CC BY
193
ки рефинансирования. Законопроект предусматривает также наложение штрафных санкций за предоставление некачественных коммунальных услуг и ошибки в расчетах - в пользу граждан, возможность проведения общих собраний в очно-заочной форме, вводится понятие «жилищная услуга».
Таким образом, можно с уверенностью констатировать, что модернизация сферы ЖКХ осуществляется поэтапно в направлении осознания каждым гражданином не только своих прав, но и обязанностей по содержанию всего имущества, находящегося у него в собственности.
Родина Е.А.
председатель Комитета Государственного Собрания - Курултая РБ по жилищной политике и инфраструктурному развитию, Россия, г. Уфа
УДК 346.7
ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРОЦЕССОВ РЕФОРМИРОВАНИЯ В СФЕРЕ ЖКХ
LEGISLATIVE REGULATION REFORM PROCESSES IN THE HOUSING SECTOR
Жилье для человечества, вне зависимости от исторического промежутка времени, было и является основой существования, и в этом аспекте государственную роль в организации условий, обеспечивающих гражданам качественное проживание в жилище, вне всякого сомнения, невозможно переоценить.
Реформирование в сфере ЖКХ в нашей стране включает все изменения в вопросах прав и обязанностей субъектов жилищных правоотношений, порядок предоставления и пределы пользования жилыми помещениями, способы управления многоквартирными домами, затрагивает вопросы регистрационного учета граждан по месту жительства, приватизации жилых помещений и др.
Реформа ЖКХ основана на нормах Конституции РФ. В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации и частью первой статьи 46 Конституции Республики Башкортостан каждый имеет право на жилище.
Указанные конституционные гарантии реализуются через создание условий, обеспечивающих достойную жизнь каждого (часть 1 статьи 7 Конституции Российской Федерации, часть первая статьи 11 Конституции Республики Башкортостан), и применительно к жилищным правоотношениям в части оказания жилищно-коммунальных услуг выражаются в качественном предоставлении услуги.
Конституционный статус указанных прав граждан предопределяет высокую значимость их правовой реализации в законодательном аспекте.
Общие положения Конституции РФ о праве на жилище конкретизируются и раскрываются в нормах жилищного и других отраслей законодательства, устанавливающих соответствующий правовой меха-
низм, посредством которого обеспечивается реализация конституционных прав. В соответствии с подпунктом «к» пункта 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, которые могут регулировать правовые отношения, не урегулированные федеральным законом, но не могут ему противоречить.
Федеральное законодательство в сфере обеспечения защиты прав граждан на предоставление жилищных и коммунальных услуг базируется на Конституции Российской Федерации и состоит из Жилищного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» и других нормативных правовых актов, регулирующих отношения в рассматриваемой сфере.
Ключевым нормативно-правовым актом жилищного законодательства является Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (далее также ЖК РФ), вступивший в законную силу 1 марта 2005 года.
ЖК РФ определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает основные начала правового регулирования жилищных отношений при различных видах использования недвижимости в жилищной сфере. На федеральном уровне жилищные отношения регулируются
не только законодательными актами, но и указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, а также ведомственными нормативными правовыми актами.
В целях исполнения Постановления Совета Федерации Федерального Собрания РФ от 16 октября 2013 года № 391-СФ «Об основных направлениях реформирования жилищно-коммунального хозяйства в 2013-2015 годах» в период 2013-2014 годов были реализованы, в частности, следующие направления:
- созданы условия для формирования в субъектах Российской Федерации устойчивой системы финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
- закреплен механизм ограничения изменения (прироста) платы граждан за коммунальные услуги в каждом месяце календарного года по отношению к соответствующему месяцу предыдущего календарного года;
- созданы дополнительные условия для формирования и деятельности общественных объединений в жилищной сфере и сфере коммунальных услуг, их ассоциаций и союзов (принят ФЗ № 200-ФЗ);
- законодательно урегулированы отношения по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования (принят ФЗ № 217-ФЗ);
- осуществлен переход к государственному регулированию деятельности по управлению многоквартирными домами посредством введения лицензирования такого вида деятельности (принят ФЗ № 255-ФЗ).
Законодательство Республики Башкортостан в сфере обеспечения защиты прав граждан на предоставление жилищных и коммунальных услуг представлено Законом Республики Башкортостан от 2 декабря 2005 года № 250-з «О регулировании жилищных отношений в Республике Башкортостан», Законом Республики Башкортостан от 3 июля 2012 года № 551-з «Об обеспечении защиты прав граждан на предоставление жилищных и коммунальных услуг в Республике Башкортостан».
Первым законом, который был принят для регулирования отношений в сфере ЖКХ на уровне субъекта Федерации в Республике Башкортостан стал Закон Республики Башкортостан от 2 декабря 2005 года № 250-з «О регулировании жилищных отношений в Республике Башкортостан», в который с момента вступления в силу было внесено 12 изменений.
Закон разграничивает компетенцию органов государственной власти Республики Башкортостан в области жилищных отношений, устанавливает порядок признания граждан малоимущими и определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в соб-
ственности членов семьи и подлежащего налогообложению, порядок ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда Республики Башкортостан.
Большинство редакций Закона связаны с постоянным совершенствованием федерального законодательства и необходимостью приведения в соответствие с ним республиканского законодательства.
Вторым законом в вышеупомянутой сфере на уровне субъекта Федерации стал Закон от 3 июля 2012 года № 551-з «Об обеспечении защиты прав граждан на предоставление жилищных и коммунальных услуг в Республике Башкортостан». Закон направлен на обеспечение защиты прав граждан в сфере управления многоквартирными домами (МКД), содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее -жилищные услуги), предоставления коммунальных услуг, в том числе путем осуществления регионального государственного жилищного надзора и регионального государственного контроля (надзора) в области регулирования тарифов и надбавок на территории Республики Башкортостан.
Поворотным для всего ЖКХ Башкортостана стал 2011 год. Еще никогда руководство республики не уделяло отрасли столь большого внимания. Приняты поправки в жилищное законодательство, начало действовать 10 республиканских отраслевых программ в области ЖКХ. Работа продолжалась и в 2012, 2013, 2014 годах.
Жилищный фонд Республики Башкортостан составляет 91,6 млн. кв. м, в том числе находится в собственности: частной - 82,8 млн. кв. м (90,4 %), государственной - 1,4 млн. кв. м (1,5 %), муниципальной
- 7,3 млн. кв. м (8,1 %).
На территории Республики Башкортостан расположено 70 440,0 многоквартирных дома общей площадью 50,5 млн. кв. м. Жилищный фонд оборудован водопроводом на 67,5 %, канализацией - 62,6 %, отоплением - 86,9 %, горячим водоснабжением - 50,3 %, газом - 85,8 %.
Уровень оснащенности многоквартирных домов приборами учета энергоресурсов составляет 99,3 %, отопления - 98,6 %, горячего водоснабжения
- 99,4 %, холодного водоснабжения - 99,5 %, электроэнергии - 99,7 %.
Жилищные услуги оказывают 235 управляющих организаций, 103 многоотраслевых предприятия, 195 оказывают услуги по содержанию и ремонту жилищного фонда. Активно развиваются альтернативные формы управления жилищным фондом - создано 1 484 товарищества собственников жилья, в со-
став которых входят 3 507 многоквартирных домов общей площадью 7,86 млн. кв. м.
Основная роль, отводимая правовым гарантиям осуществления гражданских прав и обязанностей субъектами жилищных правоотношений в сфере предоставления жилищных и коммунальных услуг, - содействовать формированию и укреплению правового порядка на рынке жилищно-коммунальных услуг, а именно: стимулировать оказание качественных и своевременных услуг, способствовать начислению и взиманию оптимальной оплаты, сохраняющей баланс интересов всех участников жилищных правоотношений, укреплять правовую защищенность потребителей, осуществлять государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль, развивать и совершенствовать систему Регионального общественного контроля.
Главной целью государства является защита интересов своих граждан и создание для них комфортных условий проживания. Перенесение бремени расходов за получаемые населением жилищно-коммунальные услуги на само население необходимо проводить одновременно с решением вопроса о предоставлении тем, для кого такое бремя является непосильным, социальных субсидий адресно на каждого гражданина. Решение вопроса социальной защиты малообеспеченных граждан на нормативном уровне должно иметь опережающий характер.
Именно эти тенденции были заложены в процесс реформирования условий и порядка прохождения капремонта.
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Башкортостан, в 2013 году был принят Закон Республики Башкортостан от 28 июня 2013 года № 694-з «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Башкортостан».
Во исполнение указанных законов Республики Башкортостан также изданы соответствующие постановления Правительства РБ, указы Президента РБ и иные ведомственные нормативные правовые акты.
В настоящее время в жилищно-коммунальном комплексе закладываются основы развития отрасли на долгосрочную перспективу преобразования по ряду приоритетных направлений: модернизация жилищно-коммунального хозяйства; обеспечение населения качественными жилищно-коммунальными услугами при недопущении резкого роста тарифов (цен) и бюджетных расходов.
В 2014 году принято очень много законов как на федеральном, так и на республиканском уровне.
Так, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» в Российской Федерации созданы дополнительные условия для формирования и деятельности общественных объединений потребителей в жилищно-коммунальной сфере (их ассоциаций, союзов), что в конечном итоге позволит усилить контроль за качеством предоставления жилищных и коммунальных услуг в Российской Федерации. В частности, согласно Федеральному закону от 28 июня 2014 года № 200-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях обеспечения прав и законных интересов граждан может осуществляться общественный жилищный контроль, субъектами которого могут являться общественные объединения, иные некоммерческие организации, советы многоквартирных домов, другие заинтересованные лица в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Соответствующие изменения будут внесены и в республиканское законодательство.
Центральной новеллой федерального законодателя стало введение лицензирования предпринимательской деятельности по управлению МКД, под которой понимается выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению МКД на основании договора управления домом. Одновременно в предмет договора управления МКД включены работы и услуги по управлению им. Начиная с 1 сентября 2014 года работы и услуги по управлению МКД будут таким же элементом обязательств по договору управления, как и работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества, коммунальные услуги.
Поправки, устанавливающие порядок выдачи лицензии и работы с ней, начнут действовать с 1 сентября 2015 года, однако переход на лицензирование, который должен быть обеспечен большим количеством новых подзаконных нормативных правовых актов, назначен на 1 мая 2015 года.
Предусмотренные Федеральным законом правовые механизмы позволят снизить на этом рынке количество недобросовестных участников, упорядочить рынок подобных услуг, сделать его более понятным и «прозрачным» для органов публичной власти и населения, а также будут препятствовать необоснованному увеличению коммунальных платежей со стороны управляющих компаний.
Во исполнение положений Жилищного кодекса Российской Федерации принято Постановление Правительства РФ от 28 октября 2014 года № 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами».
В соответствии с изменениями федерального законодательства осуществление лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами отнесено к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений.
Соответствующие изменения затронут и Закон Республики Башкортостан «О регулировании жилищных отношений в Республике Башкортостан».
Ряд федеральных законов, принятых в период весенней сессии 2014 года, затронули положения о порядке проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в связи с чем необходимо будет привести Закон Республики Башкортостан «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Башкортостан» в соответствие с федеральным законодательством.
Необходимо отметить, что с июля 2014 года в Российской Федерации начинает создаваться государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).
Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) - это единая федеральная централизованная информационная система, функционирующая на основе программных, технических средств и информационных технологий, обеспечивающих сбор, обработку, хранение, предоставление, размещение и использование информации о жилищном фонде, стоимости и перечне услуг по управлению общим имуществом в многоквартирных домах, работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлении коммунальных услуг и поставках ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, задолженности по указанной плате, об объектах коммунальной и инженерной инфраструктур, а также иной информации, связанной с ЖКХ.
Закон о ГИС ЖКХ предполагает, что система полноценно заработает с 1 января 2017 года. Регионы, муниципалитеты, управляющие и ресурсоснаб-жающие компании должны будут загружать в нее информацию, на основании которой граждане станут оплачивать коммунальные услуги.
9 октября 2014 года опубликованы функциональные и технологические требования к ГИС ЖКХ.
Как следует из требований, гражданам с помощью ГИС ЖКХ можно будет не только ввести показания счетчиков или ознакомиться с платежными документами, но и непосредственно оплатить услуги ЖКХ.
Кроме того, система позволит проводить собрания жильцов и голосования, заключать электронные договоры на оказание коммунальных услуг
и на управление домами, формировать обращения в управляющие организации и госорганы.
Цель создания ГИС ЖКХ заключается в том, чтобы вместо многочисленных сайтов с разрозненной информацией сформировать единую информационную систему ЖКХ, интегрированную с порталом госуслуг. Система будет основана на экономической мотивации. Так, если на сайте с 1 января 2017 года управляющие компании или ресурсоснабжающие организации не опубликуют информацию о начислениях с соответствующими расчетами, у потребителя будет право не оплачивать их услуги до размещения в системе полной информации без начисления пени. Это автоматически создаст необходимую мотивацию. Когда расчеты будут переведены в электронную форму, всем пользователям в личный кабинет на портале «ГИС ЖКХ» или на электронную почту будет приходить официальный электронный платежный документ.
В полном соответствии с духом и буквой действующего Жилищного кодекса РФ, всего комплекса законодательных актов в данной сфере важнейшим аспектом реформирования является приоритетность самоуправления жильцов. Первостепенное значение имеет сегодня развитие общественного самоуправления в жилищной сфере, обеспечение непосредственного участия собственников жилья в управлении собственной недвижимостью путем создания ТСЖ.
Необходимость преобразований в системе управления жилищным фондом возникла сразу же с появлением после реформ 90-х годов собственников жилья.
Введенный в действие в 2005 году Жилищный кодекс РФ существенно изменил систему управления жилищным фондом в целом и многоквартирными домами в частности.
В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Организация товарищества собственников жилья возможна при наличии в одном жилом доме нескольких собственников жилых или нежилых помещений. При этом число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50 % от общего числа собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
Для управления и содержания общего имущества многоквартирного дома собственники помещений в этом доме на общем собрании членов ТСЖ согласуют свою волю по тем или иным вопросам управления
(содержания), а реализацией этой воли занимаются наиболее активные собственники, включенные в состав правления товарищества. Все необходимые договоры во исполнение воли собственников, выраженной на общем собрании, заключает ТСЖ как юридическое лицо, а не каждый собственник в отдельности. Все это облегчает внешние отношения собственников помещений в многоквартирном доме со сторонними организациями в вопросах управления этим домом.
Наш мониторинг, как законодателей, позволил выявить основные преимущества и недостатки товарищества собственников жилья как способа управления многоквартирным домом в Башкортостане.
За прошедший период республика существенно продвинулась в рыночных преобразованиях жилищной сферы. В настоящее время в Башкортостане 63,75 % многоквартирных домов управляются частными компаниями, в 21,9 % многоквартирных домов создали товарищества собственников жилья.
Наблюдается консолидация движения ТСЖ в союзы и объединения. В то же время анализ показывает, что некоммерческим формам управления жилищным фондом присущ ряд недостатков, связанных с неразвитостью в России и РБ рынка профес-
сиональных услуг управляющих организаций и индивидуальных предпринимателей в этой области, что мешает развитию здоровой конкуренции. Развитию ТСЖ мешает ряд проблем, без комплексного преодоления которых будет невозможно вывести реформирование в сфере ЖКХ на должный уровень. Раскрытием и преодолением проблем мы и занимаемся в практической повседневной деятельности.
На жилищно-коммунальное хозяйство возложена обязанность организовывать отвечающие современным требованиям условия проживания населения в жилых домах, расположенных на городской территории, путем обеспечения бесперебойной и эффективной работы предприятий и организаций, его составляющих. Вместе с тем ЖКХ опосредствованно выполняет существенную роль в решении задач по повышению эффективности общественного производства в общем.
Таким образом, реформирование комплекса ЖКХ - это последовательная оптимизация многофункционального комплекса, включающего в себя взаимозависимые и вместе с тем автономные предприятия и организации социальной и производственной сфер. И роль законодателей в этом процессе очень велика.
Зиннатуллин А.З.
заместитель министра ЖКХ Республики Башкортостан,
Р0ссия, г Уфа УДК 332.81
РЕГИОНАЛЬНЫЕ СИСТЕМЫ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА: ОПЫТ, ПРОБЛЕМЫ И РЕШЕНИЯ
REGIoNAL oVERHAuL SYSTEMS:
experience, problems and solutions
Многоквартирные жилые дома - это сложные сооружения, со все более усложняющейся системой жизнеобеспечения, требующие постоянного содержания и технического обслуживания, периодического капитального ремонта. Невыполнение постоянного качественного обслуживания и невыполнение капитального ремонта в установленные сроки приведет к разрушению отдельных конструктивных элементов и здания в целом. Причем невыполнение всех мероприятий по техническому обслуживанию дома, нарушение регламента проведения текущего ремонта приводит к уменьшению межремонтных сроков проведения капитального ремонта. А несвоевременное выполнение работ по капитальному ремонту - увеличивает расходы по содержанию и техническому обслуживанию здания. То есть несвоевременное или некачественное выполнение всех необходимых работ
приводит в результате к увеличению расходов собственников - жителей дома.
Капитальный ремонт в жилых домах в СССР осуществлялся в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации. Если дом был ведомственным (заводским, управления железной дороги, совхозным и т. д.), то расходы на его содержание и ремонт закладывали в смету ведомства. Если государственным, - то расходы несли горрайисполкомы. Дома ремонтировались в среднем через 10-15 лет. Но в связи с тем, что весь жилищный фонд был государственным, жители расходов этих не ощущали и не несли.
Единственная категория граждан, которая несла все расходы со дня окончания строительства дома, - это владельцы частных домов и члены жилищностроительных кооперативов (далее ЖСК). Члены
