CC BY
144
(содержания), а реализацией этой воли занимаются наиболее активные собственники, включенные в состав правления товарищества. Все необходимые договоры во исполнение воли собственников, выраженной на общем собрании, заключает ТСЖ как юридическое лицо, а не каждый собственник в отдельности. Все это облегчает внешние отношения собственников помещений в многоквартирном доме со сторонними организациями в вопросах управления этим домом.
Наш мониторинг, как законодателей, позволил выявить основные преимущества и недостатки товарищества собственников жилья как способа управления многоквартирным домом в Башкортостане.
За прошедший период республика существенно продвинулась в рыночных преобразованиях жилищной сферы. В настоящее время в Башкортостане 63,75 % многоквартирных домов управляются частными компаниями, в 21,9 % многоквартирных домов создали товарищества собственников жилья.
Наблюдается консолидация движения ТСЖ в союзы и объединения. В то же время анализ показывает, что некоммерческим формам управления жилищным фондом присущ ряд недостатков, связанных с неразвитостью в России и РБ рынка профес-
сиональных услуг управляющих организаций и индивидуальных предпринимателей в этой области, что мешает развитию здоровой конкуренции. Развитию ТСЖ мешает ряд проблем, без комплексного преодоления которых будет невозможно вывести реформирование в сфере ЖКХ на должный уровень. Раскрытием и преодолением проблем мы и занимаемся в практической повседневной деятельности.
На жилищно-коммунальное хозяйство возложена обязанность организовывать отвечающие современным требованиям условия проживания населения в жилых домах, расположенных на городской территории, путем обеспечения бесперебойной и эффективной работы предприятий и организаций, его составляющих. Вместе с тем ЖКХ опосредствованно выполняет существенную роль в решении задач по повышению эффективности общественного производства в общем.
Таким образом, реформирование комплекса ЖКХ - это последовательная оптимизация многофункционального комплекса, включающего в себя взаимозависимые и вместе с тем автономные предприятия и организации социальной и производственной сфер. И роль законодателей в этом процессе очень велика.
Зиннатуллин А.З.
заместитель министра ЖКХ Республики Башкортостан,
Р0ссия, г Уфа УДК 332.81
РЕГИОНАЛЬНЫЕ СИСТЕМЫ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА: ОПЫТ, ПРОБЛЕМЫ И РЕШЕНИЯ
REGIoNAL oVERHAuL SYSTEMS:
experience, problems and solutions
Многоквартирные жилые дома - это сложные сооружения, со все более усложняющейся системой жизнеобеспечения, требующие постоянного содержания и технического обслуживания, периодического капитального ремонта. Невыполнение постоянного качественного обслуживания и невыполнение капитального ремонта в установленные сроки приведет к разрушению отдельных конструктивных элементов и здания в целом. Причем невыполнение всех мероприятий по техническому обслуживанию дома, нарушение регламента проведения текущего ремонта приводит к уменьшению межремонтных сроков проведения капитального ремонта. А несвоевременное выполнение работ по капитальному ремонту - увеличивает расходы по содержанию и техническому обслуживанию здания. То есть несвоевременное или некачественное выполнение всех необходимых работ
приводит в результате к увеличению расходов собственников - жителей дома.
Капитальный ремонт в жилых домах в СССР осуществлялся в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации. Если дом был ведомственным (заводским, управления железной дороги, совхозным и т. д.), то расходы на его содержание и ремонт закладывали в смету ведомства. Если государственным, - то расходы несли горрайисполкомы. Дома ремонтировались в среднем через 10-15 лет. Но в связи с тем, что весь жилищный фонд был государственным, жители расходов этих не ощущали и не несли.
Единственная категория граждан, которая несла все расходы со дня окончания строительства дома, - это владельцы частных домов и члены жилищностроительных кооперативов (далее ЖСК). Члены
ЖСК в г. Уфе ежемесячно вносили на капремонт 10 % от стоимости содержания дома. Так, жители государственных квартир платили 12 коп. за один квадратный метр жилой площади, а жители кооперативных квартир 13,2 коп. за один квадратный метр.
До начала 90-х годов капитальный ремонт жилых домов осуществлялся в соответствии с пятилетними планами развития народного хозяйства. Но в 90-е годы ситуация в экономике ухудшилась, и ремонт домов в необходимых объемах не выполнялся. Начался процесс приватизации, появились собственники, и государство вернулось к вопросу капитального ремонта домов, которому почти 10 лет не уделялось должного внимания. Наглядно это видно по постановлениям Кабинета министров РБ за 1998 и 1999 годы.
В 1998 году Кабинет министров Республики Башкортостан утвердил размер платы за капитальный ремонт жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде - 10 коп. за один квадратный метр общей площади в месяц.
В 1999 году размер платы увеличился до 20 коп./м2 и взимался уже со всех нанимателей и со всех собственников жилых помещений, расположенных в домах государственного и муниципального жилищного фонда. А в 2003 году с 1 февраля - 80 коп./м2 и с 1 июля - 1 рубль 60 коп./м2 общей площади в месяц; в коммунальных квартирах - соответственно за один квадратный метр жилой площади в месяц.
Причем плата берется со всех жителей и в приватизированных, и в не приватизированных квартирах.
В 2004 году этот платеж отменяется, а с выходом нового Жилищного кодекса в 2005 году собственники имеют право принять решение о внесении взносов на капитальный ремонт дома. С 2006 года в Уфе и в ряде других городов республики такие решения принимаются, и собственники помещений оплачивают взносы на капитальный ремонт.
В декабре 2006 года в Москве прозвучал доклад Мукумова Ремира Эркиновича, директора департамента ЖКХ Министерства регионального развития Российской Федерации (далее Минрегионразвития), на тему «Модернизация и капитальный ремонт жилищного фонда». В докладе были приведены данные соцопроса, проведенного среди жителей по наиболее проблемным местам в жилых домах. Как наиболее беспокоящие были названы проблемы: с коммуникациями в доме, в первую очередь, в системе центрального отопления - 76%, затопление подвалов - 64 %; требуется ремонт подъездов - 70 %; течь кровель - 67 %; требуется ремонт фасадов - 58 %. Причем первоочередными респонденты назвали проблемы с отоплением и кровлей. Объемы ежегодного «недоремонта» жилищного фонда по стране составляют более 100 млн. квадратных метров и постепенно увеличиваются. В ближайшее время ожидается
резкое увеличение потребности в капитальном ремонте жилых домов из-за нарастания технического износа зданий 70-80-х годов постройки.
Решение проблемы капитального ремонта Мин-регионразвития предлагало рассмотреть многопла-ново. Не просто помочь жителям через господдержку, а привлечь всех собственников к решению проблем ремонта своего дома. Для чего предлагалось:
- Предоставление гарантий по кредитам, которые берут объединения собственников жилья (товарищества собственников жилья) на капитальный ремонт (модернизацию) жилья.
- Субсидирование процентной ставки по кредитам, которые берут объединения собственников жилья (товарищества собственников жилья) на капитальный ремонт (модернизацию) жилья.
- Предоставление бюджетных грантов на капитальный ремонт (модернизацию) жилья на принципах софинансирования с собственниками жилья, размер грантов должен зависеть от степени износа здания.
- Адресная социальная поддержка семей с низкими доходами в оплате расходов на капитальный ремонт (модернизацию) жилья в рамках расширения программы жилищных субсидий.
- Участие муниципалитетов и иных публичных собственников в расходах на капитальный ремонт (модернизацию) жилья на равных правах с другими собственниками помещений.
- Погашение части кредита, полученного на капитальный ремонт (модернизацию) жилья, за счет бюджетных средств.
- Снижение подоходного налога на сумму средств, затраченных гражданином на капитальный ремонт (модернизацию) многоквартирного дома, собственником помещений в котором он является.
В январе 2007 года в Казани состоялся Госсовет РФ, который впервые за многие годы рассмотрел чрезвычайно важный вопрос реорганизации коммунального хозяйства. Были приведены результаты серьезного анализа состояния жилищно-коммунального хозяйства в стране. Тогда же были определены пути выхода из сложившейся ситуации.
21 июля 2007 года Президентом РФ был подписан Федеральный закон № 185 «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». В соответствии с ним была создана государственная корпорация, которой передали функции распределения финансовых ресурсов между субъектами федерации.
Закон установил правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания государствен-
ной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее Фонд содействия реформированию ЖКХ), осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки. С 2013 года средства Фонда содействия реформированию ЖКХ направляются также на модернизацию систем коммунальной инфраструктуры.
Фонд ЖКХ стимулирует формирование эффективных механизмов управления жилищным фондом и внедрение ресурсосберегающих технологий.
За период с 2008 по 2014 год Республика Башкортостан получила на условиях софинансирования от Фонда содействия реформированию ЖКХ на капитальный ремонт МКД более 6,6 млрд. руб., дополнительно были вложены средства из республиканского и муниципальных бюджетов на сумму еще около 3 млрд. руб. Капитально отремонтированы более двух тысяч МКД, жилищные условия улучшили почти 300 тысяч жителей республики. В большинстве домов выполнялся комплекс из нескольких видов работ. Доля отремонтированных домов составила более 10 % от общего числа МКД в республике.
Следует отметить, что кроме работ по капремонту МКД по программе Фонда содействия реформированию ЖКХ, в республике проводился ежегодный плановый капитальный ремонт многоквартирных домов за счет средств собственников помещений и средств местных бюджетов. За период с 2006 по 2013 год за счет местных фондов и взносов собственников в местные фонды на капитальный ремонт направлено порядка 10 млрд. руб.
29 декабря 2010 года Президентом Российской Федерации подписан Федеральный закон № 441-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», которым уточняются условия деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ и предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда. При внесении указанного федерального закона предполагалось установить такое новое условие предоставления Фондом финансовой поддержки субъектам Российской Федерации, как «наличие нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, принятых не позднее 1 июля 2011 года и предусматривающих создание не позднее 1 января 2012 года на территории субъектов Российской Федерации региональной системы капитального ремонта многоквартирных домов, предусматривающей организацию и осуществление мероприятий, направленных на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с жилищным законодательством.
Прекращающий работу с 2012 года Фонд содействия реформированию ЖКХ предлагает создать систему региональных фондов, где будут храниться средства на ремонт от собственников квартир, а также из местного и федерального бюджетов, сообщает РИА «Новости» со ссылкой на гендиректора госкорпорации Константина Цицина. Фонды могут быть созданы в 2012-2013 годах. При этом федеральными деньгами будет управлять еще один специальный фонд. «Это не будет «реинкарнацией» Фонда ЖКХ, это будет абсолютно новый фонд, который сосредоточится только на финансировании капитального ремонта», - уточнил Цицин. По его словам, в регионы для обсуждения направлен документ, который ляжет в основу федерального законопроекта о региональных фондах капитального ремонта. Идея обсуждалась на совещании в Казани, которое проходило 27 мая 2010 года.
Цицин пояснил, что у каждого многоквартирного дома будет свой счет, на который будут собираться деньги на капремонт. Сейчас жильцы платят за ремонт в среднем по 125 рублей, отметил он, в случае реализации идеи отчисления собственников составят около 5 рублей с квадратного метра ежемесячно. Малоимущим гражданам платежи компенсируют за счет субсидий, а за квартиры, находящиеся в муниципальной собственности, взнос будет делать муниципалитет. «Деньги, которые будут накапливаться в региональных фондах, - вовсе не платеж государству, это деньги, которые собираются собственниками квартир фактически для себя самих. И то, как их тратить, будут решать сами собственники», - заверил Цицин.
В то же время был приведен и альтернативный вариант финансирования капитального ремонта, который, в частности, применяется в странах Европы. В этом случае капитальный ремонт осуществляется за счет привлеченных кредитов, гарантом по которым выступает государственная структура, а расплачиваются по кредиту собственники жилья. Эта концепция, по мнению ее авторов, ориентирована на самостоятельное принятие решений собственниками, а не административное регулирование и при этом привлекает в сферу ЖКХ частные инвестиции. В то же время применению этой схемы препятствует высокая стоимость комплексного капремонта домов - самостоятельно расплатиться с кредитом жильцам зачастую будет очень непросто.
В завершение совещания участники приняли резолюцию, в которой одобрили практику создания региональных фондов, которые бы занимались привлечением и сбором средств на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов.
Принятый по итогам заседания президиума Госсовета РФ 23 ноября 2010 года перечень поручений Президента РФ содержит поручение Правительству
РФ внести в установленном порядке в законодательство Российской Федерации изменения, направленные на совершенствование механизмов организации и финансирования капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. В федеральных органах власти формируется мнение, что необходимо создание финансовых систем проведения капитальных ремонтов на региональном уровне. Имеющаяся практика в регионах основана на введении обязательной платы за капитальный ремонт и организации «деятельности фонда капитального ремонта, а также установление порядка сбора, учета, контроля целевого использования и расходования средств, аккумулируемых в указанном фонде и предназначенных для проведения капитального ремонта многоквартирных домов».
Минрегионразвития РФ в соответствии с поручениями Президента РФ подготовило соответствующие нормативно-правовые акты для создания и начала деятельности региональных систем капитального ремонта. В 2013 году были подготовлены методические рекомендации по созданию региональных операторов и обеспечению их деятельности. При создании органами государственной власти субъектов Российской Федерации специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее - региональный оператор), и обеспечении их деятельности, учредителем (учредителями) регионального оператора могут выступать органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющие функции по вопросам управления имуществом, жилищно-коммунального хозяйства, строительства соответствующего субъекта Российской Федерации на основании решения, принимаемого в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации.
С учетом запрета на использование средств, формирующих фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, на финансирование текущей деятельности регионального оператора рекомендуется ежегодно при формировании бюджета субъекта Российской Федерации предусматривать средства для обеспечения текущей деятельности регионального оператора.
Одновременно были утверждены методические рекомендации по установлению минимального взноса на капитальный ремонт. Установление субъектом Российской Федерации минимального размера взноса рекомендуется осуществлять на основе следующих принципов:
- определение минимального размера взноса на основе оценки общей потребности в средствах на фи-
нансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах (далее - капитальный ремонт многоквартирных домов, капитальный ремонт многоквартирного дома), входящих в установленный перечень услуг и работ по капитальному ремонту и необходимых для восстановления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров и других характеристик строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения многоквартирных домов с учетом уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирных домов (далее - перечень минимально необходимых услуг и работ по капитальному ремонту);
- доступность минимального размера взноса для граждан - собственников помещений в многоквартирных домах с учетом совокупных расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг;
- достаточность финансовых средств, формируемых исходя из устанавливаемого минимального размера взноса, определяется с учетом планируемых мер финансовой поддержки за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местных бюджетов в соответствии со статьей 191 Жилищного кодекса (далее - финансовая бюджетная поддержка) для обеспечения выполнения региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, разрабатываемой и утверждаемой в соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса (далее - региональная программа капитального ремонта);
- изменение минимального размера взноса в течение срока реализации региональной программы капитального ремонта должно приводить к сокращению потребности в предоставлении финансовой бюджетной поддержки;
- минимальный размер взноса в расчете на один квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме рекомендуется устанавливать актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.
В соответствии с требованиями федерального законодательства и методическими рекомендациями в 2013 году принят Закон Республики Башкортостан «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Башкортостан», весь необходимый перечень нормативно-правовых актов, регламентирующих организацию и проведение капитального ремонта многоквартирных домов.
Создана некоммерческая организация Фонд «Региональный оператор Республики Башкортостан», которая начала работу с ноября 2013 года. В декабре 2013 года принята Республиканская программа
капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на длительный 30-летний период (2014-2043 годы), которой охвачены около 17 тысяч многоквартирных домов. Причем все дома, включенные в республиканскую программу, должны пройти не менее чем одним видом ремонта в течение каждых 10 лет.
При формировании системы капитального ремонта было налажено тесное сотрудничество с нашими коллегами из Самарской области, которые раньше начали запуск этой системы.
В 2014 году получен первый опыт по проведению капитального ремонта домов при реализации краткосрочного годового плана Республиканской программы капитального ремонта, отремонтированы первые 540 многоквартирных домов, в ремонт которых вложено около одного млрд. руб.
На 2015 год планируется уже отремонтировать 920 многоквартирных домов за счет средств господдержки и средств собственников помещений и довести объем ежегодного финансирования капитального ремонта в МКД до 2,4 млрд. руб.
Дубовский А.Н.
руководитель регионального Центра общественного контроля в сфере ЖКХ Республики Башкортостан, Россия, г. Уфа
УДК 332.8
РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ОБЩЕСТВЕННОГО КОНТРОЛЯ В СФЕРЕ ЖКХ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН КАК ФАКТОР СТАНОВЛЕНИЯ ГРАЖДАНСКОГО ОБЩЕСТВА
development of a system of social control in the housing sector of the republic of Bashkortostan, as a factor in the development of civil society
Элемент социального партнерства в процессах реформирования жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) становится преобладающим. В связи с этим на передний план вышли задачи, связанные с определением роли и возможностей общественных структур в решении данного вопроса. Основная социальная функция, которая возлагается государством на общественные организации, - служить площадкой для обмена мнениями между представителями властных структур и массивом рядовых граждан с тем, чтобы первые могли получать прямые сигналы «снизу» о самых горячих проблемах граждан и адекватно на них реагировать. Именно для этих целей, согласно Указу Президента РФ № 600 от 7 мая 2012 года, организованы Центры общественного контроля в сфере ЖКХ на уровне регионов, предполагающие в том числе консолидацию общественных организаций в выработке общей повестки.
Необходимо отметить, что, по данным разных источников, более половины граждан обеспокоены состоянием сферы ЖКХ. Высокие цены, плохое качество обслуживания, изношенность основных фондов - состояние дел в этой сфере служит темой для обсуждения на всех уровнях управления: от Президента РФ до глав администрации городов и сельских поселений. Вся совокупность проблем ЖКХ ложит-
ся тяжким бременем на обычных людях. Порой собственнику жилья кажется, что он остается со своими сложностями один на один и помощи ему ждать неоткуда. Именно в этой ситуации на помощь гражданам и должно прийти общественное движение, берущее на себя как роль повышения степени самоорганизации общества, так и решение вопросов медиации (разрешение споров) между собственниками и другими субъектами сферы ЖКХ.
Потребление услуг ЖКХ - регулярный, ежедневный процесс воздействия, а следовательно, и воспитания отдельного гражданина и общества. Сущность, содержание, условия и результативность сферы ЖКХ предопределяют факторы и механизмы формирования активности личности, ее гражданской позиции. Поэтому проблема реформирования и модернизации ЖКХ - не только экономическая, но и связана с воспитанием личности и развитием гражданского общества.
В этой связи созданная система общественного контроля не столько дополняет существующие многочисленные виды контроля, сколько переводит решение задач на качественно новый уровень. При этом общественному контролю, воплощенному в форме общественного движения, отводится особая социально значимая роль. Общественное движение - организация
