CC BY
95УДК 34.09
А. В. Захаров
Юридический статус современных апартаментов
В статье выполнен анализ существующего статуса апартаментов как помещений, используемых в качестве жилья, но не относящихся к жилым помещениям. Юридический статус апартаментов в законодательстве Российской Федерации четко не определен, что вызывает определенные трудности в правоприменительной практике. Вместе с тем в настоящее время увеличивается количество строящихся помещений, изначально называемых апартаментами. Правовая неурегулированность статуса апартаментов порождает заблуждение многих граждан относительно возможности использования таких помещений для постоянного проживания. В статье приводится сравнение положения собственников жилых помещений и собственников апартаментов, выполнен анализ сходства и различия между этими помещениями. Требования, предъявляемые к жилым помещениям, гораздо выше и объемнее требований, предъявляемых к строящимся апартаментам.
Актуальность темы статьи подтверждается и тем, что федеральные органы власти обеспокоены правовой неопределенностью статуса апартаментов, ставших одним из перспективных видов недвижимого имущества. Обсуждение данной проблемы в обществе должно стать сигналом для принятия соответствующих нормативных правовых актов на федеральном уровне. Решение этой проблемы возможно различными способами: путем принятия отдельного федерального закона либо другого федерального подзаконного акта. Автор статьи предлагает следующий вариант решения указанной проблемы: внести дополнения к строительным нормам и правилам, в которых следует дать четкое определение апартаментов и их назначения.
Ключевые слова: апартаменты, недвижимое имущество, право собственности, жилое помещение, Жилищный кодекс, многоквартирный дом, строительные нормы и правила, застройщик, гостиница, общее имущество.
Современное развитие рынка недвижимости, ужесточение правил строительства жилых домов породили появление такого понятия в современном строительстве, как апартаменты. Что же такое апартаменты? Что понимается под этим термином в обиходе и в правовом поле? По статистическим данным, в Москве доля апартаментов в строительстве составляет 23 %, в Новосибирске заметно меньше - 4 %. Однако, поскольку спрос на такой вид недвижимости растет, данные цифры будут меняться в сторону увеличения. Вместе с тем правовая неурегулированность такого понятия порождает массу проблем как у обычных граждан, приобретающих такую недвижимость, так и у органов власти, в чьи полномочия входит надзор и контроль за строительством объектов капитального строительства, а также эксплуатацией и использованием зданий, строений и сооружений.
Толковый словарь С. И. Ожегова определяет апартаменты как большое роскошное помещение [1]. Другие толковые словари дают подобные определения.
В законах и подзаконных актах нет четкого определения, что должно пониматься под апартаментами. Некое подобие определения можно найти в приложении № 6 к приказу Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 «Об
утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи». Исходя из этого документа можно сделать вывод о том, что апартаменты - это номер высшей категории, состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой и спальни/кабинета), общей площадью не менее 40 м2 [2].
Несколько иное определение дано в своде правил «Здания гостиниц. Правила проектирования» (СП 257.1325800.2016), утвержденном приказом Минстроя России от 20.10.2016 № 724пр: апартаменты - это номер, состоящий из нескольких жилых комнат со спальным/спальными местом/местами и отдельным, предназначенным для отдыха, помещением с кухонным уголком [3].
Однако данные определения не подходят к тем апартаментам, которые строятся и существуют в зданиях, не относящимся к гостиницам. Во-первых, высшая категория гостиничного номера предполагает соответствующие отделку и интерьер помещения. Во-вторых, такие номера оснащаются мебелью и прочими бытовыми предметами. В-третьих, проживание в таком номере предполагает получение гостиничных услуг. А апартаменты, о которых идет речь в настоящей статье, зачастую
сдаются и передаются инвесторам даже без черновой отделки. К тому же весьма распространены апартаменты, состоящие из одной комнаты. Эти апартаменты не имеют к гостиницам и гостиничному бизнесу никакого отношения; лица, проживающие в них, не могут пользоваться гостиничными услугами. Соответственно, такие помещения не могут подпадать под понятие апартаментов, используемых в вышеуказанных нормативных актах.
Об остроте и актуальности определения правового статуса апартаментов свидетельствует то, что этот вопрос поднимался и обсуждался неоднократно на разных уровнях федеральной власти.
Так, по итогам заседания Государственного совета РФ от 17 мая 2016 г. Президентом РФ были даны различные поручения, в том числе об обеспечении реализации пилотных проектов по строительству жилья, включая апартаменты для коммерческого найма (подпункт «б» пункта 6 № ПР-1138ГС). Указанное поручение было дано Правительству РФ и Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Ни на сайте Правительства РФ, ни на сайте Агентства до настоящего времени никакой информации о выполнении данного поручения нет.
16 декабря 2016 г. Государственная дума направила парламентский запрос № 547-7ГД в Правительство РФ, в котором просила проинформировать ее о мерах, принимаемых Правительством Российской Федерации по исправлению сложившейся ситуации, связанной со строительством зданий, нежилые помещения в которых используются для постоянного проживания граждан. Ответ на данный запрос нигде официально не опубликован.
В 2018 г. депутатом Государственной думы А. Г. Сидякиным был внесен законопроект № 488847-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов». Однако в связи с отрицательными заключениями Верховного суда РФ и Комитета Государственной думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству законопроект был отозван.
Основной камень преткновения - это вопрос отнесения апартаментов к жилым помещениям.
По действующему законодательству апартаменты не относятся к жилым помещениям. Перечень помещений, которые могут быть жилыми, однозначно определен в ст. 15 Жилищного кодекса РФ. К видам жилых помещений он относит: жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры и комнату. Апартаментов в этом перечне нет [4].
Некоторые исследователи, такие как К. В. Зайченко, А. Г. Сидякин, М. В. Львова, предлагают внести соответствующие изменения в Жилищный кодекс РФ и включить апартаменты в перечень жилых помещений [5]. Другие, к примеру М. М. Монастырев, А. Л. Шилов-ская, считают, что апартаменты - это нежилое помещение, предназначенное для временного проживания, технически созданное как гостиничный номер, но не являющийся таковым юридически [6, 7]. А вот М. С. Иванова предлагает разделить апартаменты на три вида: апартаменты в жилых домах (признать их жилыми помещениями, для чего внести соответствующие изменения в Жилищный кодекс); апартаменты в деловых, торговых и иных центрах (считать нежилыми помещениями); апартаменты в гостиницах, отелях и т. п. [8].
Отнесение апартаментов к жилым помещениям вызывает много споров, поскольку встанет вопрос о статусе уже существующих апартаментов, многие из которых нельзя отнести к жилым помещениям. Причин для этого несколько. Во-первых, они располагаются в промышленных зонах, где запрещено размещение жилых помещений. Во-вторых, многие апартаменты не отвечают требованиям для жилых помещений, предусмотренных Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «О порядке признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» [9]. В-третьих, в зданиях, в которых располагаются апартаменты, используемые в качестве жилища, имеются апартаменты, используемые для других целей, что не позволит все здание назвать многоквартирным домом.
В законопроекте № 488847-7, упоминавшемся ранее, предлагалось ввести понятие «многофункциональный дом», в котором возможно наличие жилых и нежилых апартаментов, при этом допускалась возможность пере-
вода нежилых апартаментов в жилые в порядке, устанавливаемом нормативными правовыми актами субъектов РФ. Это могло привести к тому, что эти вопросы регулировались бы по-разному в различных субъектах РФ. Между тем отношения по переводу нежилых помещений в жилые регулируется федеральным законодательством - Жилищным кодексом. Это одна из причин отзыва данного законопроекта.
В чем же сходство и различие жилых помещений и апартаментов, используемых для жилья? При анализе выясняется, что различий гораздо больше, чем сходства. Сходство проявляется в том, что и жилые помещения, и апартаменты используются для проживания граждан. В первом случае - как для постоянного, так и для временного проживания, во втором - только для временного.
А вот различий довольно много. Так, как уже говорилось выше, для того чтобы помещение признать жилым, оно должно соответствовать большому количеству требований (шумоизоля-ция, инсоляция, высота помещений и т. п.), а многие существующие апартаменты этим требованиям не соответствуют. Строящиеся апартаменты также не соответствуют этим требованиям, поскольку это экономически выгодно застройщикам. Кроме того, сегодня в нормативных актах установлены требования об обеспечении жилой застройки социальной инфраструктурой (поликлиниками, детскими садами, школами, парковками, магазинами, дорогами и т. п.), что имеет значение для целей оформления градостроительной и разрешительной документации на строительство, а строительство апартаментов не требует возведения объектов социальной инфраструктуры, что делает апартаменты более дешевыми по стоимости.
Существуют и другие проблемные вопросы, связанные со статусом апартаментов и их конкуренцией с жилыми помещениями. Так, в апартаментах нельзя зарегистрироваться ни по месту жительства, ни по месту пребывания. Исключение сделано для апартаментов в гостиницах, там можно зарегистрироваться по месту пребывания.
Имеются различия в оплате налогов и коммунальных платежей. Ставка налога на апартаменты, как правило, выше в несколько раз. Тарифы на коммунальные услуги для апартаментов также существенно выше.
И еще один немаловажный аспект связан с правами на общее имущество. В многоквартирных домах императивно установлен статус общего имущества собственников помещений: собственники таких помещений априори являются собственниками общего имущества, включая земельный участок, на котором расположен дом. А вот собственники апартаментов не становятся участниками долевой собственности на вспомогательные помещения и иные объекты, предназначенные для удовлетворения различных нужд (лестницы, лифты, инженерное оборудование и т. п.). Не являются они и участниками долевой собственности на земельный участок, на котором располагается здание, в котором находятся апартаменты. Соответственно, собственники апартаментов никак не могут влиять на вопросы, связанные с использованием, эксплуатацией этих объектов и распоряжением ими.
Лица, проживающие в апартаментах, лишены права на получение субсидий и компенсаций по оплате коммунальных услуг.
На единственное жилое помещение, имеющееся у гражданина-должника по исполнительному производству, не может быть обращено взыскание, а апартаменты могут быть изъяты у такого гражданина для обращения на них взыскания.
В то же время апартаменты, в которых проживают граждане, являются жилищем и, соответственно, имеют свойство неприкосновенности, закрепленное в ст. 25 Конституции РФ [10]. Жилище довольно объемное и расплывчатое понятие. В Жилищном кодексе РФ не дается определения того, что должно пониматься под жилищем, хотя в ст. 3 раскрывается принцип его неприкосновенности. Но данный пробел восполняется примечанием к ст. 139 Уголовного кодекса РФ, которое гласит: «Под жилищем в настоящей статье, а также в других статьях настоящего Кодекса понимаются индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания» [11].
Данная норма соответствует системе принципов Европейского суда по правам человека, в которой жилище понимается как автономная концепция, которая не зависит от классификации в национальном законодательстве. Является ли место конкретного проживания жилищем, зависит от фактических обстоятельств дела, а именно от наличия достаточных продолжающихся связей с конкретным местом проживания [12]. Исходя из данных положений запрет на проживание в апартаментах, не имеющих статуса жилого помещения, введение которого предлагает А. Шмелев [13], представляется противоречащим Конституции РФ и правовой позиции Европейского суда по правам человека.
Из всего изложенного выше можно сделать следующие выводы. Во-первых, апартаменты в настоящее время к жилым помещениям не относятся. Во-вторых, правовой статус апартаментов четко не определен, что позволяет застройщикам вводить в заблуждение юридически неграмотных граждан при инвестировании строительства. В-третьих, проблема определения правового статуса апартаментов стоит остро, она требует скорейшего разрешения на федеральном уровне.
Определение четкого правового статуса апартаментов позволит участникам правоотношений, связанных со строительством, приобретением и эксплуатацией апартаментов, прежде всего гражданам, правильно понимать свой статус, грамотно строить взаимоотношения с застройщиками и управляющими организациями. Механизм определения правового статуса апартаментов может быть различным. Оптимальный вариант - это принятие отдельного федерального закона в целях регулирования всего спектра правоотношений, возникающих вокруг и по поводу апартаментов. Второй вариант - внесение изменений в свод правил «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» (СП 160.1325800.2014) [14]. Именно здесь можно закрепить определение апартаментов, находящихся в зданиях и иных многофункциональных комплексах, как нежилых помещений, предназначенных для деловых, административных, торговых, культурно-бытовых и иных нужд, за исключением промышленного производства и иных видов деятельности, представляющих опасность для жизни и здоровья граждан, а также в качестве места временного пребывания граждан.
Библиографический список
1. Ожегов С. И. Словарь русского языка : Ок. 57 000 слов / под ред. чл.-корр. АН СССР Н. Ю. Шведовой. 19-е изд., испр. М. : Рус. яз., 1987. 748 с.
2. Приказ Минспорттуризма Российской Федерации от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи». URL: http://www.legalacts.ru/doc/prikaz-minsportturizma-rf-ot-25012011-n-35/ (дата обращения: 28.03.2020).
3. Приказ Минстроя Российской Федерации от 20.10.2016 № 724пр «Об утверждении свода правил "Здания гостиниц. Правила проектирования"». URL: http://www.minstroyrf.ru/docs/13230 (дата обращения: 28.03.2020).
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 (ред. от 06.02.2020) // СЗ РФ. 2005. № 1 (Ч. 1). Ст. 14.
5. Зайченко К. В., Львова М. В. Апартаменты как особый вид недвижимости // Наука, техника и образование. 2016. № 12 (30). С. 99-100.
6. Монастырев М. М. Апартаменты, студии и лофты как помещения для временного проживания // Законодательство и экономика. 2015. № 8. С. 51-59. URL: http://www.justicemaker.ru/view-article.php?id=5&art=5086 (дата обращения: 28.03.2020).
7. Шиловская А. Л. Правовой статус апартаментов // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2. С. 36-39. URL: Ы1р://отрасли-права.рф/агйс1е/18815 (дата обращения: 28.03.2020).
8. Иванова М. С. Проблемы определения правового статуса апартаментов в Российской Федерации // Евроазиатская адвокатура. 2018. № 5 (36). С. 108-112. URL: http://www.readera.ru/140237883 (дата обращения: 28.03.2020).
9. Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «О порядке признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // СЗ РФ. 2006. № 4. Ст. 702.
10. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.93) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Российская газета. 1993. 25 дек.
11. Уголовный кодекс Российской Федерации от 24.05.1996 (ред. от 07.04.2020) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
12. Арановский К. В., Князев С. Д., Хохлов Е. Б. О правах человека и социальных правах // Сравнительное конституционное обозрение. 2012. № 4. С. 61.
13. Шмелев А. Понятие и правовой статус апартаментов. М., 2014. URL: https://www.yuridicheskaya-konsultaciya.ru/nedvizhimost/apartamenty.html (дата обращения: 28.03.2020).
14. Приказ Минстроя Российской Федерации от 07.08.2014 № 440пр. URL: http://www.min-stroyrf.ru/docs/3824 (дата обращения: 28.03.2020).
A. V. Zakharov
The Legal Status of Modern Apartments
Abstract. The article analyzes the existing status of apartments as premises used for accommodation, but not considered as housing. The legal status of apartments in the legislation of the Russian Federation is not clearly defined, which causes some difficulties in the legal practice. At the same time, the number of premises under construction, originally called apartments, is increasing. The unsettled legal status of apartments leads to confusion among citizens regarding the possibility of using such premises for permanent residence. The article gives a comparison of the status of the residential premises' owners and the apartments' owners, provides the analysis of the similarities and differences between such premises. The legal requirements applied to housing units are stricter than those applied to apartments under construction.
The topicality of the article is confirmed by the fact that the federal authorities are concerned about the legal uncertainty of the status of apartments, which have become one of the promising types of real estate. The social discussion on the problem should be a sign for the adoption of appropriate rules and regulations at the federal level. The solution to this problem is possible in a variety of ways: by enacting a separate federal law or another federal regulation. The author of the article proposes the following solution: to adopt supplements to the existing building rules and regulations that should provide a clear definition of apartments and their use.
Key words: apartments; real estate; property right; housing unit; Housing Code; apartment building; building codes; developer; hotel; common property.
Захаров Анатолий Владимирович - старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин СГУПС. E-mail: zaharovanatoly@rambler.ru
