CC BY
112ской научно-практической конференции. Нижегородский государственный педагогический университет им. К.Минина. 2015. С. 86-88.
3. Лебедева Т.Е. Маркетинговые исследования Учебно-методическое пособие / Ответственный редактор О.В. Каткова. Нижний Новгород, 2008.
Diudiakova Svetlana Vladimirovna, Cand.Pedag.Sci., associate professor Bulganina Svetlana Viktorovna, Cand. Techn.Sci., associate professor Belousova Ksenia Vladimirovna, student Bulganina Anastasia Evgenievna, student
Minin Nizhny Novgorod State Pedagogical University, Nizhny Novgorod, Russia ANALYSIS OF PREFERENCES OF ICE CREAM CONSUMERS Abstract. The article shows the results of a marketing research conducted in 2018. The purpose of the questionnaire is to analyze preferences of consumers choosing an ice cream. Criteria of the ice cream selection are defined. The article shows people's preferences regarding to taste preferences of ice cream, frequency of purchase and favourite brands. Keywords: marketing research, questionnaire, consumers, ice cream.
УДК 34.096
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР СУЩЕСТВУЮЩИХ МЕТОДИК ПРОВЕДЕНИЯ СУДЕБНОЙ СТОИМОСТНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ПРОБЛЕМЫ ИХ ПРИМЕНЕНИЯ Клипина Надежда Анатольевна, студент (e-mail:infobelinvest@mail.ru) Абакумов Роман Григорьевич, канд. экон. наук, доцент (e-mail:Abakumov.RG@bstu.ru)
Научный руководитель: Доан Зыонг Хай, канд. тех. наук, профессор Белгородский государственный технологический университет
им. В. Г. Шухова
Статья посвящена актуальной проблеме применения научно обоснованных методик судебных экспертных исследований при определении стоимости недвижимости. Тезисно освещается проблематика судебной стоимостной экспертизы, рассматриваются и анализируются базовые методики. Предложено построение эффективной системы методик судебной стоимостной экспертизы.
Ключевые слова: право, регулирование, методы, инструменты, полномочия, проблемы, методики.
Современные требования судопроизводства все большее внимание уделяют объективизации и обеспечению всесторонности при проведении судебно-экспертных исследований. В отечественной экспертной практике сформировались четкие подходы и методики, которые базируются на четко сформулированных положениях и понятиях, а они в свою очередь основываются на научных исследованиях в области точных наук.
Целью данной статьи является проведение аналитического обзора существующих методик проведения судебной стоимостной экспертизы объ-
ектов недвижимости и оценка правовых особенностей их применения, выработка рекомендаций по совершенствованию и расширению методических возможностей судебной стоимостной экспертизы объектов недвижимости.
Актуальность применения существующих методик проведения судебной стоимостной экспертизы объектов недвижимости в настоящее время возрастает так как, это существенным образом влияет на процесс доказывания в судебном процессе. Судебная стоимостная экспертиза не имеет определенных и специальных подходов, и методик, которые ей необходимы для проведения экспертизы объектов недвижимости. Методология судебной стоимостной экспертизы зависит только от влияния окружающей среды, то есть трансформируется совместно с изменениями судебно-экспертной практики, формулирующей профессиональный заказ на разработку единых методик и типизации решений соответствующих судебно-экспертных задач.
В научных исследованиях отчетливо прослеживаются попытки систематизации и теоретического осмысления экспертной практики судебной стоимостной экспертизы. Проведенное нами исследование подтверждает, что судебная стоимостная экспертиза не имеет определенных и специальных подходов, и методик, которые ей необходимы для проведения экспертизы объектов недвижимости. Предпринимаемые попытки формулирования общетеоретического подхода к использованию методов в стоимостной судебной экспертизе приводят к связи данной методологии с общенаучными методам исследования. Таким образом, чтобы произвести оценку объектов недвижимости эксперт может воспользоваться только тем материалом, который он может найти в разных научных и прикладных областях деятельности. [1]
С момента возникновения потребности в экспертной методике до ее формирования в научно-апробированную экспертную методику проходит так называемый период «развития», длящийся десятилетиями. Все судебно-экспертные методики, применяемые при решении задач определения стоимости, можно разделить на две группы: имеющие научно-техническое обоснование и прошедшие практическую апробацию; находящиеся в стадии «развития» и накопления эмпирического материала.
Все экспертные методики должны быть научно обоснованы, объективны и проверяемы. Методы экономического анализа, бухгалтерского учета, оценки служат фундаментальной основой для методов, с помощью которых проводится стоимостная экспертиза объектов недвижимости. При этом они перерабатываются применительно к нуждам судебной стоимостной экспертизы и применяются в процессе производства экспертизы.
Практика судебной экспертизы свидетельствует, что до сих пор отсутствует единый методологический вектор развития стоимостной судебной экспертизы, нет базиса и единообразия с методической точки зрения. Эксперты в своих заключениях чаще всего указывает только название ме-
тода, который они использовали при оценке объекта недвижимости, описание метода отсутствует. Поэтому в некоторых случаях трудно расшифровать, какой метод использовал эксперт в своем заключении, то есть название метода одинаково, а вот описывает каждый эксперт его по-своему. Или наоборот описание метода схожи, а вот наименования метода могут быть различны. Эксперт обязан придерживаться требований законодательства, исследовать данные об оцениваемом объекте и обратить внимание на данные, которые будут в модели оценки при проведении судебных стоимостных экспертиз. Сам термин оценка стоимости недвижимости в математическом смысле представляет собой примерный расчет, в большинстве случаев на уровне порядка числа и претит самому понятию экспертиза.[2]
Приведем краткое описание методики судебной стоимостной экспертизы, которая наиболее часто фигурируют в экспертных заключениях. Методика судебной стоимостной экспертизы - это система методов применяемых при изучении недвижимости для установления ее стоимости. Методика судебной стоимостной экспертизы основана на общих методах исследования анализе, синтезе, сравнении, обобщении, индукции, дедукции, конкретизации, наблюдении, описании, измерении, моделировании, абстракции, идентификации.
Стоимость недвижимости, возможно, определить несколькими методами: 1) затратным методом (методом калькуляции) - на основе фактических данных, на основании достоверных документов позволяющих рассчитать стоимость, при наличии достоверных документов подтвержденных расходы; 2) методом моделирования расчета стоимости недвижимости - на основании данных о поставленных товарах (работах, услугах), и данных о рыночных ценах моделируется процесс формирования стоимости недвижимости; 3) индексным методом - расчет стоимости на определенную дату осуществляется путем расчета текущей стоимости и индексированием ее на дату оценки; 4) методом расчета сметной стоимости (проектно-сметным методом) - на основании данных о фактических объемах строительства и утвержденных сметных нормативов и индексации на определенный период; 4) комбинированным методом, который включает в себя все перечисленные с учетом наличия данных. В рамках данного метода стоимость недвижимости может быть определена на основании применения методов сопоставимых рыночных цен (анализа рынка), нормативного, тарифного, проектно-сметного и затратного методов (метода калькуляции), индексного метода.
Расчет стоимости недвижимости целесообразно проводить на основании данных действующих на дату определения обстоятельств дела. Перечисленные методы должны основываются на документах и сведениях о реальных, действительных затратах, расходах и издержках по строительству объекта. Расчёт стоимости недвижимости при отсутствии достоверных документов осуществляется экспертом с использованием метода сравнительного анализа продаж (метода рыночного аналога), путем подбора объ-
ектов аналогов. То есть стоимость недвижимости определяется исходя из стоимости аналога с применением поправочных коэффициентов, которые учитывают различия в характеристиках объекта недвижимости и аналога. Значение коэффициентов определяется экспертным методом на основании профессиональных знаний эксперта. Метод сравнительного анализа продаж основан на принципе замещения и сопоставления. Выбор аналога осуществляться на семантическом уровне, структурном уровне, метрическом уровне.
В табл. представлены проблемные аспекты применения метода сопоставимых рыночных цен в судебной стоимостной экспертизе.
Таблица 1 - Проблемные аспекты применения метода сопоставимых _рыночных цен в судебной стоимостной экспертизе_
№ п/п Наименование и содержание проблемы
1 ограниченность информации
2 отсутствие достоверной информации
3 сложность поиска аналога
4 отсутствие четко разработанных методик к согласованию множества полученных величин стоимости объекта недвижимости
5 в Приказе Министерства юстиции РФ от 27 декабря 2012 года № 237 судебная стоимостная экспертиза недвижимости не выделены в отдельный класс и находит сове отражение в товароведческой и строительно-технической экспертизе
6 расхождения между законодательной базой № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в котором говорится, что информацию можно и нужно применять в ходе вычисления стоимости, т.к. эксперт сам определяет какие подходы и методы оценки будет использовать, находит и анализирует все данные, которые нужны для применения выбранных методов и № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» в статья 16 поясняется, что эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы, т.е. всю необходимую информацию эксперт запрашивает у суда.
Итак, применение метода сопоставимых рыночных цен в судебной стоимостной экспертизе осложняется необходимостью поиска ценовой информации экспертом и проведением многочисленных корректировок. Но самое главное это - подлинность данных о ценах аналогов.
Многие методы судебной стоимостной экспертизы фактически заимствованы из бухгалтерского учета, экономического анализа, часть методов пришла из советского периода применения контрольно-ревизионной деятельности и переработаны для нужд судебной стоимостной экспертизы объектов недвижимости. Метод документальной проверки состоит в определении правильности составления документов, заполнения их реквизитов; в установлении соответствия записей в Едином государственном реестре недвижимости. Задача этого метода состоит в том, чтобы проверить пра-
вильность заполнения и оформления документов об объектах недвижимости. Метод математического контроля - это комплекс способов математического анализа учетных и отчетных количественных данных об объекте недвижимости.
Перечисленные методы успешно используются в практике судебной стоимостной экспертизы.
Однако для решения конкретных экспертных задач в области стоимостной экспертизы объектов недвижимости необходима определенная система, последовательность применения различных методов, которая представляет собой методику экспертного исследования и позволяет обеспечивать единый методический подход к решению однотипных задач стоящих перед судебным экспертом.
Методическое обеспечение деятельности экспертов в области судебной стоимостной экспертизы объектов недвижимости существенно отстает от практических потребностей, вследствие меняющегося законодательства, новых практические разработок, потребностей профессионального сообщества, появления новых нормативных документов.
Существенную помощь в разрешении проблем судебной стоимостной экспертизы объектов недвижимости может оказать создание доступных для судебных экспертов информационных баз данных и электронного каталога, обобщающих проведенные исследования на уровне региональных центров экспертиз, оценочных организаций и систематизированных по экспертным задачам и решенным вопросам.
Такая информационная база данных должна постоянно пополняться новым материалом по актуальным исследованиям в области стоимостной экспертизы отчетами оценщиков. При этом целесообразно предусмотреть возможность оперативного доступа к ее ресурсам при помощи современных средств коммуникации, например Интернета, для судебных экспертов.
В условиях непрерывного роста объемов информации, усложняются ответы на вопросы судебного эксперта, увеличиваются множество разнообразных объектов экспертного исследования, развитие и совершенствование методического обеспечения играет существенную роль в повышении результативности работы судебных экспертов в области стоимостной экспертизы объектов недвижимости. Возможность оперативного обмена опытом экспертами и оценщиками в рамках единой информационной базы и эффективное использование имеющихся практических наработок в сфере оценки недвижимости, внедрение новых подходов к решению разнообразных задач позволит оптимизировать производство судебных экспертиз, а также будет полезно при подготовке и обучение молодых специалистов.
Судебные стоимостные экспертизы достаточно часто зачастую используются в уголовных, гражданских судебных спорах, нужно усовершенствовать законодательство и формировать единую методику и информационную базу для проведения судебных стоимостных экспертиз. Это помо-
жет исключить проблематику с использованием методов оценки недвижимости в решении задач судебной экспертизы.
Развитие методологии и практики судебной стоимостной экспертизы в последние десятилетия наглядно показало, что для построения современной системы судебно-экспертных методик стоимостной экспертизы объектов недвижимости требуется интеграция информационных источников профессиональной деятельности на рынке недвижимости с судебной экспертной деятельностью.
Создание общей информационной базы оценочной деятельности и стоимостной экспертизы позволит решить насущные проблемы методологического и информационного голода, а придание статуса Государственной информационной системы позволит решить проблемы сбора и использования информации для заключений экспертов.
Получение информации из данного банка данных должно стать частью сравнительного исследования эксперта, частью судебной экспертизы, которая производится экспертом и не противоречит законодательству.
Проблемы научной обоснованности судебной стоимостной экспертизы, научного обоснования разработки новых, изменения существующих методик, перевод судебной экспертизы на новый высокотехнологичный уровень развития являются основами максимальной объективности и достоверности получаемых результатов судебных решений. Список литературы
1. Авилова И.П., Щенятская М.А. Управление эффективностью инвестиционно-строительных проектов через качественное состояние недвижимости// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2015. № 4. С. 141-145.
2. Жариков И.С., Давиденко П.В. Эффективное использование BIM-технологий при проведении строительно-технических экспертиз// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2018. № 1. С. 42-48.
Klimina Nadezhda Anatolievna, student
(e-mail: infobelinvest@mail.ru)
Abakumov Roman Grigorievich, Cand. Econ. Sciences, associate Professor (e-mail: Abakumov.RG@bstu.ru)
ANALYTICAL REVIEW OF EXISTING METHODS FOR CARRYING OUT A JUDICIAL COST EXAMINATION OF REAL ESTATE OBJECTS AND THEIR PROBLEM OF THEIR APPLICATION
Abstract. The article is devoted to the actual problem of using scientifically based methods of forensic expert research in determining the value of real estate. The thesis covers the issues of forensic value expertise, examines and analyzes the basic techniques. It is proposed to build an effective system of forensic value examination techniques. Key words: law, regulation, methods, tools, powers, problems, methods.
