CC BY
123«Вопросы развития современной науки и техники»
УДК 34.096
Цуканова Елена Юрьевна Tsukanova Elena Yurievna
кандидат юридических наук, доцент, кафедра гражданского права и процесса Candidate of Legal Sciences, Associate Professor, Department of Civil Law and Procedure Белгородский государственный национальный исследовательский университет Belgorod State National Research Universit Галшоян Ани Арамаисовна Galshoyan Ani Aramaisovna Студент Student
Белгородский государственный национальный исследовательский университет Belgorod State National Research University
АПАРТАМЕНТЫ КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ: ПРАВОВОЙ СТАТУС И СТЕПЕНЬ НОРМАТИВНОЙ ОПРЕДЕЛЕННОСТИ
APARTMENTS AS A REAL ESTATE: LEGAL STATUS AND DEGREE OF REGULATORY DETERMINATION
Аннотация, научная статья посвящена исследованию теоретических и практических проблем определения статуса апартаментов как объектов недвижимости, а также степени нормативной определенности рассматриваемого явления. В работе проанализированы несоответствия законодательных положений и существующей практики, складывающейся на рынке недвижимости, а также прокомментированы перспективы присвоения апартаментам правового статуса жилого помещения к 1 августа 2021 года. Авторами освещены проблемы правореализации, а также предложены варианты решения существующих несоответствий.
Abstract: the scientific article is devoted to the study of theoretical and practical problems of determining the status of apartments as real estate objects, as well as the degree of normative certainty of the phenomenon under consideration. The paper analyzes the inconsistencies between the legislative provisions and the existing practice in the real estate market, and also commented on the prospects for assigning the legal status of residential premises to apartments by August 1, 2021. The authors highlight the problems of legal implementation, and also offer options for solving existing inconsistencies.
VМеждународная научно-практическая конференция
Ключевые слова, апартаменты, недвижимость, квартира, нежилое помещение, рынок недвижимости.
Key words: apartments, real estate, flat, non-residential premises, real estate market.
Современные тенденции, складывающиеся на рынке недвижимости, формируют потребность в динамической трансформации норм в области жилищного законодательства. На сегодняшний день справедливо заключить, что это та отрасль российской правовой системы, в которой существующие правоотношения обуславливают необходимость регулирования возникших, но еще не нашедших законодательную регламентацию положений. К категории вопросов, подлежащих правовой «идентификации», относят вопрос об определении правового статуса апартаментов как объектов недвижимости. Рассуждения на данную тему актуальны и оправданы, поскольку в Российской Федерации распространена практика эксплуатации апартаментов в качестве жилых помещений с отсутствием легальной возможности такой эксплуатации. В связи с этим вопрос об определении правового статуса апартаментов как объектов недвижимости и оценка текущей степени правовой определенности приобретает особую теоретическую и практическую ценность.
Действующее законодательство и доктринальная систематика не содержат определения понятия «апартаментов» в том смысловом и содержательном ключе, который вкладывают в эту дефиницию граждане страны. Согласно Приказу Министерства культуры Российской Федерации № 1215 от «11» июля 2014 года под апартаментами подразумевается номер высшей категории согласно гостиничной классификации. Законодательно регламентирован перечень критериев, которым апартаменты должны соответствовать:
- площадь не менее 40 м2;
- наличие 2-х и более комнат;
- наличие в составе апартамента гостиной/столовой/спальни/кухонного уголка [3].
«Вопросы развития современной науки и техники»
На практике апартаменты приобретаются на тех же основаниях, для тех же
целей, что и квартиры. Е.Ю. Цуканова в своих трудах отмечает целесообразность сравнения фактического статуса апартаментов с правовым статусом квартир. Деятель отмечает, что несмотря на существующие законодательные разграничения понятий «квартира» и «апартаменты», на практике имеет место приобретение апартаментов в целях постоянного проживания, что теоретически - контрпродуктивно и неверно [10, с. 2]. Действительно, статус апартаментов в доктрине не отвечает сложившейся в исследуемой области практике, что, с одной стороны, парализует правовую норму (препятствует ее применению), а с другой - не обеспечивает эффективных механизмов и средств защиты лица в случае нарушения его прав и законных интересов.
Ввиду приобретения апартаментами правового статуса гостиничного фонда, суждение о возможности постоянного проживания в таковом ошибочно. При покупке апартаментов следует иметь в виду, что гостиничное использование предполагает лишь временную регистрацию сроком до 5 лет. Что касается налогообложения, то размер ставки за квартиру составляет 0,1 %, при стоимости квартиры свыше 10 млн рублей - 0,5 %, а в отношении апартаментов предусмотрены коммерческие тарифы, достигающие от 0,5 % до 2 %, с отсутствием льготных условий [2]. На апартаменты не распространяются нормативные предписания о:
- невозможности лишения своего жилого помещения в судебном порядке в случае, если это единственное жилье;
- санитарно-эпидемиологических параметрах, предъявляемых к помещениям постоянного проживания и т.д.
Полагаем, что формулировки о статусе апартаментов, употребляемые в подобном контексте, утратили свою актуальность, и дальнейшая их правореализация возможна только в случае реформирования принципиально важных категорий, регулирующих отношения на рынке недвижимости.
Анализ правоприменительной практики свидетельствует о том, что покупка гражданами апартаментов для постоянного проживания сопряжена с
VМеждународная научно-практическая конференция крупными рисками. Это обусловлено тем, что в законодательтве отсутствуют
механизмы и средства защиты прав и законных интересов лиц ввиду того, что
ряду деяний до сих пор не дана правовая квалификация. Как правило, споры
возникают с покупателем и застройщиком в связи с приобретением
апартаментов в случаях, когда:
- не заключен договор купли-продажи по результатам заключенного ранее предварительного договора купли-продажи;
- не выполнено обязательство по передаче апартаментов покупателю;
- не получены документы, являющиеся основанием для регистрации права собственности на апартаменты [8, с. 2].
Так, Управлением по надзору в области долевого строительства Краснодарского края была произведена плановая проверка соблюдения ООО «Зодиак» законодательства о долевом строительстве. По результатам проверки был установлен факт привлечения обществом денежных средств участника долевого строительства на основании предварительного договора участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «Зодиак» и гражданином С.
Исследовав условия предварительного договора участия в долевом строительстве гостиницы от 14.03.2013 № <...> и приложения к нему, согласно которым предметом договора является жилая квартира, письмо управления от 16.05.2013 № <...>, согласно которому строительство зданий имеет признаки строительства многоквартирных жилых домов, факт уплаты гражданином С. <...> рублей по договору долевого участия, суды сделали вывод о доказанности факта привлечения обществом денежных средств участника долевого строительства на строительство дома, который на момент привлечения таких денежных средств не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, что составляет объективную сторону административного правонарушения по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
«Вопросы развития современной науки и техники»
Таким образом, фактически Общество осуществляет строительство имеющих признаки многоквартирных жилых домов зданий. А предварительные договоры на приобретение апартаментов фактически прикрывают договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома [4].
Почему наличие серьезных рисков не препятствует приобретению апартаментов как объекта для постоянного проживания? В связи с чем некоторые аналитики предрекают увеличение спроса на апартаменты в 2021 году?
Во-первых, стоимость апартаментов на 15-20 % ниже стоимости квартир в обычных домах. Ценовая политика обусловлена не низкой себестоимостью строительства, а возможностью застройщика «обойти социальные нагрузки» с сохраненными «для них нормами прибыли» [9]. Данный формат недвижимости позволяет решить квартирный вопрос граждан, у которых нет финансовой возможности приобрести интересующее их по площади, местонахождению и иным характеристикам классическое жилье.
Во-вторых, увеличение количества сделок по приобретению апартаментов сопряжено с потенциальной отменой подобного формата недвижимости в будущем. Заместитель председателя правительства Российской Федерации М.Ш. Хуснуллин заявил о том, что в дальнейшем следует выработать положения, которые не позволят интерпретировать апартаменты как класс жилья. А заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Н.Е. Стасишин и вовсе предлагает запретить строительство апартаментов в России, а уже введенные в экслуатацию помещения учитывать в объеме ввода жилья [5].
В-третьих, причиной, по которой приобретение апартаментов кажется привлекательной и выгодной инвестицией, может являться поручение Президента Российской Федерации В.В. Путина Правительству до 1 августа 2021 года внести поправки в определении правового статуса апартаментов. Иными словами, возможное присвоение апартаментами статуса жилья может спровоцировать рост сделок по их приобретению с целью последующего
VМеждународная научно-практическая конференция перевода его в жилое помещение и перепродажи по более высокой стоимости. Однако важно отметить, что данная амнистия будет распространяться не на все апартаменты. Законодательные положения будут применяться в отношении апартаментов, отвечающих требованиям:
- пожарной и технической безопасности,
- транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры,
- иным требованиям, необходимым для их перевода в жилые помещения.
Анализ теории и правоприменительной практики позволяет сделать вывод
о том, что вопросу об определении статуса апартаментов свойственен низкий уровень правовой определенности. Ученые и деятели юридической мысли предлагают следующие варианты решения проблемы.
К примеру, К.В. Зайченко обосновывает целесообразность законодательного закрепления в нормах жилищного законодательства положений о присвоении апартаментам статуса жилых помещений [6, с. 99]. М.М. Монастырев, напротив, предлагает закрепить в Жилищном кодексе Российской Федерации норму о том, что апартаменты не являются жилым помещением, а представляют собой нежилое помещение, предназначенное для временного проживания, которое по техническим характеристикам соответствует гостиничным номерам, однако юридически таковым не является [7, с. 110]. Обе позиции заслуживают внимания и свидетельствуют о необходимости внесения ясности и определенности по данному вопросу в грядущих поправках.
На сегодняшний день неопределенность процесса легализации апартаментов - ключевая опасность инвестиционной покупки подобной недвижимости. До тех пор, пока законотворцем не будут выработаны недвусмысленные и четкие правовые позиции относительно правового статуса апартаментов с учетом сложившейся практики, их приобретение в целях постоянного проживания не будет нормативно обоснованным и обусловленным. Реформирование положений действующего законодательства должно
«Вопросы развития современной науки и техники» сопровождаться внедрением формулировок, исключающих правовую
неопределенность статуса апартаментов.
Библиографический список:
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 31.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2021) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (часть I). - Ст. 14.
2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2000. - № 32. - Ст. 3340.
3. Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями: Приказ Министерства культуры Российской Федерации от 11.07.2014 г. № 1215 // Российская газета, 2015. - № 24/1.
4. Постановление федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу № А32-20114/2013 // Судебная система Российской Федерации. Электронная библиотека. - URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/SnuRr1IT3NR/ (дата обращения 10.03.2021).
5. ВТБ отметил двукратный рост спроса на апартаменты из-за данных о запрете [Электронный ресурс] // https://realty.rbc.ru - URL: https://realty.rbc.ru/news/5fd07d4a9a79472d4ffb4d22 (дата обращения: 16.03. 2021).
6. Зайченко К., Львова M.B. Апартаменты как особый вид недвижимости // Наука, техника и образование, 2016. № 12 (30). С. 99-100.
7. Иванова М.С. Проблемы определения правового статуса апартаментов в Российской Федерации // Евразийская адвокатура, 2018. № 5 (36). С. 108-112.
8. Манаенков К.Л. Правовой статус апартаментов. Проблемные вопросы судебной практики // Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки, 2019. С. 1-3.
VМеждународная научно-практическая конференция
9. Почему апартаменты в Москве стоят дешевле классических квартир [Электронный ресурс] // https://realty.rbc.ru - URL: https://realty.rbc.ru/news/ 577d17899a7947e548ea4a1b (дата обращения: 14.03. 2021).
10. Цуканова Е.Ю., Придатко Е.А. К вопросу правового статуса апартаментов как объектов недвижимости // NOMOTHETIKA: Философия. Социология. Право, 2017. № 117. С. 1-5.
УДК 343.241
Ермаханова Салтанат Темирбулатовна Yermakhanova Saltanat Temirbulatovna
Аспирант Graduate student
Казанский (Приволжский) федеральный университет
Kazan Federal University
ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ КАК ВИД УГОЛОВНОГО НАКАЗАНИЯ
MANDATORY WORK AS A TYPE OF CRIMINAL PUNISHMENT
Аннотация, В данной статье подробно изучены такие понятия как «обязательные работы», «виды наказаний», «Уголовный Кодекс», «уголовное наказание». Информация о видах наказаний была представлена в виде схемы для наглядности и образности работы.
Abstract: In this article, such concepts as "compulsory work", "types of punishments", "Criminal Code", "criminal punishment" are studied in detail. Information about the types of punishment was presented in the form of a diagram for clarity and imagery of the work.
Ключевые слова, наказание, Уголовный Кодекс, обязательные работы, преступление, законодательство.
Key words: punishment, the Criminal Code, compulsory work, crime, legislation.
