CC BY
24
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ «И
СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЕГИОНАЛЬНОГО ИПОТЕЧНОГО РЫНКА СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ
А. В. Зеленина
THE PRESENT CONDITION OF THE REGIONAL MORTGAGE LENDING IN STAVROPOL TERRITORY
Zelenina А. V.
By the present the serious preconditions of mortgage development have been formed in Russia: market relations among the subjects of mortgage schemes began forming, regional systems of mortgage lending develop. The significant role is played by the support of the federal and local authorities. There are still serious problems which call for immediate solution.
Key words: mortgage, investments, mortgage lending.
К настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажную роль здесь занимает поддержка федеральных и местных органов власти. На данный момент есть серьезные вопросы, которые требуют незамедлительного разрешения.
Ключевые слова: ипотека, инвестиции, ипотечное кредитование.
УДК 332.83
В последние годы Россия переживает ипотечный бум. Несмотря на трудности, связанные с изменениями рыночных тенденций, у российской ипотеки все же хорошие перспективы развития и большое будущее. Она становится все более доступной и во многом определяет дальнейшее становление российской рыночной экономики.
Существуют два понятия: «залог» и «ипотека». Залог - способ обеспечения обязательства. Возникает из договора или закона. Кредитор -залогодатель имеет право при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.
Ипотека - право притязания на собственность, появившееся в результате гарантии залога под заем или выплату долга, которое утрачивает силу по выплате этого займа или долга (1).
Ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для развития банковской системы. Ипотека представляет собой надежную форму гарантий погашения ссуды, она дает кредитору право на своевременное обеспечение возвратности кредита. Обеспеченные кредиты являются наиболее безопасными для банковского института. Ипотечный кредитный институт, действующий в рамках системы ипотечного кредитования, является относительно устойчивым и рентабельным субъектом экономической деятельности. Видится необходимым выделение ипотечным банкам должной роли
А. В. Зеленина
Современное состояние регионального ипотечного рынка Ставропольского края
в стимулировании экономического развития региона, долгосрочным кредитованием реального сектора экономики и населения.
Развитию ипотеки в последнее время уделяется большое внимание как со стороны органов власти и управления, так и со стороны рынка. Все сходятся на признании значительной роли ипотечного кредитования в экономике страны.
Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов в эффективной и прибыльной деятельности, ритмичной работе строительного комплекса и государства, заинтересованного в экономическом росте и обеспечении прав граждан на жилье.
Инвестиции выступают основой экономического роста национальной экономики страны. Главным фактором торможения развития в разных секторах хозяйства является недостаток финансовых средств. Он может быть представлен как один из результатов практически разрушенного за время экономических реформ воспроизводственного контура, т. е. способности экономической системы в процессе своего развития формировать внутренние ресурсы для накоплений. Это подтверждается и на макроуровне (для национальной экономики), и на микроуровне (или большинства отдельных хозяйствующих субъектов) (7).
В первом полугодии 2009 года рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался следующим:
1) сокращением количества кредитных организаций, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование. По состоянию на 1 июля 2009 года, число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования сократилось по сравнению с началом года на 5,5 %, до 568 кредитных организаций, из них в первом полугодии 2009 года только 279 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты, остальная часть кредитных организаций
осуществляла обслуживание ранее выданных ипотечных кредитов;
2) снижением показателей, характеризующих объемы предоставляемых ипотечных жилищных кредитов. По сравнению с соответствующим периодом 2008 года объем предоставленных в первом полугодии 2009 года ипотечных жилищных кредитов сократился в 6,1 раза, фактически вернувшись к уровню аналогичного периода 2006 года;
3) повышением ставок по кредитам и ужесточением условий их предоставления;
4) устойчивой тенденцией к увеличению объемов просроченной задолженности. Просроченная задолженность по ипотечному жилищному кредитованию возросла по сравнению с аналогичным периодом 2008 года в 6,3 раза (6).
В настоящее время почти в 70 регионах России в целях решения жилищной проблемы с использованием механизмов ипотеки созданы региональные операторы ипотечного рынка (ипотечные фонды, агентства и корпорации). В настоящее время действуют 72 региональных, 21 муниципальных и 5 отраслевых операторов. Большинство из них создано в виде некоммерческих фондов (от 62 до 85 %), часть в виде ипотечных агентств (25 %) и ипотечных корпораций (12 %). На федеральном уровне Агентство по ипотечному жилищному кредитования заключило 63 трехсторонних соглашения с региональными операторами для рефинансирования ипотечных кредитов.
Применяемые до сих пор меры государственной поддержки малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не являются эффективными, т. к. не приводят к разрешению проблемы очередей, сформировавшихся ещё в СССР. Такая политика может появиться и стать эффективной через стимулирование развития системы ипотечного кредитования, позволяющей гражданам распределить расчёт за жильё на долгие годы. При этом субсидии части стоимости жилья (первоначального взноса при получении кредита) и/или части процентной ставки обеспечивают помощь гораздо большему числу нуждающихся в жилье.
На этапе формирования рынка ипотечных кредитов важную роль играют адресные государственные субсидии. В условиях временной экономической нестабильности своевременная финансовая поддержка государства позволит предотвратить ситуацию неплатежеспособности заемщиков по ипотечным кредитам, выданных под гибкую процентную ставку. Это также необходимо для обеспечения прав инвесторов системы ипотечного жилищного кредитования.
Также для ускоренного развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо создание благоприятного налогового режима при осуществлении деятельности участниками системы. Активизация ипотечного рынка, в конечном счете, приведет к росту налоговых поступлений в бюджеты всех уровней. (4).
В 2009 году на реализацию целевой программы «Обеспечение жильем молодых семей в Ставропольском крае на 2007-2009 годы выделено наиболее 111 млн рублей. Из общей суммы, выделенных на реализацию ведомственной программы 76 млн 400 тысяч рублей поступило из бюджета Ставропольского края, из федерального бюджета поступило 34 млн 660 тыс. рублей. Выделенные средства обеспечены софинансированием городских образований Ставропольского края. Выделенные в 2007 году средства позволят улучшить жилищные условия наиболее 560 молодых семей Ставропольского края. В настоящее время министерством готовится проект распоряжения правительства Ставропольского края об утверждении распределения субсидий в фонд городского развития для предоставления субсидий молодым семьям на приобретение жилища. Готовы бланки свидетельств о праве на получение субсидий на приобретение жилища. Ставропольский край посреди других субъектов Российской федерации идет с перевыполнением плана реализации строительной программы. Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий людей Федеральной целевой программы «Жилье» на сегодняшний день, фактически, выполнена (8).
Ключевой установкой на планомерное совершенствование работы строительного комплекса можно считать планирование строительства на перспективу. Так, уже в 2009 году на финансирование капитальных вложений проектом закона Ставропольского края о бюджете края из краевого бюджета планируется выделить более 3 млрд рублей. По сравнению с 2008 годом, в 2009 году капитальные вложения предусматривается увеличить на 453 млн рублей. Для обеспечения финансирования программных мероприятий и объектов министерством подготовлен перечень строек и объектов для государственных и муниципальных нужд, подлежащих финансированию из бюджета края в 2009 году (9).
В основном строительство на Ставрополье велось индивидуальными застройщиками. Эта особенность предполагает выдачу ипотечных кредитов под покупку квартир как на вторичном рынке жилья, так и под строительство индивидуальных домов.
Хорошо известно, что на первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом. Участниками первичного рынка закладных выступают граждане и коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости.
В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г. (с изменениями и дополнениями от 09.11.2001 г. и 11.02.2002 г.) указано, что обращение о взыскании на жилье, приобретенное или построенное по договору об ипотеке, в обеспечение возврата банковского кредита является основанием для прекращения права залогодателя и членов его семьи пользования этим жилым помещением.
На вторичном рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам.
Компания, предоставившая кредит под залог недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам (2).
Премьером России Владимиром Путиным одобрена российская Стратегия разви-
А. В. Зеленина
Современное состояние регионального ипотечного рынка Ставропольского края
тия ипотечного кредитования до 2030 г. Предусматривается привлечение в ипотеку долгосрочных финансовых ресурсов (в том числе пенсионных накоплений и резервов страховых организаций), а также других средств институциональных инвесторов. Планируется, что реализация предложенных Стратегией мер к 2015 году откроет доступ к ипотеке для 30 % граждан РФ, к 2020 году -для 50 %, а к 2030 году - для 60 % российских граждан. Доля сделок с использованием ипотеки на рынке жилья вырастет с 12 % до 50 %, а средний уровень кредитной ставки снизится до размера инфляции плюс 2-3 %.
Здесь следует напомнить, что в целях доступности ипотечного кредитования для всех категорий граждан Правительство Российской Федерации еще в 1997 г. создало ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Со стартом национальных проектов его главной задачей стала реализация госпрограмм, работающих в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования. Ее участники получают возможность использовать финансовые ресурсы агентства для выдачи ипотечных кредитов. Важной составляющей системы является тесное взаимодействие АИЖК с субъектами РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми агентство заключает трехсторонние договоры.
Региональным оператором агентства на территории Ставропольского края являлся ГУП «Свой Дом», который начал работать в 2004 г. В настоящее время «Свой дом» проходит реорганизацию. В то же время, множество специальных ипотечных банковских продуктов на территории Ставрополья предлагают населению банки. Развивая эту тему можно отметить, что ситуация с ипотекой постепенно выравнивается после кризисных времен. Эта тенденция, четко проявившаяся на российском ипотечном рынке, характерна и для Ставропольского края.
Стоит отметить, что внедряемая на территории края федеральная ипотечная программа является по сути дела основой, на
которой можно развивать и бюджетное жилищное субсидирование, и другие направления. Предполагается, что администрация города будет оказывать помощь в субсидировании части первоначального взноса заемщикам жителям города или дотированием ежемесячных платежей в течение 3-5 лет. Возможно, помощь будет оказываться молодым семьям, работникам бюджетной сферы, другим нуждающимся категориям граждан (3).
В масштабах страны АИЖК изменило свой прогноз по объему выдачи ипотечных кредитов в сторону повышения. По поступившим данным, к концу 2010 года в России будет выдано ипотечных кредитов на сумму 320-360 млрд рублей. В то время как ранее агентство прогнозировало выдачу ипотеки в объеме 280-320 млрд рублей. За первые пять месяцев 2010 года в стране выдано 84,9 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 105,3 млрд рублей. Объем выдачи в 2,37 раза превысил уровень аналогичного периода 2009 года.
На Ставрополье в первом полугодии 2010 г. выдано ипотечных кредитов на сумму 1 837,0 млн рублей, что составляет 93,0 % от объема кредитования 2009 года, за 12 месяцев которого выдано 1,974,7 млн рублей. При этом в тройку краевых кредиторов-лидеров сегодня вошли СевероКавказский банк Сбербанка России, операционный офис «Ставропольский» филиала № 2351 Банка ВТБ 24 (ЗАО) и Ставропольский филиал банка «Возрождение» (ОАО). На их долю приходится около 95,5 % ипотечных кредитов на жилищном рынке края. Банки разрабатывают новые специальные программы для клиентов.
Принятие программы «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования и строительства доступного жилья в Ставропольском крае на 2009-2011 годы» является необходимым условием для участия региона в конкурсе на получение федеральных средств для обеспечения жильем молодых семей.
Цель программы - дальнейшее внедрение и совершенствование в крае эффективной системы жилищного кредитования,
обеспечивающей доступность жилья для людей и оказание им господдержки в решении квартирного вопроса.
«Финансовый вес» документа составляет более 890 миллионов рублей. Из них свыше 855 миллионов - будут привлечены из внебюджетных источников. Предполагается, что принять участие в программе смогут около 800 семей. Уточняется, что примерно 40 % из них - молодые семьи. Программа утверждена голосованием членов краевого правительства. Как отметил на заседании губернатор края Валерий Гаевский, за последние месяцы на Ставрополье наблюдается рост объемов строительства на 25 % в сравнении с показателями прежнего, докризисного года. Также на 12 % выросли инвестиции в основной капитал (9).
Факторами, способствующими успешному развитию ипотечного дела в Ставропольском крае, являются:
- положительная практика ипотечного жилищного кредитования в ряде регионов России;
- наличие платежеспособного спроса на ипотечные кредиты со стороны населения;
- стабилизация ценовой политики на рынке жилья и рост доходов жителей Ставропольского края.
Внедрение на территории края новых ипотечных продуктов позволяет постоянно увеличивать объемы ипотечного кредитования, что является одной из главных задач в выполнении приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье -гражданам России».
В перспективе до 2010 года улучшение уровня жизни россиян требует ввода в действие жилья не менее 80 млн кв. м. в год, путем строительства коммерческого и муниципального жилья, с одновременным решением вопросов повышения уровня комфортности и качества жилищного строительства. При этом доля частного сектора должна составить 80 %, муниципального и государственного -20 % соответственно.
Тем не менее, развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:
■ ограниченным платежеспособным спросом населения;
■ низкими объемами и невысоким качеством нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации, что обусловливает недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья;
■ низкими темпами разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованностью правовых актов. Например, очевидно, что большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство;
■ неразвитостью инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, оценочные агентства. При наличии этих структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия, и, следовательно, невысока эффективность всей системы, завышены расходы на совершение сделок;
■ психологическими факторами, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг;
■ большим количеством административных барьеров. Строительные и ипотечные компании, заемщики сталкиваются с труднопреодолимыми административными препонами;
■ большим количеством субсидий в этой сфере, их «слабой адресностью». Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья;
■ высокими процентными ставками, в связи, с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой;
■ непрозрачными источниками доходов граждан;
■ неразвитостью организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки.
Опираясь на наработки прошлых лет и на новейшие технологии сегодняшнего дня, можно с уверенностью сказать, что создание
А. В. Зеленина
Современное состояние регионального ипотечного рынка Ставропольского края
благоприятного инвестиционного климата даст мощный импульс для наращивания объемов строительства. А основной задачей остается создание устойчивой, благоприятной и безопасной среды для жизнедеятельности населения, создание нормальных условий для быта и отдыха, чтобы у каждого была надежда на стабильность и уверенность в завтрашнем дне (5).
Стремительный рост цен, сокращение объемов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимость существенно ограничили предложение на рынке и сократили круг людей, имеющих возможность взять кредит в достаточном размере и купить интересующее их жилье. Отчасти такое сокращение было компенси-
ровано ростом доходов граждан и либерализацией условий кредитования. В 2010 году многие банки в крупных российских городах фактически конкурировали за небольшое число платежеспособных клиентов. Тенденция стабилизации цен в текущем году внушает некоторый оптимизм в дальнейшем решении проблемы расширения платежеспособного спроса на ипотечные продукты.
Таким образом, представляется необходимым изучение и творческое преломление сегодняшней российской реальности уникального отечественного исторического опыта и своевременной мировой практики эффективного инвестиционного ипотечного кредитования (5).
ЛИТЕРАТУРА
1. Финансово-кредитный словарь / гл. ред. В. Ф. Гарбузов. Т. 1 (А-Й). — М.: Финансы и статистика, 1984. — 511 с.
2. Басин Е. В. Председатель Госстроя России // Материалы всероссийского совещания по вопросам развития ипотечного жилищного кредитования. — М., 1999. — С. 17—24.
3. Белокрылова О. С., Яхимович В. И. Региональные особенности реализации моделей ипотечного кредитования // Финансы. — 2010. — № 1.
4. Гарипов З. Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов //Банковское дело. — 2010. — № 1.
5. Крупнов Ю. С. О природе банковского использования жилищного кредита // Бизнес и банки. — 2009. — № 6.
6. Лазарова Л. Б. Развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах // Финансы. — 2010. — № 6.
7. Логинов М. П. Ипотечное жилищное кредитование в России // Эко. — 2005. — № 9.
8. http://www.spstav.ru — счетная палата Ставропольского края.
9. http://region26 — пресс-новости Ставропольского края.
Обавторе
Зеленина Антонина Васильевна, ГОУ ВПО
«Ставропольский государственный университет», кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры «Бухгалтерский учет, анализ и аудит». Сфера научных интересов -инвестиционная привлекательность предприятий, ипотечное кредитование, бухгалтерский учет инвестиций. ЪиЬиеЬе1-8§и@ yandex.ru
