CC BY
127DOI 10.24412/2076-1503-2021 -2-128-132 ЕЛИСЕЕВА Ангелина Евгеньевна,
студент 4 курса юридического факультета ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве РФ»,
e-mail: [email protected]
Научный руководитель: ЯКИМОВА Екатерина Сергеевна,
старший преподаватель Департамента правового регулирования экономической деятельности ФГОБУ ВО «(Финансовый университет
при Правительстве Российской Федерации», е-mail: [email protected]
К ВОПРОСУ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПРАВОВОГО СТАТУСА АПАРТАМЕНТОВ НА ПРИМЕРЕ ОПЫТА ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН
Аннотация. Исследование международного правового регулирования статуса апартаментов как никогда актуально в год грядущих изменений в регулировании данного вопроса в Российской Федерации. Тема недостаточно разработана в научной литературе. Юридический статус данного вида недвижимости не соответствует фактическому, поскольку нежилые помещения используются в качестве жилых, что влечет за собой ряд правовых проблем.
В результате исследования были выявлены схожие с российскими апартаментами категории жилья, однако полностью идентичных выявлено не было. Автором предложено свое видение вопроса закрепления правового статуса апартаментов в Российской Федерации.
Ключевые слова: апартаменты, жилое помещение, квартира, застройщик, государственная регистрация, законопроект, зарубежные страны.
ELISEEVA Angelina Evgenievna,
4th year student of the Faculty of Law, Financial University under the Government of the Russian Federation
Research Supervisor: YAKIMOVA Ekaterina Sergeevna,
Senior Lecturer, Department of Legal Regulation economic activity of Financial University under the Government of the Russian Federation
ON THE ISSUE OF DETERMINING THE LEGAL STATUS OF APARTMENTS ON THE EXAMPLE OF THE EXPERIENCE OF FOREIGN COUNTRIES
Annotation. The study of the international legal regulation of the status of apartments is more relevant than ever in the year of future changes in the regulation of this issue in the Russian Federation. The topic is not sufficiently investigated in the scientific literature. The legal status of this type of real estate does not correspond to the actual one, since non-residential premises are used as residential premises, which entails a number of legal problems.
As a result of the study, similar housing categories were identified with Russian apartments, but no completely identical ones were found. The author offers his own vision of the issue of consolidation the legal status of apartments in the Russian Federation.
Key words: apartments, residential premises, flat, developer, state registration, bill, foreign countries.
Вопрос об изменении правового статуса недвижимости не упоминается законодателем ни апартаментов с каждым годом стано- в Гражданском кодексе РФ, ни в Жилищном вится все актуальнее. Данный вид кодексе РФ, а также ни в одном Федеральном
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 2 • 2021
законе. Апартаменты de jure являются нежилым помещением и их статус определяется в постановлении Правительства РФ от 18 ноября 2020 г. N 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» как один из видов номеров гостиниц высшей категории, площадью не менее 40 кв. м., состоящий из 2 и более комнат, с 2-спальной кроватью размером 200x200 см, с мини-кухней1.
Однако такое определение не отвечает фактическому состоянию статуса апартаментов. На российском рынке недвижимости сложился обычай именовать апартаментами нежилые помещения, используемые для проживания, в том числе в альтернативу квартире. Граница между квартирой
- жилым помещением и апартаментами размыта, данные термины нередко используются как синонимичные, что выгодно застройщикам апартаментов, но вводит в заблуждение граждан, покупающих или арендующих апартаменты для постоянного проживания.
Ввиду того, что апартаменты не входят в перечень жилых помещений, указанный в ст. 16 ЖК РФ, в них отсутствует возможность постоянной регистрации проживающих граждан. А поскольку апартаменты могут быть приобретены гражданами как единственное жилье, собственник лишается возможности выполнить обязанность по такой регистрации2.
Из невозможности отнести апартаменты к жилым помещения вытекает еще одна проблема
- такой вид недвижимости, используемой для проживания, не попадает под защиту ст. 446 ГПК РФ, следовательно, на апартаменты может быть обращено взыскание по исполнительным документам3.
Кроме того, при постройке здания с апартаментами застройщик не обязан соблюдать строительные нормы, установленные для жилых помещений, в том числе требования по необходимому уровню инсоляции (освещенности), звукоизоляции, вибрации, температуры, влажности, требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности, гигиеническим нормативам и т.д.4 Все это ста-
1 См.: постановление Правительства РФ от 18 ноября 2020 г N 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» // СЗ РФ. - 30.11.2020. - № 48. Ст. 7721;
2 См.: Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 (ред. от 08.12.2020) «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», ст. 6. URL: http://pravo.gov.ru - 08.12.2020
3 См.: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-Ф3 (ред. от 08.12.2020, с изм. от 02.03.2021). URL: http://pravo.gov.ru - 08.12.2020);
4 См.: постановление Правительства Россий-
ской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым
помещением, жилого помещения непригодным для про-
вит под угрозу жизнь, здоровье и комфорт лиц, проживающих в апартаментах.
Помимо вышеперечисленных трудностей, владельцы апартаментов сталкиваются с необходимостью уплаты налогов по более высокой ставке налогообложения, чем владельцы квартир, с отсутствием налоговых льгот и более высокими ценами на коммунальные услуги.
Данные факторы приводят к необходимости закрепления в законе нового подхода к регулированию правового статуса апартаментов. В декабре 2020 г. Президентом РФ был утвержден перечень поручений по итогам совместного заседания Госсовета и Совета по стратегическому развитию и нацпроектам. Среди прочего, было поручено обеспечить внесение в законодательство Российской Федерации изменений, касающихся определения правового статуса помещений в многофункциональных зданиях, в т.ч. используемых для проживания граждан в срок до 1 августа 2021 г.5
План по реализации указанного поручения 21 января 2021 г. внесен в «дорожную карту» по градостроительной деятельности, утвержденную Правительством РФ6. Согласно п. 28 «дорожной карты», проект Федерального закона, определяющего правовой статус апартаментов (в т.ч. ранее построенных) и устанавливающего возможность регистрации в них по месту жительства, должен быть внесен в Государственную Думу ФС РФ в октябре 2021 г.
Считаем необходимым исследовать вопрос правового регулирования апартаментов в законодательстве других стран для выявления сходств и различий для возможного заимствования опыта иностранных коллег.
Для начала сравним термины «apartments» и «flat», обозначающие в странах англо-американской правовой семьи схожие понятия, поскольку в некоторых из этих стран апартаменты являются распространенной и легальной формой жилых помещений. Во всех используемых англоязычных ресурсах термины «flat» (чаще переводится как
живания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», п. 9-32. URL: http://www.pravo.gov.ru - 04.08.2020
5 См.: Перечень поручений по итогам совместного заседания Госсовета и Совета по стратегическому развитию и нацпроектам, пр-45ГС, п.8 пп. «г». URL: http://www.kremlin.ru/ (дата обращения: 15.04.2021).
6 См.: План мероприятий («дорожная карта») реализации механизма управления системными изменениями нормативно-правового регулирования предпринимательской деятельности «Трансформация делового климата» «Градостроительная деятельность», утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 января 2021 г. № 48-р. URL: http:// static.government.ru/media/files/D3JVQw5dAaETzg6xJBv uG9zLvQkOUfw3.pdf (дата обращения: 15.04.2021).
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 2 • 2021
квартира) и «apartments» (апартаменты) практически всегда используются авторами, как синонимичные.
Но, например, в Великобритании в нормативных правовых актах чаще используется термин «flat» (квартира), а в Соединенных Штатах Америки - «apartments» (апартаменты).
В США «apartments» - это общий термин для всех категорий жилья, находящегося в «многоа-партаментных» домах, а точнее, в «apartment buildings». В тех редких случаях, когда американцы используют «flat», имеется в виду роскошное, фешенебельное жилье.
В Великобритании ровно наоборот. «Flat» для англичан - это любое заурядное жилище, расположенное в «block of flats» - многоквартирном доме. А «apartments» для британцев означает легальное высококлассное, шикарное жилое помещение. Но в Законе о жилищном строительстве Великобритании1 используется только термин «flat», так что апартаменты в Англии не обладают официальным правовым статусом и представляют собой разговорное название дорогой квартиры. Такая ситуация позволяет провести параллель с российскими апартаментами. На российском рынке недвижимости появляется все больше зданий с апартаментами премиум-сег-мента. Например, стоимость самых дешевых апартаментов размером 40 м2 в комплексе Neva Towers составляет 24 360 000 руб. А стоимость апарт-пентхуса площадью 477 м2 составляет 600 000 000 руб.2 Но, вне зависимости от стоимости помещения, в России собственник апартаментов может столкнуться с проблемами, вытекающими из их сложного правового статуса.
В законодательстве США преимущественно используется термин «apartments». Например, в Законе штата Нью-Йорк «О многоквартирных домах» 1901 г. слово «apartment» используется 17 раз, а «flat» - ни разу3. В более современном «New York State Multiple Dwelling Law» «apartments» упо-
1 См.: Закон «О жилищном строительстве Великобритании» // Housing Act 2004. URL: https://www. moneyclaimsuk.co.uk/legislation/housing-act-2004.pdf (дата обращения: 15.04.2021)
2 См.: Neva Towers. URL: https://towersneva. ru/?utm_source=yandex&utm_medium=cpc&utm_campai gn=cid|57320649|search&utm_content=gid|4387175540|ai d|9968280927|23938089653_&utm_term=neva%20 towers&roistat=direct11_search_9968280927_neva%20 towers&roistat_referrer=none&roistat_pos=premium_1&_ openstat=ZGlyZWN0LnlhbmRleC5ydTs1NzMyMDY00Ts5 0TY4Mjgw0TI303lhbmRleC5ydTpwcmVtaXVt&yc lid=1763115633450449668 (дата обращения: 15.04.2021).
3 См.: New York State Tenement House Act. URL: https://www.people.iup.edu/rhoch/ClassPages/Intro_ Planning/Readings/tenementhouselaw00fryerich.pdf (дата обращения: 15.04.2021).
минаются 62 раза, а «flat» всего лишь 74. Но под апартаментами в законе подразумевается вид жилья, который в России и Англии называют квартирой и «flat» соответственно.
Далее рассмотрен правовой статус нескольких видов апартаментов или близкого к ним по характеристикам жилья в разных странах. Виды упорядочены по алфавиту.
1. Basement apartment (подвальные апартаменты) - это апартаменты, расположенные на цокольных этажах, под жилым домом или бизнесцентром [1]. Наиболее популярны в больших городах США. В Северной Америке начинают признавать эти помещения в качестве жилых и юридически определять их как «Accessory Dwelling Unit» - «вспомогательную жилую единицу». «Accessory Dwelling Unit» (далее - «ADU») - термин, используемый архитекторами [2], градостроителями и в городских Кодексах зонирования5 для обозначения квартир, меньших, чем основное жилище и построенных на одном участке с основным жилищем или в его подвале. Арендная плата в подвальных апартаментах обычно намного ниже, чем в надземных квартирах, из-за ряда недостатков: теснота, шум от здания и от движения на соседней улице, уязвимость для взлома.
2. Bedsit - это форма размещения, распространенная в некоторых частях Великобритании, состоящая из одной комнаты на каждого жителя, но с общей ванной. Bedsit включены в правовую категорию жилых помещений, называемых «multiple occupation» - жилье с множественной занятостью [3].
Bedsit возникли в результате разделения более крупных жилых помещений на недорогие жилые помещения с низкими затратами на переоборудование. Данную жилую недвижимость можно сравнить с советской коммунальной квартирой, в которой кухня, ванная, туалет и телефон являлись общими для нескольких семей, каждая из которых живет в одной комнате, выходящей в общий коридор. Bedsit когда-то были обычным явлением в Дублине и других городах Ирландии, но были запрещены в 2008 г. Жилищным кодексом6.
3. Chambre de bonne - это вид апартаментов, состоящих из одной комнаты, в старых домах
4 См.: Закон штата Нью-Йорк «О многоквартирных домах» 1929 г. (New York State Multiple Dwelling Law). URL: http://tenant.net/Other_Laws/MDL/mdltoc.html (дата обращения: 15.04.2021).
5 См.: Section 608 of A Codification of the Zoning Ordinances of the City of Phoenix, Arizona. URL: https:// phoenix.municipal.codes/ZO
6 См.: S.I. No. 534/2008 - Housing (Standards for Rented Houses) Regulations 2008. URL: http://www. irishstatutebook.ie/eli/2008/si/534/made/en/print (дата обращения: 15.04.2021).
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 2 • 2021
Франции. Такие апартаменты обычно находятся на верхнем этаже и попасть в них можно только по отдельной лестнице. Первоначально эти комнаты предназначались для прислуги, и название «комната для горничной» происходит от разговорного названия таких горничных: «bonne à tout faire». Сегодня chambres de bonne - самое дешевое жилье на французском рынке аренды, арендуются малообеспеченными жильцами или студентами [4].
В ХХ в. французское правительство установило, что все пригодные для аренды chambres de bonne должны иметь минимальную площадь 8 кв. м., минимальный объем 20 куб. м. и наличие отверстий (окон, дверей и т.д.), равных по площади не менее 1/8 площади поверхности помещения. Но это привело лишь к тому, что апартаменты, не попадающие под этот лимит, сдавались незаконно.
В последние годы арендодатели рембренди-руют свои chambres de bonne, рекламируя их как «studettes» (маленькая студия). Поскольку большинство французских рекламных агентств не проводят четкого различия между «studettes» и «studios», жилье chambres de bonne также может рекламироваться как просто студии [5].
4. Classic Six (иногда Classic Seven) - шести-комнатные (иногда семикомнатные) апартаменты в зданиях поэтажной планировки, построенных в Нью-Йорке до 1940 г. Они состоят из столовой, гостиной, кухни, двух (трех) спален, спальни поменьше возле кухни (которую до сих пор называют «maid's room», поскольку в прошлом она отводилась для прислуги) и одной или двух ванных комнат. Такие апартаменты - полностью легальный вид жилой недвижимости в США, причем один из самых элитных и труднодоступных для приобретения [6].
5. Cold water flat (квартира с холодной водой) - это апартаменты (в первоисточнике используется именно термин apartment), в которых нет горячей воды. Согласно действующим строительным нормам в США, запрещено строить квартиры без подведения горячей воды, но до середины ХХ в. они были распространены в таких городах, как Нью-Йорк, Детройт и Чикаго. Городской совет Чикаго в 1957 г. запретил строить такое жилье и принял постановление, обязующее обеспечить горячей водой все cold water flat до 1 января 1962 г.1
6. Garage apartment - апартаменты, построенные внутри гаража или на его крыше - это еще один вид «accessory dwelling unit» в США [7]. Иногда такие постройки называют «granny house»
(бабушкин домик), in-law house (домик для тещи, свекрови) или accessory apartments (дополнительные апартаменты). В некоторых штатах запрещено сдавать их в аренду, но допускается проживание родственников.
С 2003 г. городам штата Калифорния разрешено регистрировать ADU как жилье для малоимущих, однако в каждом городе штата этот вопрос регулируется самостоятельно городским Кодексом зонирования. В некоторых муниципалитетах устанавливаются специальные технические стандарты к ADU (например, минимальный размер, минимальное расстояние между ADU и т.п.) [7]. Эти меры направлены, прежде всего, на обеспечение безопасности лиц, проживающих в таких апартаментах.
Иногда, для ограждения владельцев соседних участков от нежелательных жильцов, стандарты запрещают сдавать в аренду разным арендаторам основной дом и вспомогательную жилую единицу. В таких случаях разрешено сдавать все жилые постройки на участке одному арендатору.
В юрисдикция некоторых американских городов «garage apartment» или «granny house» могут быть разрешены только в том случае, если в них нет отдельной кухни. Если кухня не установлена, то даже при наличии микроволновки и холодильника такое жилище не будет являться отдельной единицей и может использоваться как одна из комнат основного дома2.
7. Studio apartment - это студийные апартаменты (студия), представляющие собой одну комнату, в которой находится всё, за исключением ванной. Студии-апартаменты распространены по всему миру, но носят разные названия.
В Аргентине такое жилье называется «monoambiente» (по-испански «Mono» - одна, а «ambiente» - комната). В Бразилии однокомнатная квартира называется «quitinete» (кухонька, т.к. кухня находится в комнате). В Канаде используется термин «bachelor apartment» (холостяцкая квартира). Апартаментами в Канаде так же, как и в Америке, называется вид жилой недвижимости, аналогичный российской квартире. В Чехии студию называют «garsoniéra» (от франц. «garçon», что означает мальчик, молодой человек, холостяк). В Германии квартиры-студии называются «Einzimmerwohnungen» («Ein» означает один, «Zimmer» означает комнату, а «Wohnung» - квартиру). В Италии их называют «monolocale», что означает «одна комната». В России под студией в настоящее время подразумевается именно такой
1 См.: Suburbanite Economist from Chicago, Illinois March 15, 1961 Page. URL: https://www.newspapers.com/ image/54368263/ (дата обращения: 15.04.2021).
2 См.: Кодекс зонирования г. Феникса, штат Аризона. A Codification of the Zoning Ordinances of the City of Phoenix, Arizona, ст. 608. URL: https://phoenix.municipal. codes/ZO (дата обращения: 15.04.2021).
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 2 • 2021
вид жилых квартир и апартаментов, как описано выше.
Как видно из приведенного выше списка названий одного и того же жилья, термин «апартаменты» используется в двух странах - США и Канаде.
Полагаем, что термин «апартаменты» был заимствован именно из американского английского. Однако в России он имеет другое значение. Американские апартаменты означают жилое помещение, которое в России называют квартирой. А российские же апартаменты по правовой природе ближе к американской вспомогательной жилой единице, поскольку ADU так же, как и апартаменты в РФ, часто представляют собой непригодное по стандартам для проживания помещение, но, несмотря на это, используется для проживания, сдается в аренду и имеет спорный правовой статус.
Тем не менее, в законодательстве исследованных нами стран не было выявлено полностью аналогичного российским апартаментам вида нежилых помещений, используемых для проживания, что обусловливается уникальным, самобытным путем развития российской правовой системы.
Считаем необходимым закрепить в федеральном законе, определяющем статус апартаментов, не только возможность регистрации в апартаментах, но и, по примеру правового регулирования Accessory Dwelling Unit в США, ввести специальные технические нормы для всех апартаментов, используемых для проживания, а также специальную ответственность застройщика апартаментов в случае несоответствия объекта указанным нормам для предупреждения незаконной продажи или сдачи в аренду помещений, как случилось с французскими chambres de bonne.
Список литературы:
[1] A Step-By-Step Guide for Converting A Basement into A Self-Sufficient Apartment. URL: https://basementbro.ca/ blog/A-Step-By-Step-Guide-For-Converting-A-Basement-Into-A-Self-Sufficient-Apartment (дата обращения: 15.04.2021.
[2] A Legal Guide to Urban and Sustainable Development for Planners, Developers and Architects 1stEdition. URL: https://books.google.ru/books?id=O 5nEB4GELYEC&pg=PA245&redir_ esc=y#v=onepage&q&f=false (дата обращения: 15.04.2021).
[3] Guide to Houses in Multiple Occupation Bedsit and Studio room City of Westminster. URL: https://docplayer.net/27528436-Guide-to-houses-in-multiple-occupation-bedsit-and-studio-room.html (дата обращения: 15.04.2021).
[4] Before Paris's Modern-Day Studios, There Were Chambres de Bonne. URL: https://www. bloomberg.com/news/articles/2020-01-16/the-history-of-paris-s-chambres-de-bonne (дата обращения: 15.04.2021).
[5] Спецпроект «Архитектура, определяющая города» - парижские исторические студии «chambres de bonne». URL: https://www.address73. com/urban/special-city-architecture-paris-nov20/ (дата обращения: 15.04.2021).
[6] In Search of the Elusive 3-Bedroom. URL: https://www.nytimes.com/2007/07/22/ realestate/22cov.html?pagewanted=all (дата обращения: 15.04.2021).
[7] Accessory dwelling units: what they are and why people build them. URL: https:// accessorydwellings.org/what-adus-are-and-why-people-build-them/ (дата обращения: 15.04.2021).
Spisok literatury:
[1] A Step-By-Step Guide for Converting A Basement into A Self-Sufficient Apartment. URL: https://basementbro.ca/
blog/A-Step-By-Step-Guide-For-Converting-A-Base-ment-Into-A-Self-Sufficient-Apartment (data obrash-cheniya: 15.04.2021.
[2] A Legal Guide to Urban and Sustainable Development for Planners, Developers and Architects 1 stEdition. URL: https://books.google.ru/ books?id=05nEB4GELYEC&pg=PA245&redir_ esc=y#v=onepage&q&f=false (data obrashcheniya: 15.04.2021).
[3] Guide to Houses in Multiple 0ccupation Bedsit and Studio room City of Westminster. URL: https://docplayer.net/27528436-Guide-to-houses-in-multiple-occupation-bedsit-and-studio-room.html (data obrashcheniya: 15.04.2021).
[4] Before Paris's Modern-Day Studios, There Were Chambres de Bonne. URL: https://www. bloomberg.com/news/articles/2020-01-16/the-histo-ry-of-paris-s-chambres-de-bonne (data obrashcheniya: 15.04.2021).
[5] Specproekt «Arhitektura, opredelyayush-chaya goroda» - parizhskie istoricheskie stu-dii «chambres de bonne». URL: https://www.address73. com/urban/special-city-architecture-paris-nov20/ (data obrashcheniya: 15.04.2021).
[6] In Search of the Elusive 3-Bedroom. URL: https://www.nytimes.com/2007/07/22/realestate/ 22cov.html?pagewanted=all (data obrashcheniya: 15.04.2021).
[7] Accessory dwelling units: what they are and why people build them. URL: https://accessorydwell-ings.org/what-adus-are-and-why-people-build-them/ (data obrashcheniya: 15.04.2021).
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 2 • 2021
