CC BY
116
УДК 341.01
DOI 10.23672/SAE.2019.10.39042
Манаенков Кирилл Львович
юридический факультет, Санкт-Петербургский государственный университет, генеральный директор ООО «Квартирабезрисков» [email protected]
Kirill L. Manaenkov
Law Department
St. Petersburg State University,
Director General
CEO of «Kvartirabezriskov» LLC
Правовой статус
апартаментов. проблемные вопросы судебной практики
Legal status
of apartments. problem issues of judicial practice
Аннотация. В последние годы популярность помещений без жилого назначения в России постоянно растет. В России существует ряд правовых проблем, связанных с проживанием в формально нежилых помещениях. Собственники таких нежилых помещений используют их для постоянного проживания и не всегда осознают, что подобный правовой статус негативно влияет на их положение, как если бы они были собственниками жилого помещения. При этом экономические последствия приобретения апартаментов могут быть значимым фактором для принятия решения о такой сделке. Данная статья анализирует общую ситуацию, сложившуюся в сфере приобретения и использования апартаментов, а также анализирует актуальную судебную практику правоприменения.
Ключевые слова: жилищный кодекс, жилое помещение, апартаменты, квартира.
Annotation. In recent years, the popularity of non-residential premises in Russia has been constantly growing. In Russia, there are a number of legal problems associated with living in formally non-residential premises.
The owners of such non-residential property use them for permanent residence and do not always realize that such a legal status negatively affects their situation, as if they were the owners of the residential property. At the same time, the economic consequences of acquiring apartments can be a significant factor in deciding on such a deal. This article analyzes the general situation in the field of acquisition and use of apartments, and also analyzes the current judicial practice of state courts.
Keywords: housing Code, housing, apartments, apartment.
Понятие «квартира» четко определено в российском законодательстве. К сожалению, это не относится к понятию «апартаменты», которым широко оперируют российские застройщики. Однако этот термин мы можем найти в Постановлении Правительства РФ от 16.02.2019 № 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц»
В этом документе мы сталкиваемся со следующими терминами [1]:
• Апартотель - вид гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий «студия» и «апартамент».
• Комплекс апартаментов (комплекс апартаментов): отель, который имеет апартаменты различных категорий, где каждый блок имеет свою собственную кухню и свой собственный туалет.
В этом же документе термин апартаменты определяется следующим образом:
Отдельный блок в пределах отеля площадью не менее 40 кв. м, состоящий по крайней мере из 2 комнат (гостиная/столовая и спальня(ы)) с двуспальной кроватью 2*2 метров и небольшой кухней, электрической плитой, микроволновой печью, посудомоечной машиной, духовкой, чайником, вытяжкой, посудой, холодильником и небольшой морозильной камерой. Важно иметь в виду, что это определение содержится в документе, который призван установить стандарт, позволяющий отнести отель к той или иной категории.
Поэтому определение «апартаменты» в упоминаемом Постановлении не является обязательным общим определением. Это не тот случай, когда апартаменты площадью менее 40 квадратных метров не являются апартаментами.
Несмотря на отсутствие четкого определения понятия апартаментов, можно с уверенностью сказать, что они официально предназначены для временного проживания, а не для постоянного
проживания, хотя бы по той причине, что упомянуты в документе, регулирующем правовой статус гостиничного фонда.
Первая проблема приобретателя апартаментов в связи с этим связана с невозможностью постоянной регистрации в апартаментах. Гостиничное использование предполагает только временную регистрацию максимальным сроком до 5 лет.
Вторая проблема апартаментов состоит в ином статусе налогообложения этой недвижимости. Владельцы квартир платят более низкую ставку налога на имущество, чем владельцы апартаментов. Кроме того, тарифы варьируются в зависимости от региона - от 0,1 до 0,3 % от кадастровой стоимости для квартир и от 0,5 до 2 % кадастровой стоимости для апартаментов.
Кроме того, необходимо учитывать, что 20 квадратных метров освобождены от налога на имущество для квартир. Для апартаментов такого освобождения нет.
Третье существенное различие правового статуса квартир и апартаментов состоит в возможности участия в управлении общим имуществом дома, в которых они расположены.
Собственник в силу 36 статьи Жилищного кодекса Российской Федерации [2] вправе участвовать в управлении общим имуществом жилого дома, в том числе путем участия в общих собраниях жильцов такого дома и путем выбора способа управления им.
В отношении апартаментов, застройщик, как правило, назначает свою управляющую компанию, переизбрать которую обычно непросто.
Управляющая компания жилого комплекса несет следующие обязанности по поддержанию совместной собственности в здании и вокруг него, а также предоставление коммунальных услуг.
Кроме того, тариф, который владельцы квартир платят за коммунальные услуги, значительно выше, чем то, что платят за квартиру (обычно разница составляет свыше 20 %). Далее, согласно действующему законодательству, никто не может быть лишен своей квартиры в судебном порядке, если это единственное жилье. Исключением из этого правила является случай, когда имущество находится в залоге. Поскольку апартаменты не являются жилыми объектами, они не подпадают под это ограничение. Налоговый резидент России может при определенных обстоятельствах получить налоговый вычет при покупке квартиры, что не предусмотрено для приобретения апартаментов.
Если проанализировать количество судебных споров, одним из вопросов в которых является правовой статус апартаментов, то по данным СПС «Консультант» с 2015 года по настоящее время то их количество в среднем превышает 350 споров в год с тенденцией на увеличение.
Далее представлены более подробные результаты анализа судебных споров по двум основным направлениям:
• по вопросам исполнения обязательств, вытекающих из предварительных договоров купли-продажи апартаментов (наибольшая часть споров);
• по вопросам строительства (использования) апартаментов (меньшее количество споров).
Основные судебные споры по вопросам исполнения обязательств, вытекающих из предварительных договоров купли-продажи апартаментов
В материалах судебной практики часто встречаются споры о неисполнении обязательств, вытекающих из предварительных договоров купли-продажи апартаментов. Именно с использованием такой схемы заключается большинство договоров, имеющих своим предметом апартаменты. Дело в том, что в соответствии с правовой конструкцией, зафиксированной в Федеральном законе от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), заключение договора участия в долевом строительстве не является обязательной схемой привлечения денежных средств граждан, связанной с возникающим у них правом собственности на нежилые помещения, к которым относятся в том числе апартаменты. В связи с этим на практике часто используется схема строительства и последующего приобретения прав на апартаменты по предварительному договору купли-продажи [3].
Так, например, примечательной является позиция суда в одном из споров, в котором истец, выступая покупателем по предварительному договору купли-продажи апартаментов, ходатайствовал о признании этого предварительного договора договором участия в долевом строительстве, а также об обязании произвести регистрационные действия в отношении договора и зарегистрировать право собственности. Суд, сославшись на разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отметил, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате [4]. Кроме того, как отметил суд, поскольку предварительный договор купли-продажи апартамента не зарегистрирован в соответствии с пунктом 3 статьи 4, статьи 17 Федерального закона № 214-ФЗ, исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), этот договор является договором купли-продажи не-
движимости, которая будет создана в будущем [5].
Также в практике имеются случаи заключения между сторонами предварительных договоров участия в долевом строительстве, предметом которых являются многофункциональные комплексы с апартаментами, однако суды склонны признавать их договорами участия в долевом строительстве [6].
Суды склонны, используя принцип аналогии закона, предусмотренный статьей 6 ГК РФ, а также ссылаясь на статью 36 ЖК РФ, признавать такие требования законными на том основании, что владельцам нежилых помещений, в том числе апартаментов, принадлежат вещные права на общее имущество здания, в число которого (имущества) входит и земельный участок, на котором расположено это здание, с элементами озеленения и благоустройства и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуата-
Литература:
1. Постановление Правительства РФ от 16.02.2019 № 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» // СПС Консультант-Плюс.
2. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ // СПС КонсультантПлюс
3. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс
4. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // СПС Консуль-тантПлюс.
5. Апелляционное определение Московского городского суда от 20 декабря 2017 года по делу № 33-46207/2017 // СПС КонсультантПлюс
6. Решение Советского районного суда города Воронежа Воронежской области от 27 апреля 2018 года по делу № 2-1240/2018 // СПС КонсультантПлюс
7. Апелляционное определение Московского областного суда от 11 января 2017 года по делу № 33-206/2017 // СПС КонсультантПлюс.
ции и благоустройства этого дома и расположенные на указанном земельном участке [7].
Ключевой вопрос правового статуса апартаментов состоит в том, что их покупатели фактически используют их как жилые помещения для постоянного проживания, в том время как правовой статус предполагает использование только для временного. Для этого есть причины, связанные, как правило, с невозможностью строительства жилых домов на земельном участке, либо заинтересованностью застройщика в строительстве офисного здания с встроенными отдельными апартаментами. О правовых последствиях своего выбора покупатель обычно узнает уже после приобретения. И пытается в судебном порядке сделать проживание в нежилом помещении более комфортным. Однако судебная практика в этом отношении единообразна - апартаменты это нежилые помещения и нормы о жилых помещениях к ним применяться не могут.
Literature:
1. Decree of the Government of the Russian Federation of February 16, 2019 № 158 «On approval of the Regulation on the classification of hotels» // ATP Consultant Plus.
2. «Housing Code of the Russian Federation» dated December 29, 2004 № 188-ФЗ // ATP ConsultantPlus.
3. Federal Law of December 30, 2004 № 214-ФЗ «On participation in shared construction of apartment buildings and other real estate and on amendments to some legislative acts of the Russian Federation» // ATP Consultant Plus.
4. Resolution of the Plenum of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation dated July 11, 2011 № 54 «On some issues of dispute resolution arising from contracts for real estate that will be created or acquired in the future» // ATP Consultant Plus.
5. Appeal ruling of the Moscow City Court of December 20, 2017 in case № 33-46207/2017 // ATP Consultant Plus.
6. Decision of the Sovetsky District Court of the city of Voronezh, Voronezh Region, dated April 27, 2018 in case № 2-1240/2018 // ATP Consultant Plus.
7. Appeal ruling of the Moscow Regional Court of January 11, 2017 in case № 33-206/2017 // ATP Consultant Plus.
