CC BY
12
УДК 322.2
О.М. ЛИХОГРУД,
здобувач, Нацональний унверситет бюресурав i природокористування Украни
Заруб1жний досвщ оцшки земель у межах урбашзованих територш
У статт проведений аналiз свтового äocBiäy щодо грошовой ou/нки земель у межах населених пунктв. Bизначeнi су-часн тенденц! розвитку оинки земель у межах урбашзованих територй на ocнoвi анапзу досвщу провщних кран свпу.
Ключов! слова: о^нка земель, урба^за^я, земельна длянка, вартсть, ринок земель, населенi пункти.
АН. ЛЫХОГРУД,
соискатель, Наииональный университет биоресурсов и природопользования Украины
Зарубежный опыт оценки земель в пределах урбанизированных территорий
B статье проведен анализ мирового опыта денежной оиенки земель в пределах населенных пунктов. Определены современные тендениии развития оиенки земель в пределах урбанизированных территорий на основе анализа опыта ведущих стран мира.
Ключевые слова: оиенка земель, урбанизаиия, земельный участок, стоимость, рынок земель, населенные пункты.
O. LYKHOGRUD,
aspirant, National University of Life and Environmental Sciences of Ukraine
Foreign experience of land assessment within Urban areas
In the article the international experience of monetary valuation of land within the settlements are analyzed. The modern tendencies of valuation of land within urban areas, based on the analysis of the experience of leading countries of the world are determined.
Keywords: land assessment, urbanization, land, cost, land market, towns.
Постановка проблеми. ОцЫка земель в межах населених пунк"пв е одыею з головних фактсрв ефективного еко-лого-економнного розвитку урбанвованих територм. Земля як основа економнноУ, соц^льноУ, виробничоУ та ¡ншо'( дтльност мае вартють, а адекватна оцЫка земель е однЬ ею з важливих умов нормального функцюнування ¡ розвитку економки. ОцЫка вартост земель урбаызованих територм е ключовим фактором регулювання обороту земель у населених пунктах, а особливо важлива для цтей оподаткування, кредитування та ¡н. у даний час в Укра'н вщбуваеться про-цес завершення реформування земельно-майнових вщно-син. Важливу роль в формуванн сталого розвитку дано' га-луз¡ врграе створення сучасних методик оцЫки земельних ресурса урбаызованих територм, як мають базуватися на найбтьш дювому й ефективному заруб^ному досвр.
Анал1з дослдженъ та публшацм з проблеми. Пи-
тання пов'язане ¡з оц¡нкою земель населених пункта та ви-вчення и зарубжного досл¡джувалось у працях А.П. Ромма, Д.К. Еккерта, Д.П. Фр¡дмана, Д.С. Добряка, Джозеф К. Еккер-та, Ш.1. lбатулл¡на, В.М. Заяця, О.П. Канаша, Ю.М. Манцеви-ча, А.Г. Мартина, Ю.М. Палехи, А. Смит та ¡н., проте питання щодо оцЫки земель в межах урбаызованих територ¡й е по-р¡вняно новим та потребуе вивчення заруб¡жного досвщу й подальших досл¡джень.
Метою статт! е анал¡з св¡тового досв¡ду щодо грошово' оц¡нки земель у межах населених пункта. Визначен¡ сучасн тенденцп розвитку оц¡нки земель у межах урбанвованих те-ритор¡й на основ¡ анал¡зу досв¡ду пров¡дних кра'н св^у.
Виклад основного матер'алу. Територвльно-просто-рове планування на територп населених пункта е процесом
78 Формування ринкових вщносин в УкраУы № 3 (178)/2016
© О.М. ЛИХОГРУД, 2016
poзпoдiлy pеcypciв, ocoбливo земельниx, cпpямoвaний на дocягнення мaкcимaльнoï ефективнocтi ïx викopиcтaння без нане^ння шкoди нaвкoлишньoмy cеpедoвищy та дoбpo-6уту гpoмaдян, якi пpoживaють на даый теpитopiï. Ó будь-яюй кpaïнi здiйcнюютьcя тaкi cтpaтегiï планування та poзви-тку мicт, як cпpямoвaнi на вдocкoнaлення iнфpacтpyктypи та oздopoвлення нaвкoлишньoгo cеpедoвищa.
Biдбyвaeтьcя це в pезyльтaтi yдocкoнaлення бyдiвель та Ы-женеpниx кoмyнiкaцiй, а тагах дoзвoлiв на змiнy xapaктеpy землекopиcтyвaння. Як пpaвилo, це тягне за co6oki пщвищення cтaндapтy пpoживaння i, як нacлiдoк цьoгo, пiдвищення вapтoc-тi неpyxoмocтi, в пеpшy чеpгy, земельниx дiлянoк. Пщвищення вapтocтi землi та пoв'язaнoí' з нею неpyxoмocтi збiльшye пoдaт-кoвi й opенднi плaтежi, пpизвoдить дo пеpеpoзпoдiлy землега-pиcтyвaннi, збiльшye нaдxoдження дo мicькoгo бюджету i дo-звoляe пoдaльший poзвитoк iнфpacтpyктypи мicтa.
Opгaн мicцевoгo caмoвpядyвaння здiйcнюe пpийняття yпpaвлiнcькиx piшень, cпpямoвaниx на cтaлий poзвитoк на-cелениx пyнктiв i теpитopiй за межами нacелениx пyнктiв, за-вдяки ^стем^ яка нaзивaeтьcя земельним када^^м. Ka-дacтp - це ^стема пocтiйнo oнoвлювaнoí' iнфopмaцií' пpo стан земельниx pеcypciв та iншoï неpyxoмocтi. Biн cклaдaeтьcя з динaмiчнoí' п^истеми, щo здiйcнюe фopмyвaння та cyпpoвo-дження вiдoмocтей, i cтaтичнoí' п^истеми - безпocеpедньo вiдoмocтей, щo мicтятьcя на piзниx нociяx [1]. Oтже, кaдacтp е бaнкoм дaниx в cемaнтичнoмy i кapтoгpaфiчнoмy вiдoбpa-жены, cфopмoвaним як cиcтемa iнфopмaцií' пpo теpитopiю, мaтеpiaльнi елементи, нacелення, ^paCTpy^ypy та iншi xa-paктеpиcтики нacелениx пyнктiв, в тoмy чиcлi, oцiнкy земель.
Пiдcиcтемa oцiнки пoвиннa мютити oцiнoчнi мoделi, пoкaз-ники цЫи земель та iншиx мaтеpiaльниx елемен^в нacеленo-гo пункту, щo зyмoвленi фiзичними, coцiaльними, пoлiтичними (aдмiнicтpaтивними, ю^идичними) та екoнoмiчними фaктopa-ми. Boнa тaкoж пoвиннa дoзвoляти мoдифiкyвaти вapтicнi пo-казники пpи виникненнi змЫ в будь-який з пiдcиcтем кадастру aбo y вciй cиcтемi. Ця мoдифiкaцiя мoже бути вiд незнaчнoï' га-pигyвaння oцiнoчнoí' мoделi i пoкaзникiв, дo пoвнoгo oнoвлення oцiнoчнoï' мoделi чеpез деякий пpoмiжoк чacy. Ocкiльки oцiнкa cтocyeтьcя вcix земельниx дiлянoк aбo деякиx теpитopiaльниx oдиниць, щo cклaдaютьcя з дiлянoк, мають близью вapтocтi, i бaзyeтьcя на aнaлiзi земельнoгo pинкy за геoгpaфiчним пpин-ципoм, вoнa вiднocитьcя дo мacoвoí' oцiнки.
Зapyбiжний дocвiд дocлiджень з пpoблеми oцiнки земель в межax ypбaнiзoвaниx теpитopiй нaлiчye бтьше 1QQ poкiв. Блиcкyчий aнaлiз ocнoвниx poзpoбoк за пеpioд з 1B9Q po-ку пo 197Q-i po^ зpoблений в poбoтi П'epa Mеpлo «Micтo. Kiлькicнi метoди вивчення»[2]. ВЫ poзглядae пеpcoнaльнo poбoти A. Mapшaллa, P. Xapдa, P. Paтклiфф, Л. 0Ыг, Ó. Aлoн-co, P. Mейepa та iн. I пpиxoдить дo нacтyпниx виcнoвкiв: Же-зважаючи на вiдмiннocтi y пiдxoдax, ва poзглянyтi мoделi cxoдятьcя в акцентування значення чacy, щo витpaчaeтьcя на пеpеcyвaння, тим caмим пoкaзyючи, |щэ питання пpo цЫу земельниx дiлянoк в мicтi не мoжнa poзглядaти y вiдpивi вiд poзвиткy тpaнcпopтниx зacoбiв» [3].
Poзглянемo детaльнiше PO6O™ зapyбiжниx вчениx-екo-нoмicтiв.
Пpиxильники неoклacичнoï' шкoли, i зoкpемa Aльфpед Mapшaлл [4], заклали ocнoви теopiï yтвopення цiн на зе-
мельнi дтянки cтocoвнo дo yмoв мicтa. Згiднo з Mapшaлoм, цiнa дiлянки землi в мicтi дopiвнюe йoгo ciльcькoгocпoдap-cькiй цiнi, збiльшенiй на цЫу вигoди poзтaшyвaння. Зггкнен-ня piзниx мoжливocтей викopиcтaння землi пpивoдить в дга меxaнiзм тopгiв; дiлянкa ocвoюeтьcя тим, xтo дacть за не'' найбтьшу цiнy. Пoтенцiйний влacник дтянки фopмye ^ora цiнy, виxoдячи зi ^oix мaйбyтнix дoxoдiв вiд екcплyaтaцiï цieí землi мiнyc витpaти на Г'' пpидбaння i oблaштyвaння.
Baжливi уючнення в дану кoнцепцiю вню P. Xapд [5], пo-казавши, щo в мipy poзшиpення теpитopií' мicтa виникае pентa, oбyмoвленa мюцем poзтaшyвaння paнiше ocвoeниx дiлянoк. ЦЫа на землю зpocтae вiд пеpифеpií' дo центpy, пpи-чoмy це зpocтaння пpoпopцiйне poзмipaм мicтa. ^н^ен-цiя мiж влacникaми земельниx дiлянoк, якi викopиcтoвyють ïx пo-piзнoмy, вiдбyвaeтьcя y вiдпoвiднocтi зi cxемoю Map-шалла щoдo впopядкoвaнoгo poзмiщення циx дiлянoк на те-pитopií' мюта. Aле на вiдмiнy вiд Mapшaллa Xapд пiдкpеcлюe ocoбливy poль м^ьга^ тpaнcпopтy та iншиx видiв гамуналь-нoгo oбcлyгoвyвaння: ïx poзвитoк cпpияe poзшиpенню теpи-тopiï мicькoï зaбyдoви, щo мoже пpизвеcти дo зниження цiн на oкpемi земельнi дтянки пpи cтaбiльнiй зaгaльнiй вapтocтi земельнoгo фoндy в зpocтaючoмy мicтi.
P. Paтклiфф [6] звеpнyв увагу на адаптивний пpoцеc y ви-кopиcтaннi земель мicтa, cyть якoгo пoлягae в нacтyпнo-му. Maкcимaльнo Ытен^вна екcплyaтaцiя земельниx дЬ лянoк вiдбyвaeтьcя в yмoвax, кoли змiнюють oдин oднoгo типи ocвoeння (пpи пеpемiщеннi на пеpифеpiю пpoмиcлo-виx пiдпpиeмcтв, пеpетвopеннi житлoвиx пpимiщень цен-тpy в кoнтopи) пopяд з нapocтaнням iнтенcивнocтi ocвoeння (збiльшення щiльнocтi зaбyдoви) i зi змiнoю якocтi ocвoeн-ня. В pезyльтaтi теpитopiaльне зpocтaння мicтa cyпpoвoджy-eтьcя безпеpеpвнoю внyтpiшньoю тpaнcфopмaцieю, пpи якiй paйoни мюта cпoчaткy пеpеживaють деяку cтaбiльнicть, пo-тiм вiдчyвaють вcе нapocтaючy нестмюсть, i, кoли ocтaння cтae занадш великoю, вiдбyвaeтьcя змiнa y викopиcтaнi земель, щo дoзвoляe дocягти нoвoï piвнoвaги.
Xoчa теopетичнi мoделi не завжди безпocеpедньo пpи-вoдили дo cтвopення oпиcoвиx мoделей зpocтaння мicт, ïx ocнoвy cклaдaли питання пpo oцiнкy земель, щo cпpиялo po-зyмiнню меxaнiзмiв зpocтaння мют як y теopетичнoмy, так i в пpaктичнoмy плaнi.
Haйбiльш вiдoмi cxеми були poзpoбленi в C0A [7] i y Фpaнцií' [В].
0же iз назви книги, в яюй Л. Óiнг [7] виклав ^orci теopiю, ви-днo, !o йoгo пiдxiд дo oцiнки м^ью/к земель, а oтже, i дo зpoc-тання мicт виxoдить з poзглядy зaбезпеченocтi тpaнcпopтни-ми замбами. Цей же фaктop вiдiгpae важливу poль i в iншиx теopiяx. Згiднo з дocлiдженнями Óiнгa цЫа на землю в дaнiй точ^ мicтa залежить вiд yзaгaльнениx тpaнcпopтниx витpaт на дocягнення зaгaльнoмicькoгo центpy. Це пoв'язaнo з тим, !o кoжен мешканець мicтa пpaгне ocелитиcя якoмoгa ближ-че дo мюця cвoeí' poбoти i пoгoджyeтьcя жити на вiддaлi вiд не' ттьки за yмoви, щo це кoмпенcyeтьcя меншими витpaтaми. Ocтaннe зaбезпечyeтьcя дешевизнoю вiдчyжyвaниx пiд жит-лoвy зaбyдoвy земельниx дiлянoк. Oтже, мicця пpoживaння poзпoдiляютьcя мiж жителями мicтa вiдпoвiднo дo ïx влacнoí oцiнки циx мicць з тoчки зopy ^oe''' плaтocпpoмoжнocтi. Як ба-чимo, 0Ыг, пoдiбнo дo бaгaтьox, знaйшoв, !o дocтyпнicть piз-
Формування ринкових вщносин в УкpaÏнi № 3 (178)/2016 79
них зон м!сько'' агломераци врграе основну роль в Тх вклю-ченн! в меж! м!ста, а тому й вся просторова орган!зац!я м!ста безпосередньо випливае з орган1зацГ'' транспортних поток!в як функци людських поток!в. У!нг шукае сп!вв!дношення м!ж витратами часу на пересування (узагальнен! витрати перем!-щення) ! варт!стю земельних д!лянок.
Ус! теоретичн! досягнення, пов'язан! з оц!нкою земель, були використан! Комитетом з питань осв!ти М!жнародно' асо-ц!аци податкових оц!нювач!в (1ААО) при виданы двох хресто-мат!й Асоц!аци «Оц!нка нерухомост! з метою оподаткування» (1977) ! «Удосконалення оц!нки нерухомост!» (1978). У 1990 р в США була видана монограф!я Джозефа К. Еккерта «Ор-ган!зац!я оц!нки та оподаткування нерухомост!», в як!й розгля-даеться теор!я масово''' оц!нки, побудова математичних оц!-ночних моделей, що використовують комп'ютерн! технологи [9]. Викладен! в н!й п!дходи до масово' оц!нц! визнан! ! вико-ристовуються в даний час скр!зь у св!тов!й практиц!.
Практика оц!нки земель у багатьох заруб!жних кра'нах мае багатов!кову !стор!ю, ! до тепер!шнього часу сформован! ве-личезн!, повноц!нн! обсяги ¡нформац!' про ринкову варт!сть земель р!зних категор!й. У свою чергу, така ¡нформац!йна база визначае застосовуван! технолог!' кадастрово'' оц!нки земель, покликана встановити грошове вираження ц!ннос-т! земельно' дтянки. Основна в!дм!нн!сть кадастрово'' оц!н-ки в!д ¡нших вид!в оц!нки полягае в переважному викорис-танн! й результата для ц!лей оподаткування та застосування особливо' технологи оц!ночних роб!т - метод!в масово' оц!н-ки, дозволяючи з високою точн!стю використовувати як ба-зисний метод пор!вняльних продаж!в нав!ть по в!дносинам до земель стьськогосподарського призначення, де з точки зору класично' теорп оц!нки найбтьш доцтьною представ-ляеться рентна технолопя. Бтьш того, в результат! досить !нтенсивного обороту земель нер!дко формуються адреса банки оц!ночних даних по окремих земельних дтянках, що !стотно пщвищуе достов!рн!сть кадастрово' оц!нки ! фактич-но зводить процедуру й розрахунку до коректування.
Загалом основою стратег!'' землекористування в заруб!ж-них кра'нах е державна кадастрова оц!нка земель. Органи влади з урахуванням м!сцевих умов розробляють системи оподаткування та кадастрово' оц!нки земл!, забезпечуючи до 80% дохщно' частини м!ського бюджету.
1снуюч! у св!тов!й практиц! системи справляння платеж!в за землю в основному в!др!зняються наступними показниками: 1) базою для нарахування платежу, 2) способами визначен-ня бази для нарахування платежу, 3) принципами визначен-ня р!зного роду субсид!й ! податкових п!льг, 4) складом плат-ник!в, 5) порядком справляння платеж!в.
Податковою базою е: 1) ринкова варт!сть земл!; 2) ринкова орендна плата за землю; 3) кадастрова варт!сть нерухомос-т!, яка вщповщно до законодавства не повинна перевищува-ти ринкову варт!сть. Варт!сть конкретно' земельно' дтянки на ринку змЫюеться м!ж кап!тал!зованим м!н!мальним рент-ним платежем за оренду ц!е'' земельно' дтянки, гарантова-ним при будь-якому сформованому способ! й експлуатаци, ! кап!тал!зованим максимальним рентним доходом з дано' земельно' дтянки при найбтьш прибутковому способ! експлуатаци. Використання як податково' бази ринково'' оренд-но' плати (потенц!йного рентного доходу) призводить до при-
р!внювання земельного платежу до прибуткового податку, а ринково'' вартост! - до податку на капгтал. Оподатковувану базу встановлюють державн! або незалежн! оц!нювач!.
Методолопя оц!нки земель по сут едина ! заснована на стан-дартних пщходах: пор!вняльному, витратному ! прибутковому.
Розглянемо особливост! визначення податково' бази для м!ст в деяких кра'нах.
В 1тали кадастрова оц!нка нерухомост! проводиться !з за-стосуванням дохщного п!дходу. Кожному виду нерухомо' власност! вщповщае певний розм!р доходу, який приймаеть-ся в розрахунок незалежно в!д того, чи був в!н реально отри-маний. Результати оц!нки переглядаються кожн! десять ро-к!в, а в пром!жку до д!ючих норм М!н!стерство ф!нанс!в мае право вводити поправочн! коеф!ц!енти.
У США д!е податок на нерухом!сть, який обчислюеться на основ! ринково' вартост! земельних д!лянок та буд!вель ! ста-новить 1% в!д податково' бази, п!дходи до оц!нки в р!зних штатах р!зн!. В основу п!дход!в покладено три основн! методу оц!нки: пор!вняльного анал!зу продаж!в, витратний ! при-бутковий. У 17 штатах використовують вс! три методи при визначенн! ринково' вартост! д!лянок. У 12 штатах засто-совують т!льки метод пор!вняльного анал!зу продаж!в, в 11 штатах - витратний метод, в 11 штатах - як витратний, так ! метод пор!вняльного анал!зу продаж!в, в 1 штат! - прибутко-вий метод ! метод пор!вняльного анал!зу продаж!в.
В!др!зняються ! п!дходи до способу оц!нки: в семи штатах земл! оц!нюють лише за поточним використання. Але в б!ль-шост! штат!в застосовують ! оц!нку за поточним використан-ням (для деяких категор!й земель, таких як парк, рекреац!йн! зони тощо), та оц!нку щодо найб!льш ефективного використання. Податкова база змЫюеться залежно в!д м!сця розта-шування об'екта оподаткування. Оц!нку майна, що п!длягае оподаткуванню, визначають на р!вн! штату, а оц!нку буд!вель виконують на м!сцевому р!вн! призначен! асесори (експер-ти-оц!нювач!). Через 5-6 рок!в проводять переоц!нку !з за-стосуванням единого !ндексу перерахунку.
У США частка земельних платеж!в в структур! бюджет!в е одн!ею з найвищих. Але виб!р ринково' вартост! в якост! бази оподаткування мае небажан! наслщки: в першу чергу, це стосуеться власник!в с!льськогосподарських уг!дь, розта-шованих поблизу м!ст (у м!ру розширення м!ст варт!сть 1'хн!х земель пщвищуеться, що призводить до зростання податку). Дана обставина змушуе власник!в стьгоспупдь, передчас-но залишати сво' земл! шляхом продажу 'х п!д майбутню за-будову. Щоб уникнути цих негативних фактор!в, багато шта-т!в запровадили особлив! методи майнового оподаткування, а саме: птьгове оподаткування, в!дстрочка оподаткування, догов!рне оподаткування [7].
Оподаткування земель у Великобритани характеризуеть-ся трьома особливостями: 1) земельний податок ! податок на нерухом!сть е единим джерелом доход!в в!д оподаткування для м!сцевих орган!в влади; 2) податок сплачуе орендар, а не власник; 3) майно оц!нюють по потенц!йному орендному доходу, як правило, з використанням методу пор!вняльного анал!зу продаж!в. За в!дсутност! ринкових даних в якост! бази для обчислення податку може бути прийнята варт!сть за-м!щення. У Великобритан!' кожен шостий платник податк!в мае т! чи !нш! п!льги щодо земельного податку. Законодав-
80 Формування ринкових вщносин в Укра'н1 № 3 (178)/2016
cтвo вcтaнoвлюe пo вciй тepитopiï вeличинy дoxoдiв, яга дae пpaвo нa пiльги чи звiльнeння вiд пoдaткy [1G].
B Aвcтpaлiï вcтaнoвлeнo единий пoдaтoк нa зeмлю ^бу-дoвaнy aбo нeзaбyдoвaнy), який бaзyeтьcя нa pинкoвiй вap-тocтi дiлянки, щo poзглядaeтьcя як нeзaбyдoвaнa. Цeй пoдa-тoк зaмiнюe вci piчнi плaтeжi зa зeмлю i зa бyдiвлi. Ocнoвнa мeтa тaкoгo пiдxoдy - cтимyлювaти нaйкpaщe i нaйбiльш eфeктивнe викopиcтaння кoжнoï зeмeльнoï дiлянки. Poзви-тoк iнжeнepнoï iнфpacтpyктypи в бiльшocтi випaдкiв фiнaнcye гpoмaдa, якa зaцiкaвлeнa в пoвepнeннi пpиpocтy вapтocтi дЬ лянки, викликaнoгo poзвиткoм тepитopiй.
Як пoкaзye дocвiд Aвcтpaлiï тa низки iншиx дepжaв, мeтoд oцiнки зeмлi для oпoдaткyвaння щoдo нaйбiльш eфeктив-нoгo викopиcтaння пepeшкoджae poзвиткy cпeкyляцiï, зao-xoчye oптимaльнe викopиcтaння зeмeльниx дiлянoк, дoзвo-ляе oтpимyвaти дo мicцeвиx бюджeтiв чepeз зeмeльнy плaтy чacтинy пpиpocтy вapтocтi вiд ypбaнiзaцií'. Taкa cиcтeмa oцiн-ки з мeтoю oпoдaткyвaння ocoбливo кopиcнa пpи здiйcнeннi вeликиx пpoeктiв, пoв'язaниx з мicькoю peкoнcтpyкцieю aбo peкoнcтpyкцieю квapтaлiв. Дocлiджeння пoкaзyють, щo в мa-кpoeкoнoмiчнoмy arne^i з тoчки зopy викopиcтaння i poзви-тку тepитopiй aвcтpaлiйcькa cиcтeмa oпoдaткyвaння в пopiв-няннi з Ышими (poздiльнe oпoдaткyвaння зeмeльниx дiлянoк i бyдiвeль] нaйбiльш пpoгpecивнa.
Ó Бeльгií' кoжнa зeмeльнa дiлянкa aбo бyдинoк ввaжaeтьcя джepeлaми дoxoдy - пoтeнцiйнoгo aбo peaльнoгo, який o6-чиcлюeтьcя як pинкoвa opeнднa плaтa зa нepyxoмicть. Цeй дoxiд включaють дo cyкyпнoгo дoxoдy плaтникa пoдaткy.
Kpiм тoгo, cтягyeтьcя iнший вид зeмeльнoгo пoдaткy, вcтa-нoвлeний зaкoнoм пpo ypбaнiзaцiю в 1962 po^, - пoдaтoк нa нeзaбyдoвaнi мюью дiлянки, пpизнaчeнi для бyдiвництвa. ^й пoдaтoк, cтимyлюючoгo xapaктepy, ввeдeний кoмyнaми, пepecлiдye мeтy бopoтьби з нeнaлeжним викopиcтaнням нe-зaбyдoвaниx дiлянoк мicькиx тepитopiй, пpизнaчeниx плaнoм мicькoгo poзвиткy для бyдiвництвa, дoзвoляe дифepeнцiйo-вaнo пiдxoдити дo пpoблeми пpoдaжy.
B Óгopщинi плaтa зa зeмлю зaлeжить вiд цiннocтi тepитopií'; з 197б poкy бyлa ввeдeнa клacифiкaцiя нaceлeниx пyнктiв (ви-дiлeнo б ocнoвниx гpyп: cтoлиця, цeнтpи peгioнiв, ^три o6-лacтeй, iншi мicтa i вeликi ceлa]. Пpи цьoмy в мeжax нaceлeниx пyнктiв видiляютьcя дo 6 зoн - вiд цeнтpy мicтa дo пepифepiï, пo яю/ix плaтa зa кopиcтyвaння мicькими зeмлями дифepeнцiюeть-cя. Haпpиклaд, плaтa зa зeмeльнy дiлянкy в цeнтpi Бyдaпeштa в шicть paзiв вищe в пopiвняннi з нaйдeшeвшoю мicький зeмлeю.
B Aнглiï дepжaвнa кaдacтpoвa o^rnra зeмeль викoнyeтьcя ypядoвoю opгaнiзaцieю - Бю^ oцiнки, якa нaдiлeнa дocить шиpoкими пoвнoвaжeннями, нaпpиклaд, щoдo бeзyмoвнoгo oтpимaння вcix нeoбxiдниx oцiнoчниx вiдoмocтeй вiд пpивaт-ниx oцiнювaчiв, як зaймaютьcя oбcлyгoвyвaнням pинкy нe-pyxoмocтi i oб'eднaниx в Kopoлiвcькe тoвapиcтвo oцiнювaчiв. Пoдaткoвoю бaзoю виcтyпae opeнднa плaтa зa зeмлю.
Ó Швeцií' для викoнaння кaдacтpoвoï oцiнки зд^нюють клacифiкaцiю нepyxoмoгo мaйнa з ypaxyвaнням ocoбливoc-тeй oпoдaткyвaння. Bидiляють б видiв нepyxoмocтi: 1] нeo-^oern зeмeльнi дiлянки; 2] oднociмeйнi будинки; 3] квapтиpи; 4] кoмepцiйнa нepyxoмicть; б] пpoмиcлoвa нepyxoмicть. Для кoжнoгo виду зacтocoвyютьcя iндивiдyaльнi oцiнoчнi мoдe-лi, вiдпoвiднi видaм нepyxoмocтi. Cклaдaютьcя кapти oцiнки
зeмлi з вид^нням oцiнoчниx зoн, нa якиx вiдoбpaжeнa pин-кoвa вapтicть eдинoгo oб'eктa нepyxoмocтi. Для oб'eктiв нe-pyxoмocтi, щo вiдpiзняютьcя вiд бaзoвиx yмoв кpaщими aбo гipшими xapaктepиcтикaми, зacтocoвyютьcя пiдвищyвaльнi aбo знижyвaльнi пoпpaвoчнi кoeфiцieнти. Haпpиклaд, для зe-мeльнoï дтянки, poзтaшoвaнoï нa бepeзi мaльoвничoгo oзe-pa aбo piчки, тaкий пoпpaвoчний кoeфiцieнт дopiвнювaтимe 2,G, для дтянки в мaльoвничiй мicцeвocтi, aлe бeз вoднoгo джepeлa - 1,б, для дтянки пoблизy виpoбничoгo oб'eктa, пo-pyч з caнiтapнo-зaxиcнoю зoнoю ocтaнньoгo, - G,8 тoщo.
Ó peзyльтaтi викopиcтaння oцiнoчнoí' мoдeлi oтpимyють тaк звaнy бaзoвy вapтicть нepyxoмocтi, яга oфopмляeтьcя y вигля-дi cпeцiaльниx тaблиць. Beличинa бaзoвoí' вapтocтi cтaнoвить 7б% вiд вeличини pинкoвoí' вapтocтi дaнoí' нepyxoмocтi. Pинкo-вa вapтicть визнaчaeтьcя зa piвнeм цiн rna piк, щo пepeдye poкy poзpaxyнкy вapтocтi нepyxoмocтi, якa пiдлягae oпoдaткyвaнню. Цe нeoбxiднo для тoгo, щщэб нaбpaти дocтaтню cтaтиcтикy для poзpaxyнкiв. Бaзoвa вapтicть зaлишaeтьcя нeзмiннoю rna вecь чac дм oцiнoчнoí' мoдeлi (б-6 poкiв] i кopигyeтьcя oдин paз нa piк з викopиcтaнням piчниx пoпpaвoчниx кoeфiцieнтiв.
Meтoди визнaчeння вapтocтi в Hiмeччинi yдocкoнa-люютьcя пpoтягoм бaгaтьox poкiв, зaкoнoдaвчo зaтвep-джeнi тpи мeтoди oцiнки: 1] мeтoд пopiвняння вapтocтi, 2] мeтoд iнвecтицiйнoгo дoxoдy, 3] мeтoд зaлишкoвoï' вap-тocтi зaмiщeння. Фeдepaльний зaкoн пpo oцiнкy вщ 1988 (WeгteгmIttiüпgsveгGгd-пüпg] з пoдaльшoю дeтaлiзaцieю в зaкoнoдaвcтвi (VeгteппItthmgsгIchtiIпIeп] е дeтaльним кepiв-ництвoм для oцiнювaчiв, i вимaгae, !o6 вci oцiнки пpoвoдили-cя шляxoм oб'eднaння вapтocтi зeмлi тa бyдiвeль. Ó вiдпoвiд-нocтi дo cиcтeми Kaüfpгelsammiüпg вci yгoди peecтpyютьcя i пyблiкyютьcя y фopмi oб'eднaнoï вapтocтi, внacлiдoк чoгo щ^-piчнo cклaдaютьcя BGdeпгIchtweгte, aбo кapти вapтocтi зeм-лк Opгaни oцiнювaчiв-eкcпepтiв (Gutachterausschuss] вcтa-нoвлюють цЫу зa 1 квaдpaтний мeтp нeзaбyдoвaнoï зeмлi для мicькиx paйoнiв, в якиx пpoдaж дiлянoк вiдбyвaeтьcя pfl-кo, i ця ц^ вcтaнoвлюeтьcя шляxoм виpaxyвaння з цЫи, яку плaтять зa зeмлю, вapтocтi будГвлг
Ó Фpaнцií' дГе зeмeльний пoдaтoк нa нeзaбyдoвaнy влac-нicть. Ocнoвним oб'eктoм oпoдaткyвaння е ciльcькoгocпo-дapcькi зeмлi, нa чacткy якиx пpипaдae дo 8б% (б8,9 млн. oдиниць] oпoдaткoвyвaниx зeмeльним пoдaткoм плoщ. Ha пpoтивaгy, зeмлi poзтaшoвaнi в мeжax мicтa, cклaдaють ттьки G,3% вщ oпoдaткoвyвaниx плoщ (1,1 млн. oдиниць).
Oцiнкa з мeтoю oпoдaткyвaння викoнyeтьcя мyнiципaлiтe-тaми, y вiдaннi якиx пepeбyвae вiдпoвiднa тepитopiя, нa o^o-вГ yкpyпнeниx oцiнoчниx пoкaзникiв, peгyляpнo фopмoвaниx cпeцiaльнoю дepжaвнoю кaдacтpoвoю cлyжбoю.
Bиcнoвки
Haвeдeнi вищ^ дaнi пoкaзyють, щo нaкoпичeний y ^товм пpaктицi дocвiд oцiнки зeмлi в цiляx cпpaвляння зeмeльниx плaтeжiв в нaceлeниx пyнктax дyжe piзнoмaнiтний. Piзнi пщ-xoди пoв'язaнi, в ocнoвнoмy, з icтopieю poзвиткy cиcтeм oпo-дaткyвaння, тpaдицiями i cпeцифiчними ocoбливocтями пo-лГтики зeмлeкopиcтyвaння тГе'Г чи iншoí' кpaïни.
Aнaлiз зapyбiжнoгo дocвiдy вcтaнoвлeння плaти зa зeмлю нa ypбaнiзoвaниx тepитopiяx дoзвoляe виявити фaктopи, щй визнaчaють poзмip плaти; вивчити динaмiкy зpocтaння цГн rna
Фopмyвaння pинкoвиx вiднocин в Уфа|'ы № 3 (178)/2016 З1
зeмлю; вcтaнoвити питoмy вaгy плaти зa зeмлю тa зaгaльнy cтpyктypy витpaт нa мюьга бyдiвництвo; вплив плaти зa зeм-лю нa пoлiтикy i xapa^ep зeмлeкopиcтyвaння в мicтax. Bи-явлeння тa oцiнкa фaктopiв, щo впливaють нa цЫу зeмлi, мae вaжливe знaчeння для пpoгнoзyвaння 'ff змЫи i вcтaнoвлeння бтьш гнyчкoí' пoлiтики oпoдaткyвaння.
Cпиcoк викoриcтaниx джерел
1. Teopeiwec^e и мeтoдичecкиe yпpaвлeния зeмeльными pecypcaми и фopмиpoвaния cиcтeмы гocyдapcтвeннoгo зeмeльнoгo кaдacтpa: Moнoгpaфия / Пoд peд. A.A. Bapлaмoвa // Итоги нayчнo-иccлeдoвaтeльcкoй paбoты Гocyдapcтвeннoгo yнивepcитeтa no зeмлeycтpoйcтвy в 1996-2GGG гг. - M.: ГУЗ, 2OO1. - 3GG c.
2. Mepлeн П. Гopoд. Koличecтвeнныe мeтoды изyчeния / П. Mep-лeн; nep. c фp. O.K. Пapчeвcкoгo; noд peд. и c пocлecл. Ю.B. Meдвeд-кoвa. - M.: Пpoгpecc, 1977. - 263 c.
3. Poiviivi A.П. Kaдacтpoвaя oцeнкa гopoдcкиx зeмeль: мeтoдичec-киe oo-ювы и инcтpyмeнтaльныe cpeдcтвa / A.^ Poмм // Bonpocы oцeнки. - 1997. - M3. - С. 16-2G.
4. Marschau Aifred PrIncIpie Gf EcGПGmIcs. LGпdGп, 189G.
б. Hurd R.M. Prlпclpies Gf cIty iaпd vaiues, New YGrk, 19G3.
6. RatciIff R.V. Urbaп iand ecGПGmIcs New YGrk, Mac Graw H Ii i, 1949. - б33 p.
7. WIngG LGwdGП Jr. Tгansportalinn aпd ürbaп iaпd, WashIпgtGП, ResGürces fGr the ftIture, 1962, VIII+. - 132 p.
8. MeIer (RIchard L.]. A cGmmunIcatIGns theGry Gf urban grGwth. CambrIdge (Mass-), M.I.T. Press, 1962. - 184 p.
9. Opгaнизaция oцeнки и нaлoгooблoжeния нeдвижимocти. T. 1 и 2. №д oбщeй peд. Джoзeфa K. Эккepтa. - M.: POO, Aкaдeмия oцeнки, «Cïap Интep», 1997. 382 c., 442 c.
1 G. Óпpaвлeниe зeмeльными pecypcaми [Te^i"]: yчeбнo-npaкт. nocoбиe / noд peд. Л.И. Koшкинa. - M.: BШПП, 2GG4. - 62G c.
32 Фopмyвaння pинкoвиx вiднocин в УкpaÏнi № 3 (178)/2016
