условия, а также выплачивать высокие проценты за предоставленный кредит. Поэтому помимо обычного банковского сектора значительную часть финансового рынка любой развитой страны занимает сектор небанковского кредитования, в том числе система кредитной кооперации.

Принципиальным отличием деятельности кредитной кооперации от банковской является преимущественная ориентация на финансовое обслуживание членов кредитных коопераций [6].

В отличие от банковских учреждений кредитный кооператив является некоммерческой организацией. Основная целью его деятельности - не получение большей прибыли, а оказание кредитно-финансовых услуг своим членам в развитии их хозяйственной деятельности и повышении их материального благосостояния. Члены кредитного кооператива создают его путем объединения своих паевых взносов и являются собственниками кредитного кооператива, а не только его клиентами. Поэтому кредит выдается, в основном, только членам кооператива [6].

Кредитный потребительский кооператив граждан - потребительский кооператив, созданный членами, добровольно объединившимися для удовлетворения потребностей и финансовой взаимопомощи. Кредитные потребительские кооперативы граждан могут создаваться по признаку общности места жительства, трудовой деятельности, профессиональной принадлежности или любой иной общности граждан [6].

Кредитный Потребительский Кооператив (КПК) выполняет операции, аналогичные банковским. Клиенты вступают в КПК, чтобы получить финансовую и консультационную помощь. Однако существуют четкие различия между КПК и банком, в частности касательно собственности, разделения полномочий и полученных результатов (таблица 2).

Таблица 2 - Сравнительная характеристика организационных структур КПК и коммерческого банка [6]____________________________________________________________

Критерии КПК Коммерческий банк

Цель Удовлетворение потребностей пайщиков в производственном кооперативе Прибыль акционерам банка

Собственность КПК создается за счет паев вкладчиков; пай в общем капитале; цель КПК - удовлетворение потребительских нужд только своих пайщиков Банк создается бизнесменами или же ограниченной группой людей, которые вкладывают деньги; цель КБ - получение прибыли посредством продажи услуг; лица, которые заключают с ними сделку, не являются собственниками, они лишь внешние клиенты

Организационная форма Потребительский кооператив Открытое акционерное общество, закрытое акционерное общество

Управление Высший орган управления КПК - общее собрание пайщиков, исполнительный орган - Правление КПК, а так же создается кредитный комитет, контрольный орган -ревизионная комиссия Высший орган - Собрание акционеров, в промежутках между Собранием и Советом банка, исполнительный орган - Правление банка, кредитный комитет и контрольный орган - ревизионная комиссия

Распределение прибыли Взносы распределяются, согласно Уставу КПК, в фонды, обеспечивающие безопасность кооператива Прибыль: распределяется в специальные фонды, начисление дивидендов по решению собрания

Источники собственного капитала Паевые взносы членов Уставный капитал, прибыль

Предоставляемые услуги Кредиты членам и сбережение денежных средств членов Кредиты всех видов, депозитносберегательные операции и другие операции в соответствии с лицензией ЦБ РФ и на основании ст. 5 ФЗ «О банках и банковской деятельности» №395-1 от 02. 12. 1990 г.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Налогообложение Налог на прибыль на уровне кооператива не взимается, налогом облагаются совокупные доходы членов от всех видов деятельности Взимается налог на прибыль банков

Структурная характеристика КПК и коммерческого банка дает возможность сделать вывод, что на цену и процентную ставку жилищного ипотечного кредита влияет не только организационная структура управления кредитора, но и налоговая политика государства. Поэтому на рынке ипотечного жилищного кредитования должны присутствовать банки и кредитно-финансовые институты, предоставляющие различные продукты ипотеки для потребителей. Их структурное соотношение также зависит от потребностей потребителя.

Таблица 3 - Выданные ипотечные кредиты ОАО «АВТОВАЗБАНКОМ», ЗАО «Тольяттихимбанком» и ЗАО КБ «ФИА-БАНКОМ» за 2007 - 2010 годы [17]________________

Выданные ипотечные кредиты 2008 год 2009 год 2010 год 2011 год

тыс. руб. уд. вес тыс. руб. уд. вес тыс. руб. уд. вес л ^ тр уд. вес

Ипотечные кредиты ОАО «АВТОВАЗБАНКА» за 2007-2009 г. г. 1 295 605 25,92 1 596 892,8 23,69 2 553 095 29,37 3 147 293 30,51

Ипотечные кредиты ЗАО «Тольяттихимбанка» за 2007 - 2009 г. г. 1 287 930 25,77 1 294 504,2 19,21 2 427 233 27,92 2 371 817 22,99

Ипотечные кредиты ЗАО КБ «ФИА-БАНКА» 2 415 219 48,32 3 848 293,8 57,1 3 713 981 42,72 4 795 892 46,49

Всего 4 998 754 100 6 739 690,8 100 8 694 309 100 10 315 002 100

Ипотечные кредиты ОАО «АВТОВАЗБАНКА» за 2007-2009 г. г. 1 295 605 25,92 1 596 892,8 23,69 2 553 095 29,37 3 147 293 30,51

Ипотечные кредиты ЗАО «Тольяттихимбанка» за 2007 - 2009 г. г. 1 287 930 25,77 1 294 504,2 19,21 2 427 233 27,92 2 371 817 22,99

Ипотечные кредиты ЗАО КБ «ФИА-БАНКА» 2 415 219 48,32 3 848 293,8 57,1 3 713 981 42,72 4 795 892 46,49

Всего 4 998 754 100 6 739 690,8 100 8 694 309 100 10 315 002 100

Исследовав рынок ипотечного жилищного кредитования на примере г. о. Тольятти и проанализировав деятельность ипотечного кредитования ОАО «АВТОВАЗБАНКа», ЗАО «Тольяттихимбанка» и ЗАО КБ «ФИА-БАНКа» в г. о. Тольятти (таблица 3), можно сказать, что объемы выданных ипотечных кредитов в динамике увеличиваются, что является положительным моментов в деятельности банков. Наибольший объем выдачи ипотечных кредитов составляет в ЗАО КБ «ФИА-БАНК»: 36,44 % на 01. 01. 2007 г. ; 48,32 % на 01.

01. 2008 г. ; 57,1 % на 01. 01. 2009 г. ; 42,72% на 01. 01. 2010 г. и 46,49% на 01. 01. 2011 г.

Помимо банковского ипотечного кредитования существуют альтернативные варианты решения жилищной проблемы, такие как предоставление кредита на покупку жилья специализированными финансово- кредитными институтами (кооперативами).

Рассмотрим отличия ссуды жилищных кооперативов от ипотечных кредитов и потребительских кредитов на покупку жилья (таблица 4).

Таблица 4 - Сравнительная характеристика выдачи ссуд кооператива и кредита банком на покупку жилья [14]_____________________________________________________________

Параметры Ссуда кооператива Банковские кредиты

Преимущества ипотечных кредитов:

Получение права пользования жильем не раньше, чем через 2 года после вступления в кооператив и накопления минимум 50% от стоимости квартиры (при покупке строящегося жилья) сразу после получения кредита

Условия переход жилья в собственность после выплаты паевого взноса (полная стоимость жилья плюс проценты за пользование ссудой) сразу после приобретения жилья, но имущество до погашения кредита остается в залоге у банка

Минимальный первоначальный взнос 30-50% 10-30%

Условия предоставления кредита клиенту повышенный риск не получения кредита на покупку жилья пайщиком после накопления первоначального взноса отсутствует риск не получения кредита при выполнении всех условий договора

Срок погашения кредита не может превышать более чем в 1,5 раза период первичного накопления до 30 лет

Преимущества ссуд ЖНК:

Членский взнос за пользование ссудой и ставка по рублевому кредиту 5% 13,5-19%

Дополнительные расходы вступительный взнос до 60 тыс. руб. от 1,5-2% до 7-8% суммы ипотечного кредита

Проверка документов отсутствует от лояльной до доскональной

Г арантия, поручительство, залог отсутствует приобретаемое жилье

При ипотечном жилищном кредитовании преимущество кооперативов заключается в том, что:

- простая процедура вступления, а именно: не требует многочисленных справок, гарантий и поручителей. Паспорт и, возможно, копия трудовой книжки, как гарантия платежеспособности пайщика;

- ЖСК является некоммерческой организацией, поэтому освобожден от всех видов налогов, в период расчета с кооперативом не нужно платить налог на недвижимость;

- возможность зачета имеющегося жилья в стоимость приобретаемого [15].

На градообразующем предприятии г. о. Тольятти ОАО «АвтоВАЗ» действовала программа корпоративного ипотечного кредитования, которая реализовывалась с помощью программы улучшения жилья через ПК «Социальный». Потребительский план «Накопительный жилищный» ПК «Социальный» действовал до 2007 года, в связи с экономическим кризисом в стране.

На рисунке 3 представлен механизм улучшения жилищных условий работников ОАО "АВТОВАЗ" г. Тольятти.

Рис. 3. Механизм улучшения жилищных условий работников ОАО "АВТОВАЗ" г. Тольятти [6]

Потребительский план «Накопительный жилищный» ПК «Социальный» предусматривал возможность формирования паевых взносов работниками предприятия, нуждающихся в улучшении жилищных условий сроком до 3-х лет. Паевые взносы, сформированные по потребительскому плану, инвестировались как в строительство нового, так и в приобретение жилья вторичного фонда. Пайщиками-участниками потребительского плана «Накопительный жилищный» приобретаются до 80 %

строящегося и привлекаемого вторичного жилья по жилищной программе «Лада-Дом».

Таблица 5 - Динамика численности участников ипотечной программы работников ОАО «АвтоВАЗ», (человек) [6]___________________________________________________________

2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г.

Фактическое улучшение жилищных условий пайщиков ПК "Социальный" работников ОАО "АвтоВАЗ" 28 441 699 1037 255

Численность заключивших накопительные ипотечные договора в ПК "Социальный" 132 530 763 1137 218

Численность заключивших накопительные жилищные договора в ПК "Социальный" 250 1079 989 967 305

Процесс формирования паевых взносов по потребительскому плану «Накопительный жилищный» «поощрялся» акционерным обществом «АВТОВАЗ» дополнительными жилищными субсидиями. За счет членских взносов, целевых поступлений физических и юридических лиц в ПК «Социальный» формировался фонд взаимного предоставления займов. Займы предоставлялись участникам потребительского плана «Накопительный жилищный» по ставкам, существенно меньшим ставок кредитования физических лиц коммерческих банков.

Проанализировав деятельность потребительского кооператива на примере ОАО «АвтоВАЗ» г. о. Тольятти, можно сказать, что фактическое улучшение жилищных условий пайщиков ПК "Социальный" работников ОАО "АвтоВАЗ" с 2003 г. по 2006 г. имеет тенденцию роста от 28 до 1037 человек. Численность заключивших накопительные

ипотечные договора в ПК "Социальный" с 2003 г. по 2006 г. возрастает от 132 до 1137 человек.

Рассмотрев деятельность ПК «Социальный» на базе крупного предприятия г. о. Тольятти, также остановимся на анализе деятельности жилищно-накопительного кооператива «Жилищный партнер» г. о. Тольятти (таблица 6).

Таблица 6 - Деятельность ЖНК «Жилищный партнер» в период 2007-2011 г., тыс.

руб.[13]____________________________________________________________________________________

Показатель 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г.

Паевых средств 59 59 59 59 59

Приобретенное жилье кооперативом 11 704 14 378 12 595 16 472 15 865

Кредиты предоставленные кооперативом пайщикам 696 519 655 934 823

Денежные средства 855 275 251 240 238

Дополнительные членские взносы 643 5 290 2 705 2 500 2 604

Резервный фонд 47 68 102 150 148

Паевые взносы 13 885 20 271 16 134 20 145 19 856

Сумма приобретаемого жилья кооперативом в 2011 г. увеличилась от 11 704 тыс. руб. до 15 865 тыс. руб., но в 2009 г. имеет тенденцию снижения и составляет 12 595 тыс. руб.

Объем предоставленных кредитов кооперативом пайщикам с 2007 г. по 2011 г. увеличивается от 696 тыс. руб. до 823 тыс. руб. (таблица 6).

На основании проведенного сравнительного анализа деятельности коммерческих банков и специализированных кредитно - финансовых институтов (кооперативов) рынка ипотечного жилищного кредитования г. о. Тольятти можно сказать, что эту проблему в большем объеме решает банковское кредитование, объемы выданных ипотечных кредитов с помощью кооперативов незначительные. Тем не менее, на территории г. о. Тольятти работает более 15 жилищных кооперативов, с помощью которых тольяттинцы решают вопрос приобретения недвижимости.

Таким образом, решая жилищную проблему, необходимо использовать различные механизмы ипотечного жилищного кредитования, такие как: банковское кредитование, развивать кооперативы совместно с предприятиями, как например жилищно-бытовой потребительский кооператив «Социальный», и особое внимание необходимо уделить развитию специализированных кредитно - финансовых институтов (кооперативов). Так как благодаря таким кооперативам население может улучшить жилищные условия, с помощью небольшого ипотечного кредита. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, значительная, и составляет не менее половины желающих улучшить свое жилье.

Библиографический список

1. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 16 июля 1998 года N 102-ФЗ (в ред. от 17.

07. 2009 №166 - ФЗ) // Консультант Плюс.

2. Закон РФ от 19 июня 1992 года № 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 11. 07. 97 N 97-ФЗ), с изменениями и дополнениями от 21. 03. 2002 N 31-ФЗ // Консультант Плюс.

3. Гражданский кодекс РФ. Часть первая, от 30 ноября 1994 года с изм. от 18. 07. 2009 (ст. 334 ГК) // Консультант Плюс.

4. Жилищный кодекс РФ от 29. 12. 2004 г. N 188-ФЗ // Консультант Плюс.

5. Иванов, В.В. Ипотечное кредитование [Текст] / В.В. Иванов. - М.: Информ. -внедр. Центр «Маркетинг», 2005.

6. Информационная база финансовой деятельности жилищно-бытового потребительного кооператива «Социальный».

Ипотечное кредитование жилья [Текст] / ред. сост. Скукин Е.Б. - М.: Рос. газета, 2006. - 160 с.

8. Тавасиев, А.М. Банковское дело: базовые операции для клиентов [Текст] / А.М. Тавасиев. - М.: Финансы и статистика, 2005.

9. Цылигна, Г.А. Ипотека: жилье в кредит [Текст] / Г.А, Цылигна. - М.: Экономика,

2006.

10. Смирнов, В.В., Лукина, З.П. Ипотечное жилищное кредитование [Текст] / В.В. Смирнов, З.П, Лукина. - М.: Аудитор, 2006.

Журкина, Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения [Текст] / Н.Г. Журкина // Финансы. - 2007 г. - № 6. - С. 17-30.

12. Виноградов, Д. В. Сущность ипотечного кредитования. Ипотечное

кредитование. Экономика недвижимости [Электронный ресурс]: учебное пособие /

Д.В. Виноградов _//_www._subschet._ru/SUBSCHET.

NSF/07cc05928fa60272c32571d700099fa6/

64afec291fba58d9c3257232007497fe!OpenDocument

13. ЖНК «Жилищный партнер» [Электронный ресурс] http://anatlt. ru/zhnk/article/ important. htm

14. ЖНК: ипотека в домашних условиях // Баланс-ойл, инвестиции в строительство [Электронный ресурс] // www. balans-oil. ru/articles/70. html

15. Перспектива развития ЖСК [Электронный ресурс] //stnovosel. ru/perspektiva. htm

16. Сенькин, М. Виды кооперативов [Электронный ресурс] / М. Сенькин // www. senkinspb. narod. ru/work-cooperative. html

17. ЦБ РФ официальный сайт [Электронный ресурс] //www. cbr. ru

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.