CC BY
103УДК 34.096
ПРОБЛЕМАТИКА ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДИК СУДЕБНОЙ СТОИМОСТНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Клипина Надежда Анатольевна, студент (e-mail: infobelinvest@mail.ru) Абакумов Роман Григорьевич, канд.экон.наук, доцент (e-mail: Abakumov.RG@bstu.ru) Научный руководитель: Доан Зыонг Хай, канд.тех.наук, профессор Белгородский государственный технологический университет
им. В. Г. Шухова
В рамках данной статьи авторами рассматриваются основные проблемы применения методик судебной стоимостной экспертизы объектов недвижимости. Систематизированы рекомендации по выбору ставок дисконтирования и капитализации. Анонсирована проблематика применения методик судебной стоимостной экспертизы. Предложены мероприятия по решению проблем на законодательном уровне.
Ключевые слова: право, регулирование, методы, инструменты, полномочия, проблемы, методики.
Целью данной статьи являются анализ и оценка правовых проблем применения методического инструментария судебной стоимостной экспертизы и определение рекомендации по расширению нормативных и организационно-методических возможностей судебной стоимостной экспертизы объектов недвижимости.
Актуальность данной проблематики в настоящее время возрастает так как, это существенным образом влияет на процесс доказывания в судебном процессе. Практика свидетельствует, что результаты проводимой судебной стоимостной экспертизы признается недопустимым доказательством в связи с тем, что применяемые методики не отражены в законодательных актах, не опубликованы в открытой печати.
Судебная стоимостная экспертиза должна рассматривается на законодательном уровне как всестороннее средство оказания содействия органам предварительного расследования и суду по вопросам определения достоверной, фактической стоимости и по своей сути является исследованием экспертов на основе научно обоснованных методик.
Проблемы научной обоснованности судебной стоимостной экспертизы, научного обоснования разработки новых, изменения существующих методик, перевод судебной экспертизы на новый высокотехнологичный уровень развития являются основами максимальной объективности и достоверности получаемых результатов.
В последнее время в России активизировался процесс совершенствования российского законодательства в области проведения судебной экспер-
тизы, главная роль отведена механизмам стандартизации методик, которые предлагают систематизированные методы проведения экспертизы.
Методика судебной стоимостной экспертизы объектов недвижимости -это совокупность методов, приемов, средств, определяющих процедуру, содержание, инструментов решения экспертом задач по определению стоимости объекта недвижимости, которая будет иметь доказательное значение. Перечень методов, включаемых в методику судебной стоимостной экспертизы, зависит от поставленных задач, возможных путей их решения и условий, складывающихся в процессе производства стоимостной экспертизы.
С учетом положений федерального закона методика стоимостной экспертизы устанавливает процедуру и содержание решения экспертных задач по оценке объектов недвижимости и является результатом приспособления типовой методики оценки стоимости к решению ограниченного множества задач, востребованных следствием и судом в конкретной операции.
В отличие от большинства видов судебных экспертиз, при производстве которых применяются методы и методики, основанные на устоявшихся, четко сформулированных понятиях и положениях, подкрепленных фундаментальными исследованиями в области физики, химии, математики и других точных наук, стоимостная экспертиза в значительной степени подвержена влиянию окружающей среды. Причем эта среда искусственно кон -струируется нормативно-правовыми и подзаконными актами и трансформируется вместе с изменениями политической и экономической ситуации в стране.
В судебной стоимостной экспертизе существуют и применяют междисциплинарные методики и методы, которые практически не имеют своего отражения в методиках судебной экспертизы, разработанных специально методик нет. Весь инструментарий стоимостной экспертизы используется экспертами в рамках, решаемых перед ним исследовательских задач.
Многие методы заимствованы из теории оценки, бухгалтерского учета, экономического анализа, часть методов пришла из советского периода применения контрольно-ревизионной деятельности. При этом они были переработаны применительно к нуждам судебной стоимостной экспертизы и применяются в процессе производства экспертизы. Однако до сих пор отсутствует полный перечень методов экспертного стоимостного исследования, нет единообразной трактовки терминов. В экспертных заключениях по стоимостной судебной экспертизе, в основной своей массе, приводятся и применяются методы оценки без их подробного описания и специфики применения для конкретной цели судопроизводства и решаемых задач. Путаница в терминах названиях методик существует и в научном мире, что усложняет задачу эксперта по выбору достоверной и обоснованной методики. Каждый автор методики предлагает свое название, свою последовательность и применяемый инструментарий. Плюрализм в научной среде может привести в заблуждение даже самого опытного эксперта, при
этом законодательно данные методы не прописаны, прописаны только подходы.
Эксперт обязан придерживаться требований законодательства, исследовать данные об оцениваемом объекте и обратить внимание на данные, которые будут в структуре модели оценки при проведении судебных стоимостных экспертиз.
Во время процесса оценки недвижимости эксперт сталкивается с рядом проблем, в большинстве случаев связанных с некорректностью или расхождением законов и постановлений в этой сфере.
Основная методическая проблема - выбор ставки капитализации и дисконтирования. Есть ряд рекомендаций по выбору данных ставок, которые систематизированы и представлены на рис.
Рис. Рекомендации по выбору ставок
Чтобы определить реальную краткосрочную процентную ставку нужно найти разность между доходностью казначейских векселей и индексом потребительских цен.
Большое число фактических способов подбора ставки с равной теорити-ческой основой свидетельствует о неблагополучии методов и аспекта её подбора.
Для того чтобы провести оценку с привлечением различных экспертов, необходимо установить значение сложной процентной ставки на законодательном уровне и отобразить в методике, по примеру нормативного коэф-
фициента эффективности капитальных вложений. Изначально норма эффективности отличалась между собой в каждой отрасли, в дальнейшем был принят единый стандарт.
Необходимо выделить, то, что нормативный показатель производительности исполнял ту же роль, что и ставка капитализации.
В суде возникает объективный вопрос к точности определения стоимости объекта недвижимости при наличии двух заключений экспертов.
Другими словами, специалисты оценивающие один и тот же объект недвижимости, могут вынести разную оценку стоимости одного и того же объекта недвижимости. Это зависит от процесса расчета и выбора нормативных коэффициентов. Для того чтобы решить эту проблему нужно заменить точечную оценку стоимости недвижимости интервальной и числовой расчет необходимо применять вероятностными методами.
Термин оценки в математическом смысле представляет собой примерный расчет, в большинстве случаев на уровне порядка числа. К примеру, во время расчетов на логарифмической линейке необходимо установить количество цифр в целой части числа.
Выбор весовых коэффициентов при согласовании расчетов стоимости недвижимости, которые рассчитаны по трем методам, так же является методической проблемой. Каждый специалист выбирает весовые коэффициенты на свое усмотрение, и отличие между специалистами бывает ощутимо. Одним из решений данной проблемы - утверждение весового коэффи -циента, который одинаково распределился в конкретном методе оценки недвижимости.
Четвертая проблема появляется при сравнительной стоимостной оценки объектов, если следует внедрять поправочные коэффициенты с целью приведения к сравнимому типу оцениваемого объекта недвижимости и рыночных аналогов. Тут также есть существенные ошибки. В особенности это затрагивает и поправочные коэффициенты, которые зависят от места нахождения объекта оценки.
Но самое главное это - подлинность данных. Связано это и со стоимостными данными о запрашиваемой и реализованной стоимости объекта оценки, так и данных по нормативам согласно расчета цены нормативным способом в затратном подходе.
Для того чтобы убрать большую часть трудностей, образующихся в ходе оценки стоимости объекта, необходимо все без исключения вычисления осуществлять при помощи вероятностных промежутков. В следствии вычислений стоимость объекта недвижимости станет показана в виде усеченного распределения.
Офертную стоимость необходимо предлагать, как медианную оценку цены. В данном случае возможности у продавца и клиента схожи: возможность клиента приобрести экономичнее предложенной стоимости одинакова вероятности продавца реализовать подороже предложенной стоимости [1].
Сделаем вывод, что продавец и клиент обладают всеми данными о возможной стоимости купли-продажи объекта недвижимости. Если сделка не терпит замедлений, то участники сделки имеют все шансы прийти к общему заключению: клиент должен ожидать и найти иной объект недвижимости, если есть время, а вот продавец стоит снизить стоимость объекта, так как сделка требует срочности.
Итак, можно сделать вывод, что большинство трудностей возникает в нехватке методических рекомендаций для эксперта.
Особое внимание необходимо уделить разработке и принятию нормативов, стандартов и регламентов стоимостной экспертизы, опираясь на последние достижения науки и передовые методики определения стоимости недвижимости.
Критериями по которым будет отбираться методология являются: 1) практический опыт использования теории или методов в стоимостной экспертизе; 2) наличие экспертной оценки ведущих ученых и открытой публикации; 3) потенциальная частота ошибок в данной методике; 4) наличие стандартов, использования экспертной методики.
В настоящее время в судебной стоимостной экспертизе заслуживают особого внимания две проблемы: 1) необходимость достижения четкой ясности в отношении научных методов их достоверности и надежности; 2) возможность оценки конкретных методов стоимостной экспертизы на предмет их научности и достоверности.
С учетом изложенных данных методики судебной стоимостной экспертизы, возможно, сгруппировать на следующие типовые методики: определения стоимости строительно-монтажных работ по возведению недвижимости; стоимости ремонта (реконструкции) объектов недвижимости; определения стоимости объекта недвижимости и ее частей.
Специфика указанных типовых методик судебной стоимостной экспертизы обусловлена не только особенностями строительных работ, выполняемых при ремонте (реконструкции, реставрации), но и нормативными правовыми требованиями, регламентирующими организацию и проведение данных работ в зависимости от характеристик объектов недвижимости [2].
Необходимо изучение международного опыта по повышению научной обоснованности стоимостной судебной экспертизы и ее методик.
Одной из проблем является то, что в настоящее время во многих судебных экспертных учреждениях Минюста России сложилась своя практика по применению методологии стоимостной экспертизы, данная практика ограничена кругом решаемых задач и не позволяет применять ее в других случаях. Все это вызывает необходимость развития частно-государственного партнерства в судебной стоимостной экспертизе, что будет способствовать активизации работ по стандартизации и систематизации единых методик судебной стоимостной экспертизы.
Необходимо на законодательном уровне судебную стоимостную экспертизу необходимо признать самостоятельным родом судебно-экспертной
деятельности с выделением видов исследований по объектному принципу объектов недвижимости.
Методики стоимостной экспертизы должны быть утверждены на законодательном уровне, исходя из характера решаемых задач определения стоимости объектов недвижимости, требуется разработка, как общих методик на основании стандартов оценки, так и частных методик применительно к конкретным обстоятельствам.
Возможно, совокупность представленных мероприятий позволит помочь наиболее аргументированно осуществлять оценку абсолютно всех видов стоимости различных объектов недвижимости, исчезнут многие заблуждения, приведет к сравнимости итогов расчета специалистами по оценке, а также уменьшит отрицательные нюансы в области стоимостной судебной экспертизы.
Список литературы
1. Авилова И.П., Щенятская М.А. Управление эффективностью инвестиционно-строительных проектов через качественное состояние недвижимости// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2015. № 4. С. 141-145.
2. Жариков И.С., Давиденко П.В. Эффективное использование BIM-технологий при проведении строительно-технических экспертиз// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2018. № 1. С. 42-48.
Klimina Nadezhda Anatolievna, student
(e-mail: infobelinvest@mail.ru)
Abakumov Roman Grigorievich, Cand. Econ. Sciences, associate Professor
(e-mail:AbakumovRG2000@mail.ru)
Doan Duong Hai, Cand. Techn. Sciences, Professor
Belgorod Shukhov State Technological Universite, Belgorod,Russia
PROBLEMATIC OF APPLICATION OF METHODS OF JUDICIAL VALUATION
OF REAL ESTATE OBJECTS
Abstract. Within the framework of this article, the authors consider the main problems of applying the methods of judicial valuation of real estate. Systematized recommendations for choosing discount rates and capitalization. The problems of application of methods of judicial cost expertise are announced. Proposals for solving problems at the legislative level are suggested.
Key words: law, regulation, methods, tools, powers, problems, methods.
