CC BY
185
ПРАВО
ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ КОНСТИТУЦИОННОГО ПРАВА
ГРАЖДАН НА ЖИЛИЩЕ
Подрабинок Е.М.
В соответствии со статьей 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. На современном этапе право на приобретение жилища можно реализовать разными способами: путем приобретения готового жилья на вторичном рынке, путем участия в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах, путем заключения договора об участии в долевом строительстве и т.д. Однако на сегодняшний день все большее распространение приобретает приобретение гражданами не квартир, а так называемых «апартаментов», составляющих единый объект недвижимости. В связи с этим представляет интерес рассмотрение понятия «апартаменты» и их правового режима.
PROBLEMS OF REALIZATION OF THE CONSTITUTIONAL RIGHT
OF CITIZENS TO HOUSING
E.M. Podrabinok
In accordance with article 40 of the Constitution guarantees citizens the right to housing. At the present stage the right to purchase the dwelling can be implemented in different ways: through the acquisition of housing on the secondary market, through participation in housing construction and housing accumulating cooperatives, by the conclusion of the agreement on participation in share participation construction etc. to date, However, becoming increasingly acquisition of the citizens not apartments, and the so-called «apartment»of a real estate object. In this connection there is an interest of consideration of the concept of «apartments» and their legal regime.
Прежде всего, следует рассмотреть вопрос о том, содержится ли в законодательстве легальное понятие «апартаменты».
Согласно ныне утратившему силу Приказу Ростуризма от 21.07.2005 № 86 "Об утверждении Системы классификации гостиниц и других средств размещения" [1] под апартаментом понимался номер площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой, спальни), имеющий полный санузел и кухонное оборудование.
Кроме того, в соответствии с Приказом Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 "Об утверждении Порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размеще-
ния, горнолыжные трассы, пляжи" [2] (ныне также утратившим силу) апартамент - это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет)) общей площадью не менее 40 кв. м.
В соответствии с действующим Постановлением Госстандарта РФ от 26.09.2001 №2 82 "О создании и государственной регистрации Системы добровольной сертификации услуг гостиниц и других средств размещения на категорию. Росс ги.0001.03УГ00" [3] апартамент - это номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование.
Следует также учитывать, что в соответствии с пунктом 3 Приказа Минкультуры России от 03.12.2012 № 1488 "Об утверж-
Подрабинок Е.М.
дении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями" [4] объекты туристской индустрии классифицируются в соответствии с системой классификации гостиниц и иных средств размещения. В указанной системе устанавливаются следующие категории номеров средства размещения: высшая: "сюит", "апартамент", "люкс", "студия"; первая; вторая; третья; четвертая; пятая.
При этом классификация в качестве формы государственного регулирования туристской деятельности применяется для объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, расположенных на территории Российской Федерации. При этом основной целью классификации объектов туристской индустрии является обеспечение качества туристских услуг.
Следует обратить внимание, что в прежнем законодательстве содержалось также указание на то, что гостиница предназначена для временного проживания граждан (на срок не свыше трех месяцев) [5].
Как указано в пункте 2 Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.1997 № 490 [6], гостиница представляет собой имущественный комплекс (здание, часть здания), предназначенный для предоставления услуг. То есть это имущественный комплекс, в составе которого могут находиться отдельные обособленные объекты в виде квартир - апартаментов. Анализ содержания указанных Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации позволяет утверждать, что гостиничные услуги направлены, прежде всего, на удовлетворение потребностей граждан во временном проживании, т.е. размещении в номере.
Следовательно, обобщая все приведенные определения апартаментов, которые содержались в отечественном законодательстве, можно сделать формальный вывод, что апартаменты являются разновидностью гостиничного номера, средством размещения с определенной категорией, нежилыми помещениями, используемыми для временного пребывания. Это означает, что основная цель использования подобных объектов - получение прибыли от туристической деятельности, т.е. цель - коммерческая, предпринимательская.
Однако если эти помещения фактически используются для другой цели - для постоянного проживания граждан, следует отметить, что под апартаментами в этом случае следует рассматривать нечто иное. И если правовой режим апартаментов - гостиничных номеров не вызывает сомнений, возникает вопрос о правовом режиме апартаментов, используемых для постоянного проживания.
Интерес представляет, прежде всего, квалификация апартаментов как жилых или нежилых помещений. Следует отметить, что данный вопрос является спорным в юридической литературе [7]. Судебная практика по данному вопросу также не однозначна [8].
Думается, что для квалификации апартаментов (как иных средств размещения наряду с гостиницами) как жилых или нежилых помещений необходимо проанализировать понятия жилищного фонда и жилого помещения.
В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации [9] к жилым помещениям относятся жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры) и комната. При этом квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогатель-
ного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Необходимой характеристикой квартиры является функциональное назначение: она предназначена для проживания граждан (п.1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ).
Согласно п. 2. ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым является изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Из этого следует выделить три квалифицирующих признака жилого помещения: функциональное назначение - для проживания, пригодность для постоянного проживания и соответствие установленным правилам.
В отношении первых двух признаков следует отметить, что апартаменты как средства размещения граждан наряду с гостиницами имеют такое же функциональное назначение - предназначены для проживания. Только возникает вопрос: они предназначены для постоянного проживания или временного пребывания, поскольку в п. 2 ст. 15 ЖК РФ речь идет о постоянном проживании. Конечно, такие помещения, как апартаменты (как и гостиницы), по логике должны использоваться не для постоянного проживания, а для временного пребывания (нахождение в командировке, на отдыхе, лечении). Поэтому можно сделать вывод, что при строительстве объекта недвижимости, разрешение на строительство которого получено как для комплекса апартаментов, апартаменты в его составе предназначены были не для постоянного проживания.
В отношении третьего признака необходимо указать, что требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жи-
лым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" [10]. Жилое помещение должно отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума и прочее согласно Федеральному закону от 30.03.1999 № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" [11]) и техническим требованиям (стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и др. согласно Федеральному закону от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" [12]).
Установление соответствия помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, представляет собой достаточно сложный процесс. В случае, когда в установленном законом порядке возводится жилой дом (здание) и вводится в эксплуатацию, такого акта, как признание данного дома (помещений, в нем находящихся) жилым (жилыми), не требуется. Признание помещения жилым в этом случае ограничивается действиями, опосредующими ввод его в эксплуатацию (в том числе проверяется, соответствует ли оно требованиям, предъявляемым к жилым помещениям), государственный учет и государственную регистрацию права на него (как на жилое помещение) [13].
Следует заметить, что многоквартирные дома, в которых находятся апартаменты, могут быть построены с соблюдением санитарных и технических требований, а это может означать, что третий из рассматриваемых признаков жилого помещения фактически может иметься. При этом апартаменты как жилые помещения теоретически могут находиться в составе объекта недвижимости нежилого назначения. Ю.К.Толстой, давая определение жилого помещения, указывал, что «... жилые помещения могут находиться не только в жилых домах, но и в иных строениях» [14].
Подрабинок Е.М.
Соответственно, если объект недвижимости - комплекс апартаментов - построен с соблюдением всех норм и правил, предусмотренных для жилых помещений, можно ли считать, что апартаменты в его составе являются жилыми помещениями? Думается, что если предположить, что помещения в виде апартаментов являются жилыми, то в этом случае возникает вопрос о том, к какому жилищному фонду данные помещения относятся?
В соответствии с пунктом 2 статьи 19 Жилищного кодекса РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный, муниципальный. При этом в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: жилищный фонд социального использования; специализированный жилищный; индивидуальный жилищный фонд; жилищный фонд коммерческого использования.
Очевидно, что апартаменты не относятся к жилищному фонду социального использования, поскольку они не относятся к государственному или муниципальному фонду. Кроме того, не могут являться апартаменты и специализированным фондом, поскольку в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения только государственного и муниципального жилищных фондов, а также перечень видов жилых помещений очерчен в статье 92 Жилищного кодекса РФ и является закрытым (служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан; жилые помещения для детей-сирот и детей, остав-
шихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей).
Таким образом, формально-юридически апартаменты не являются жилыми помещениями и не относятся к жилищному фонду, но фактически граждане используют их для постоянного проживания. В связи с этим возникает вопрос о возможных неблагоприятных правовых последствиях для граждан при приобретении ими подобных «апартаментов».
Если учитывать, что разрешение на строительство получено застройщиком для строительства объекта недвижимости - комплекса нежилых помещений (апартаментов), значит данный объект недвижимости введен в эксплуатацию не как многоквартирный дом. Думается, что есть большая вероятность признания подобного объекта недвижимости, включающего апартаменты, самовольной постройкой.
Так, в статье 222 Гражданского кодекса РФ указаны три признака самовольной постройки, которой может является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество:
1) если подобное имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
2) если создано без получения на это необходимых разрешений;
3) если имеют место существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.
В данном случае минимум первые два требования и не соблюдаются: объект недвижимости создан на земельном участке, не отведенном для строительства жилых помещений, объект недвижимости с входящими в него жилыми помещениями создан без получения необходимых разрешений. Последствием признания такого объекта недвижимости самовольной постройкой будет являться снос осуществившим ее лицом либо за его счет.
Однако такая позиция представляется неоднозначной по двум причинам. Во-первых, поведение застройщика формально правомерно: он получил разрешение на строительство объекта - комплекса с нежилыми помещениями и осуществил его строительство. Привлекая денежные средства от приобретателей, застройщик не скрывал, что отчуждает нежилые помещения. Недобросовестными, на первый взгляд, выглядят в данном случае как раз приобретатели, которые используют нежилое помещение как жилое.
Думается, что поведение застройщика в рассматриваемом случае все-таки небезупречно, поскольку в нем можно отметить и злоупотребление правом, и действие в обход закона. Во-вторых, такой вывод о сносе всего объекта недвижимости является негуманным, нечеловеколюбивым, поскольку, несмотря на все юридические тонкости, граждане по сути решают свои жилищные проблемы, приобретая так называемые апартаменты, реализуют конституционное право на жилище (ст. 40 Конституции РФ).
ЛИТЕРАТУРА
1. Приказ Ростуризма от 21.07.2005 № 86 "Об утверждении Системы классификации гостиниц и других средств размещения"// Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 19.09.2005. № 38.
2. Приказ Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 "Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи"// Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 04.04.2011. № 14.
3. Постановление Госстандарта РФ от 26.09.2001 № 82 "О создании и государственной регистрации Системы добровольной сертификации услуг гостиниц и других средств размещения на категорию. Росс ги.0001.03УГ00"// Вестник Госстандарта России. 2001. № 11.
4. Приказ Минкультуры России от 03.12.2012 № 1488 "Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями"// Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 08.07.2013. № 27.
5. См.: Правила предоставления гостиничных услуг в РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.06.1994 № 669 // СЗ РФ. 1994. N 8. Ст. 871.
6. Постановление Правительства РФ от 25.04.1997 № 490 "Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации"// Собрание законодательства РФ. 05.05.1997. № 18. Ст. 2153
7. См.: Кратенко М.В. "Гостиницы" в квартирах: к вопросу о пределах осуществления права собственности на жилое помещение // Туризм: право и экономика. 2010. № 1. С. 2 - 7.
8. См., например: Постановление ФАС Уральского округа от 23.08.2010 № Ф09-5956/ 10-С6 по делу № А50-3584/2010; Постановление ФАС Северо-Западного округа в от
30.10.2008 по делу № А56-5119/2008; Постановление ФАС Московского округа от
07.09.2009 №2 КА-А40/6263-09; решение Хостинского районного суда г. Сочи от 15.07.2011
9. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Российская газета. 12.01.2005. № 1.
10. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" / / Российская газета. 10.02.2006. № 28.
Подрабинок Е.М.
11. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64 "Об утверждении Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях.
12. Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-Ф3 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" // Российская газета. 31.12.2009. № 255.
13. См. подробнее пункт 7 комментария к ст 15. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / В.В. Андропов, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2012. 620 с.
14. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебник. М.: ТК Велби, Изд-во "Проспект", 2007. 176 с. С. 30.
