CC BY
177
Иванова М.С.
ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПРАВОВОГО СТАТУСА АПАРТАМЕНТОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Цель: На основании анализа теории и практики, связанных с апартаментами, определить место и правовой статус апартаментов в действующем законодательстве Российской Федерации.
Методология: Для достижения поставленной цели использованы следующие методы: общенаучные (анализ, синтез, диалектический метод) и частнонаучные (сравнительно-правовой метод).
Результаты: Выводы, основанные на проведенном системном анализе, являются основанием для дальнейшего исследования особенностей правового статуса апартаментов и их места в действующем законодательстве Российской Федерации, а также для совершенствования правового регулирования нового «уникального» для Российской Федерации вида недвижимого имущества.
Новизна/оригинальность/ценность: Актуальность настоящей статьи обусловлена появлением и развитием новых объектов недвижимого имущества, таких как апартаменты. Системный анализ законодательства Российской Федерации позволил выявить основную проблему: правовой статус апартаментов в законодательстве не определен, в связи с чем возникают сложности не только с теоретической точки зрения, но и на практике.
Ключевые слова: апартаменты, недвижимое имущество, право собственности, жилое помещение, государственная регистрация, ограничения и обременения права собственности (ипотека, аренда).
Ivanova M.S.
PROBLEMS OF DETERMINING THE LEGAL STATUS OF APARTMENTS IN THE RUSSIAN FEDERATION
Purpose: On the base of analysis of the concept and practice related to apartments, to determine the place and legal status of apartments in the current legislation of the Russian Federation.
Methodology: General scientific (analysis, synthesis, dialectical method) and formal-legal and comparative methods were used.
Results: Conclusions based on the conducted system analysis can be used for further research in the field of human rights protection, as well as to improve the legal regulation of the new «unique» for the Russian Federation types of real estate.
Novelty/originality/value: The relevance of this article is formed by the emergence and development of new real estate objects, such as apartments. The system analysis of the legislation of the Russian Federation made it possible to identify the main problem - the legal status of apartments in the legislation is not defined, and therefore there are difficulties not only from a theoretical point of view, but also in practice.
Keywords: apartments, real estate, property rights, residential premises, state registration, restrictions and encumbrances on property rights (mortgage, rent).
Сгремительное развитие рынка недвижимости осложнялось дефицитом площадок под жилую застройку. Одним из путей разрешения жилищной проблемы (дефицита) стали апартаменты.
Исследовав законодательство РФ, можно прийти к выводу, что существует проблема недостаточного правового регулирования апартаментов, которая приводит к отсутствию четкого определения статуса апартаментов и, как следствие, непредоставлению застройщиками действительной информации для потребителей (покупателей). Актуальность исследования правового регулирования и правового статуса апартаментов определяется (помимо вышеназванного) дискус-сионностью вопроса о целесообразности присвоения апартаментам статуса жилого помещения и (или) установления запрета на проживание в нежилых помещениях.
Несмотря на то, что апартаменты признаются недвижимым имуществом, они не являются жи-
лыми помещениями (застройщики представляют апартаменты, как правило, не рассказывая потенциальным покупателям об их преимуществах и минусах, одним из которых является то, что апартаменты признаются нежилыми помещениями). Для того чтобы в полной мере изучить сущность апартаментов, необходимо уделить внимание понятию недвижимости в РФ. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся: «земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для разме-
щения транспортных средств части зданий или сооружений «(машино-места)», если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством порядке о государственном кадастровом учете. Как видно из вышеназванной нормы, апартаменты законодателем не названы в качестве недвижимого имущества. В отличие от норм российского законодательства интерес представляет норма о понятии недвижимого имущества в ОАЭ [2], которое сходно с российским: «Недвижимым имуществом является любое неподвижное, зафиксированное в своих границах имущество, которое не может быть перемещено без ущерба или изменения его характеристик. К таким объектам относятся земля и постоянные сооружения, которые не могут быть перемещены без получения значительных повреждений» [2]. По сравнению с законодательством ОАЭ и Франции в законодательстве РФ нет указания на предметы, которые собственник земли поместил на свой земельный участок для его обслуживания и эксплуатации, т. е. которые являются недвижимостью по сути своего назначения. В вышеназванном зарубежном законодательстве закреплен конкретный список предметов, которые собственник земли поместил на свой участок для его обслуживания и эксплуатации, - предметы, которые являются недвижимостью в силу их назначения и способа прикрепления к земле. К таким предметам относятся, например, животные, служащие для обработки земли; земледельческие орудия; семена, данные фермерам или лицам, которым земля сдана, с возложением на них обязанности предоставлять часть плодов; голуби в голубятнях, кролики в садках; ульи; рыба в прудах; прессы, котлы, аппараты для перегонки, кадки и бочки; орудия, необходимые для эксплуатации кузниц, бумажных фабрик и других заводов; солома и удобрение.
При этом необходимо учитывать, что движимые вещи могут быть включены в состав недвижимости в случае присоединения их собственником «навсегда» к земельному участку. Например, Французский Гражданский Кодекс (ФГК) закрепил способ прикрепления таких вещей к земельному участку (то есть которые могут быть включены в состав недвижимости): прикрепление гипсом, известью или цементом или в случае, если такие вещи не могут быть отделены без повреждения этих вещей или без их поломки, а также ухудшения их частей или частей земельного участка, к которым движимые вещи присоединены вышеуказанными способами. Зеркала, картины и другие украшения подобного рода,
находящиеся в помещениях, признаются установленными навсегда, если пол, к которому они прикреплены, составляет единое целое с деревянной рамой. Статуи также являются недвижимыми вещами, если помещены в нише, специально созданной для них. Существенной особенностью ФГК является то, что недвижимостью вследствие отношения к предмету являются узуфрукты на недвижимые вещи; сервитуты или земельные повинности; иски, предметом которых является возвращение недвижимого имущества [5].
Содержание и сама структура отдельных нормативных актов говорят об особом внимании законодателя к вопросу о конституционном праве на жилище и его попытке разрешить связанные со статусом апартаментов проблемы. Понятие апартаментов впервые было сформулировано в п. 2.1 Приказа Ростуризма № 86 от 21.07.2005 (в настоящее время утратил силу) следующим образом: «Номер, площадь которого не менее 40 кв. м, состоящий из 2-х или более жилых комнат и оснащенный полным санузлом и кухонным оборудованием». Приказ Министерства культуры РФ от 03.12.12 № 1488 «Об утверждении порядка классификации объектов туристической индустрии, включая гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями» уточнил определение (п. 5.28 и Требования к номерам гостиниц других средств размещения различных категорий), установив, что апартаментами являются «две и более жилые комнаты, гостиная / столовая, спальня (кабинет), общей площадью не менее 40 кв. м». Комплексное изучение межотраслевых понятий апартаментов невозможно провести, не уделив внимание жилищному законодательству РФ. Согласно п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации «Жилым помещением признается помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства», а согласно п. 1 ст. 16 ЖК РФ жилыми объектами признаются дом и его часть, квартира и ее часть, комната, то есть предназначенные для постоянного проживания»).
Ввиду смешений понятия и толкования туристического номера в отеле и апартаментов в многоквартирном доме предлагаем рассмотреть точки зрения по вопросу признания или непризнания их жилыми помещениями. К примеру, М.М. Монастырев [4], А.Л. Шиловская и другие придерживаются мнения, что апартаментами яв-
ЕВРАЗИЙСКАЯ
> 5 (36) 2018 <
АДВОКАТУРА
ляется «нежилое помещение, предназначенное для временного проживания, технически созданное как гостиничный номер, но не являющийся таковым юридически» [6], и существует реальная необходимость законодательно закрепить в ЖК РФ норму, что апартаменты не являются жилым помещением. Другие авторы, такие как К.В. Зай-ченко, А.Г. Сидякин, М.В. Львова [1], придерживаются точки зрения, что апартаментам необходимо присвоить статус жилых помещений и законодательно закрепить его в нормах ЖК РФ. Следует также отметить, что А. Шмелев говорит о необходимости законодательно закрепить запрет на проживание (как временное, так и постоянное) в нежилых помещениях [7]. Однако данная точка зрения противоречит ст. 40 Конституции РФ, в частности, праву на жилище, такое положение привело бы к существенному ограничению правомочий собственника.
Изложенные выше позиции позволяют прийти к следующим выводам: необходимо присвоение статуса жилого помещения и закрепление в нормах ЖК РФ положения об апартаментах как нежилом помещении в следующем контексте:
- присвоить статус жилых помещений апартаментам в многоквартирных домах и законодательно закрепить новый вид жилых помещений в п. 1 ст. 16 ЖК РФ. В свою очередь, в деловых, торговых и иных центрах признать их нежилыми помещениями. Апартаменты в гостиницах, отелях и прочих объектах недвижимости, предназначенных для временного проживания, регулировали бы, как в настоящее время, нормативно-правовые акты, связанные с туристической деятельностью (например, Постановление Правительства РФ от 09.10.2015 № 085 «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации») и предоставлением гостиничных услуг (например, ФЗ «Об основах туристической деятельности в Российской Федерации»). Таким образом, данная мера позволит разрешить большинство «вторичных проблем». Законодатель предпринял попытку решить вопрос статуса апартаментов Законопроектом № 488847-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов» от 15.06.2018, который бы определил юридический статус уже существующих апартаментов и зданий с ними;
- обозначить условия для восстановления нарушенных жилищных прав физических лиц, на данный момент проживающих в апартаментах; ввести раздельное зонирование жилых зон (мно-
гоквартирные дома и другие жилые объекты) и зоны со смешанным использованием (например, общественно-деловые). Также в законопроекте предлагается наделить полномочиями субъекты РФ по установлению временных правил перевода уже созданных апартаментов в категорию жилых помещений в зданиях, разрешение на строительство которых выдано до дня вступления в силу самого законопроекта. Несмотря на то, что перевод жилья из категории нежилого в жилое и наоборот разрешен, нежилые апартаменты перевести в статус жилых крайне сложно - из-за несоблюдения нормативов, таких как звукоизоляция, теплоизоляция и прочее; также несоблюдение условий перевода нежилого помещения в жилое, регламентированных в ст. 22 ЖК РФ, делает такой перевод невозможным.
Немаловажной проблемой является то, что застройщик вправе продавать апартаменты как по договорам долевого участия (ДДУ), так и по другим, например предварительный договор купли-продажи (ПДКП), предварительный договор долевого участия (ПДДУ) или инвестиционный договор. Покупатель нередко находится в неравном положении по отношению к застройщику. Речь идет о том, что застройщик вводит покупателя в заблуждение относительно ответственности самого застройщика и защищенности покупателя (при заключении ПДДУ). Следует отметить, что одной из «серых» схем продажи недвижимости в новостройках является ПДДУ: хотя ст. 429 ГК РФ не запрещено заключение предварительных договоров, ввиду того, что ПДДУ не проходит процедуру государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», покупатель не вправе взыскивать неустойки, пени и штрафы, предусмотренные ФЗ № 214-ФЗ и Законом «О защите прав потребителя», а также не имеет права требования помещения. Ввиду отсутствия государственной регистрации ПДДУ у застройщика появляется реальная возможность заключать на одно строящее помещение (в том числе апартаменты) несколько ПДДУ. Следовательно, возникает риск двойных продаж. Справедливости ради следует отметить, что ПДДУ выглядит также, как и ДДУ. Например, указывается апартамент (либо иное помещение), параметры (площадь), цена, сроки строительства и прочее. Таким образом, создается иллюзия действительности договора и получения права на будущие апартаменты в строящемся доме. В реальности выходит, что покупатель не получает право требования будущих апартаментов от застройщика.
Покупатель вправе требовать заключить с ним ДДУ в будущем. Различия вышеназванных договоров состоят в том, что, согласно нормам ФЗ № 214-ФЗ, застройщик не вправе привлекать денежные средства на строительство многоквартирных домов по иным договорам, кроме как определенного в ФЗ № 214-ФЗ ДДУ. То есть тот факт, что застройщик получает денежные средства по другим договорам и использует их для строительства многоквартирного дома, является прямым нарушением законодательства, что приводит к последствиям в виде штрафов. Застройщик выходит из этого положения (о денежных средствах) следующим образом: оформляет полученные денежные средства как обеспечительный платеж. Следовательно, такой договор уже не защищается ФЗ № 214-ФЗ. Такая сделка должна считаться притворной (ст. 170 ГК РФ - маскировка одной сделки под другую. Признается таковой судом).
Такая схема существует на практике и в настоящее время. Если застройщик продает апартаменты по ДДУ, то покупатель находится под защитой Закона «О защите прав потребителя» и ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений к некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом необходимо отметить, что ПДКП имеет ряд следующих преимуществ для застройщиков: отсутствие пени, штрафов и иных санкций в случае просрочки срока передачи помещения покупателю; застройщик вправе уклониться от заключения основного договора купли-продажи и вернуть денежные средства покупателю в том случае, если цены на недвижимость выросли, и застройщику не выгодно выполнять условия сделки. В таком случае покупатель вправе обратиться в суд. В отличие от ПДДУ к ПДКУ применяются нормы Закона «О защите прав потребителей», на которые покупатель вправе ссылаться в суде. При этом объединяет ДДУ, ПДДУ и ПДКУ то, что действие компенсационного фонда не распространяется на апартаменты. То есть покупатель в таком случае не получит компенсации из фонда, как другой дольщик многоквартирного жилого помещения.
Далее, действующим законодательством РФ не урегулированы отношения собственников помещений в нежилых зданиях по вопросу общего имущества. В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к таким отношениям по ана-
логии закона применяются нормы, регулирующие вопросы по поводу жилых зданий.
Помимо вышесказанного теоретическая потребность и практическая целесообразность выявления и изучения правового статуса апартаментов предопределены тем, что законодатель по-разному регламентирует правовые последствия имущественного и неимущественного характера в отношении государственной регистрации (прописки) налогов (и иных налоговых платежей), обращения взыскания по исполнительному производству и т. д. Так как апартаменты являются нежилыми помещениями, то в соответствии с нормами Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» возможна только временная государственная регистрация, но не постоянная (прописка). С учетом специфики общественных отношений, регулируемых налоговым законодательством (ст. 2 НК РФ), следует отметить, что, приобретая апартаменты как нежилое имущество, невозможно получить имущественный налоговый вычет, регламентированный пп. 3. п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации, и коммунальные и другие платежи гораздо выше, чем платежи на жилое помещение: налоги рассчитываются по более высокой ставке, а тарифы по коммунальным услугам устанавливаются как для коммерческой недвижимости. Также при покупке апартаментов невозможно использовать материнский капитал или иные жилищные субсидии от государства.
Кроме того, нельзя не отметить значение процессуальных норм, определяющих порядок обращения взыскания и процесс реализации: на апартаменты существует реальная возможность обращения взыскания по исполнительному листу в соответствии с Федеральным законом № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007. Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является един-
ЕВРАЗИЙСКАЯ
> Б(36) 2018 <
АДВОКАТУРА
ственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в названном абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Исходя из п. 7 ч. 1 ст. 64, ч. 1, 3 и 4 ст. 80 ФЗ «Об исполнительном производстве», судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе наложить арест на имущество должника. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Наложение ареста на имущество должника, как ограничение права собственности, предусматривается не только гражданским законодательством (ст. 140 ГПК РФ), но и уголовно-процессуальным (ст. 115 УПК РФ). Нормы ГПК РФ предусматривают меру обеспечения в виде наложения ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или у третьих лиц. Понятие «ареста на имущество гражданина» предусматривает не только вещи, в судебном практике нередко встречаются случаи, когда арест налагается на денежные средства, содержащиеся на банковских счетах.
Оформить ипотеку (залог недвижимого имущества) на апартаменты сложнее, чем на жилое помещение, согласно статистике банков. При этом апартаменты как нежилое имущество собственник вправе сдать в аренду по договору (является обременением права собственности). Согласно ст. 607 ГК РФ предметом договора аренды могут быть «...земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы (новое), здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)». Также законом могут быть установлены иные виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или может быть ограничена. Однако перечень объектов имущества, которое можно сдать в аренду, не является исчерпывающим. Пока основной проблемой апартаментов является отсутствие на законодательном уровне правового статуса жилого помещения, застройщики продолжат продавать апартаменты под видом жилой недвижимости, тем самым не соблюдая необходимые при строительстве жилья требования. Изложенное выше позволяет сделать следующие выводы: нет определения правового статуса апартаментов; нет
четкой дифференциации и отношений, возникающих между застройщиком и покупателем; для собственников апартаментов установлены более высокие коммунальные и иные платежи по сравнению с собственниками жилой недвижимости.
Пристатейный библиографический список
1. Зайченко К^., Львова M.B. Апартаменты как особый вид недвижимости // Наука, техника и образование. 2016. № 12 (30). С. 99-100.
2. Закон № 7 от 2006 г. «О регистрации недвижимого имущества в Эмирате Дубай» [Электронный ресурс]. URL: http://constitutions.ru/archives/416.
3. Иванова М.С. Ипотека (залог недвижимого имущества) в Российской Федерации // Успехи современной науки. 2016. № 6. Т. 3. С. 107-108.
4. Монастырев М.М. Апартаменты, студии и лоф-ты как помещения для временного проживания // Законодательство и экономика. 2015. № 8. С. 51-59 [Электронный ресурс]. URL: http://www.justicemaker.ru/ view-article.php?id=5&art=5086.
5. Рыжик АД Чурилов С.Н. Классификация вещей по Гражданскому кодексу Франции (Кодексу Наполеона 1804 г.) // Человеческий капитал. 2012. № 3 (39). С. 35-38.
6. Шиловская А.Л. Правовой статус апартаментов // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2. С. 36-39 [Электронный ресурс]. URL: Ы^^/отрасли-права.рф/article/18815.
7. Шмелев А. Понятие и правовой статус апартаментов. М., 2014 [Электронный ресурс]. URL: https://yuridicheskaya-konsultaciya.ru/nedvizhimost/ apartamenty.html.
References (transliterated)
1. Zajchenko K.V., LVova M.V. Apartamenty- kak osoby-j vid nedvizhimosti // Nauka, texnika i obrazovanie. 2016. № 12 (30). S. 99-100.
2. Zakon № 7 ot 2006 g. «O registracii nedvizhimogo imushhestva v E-mirate Dubaj» [E-lektronny-j resurs]. URL: http://constitutions.ru/archives/416.
3. Ivanova M.S. Ipoteka (zalog nedvizhimogo imush-hestva) v Rossijskoj Federacii // Uspexi sovremennoj nau-ki. 2016. № 6. T. 3. S. 107-108.
4. Monasty-rev M.M. Apartamenty-, studii i lofty-kak pomeshheniya dlya vremennogo prozhivaniya // Zakonodatel-stvo i e-konomika. 2015. № 8. S. 51-59 [E-lektronny-j resurs]. URL: http://www.justicemaker.ru/view-article.php?id=5&art=5086.
5. Ry-zhik A.V, Churilov S.N. Klassifikaciya veshhej po Grazhdanskomu kodeksu Francii (Kodeksu Napoleona 1804 g.) // Chelovecheskij kapital. 2012. № 3 (39). S. 35-38.
6. Shilovskaya A.L. Pravovoj status apartamentov // Pravovy-e voprosy- nedvizhimosti. 2015. № 2. S. 3639 [E-lektronny-j resurs]. URL: http://otrasli-prava.rf/ar-ticle/18815.
7. Shmelev A. Ponyatie i pravovoj status apartamentov. M., 2014 [E-lektronny-j resurs]. URL: https://yuridicheska-ya-konsultaciya.ru/nedvizhimost/apartamenty.html.
