CC BY
109
УДК 336.648:728.1 ВАК: 08.00.05
РЕГИОНАЛЬНАЯ ИПОТЕКА: ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ ПОДХОД
Локтева Т.В., к.э.н., доцент кафедры менеджмента и маркетинга НОУВПО «Московский университет им. С.Ю. Витте»,
e-mail: [email protected]
Статья посвящена теоретическим основам региональной ипотеки. Автор предлагает собственную трактовку основных понятий, развивающих теорию ипотечного кредитования, а также анализирует имеющийся региональный опыт.
Ключевые слова: ипотека, региональная ипотека, региональная экономика.
REGIONALMORTGAGE: THETHEORETICALAPPROACH
Lokteva T., the senior lecturer of the Management and marketing chair of Moscow Witte University
This article is dedicated to the theoretical bases of a regional mortgage. Author skillfully presents own interpretation of the main concepts, which developing the theory of the mortgage lending, and also analyzes available regional experience.
Keywords: mortgage, regional mortgage, regional economy.
Системные преобразования национальной экономики, осуществляемые в настоящее время в Российской Федерации, ее перевод на инновационный путь развития, усиление роли интеллектуального и человеческого капитала, повышение качества жизни становятся невозможными без повышения эффективности институтов ипотечного кредитования и развития региональных рынковдоступного жилья.
Именно уровень обеспеченности граждан жильем является одним из основных признаков самодостаточности нации и именно жилищная проблема, по-прежнему, остается одной из острейших в России, несмотря на принимаемые органами исполнительной и законодательной власти меры, реализацию приоритетного национального проекта «Доступное жилье» и др. Исследования показывают, что эффективных механизмов решения данных проблемы до сих пор не выработано, а усугубляет ситуацию резкое сокращение объемов жилищного строительства, имевшее место в стране с начала девяностых годов.
Опыт зарубежных государств свидетельствует, что наиболее эффективнорешать обозначенную проблему позволяют механизмы ипотечного кредитования, а в условиях резко выраженной экономической дифференциации территорий в национальном пространстве России, существенных отличий в распределении ресурсов, на первый план должны выходить именно механизмы региональной ипотеки.
Проблемам развития ипотечного кредитования посвящены труды целого ряда отечественных исследователей, в частности И.Т. Балабанова, Г.Н. Белоглазовой, И.В. Довдиенко, Ю.В. Головина, А.Г. Ивасенко, М.И. Калинина, А.Б. Копейкина, Н.Б. Косаревой, Н.А. Кричевского, М.П. Логинова, З.П. Лукиной, Г.Г. Матюхина, Е.П. Покопцевой, В.Н. Пономарева, И.А. Разумовой, Н.Н. Рогожиной, В.А. Савиновой, В.В. Смирнова, А.Н Ужегова, А.А. Хандруева, Г.А. Цылиной, В.З. Черняка. В то же время, данные исследования чаще сконцентрированы на развитии механизмов ипотеки на национальном уровне, исследовании финансово-кредитных механизмов ипотеки, региональные же механизмы ипотечного кредитования и пути их развития на локальном уровне в настоящий момент все еще являются исследованными недостаточно.
В то же время, не вызывает сомнений тот факт, что приоритет в решении важнейшей социальной задачи по обеспечению населения жильем, принадлежит именно регионам. Та степень финансовой и хозяйственной самостоятельности, которой на современном этапе обладают региональные власти, свидетельствует о наличии большого числа возможностей по созданию и последующему развитию региональных систем ипотечного жилищного кредитования. Причем, это должно касаться не только регионов-доноров, но и тех регионов, существенная часть бюджетов которых сформирована за счет федеральных субвенций.
С точки зрения теоретического подхода, специфика функционирования ипотечного кредита во многом обуславливает изначальный бюджетный подход к его организации. Несмотря на то, что в последнее время бюджетное финансирование постепенно замещается внебюджетными источниками, остаются не учтенными объективные рыночные факторы, оказывающие ощутимое влияние на качественное состояние ипотеки как на федеральном, так и на
региональном уровне. В первую очередь к числу таких факторов можно отнести основополагающее соотношение спроса и предложения, регулирующего равновесное состояние рынка, что на сегодняшний день особенно актуально для рынка ипотечных программ. При этом, необходимо отметить, что ипотечный кредит является более сложной формой кредитных отношений, включающих в себя одновременно сразу несколько взаимосвязанных совокупностей операций, складывающихся непосредственно в процессе кредитования и финансирования программ. В связи с этим актуальной с точки зрения теоретического подхода проблемой является исследование роли и места ипотеки в теории пространственной и региональной экономики, системе локальных финансово-кредитных отношений, меняющихся под влиянием рыночных методов хозяйствования и отражающих диалектику финансовых и кредитных отношений в стране.
Исследования показывают, что ипотечный кредит, обладая значительными инвестиционными возможностями, оказывает существенное влияние на рост воспроизводственных процессов и формирование финансовых ресурсов экономических субъектов, регионов и всего государства.В то же время теоретический взгляд на проблему ипотеки позволяет выделить и другую ее особенность, это серьезная зависимость объемов формирования ресурсной базы ипотечного кредита и сбережений населения (как важнейшего условия получения кредита) от участия в этих процессах средств государственного и региональных бюджетов. [6]
В условиях рыночной экономики государственное регулирование жилищного строительства, а также рынка жилья является объективно необходимым процессом, демонстрирующим весьма ощутимые внешние эффекты. Они находят свое отражение чаще в явной форме - в виде жилищных субсидий, всевозможных дотаций, в форме социально-ориентированных бесплатных жилищных услуг и бесплатного жилья, которые могут быть признаны экономическим благом. По результатам анализа исследований ряда ученых, а также отечественного и зарубежного опыта развития ипотеки, как на федеральном, так и на региональном уровнях, можно выделить следующие виды государственного стимулированияразвития ипотеки (табл. 1).
Нельзя не отметить, что последствия кризиса ипотечного кредитования в США привели к развитию понижательной тенденции ипотечного кредитования в Российской Федерации. Несмотря на то, что объемы ипотечного рынка в России все еще могут быть охарактеризованы как незначительные, недавний кризис серьезно усугубил существующие проблемы его развития и диктует новые трудности. Во избежание усугубления негативных процессов на современном этапе необходим качественный компаративный анализ зарубежного теоретического и практического опыта развития ипотеки как финансово-кредитного механизма, совершенствования региональных ипотечных программ, стимулирования земельно-ипотечного кредитования.
На актуальность и важность последней проблемы указывают в своих трудах такие ученые, как А.Н. Алексеев, А.О. Чередни-кова, А.А. Шутьков и др. [2, 3, 8] Низкая доходность агропро-довольственного производства, неэффективное использование
228 TRANSPORT BUSINESS IN RUSSIA | №6 2013 |
ресурсного потенциала и, в первую очередь, сельскохозяйственных земель связаны именно с недостатком долгосрочных финансовых вливаний. Именно поэтому решение проблемы привлечения долгосрочных инвестиционных ресурсов в агропродовольственную сферу, в значительной степени, связано с развитием механизмов региональной ипотеки и ипотечного кредитования всельском хозяйстве в целом. Развитие земельно-ипотечного кредитования подразумевает, что агропродовольственная сфера окажется в центре внимания не только государственной и региональной власти, но бизнеса. Актуальность данной проблемы обусловлена, с одной стороны, незавершенностью рыночных преобразований в сфере земельно-ипотечногокредитования; потребностью в реформировании правовых и финансово-экономических земельных отношений; необходимостью придания дополнительного стимула развитию сельскохозяйственного производства, за счет повышениядоступ-ности региональной ипотеки для сельхозтоваропроизводителей;а с другой, - потребностью в обеспечении национальной продовольственной безопасности.
Исследования свидетельствуют, что развитие механизмов региональной ипотеки, способно принести не только локализованный отраслевой эффект, например в агропромышленном комплексе или на локальных рынках продажи недвижимости, но и ведет к прямому росту валового регионального продукта, повышая деловую активность в различных сферах, увеличивая объёмы строительства, кроме того каждый заёмщик (независимо от того, физическое это или юридическое лицо) получает дополнительный стимул к увеличению собственной эффективности и прибыльности. Следовательно, в развитии региональной ипотеки заинтересованы не только основные участники рынка ипотечного кредитования, как например, банки, заёмщики,соинвесторы, но и застройщики, и администрации субъектов РФ.
Развитие региональной ипотеки является сложнейшей задачей на долгосрочную перспективу, однако ее успешное решение приводит к появлению серьезных и измеримых экономического, социального, отраслевого эффектов. С позиции региональной экономики важнейшее значение приобретают такие формы стимулирования развития ипотеки, как предоставление гарантий со стороны предприятий-работодателей или региональных администраций; разработка и внедрение банковскими институтами инновационных ипотечных продуктов и программа; поддержка и стимулирование региональными властямиипотечного механизма, ориентированного на социально-уязвимые группы населения. Важная роль региональных администраций в процессе формирования и развития локальных форм ипотеки заключается в активизации процессов рефинансирования в каждой из возможных форм ипотеки, то есть гарантии со стороны администрации и другие формы поддержки играют стимулирующую роль в системе регионального ипотечного кредитования.
Региональные рынки ипотечного кредитования, как справедливо отмечает С.И. Мутовин, обладают ярко выраженной спецификой, в
первую очередь, значительным превышением спроса на ипотечные кредиты над предложением. Удовлетворению этой потребности мешает ряд причин: во-первых, малочисленность первичных кредиторов; во-вторых, слабое развитие института ипотечных брокеров; в-третьих, ограниченность у региональных банков средств для долгосрочного кредитования населения. Анализ показывает, что к регионам, наиболее активно развивающим локальные механизмы ипотечного кредитования, можно отнести Оренбургскую, Самарскую, Саратовскую, Нижегородскую области, Республику Башкортостан.[7]
Так, механизм реализации ипотечной программы Оренбургской области представляет собой классическую двухуровневую схему ипотечного жилищного кредитования с предоставлением финансирования из регионального и местного бюджетов. В качестве рефинансирующего оператора, еще в конце 90-х годов, в регионе была создана ипотечно-жилищная корпорация и специально уполномоченный ипотечный коммерческий банк. В 2001 г. в регионе появилось Оренбургское ипотечно-финансовое агентство. Кредиты выдаются в рублях под 7% годовых для работников бюджетной сферы, под 8% годовых - для жителей сельских территорий; под 12% годовых - для городских жителей, не нуждающихся в улучшении жилищных условий, исходя из социальных нормативов. В регионе разработан механизм привлечения в ипотеку средств инвесторов через ипотечные займы и накопительные вклады, активно прорабатываются также и другие схемы реинвестирования кредитов. Финансирование осуществляется за счет средств регионального и местных бюджетов, банковских ресурсов и привлечения средств сторонних инвесторов через размещение ипотечных займов в виде ипотечных закладных.[5]
Опыт Оренбургской области в данном вопросе нельзя назвать исключительным. В настоящее время почти в 70 регионах России в целях решения жилищной проблемы с использованием локальных механизмов ипотеки созданы региональные операторы ипотечного рынка (ипотечные фонды, агентства и корпорации). По данным В.С. Казейкинадействуют 72 региональных , 21 муниципальных и 5 отраслевых операторов. Большинство из них создано в виде некоммерческих фондов (от 62 до 85%), часть в виде ипотечных агентств (25%) и ипотечных корпораций (12%). На федеральном уровне Агентство по ипотечному жилищному кредитованию заключило 63 трехсторонних соглашения с региональными операторами для рефинансирования ипотечных кредитов.[4]
Чаще всего региональные ипотечные программы реализуются местными властями, которые создают с этой целью муниципальные ипотечные фонды. Учредителями фондов, как правило, выступают администрации городов, муниципальные банки, страховые и строительные компании. Основной источник средств для данных фондов — бюджетные ассигнования, хотя иногда в ипотечных программах участвуют и местные банки. Региональные власти, развивая социальную ипотеку, достигают сразу несколько целей: обеспечивают жильем нуждающиеся категории населения, увеличивают объемы
Таблица 1. Виды государственного стимулирования развития ипотеки
Эмп Г1уЙ -№ТТ т1тттт. Т1| спать
ЧАЬИ 1111Д rSj.fr - тутстр. -и«, т жлтт. ■■■ И с. - тьтк. ГТУ 1 ■ 1 тгндтт; тт^татта ^ ь^тулт^тпи шн^г тут 31м ж тр/пттг Ж* НИ ьГШ (¡ИВЗртШВ Грт уЫВЕШ Е 1ИШ Ш Г|->11ИИПШ Т^|ТЬТ»-г.-п-| ^ШЩ Гр1р4ЖЖН1 ьТрЛДл'ЫПИ Х^ВДДОЕ и влк&й ^д^дд
Крвдрюр Ит^чтмт-'.тд. т.чт г<:<ьуД^СГтатчч-.Ц 1.Ц. Ш ШПШИ штат! и>зж<:< [еи<ьгы1<ш рт вдс<:<ъ 3 тл-птттт. лг го 1-7*угпргт^твтж. д о ши< с ш ссуд/ й и рызг шшш
7 К^птгупш КрВДрюр ■Рггтгг тгал-лгрлтл т^стттж.-.тг ттрттттиичтсг т* тттт.тт.т™,т.
ТТтт. I ьтнъь TTj.TT.hji, тт.-т Tji.Tr™-.-. тг тшг прапг^оы^яагаосувфст^ижи сздоиуражц хр&кж 21ЛЕГВ0ЕШП фиш™»ЕНЖ ртВДСФЕу СП^ХЕ/Р
ИшиПОр ЖыттгЛ-ш^л^рл-ттпкЯ-жлттрлтт тл ллАтпатфт-г -тл-^ рт.-.-г ШШШ ^ттгтг.-.тг хртшпсущст X ц дщ ф н| ^нг ц ^таг^ тт| р.11 тт. тру■ тж ьт тт: тт. тт-л-. т-лт ттт т^.тттт. ттг"д н ■ [¿литттмт: Тр^
ТКАШРОШ" БШШБББ Ш КШБЬЛ | №6 2013 | 229
производства местных стройкомплексов и получают дополнительные налоговые поступления в казну.
Как показывает региональная практика наиболее часто ипотечные программы финансируются в виде субвенций. Выделение субвенций региональным операторам из бюджетов субъектов осуществляется на основе принятых региональных целевых программ и законов субъектов РФ, а из местных бюджетов на основе решения представительных органов местного самоуправления. В соответствии с законом «Об общих принципах организации законодательной и государственной власти субъектов РФ» вопрос о принятии программ и выделения в бюджете средств на субвенции находится полностью в компетенции региональных и муниципальных органов власти, при этом средства могут выделяться только на жилищное строительство социального жилого фонда и улучшение жилищных условий граждан проживающих в условиях по площади жилья,ниже социальной нормы.
Несмотря на то, что Концепцией развития системы ИЖК в Российской Федерации официально отдаётся предпочтение двухуровневой модели построения отношений на ипотечном рынке, большинство регионов ориентируются на собственные «квазиипотечные» разработки. В качестве конкретного примера может быть рассмотрена Программа улучшения жилищных условий, разработанная и реализуемая в закрытом городе Саров Нижегородской области, а также успешно применяемая в Вологодской, Калужской, Кировской, Костромской, Нижегородской и Ульяновской областях. В рамках данной программы финансирование осуществляется по замкнутой схеме, полностью за счет средств региональных (местных бюджетов), через посредство специально создаваемых фондов. Возникающие денежные обязательства заемщиков не могут быть рефинансированы, поскольку первичные права требования не оформлены банковскими кредитными договорами. Другой пример: в Красноярском крае проблема жилищного обеспечения решалась с помощью аренды с последующим правом выкупа.
Инструментом развития региональной жилищной политики также должна стать и всемерная поддержка жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и небанковских кредитных организаций специализированного профиля, так называемых строительно-сберегательных касс, имеющих некоммерческую форму собственности, основанную на членстве. Как показывает опыт, такие формы уже состоялись и доказали свою устойчивость многовековым опытом зарубежных государств. Жилищно-строительные кооперативы имеют целый ряд преимуществ: покупка жилья через ЖСК оказывается дешевле, нежели организация сделки с использованием схем банковского ипотечного кредитования; сбережения населения оказывают фактическое воздействие на развитие региональной экономики; еще одним преимуществом является высокая степень устойчивости к финансовым кризисам. В то же время, можно сформулировать и ряд трудностей, имеющихся на пути регионального развития жилищно-строительных кооперативов. Во-первых, этоневыгодность процесса накопления при значительном росте цен на недвижимость; во-вторых, конкурентное давление со стороны ипотечных банков и ассоциаций; в-третьих, отсутствие поддержки пайщиков со средним и низким уровнем достатка со стороны региональных администраций; в-четвертых, существенный объем негативной информации о ненадежности кооперативов в региональных СМИ.
Таким образом, можно констатировать, что на современном этапе развития национальной экономики России, объемы ежегодно вводимого жилья не удовлетворяют не органы исполнительной власти, ни потенциальных потребителей; жилье по-прежнему остается недоступным и данная проблема становится особенно актуальной в условиях отдельных регионов страны. Для ее решения необходимо принятие ряда законодательных мер и внедрение мероприятий практического характера, вместе с тем остро необходимой является теоретическая и научно-методическая проработка данного вопроса. Целесообразно внесение корректив в имеющиеся авторские трактовки понятий «ипотека» и «региональная ипотека», определение и классификация факторов, влияющих на развитие ипотеки, формулирование принципов эффективного функционирования механизмов региональной ипотеки и ее государственной поддержки.
Литература:
1. Аксенов А.П. Организация управления ипотечным финансированием предприятий и их объектов недвижимости // Менеджмент в России и за рубежом. - 2007. - N 4. - С.37-45.
2. Алексеев А.Н. Организационный механизм управления
агропродовольственным рынком районов Крайнего Севера // Перспективы науки. 2010. - № 13. - С 101-104.
3. Алексеев А.Н. Повышение конкурентной устойчивости агропродовольственной сферы северных регионов России // Транспортное дело России. - 2011. - № 6 (91). - С. 122-124.
4. Казейкин В.С. Развитие ипотеки в регионах России. - М., 2004.
5. Кричевский Н.А., Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование. - М., 2006.
6. Савинова В.А. Ипотечное кредитование как основа решения жилищных проблем населения. - Спб.: Изд-во Спб ГУЭФ, 2008 - 150 с.
7. Мутовин С.И. Разработка организационных схем и адаптивной стратегии комплексного развития региональной ипотеки; автореф.дис. ... д-ра экон.наук. - М., 2010.
8. Чередникова А.О. Формирование и развитие земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве; автореф.дис. . д-ра экон.наук. - Воронеж, 2013
230 ТКАШРОЮ" БШШЕББ Ш КШБТЛ | №6 2013 |
