CC BY
5УПРАВЛЕНИИ.
вопросы эффективного
управления объектами КОММЕРЧЕСКОЙ
недвижимости крупного города
Шульга Л.П.. соискатель ФЛОУ ЛПО ГЛСИС
,,„„„ камерческой неО*ижи»ости крупного
в статье рассмотрены «опросы }ффект,итого упраычш* ^^ (xWvmi, качиерчлкой недвижимости крупного города швиатость отОезьных действий по упрощению от жизненного пик. '
-и глжмект обслуживание. эксплуатация, крупный город Ключевые слова коммерческая недвижимость. арендный мс
VE management of commercial real estate in major
c1ties
the effective
,„ , ,,„nnn.,iiieiit uiprofessional skill of executives Shulga A., competitor of S,a,e Academy of professional re,ram,»X and impwuiunt P
professionals
and invcsimen
. , . .,„ „, rnmmen ial real estate m major cities. The dependence ojindividual actions („
The art,de deals with the issues o) effective management ol, omiiu n la, n <.
manage the life cycle of the object of cominea ial real estate m major cities aie rx'/ieuca.
Keywords real estate, rental management, maintenance, operation, major cuy
Выбор соответствующего управляющего активами или управляющей компании относится к важнейшим решениям при развн-тии объектов коммерческой недвижимости крупного города (КН КГ) Несмотря на представляемые презентации и рекомендации, в процессе рутинной или проектной работы, управляющий может не оправдать ожидании. Поэтому, с точки ¡рения 1ака>чика. важно после выбора управляющего зафиксировать в договоре перечень и стандарты качества оказываемых уеду г. Управление активами включает стратегию долгосрочно!« сохранения и увеличения стоимости объекта КМ КГ. финансовый менеджмент и рефинансирование, оценку и прогнозирование, позиционирование на рынке, оптимизацию использования объектов и их перепрофилирование! 11
В перечень услуг управляющих компаний входит также управление финансовыми потоками, контроль дисциплины внутри объекта КН КГ и отношений между арендаторами, сотрудниками и пользователями, все виды работы с арендаторами, включая их подбор н создание для них комфортных условий, заключение с ними договоров аренды и наблюдение 1а выполнением условий договоров Сюда же входит такая обязанность управленцев, как анализ рынка коммерческой недвижимости и постоянное наблюдение за рыночной ситуацией, что помогает добиваться максимальной прибыли от объекта.
Представим далее наиболее важные группы задач управления объектами КН КГ.
I Прием объекта КН КГ в управление
Процесс решения задачи, куда направить инвестиции, предполагает экономическую, техническую и правовую проверки ((1исс1||^епсе) объекта КН КГ.Экономическая оценка охватывает, прежде всею, исследование рынка и местности и широком смысле и включает, помимо анализа уровня арендных ставок и цен продажи. анализ конкуренции, политической ситуации, а также прогнозируемую оценку тенденции развития стоимости и возможности реализации объекта КН КГ. а также возможности и необходимость его развития и др.
Финансовая проверка: исследование состояния и уровня доходов инвестора: наблюдение и контроль всех относящихся к коммерческой недвижимости денежных процессов для определения уровня дохода в долгосрочном периоде, проверка платежеспособности арендаторов, поручителей и гарантодателей.
Правовая оценка: проверка всех договоров на предмет возможных рисков, пробелов и потенциалов; поиск адекватного содержания и формы договоров.
Налоговый анализ: исследования ограничений и возможностей налогового субъекта, г.е. организации-владельца или инвестора оценка взаимодействия и аспектов ликвидности между различными объектами, например, распоряжение прибылью от продажи, затратами и издержками
Строительная и техническая проверка: изучение выданных разрешений на строительство, существующих обязательств и услуг физическое обследование объекта архитекторами, строителями и компанией, осуществляющей технический надзор.
Проверка инфраструктуры анализ до зтого существующих со-
глашении касательно гтания. в том числе на зкеплуатацшо. содержание. жергоснабжение.
Проверка ортаннзанин, которой принадлежит объект КН К1 финансирование, персонал, менеджмент; согласование со страте-I ней портфеля коммерческой недвижимости.
Наряду с всесторонним обследованием, в процессе управления объектом К11 КГ необходимо периодически составлять бизнес-план с учетом всех допущении для жопомичсской оценки объекта 12].
Оценка результатов управления КН К1 на определенной фазе измеряется достижением пели бизнес-плана, а также выполнении всех с||юрмулированных допущений Особенно это актуально в случае зависимости оплаты услуг управляющего объектов КИ КГ о-достижения результант.
Арендный менеджмент Чктнвный арендный менеджмент считается одной из важнейших задач управления объектами КН КГ.
Качество и правовая форма текущего договора аренды влияют нахтабильность текущего денежного потока;риски потери арендатора и их оценку-возможность оптимизации площадей при существующих арсндаторлхдиансы на дальнейшую продажу объекта.
Управлению объектами КН КГ подлежит проверка существующих договоров аренды. В случае старых здании вторичного рынка на такое исследование и оптимизацию может потребоваться большее количество времени, к примеру, из-за большого количества дополнительных соглашений. Именно в случае старых зданий вторичного рынка, кроме всего прочего, договоры аренды не представлены в электронном виде, что затрудняет их исследования в случае большого их количества.
а) ннституционализация договоров аренды, которой управ™-ющийзаннмается в целях лучшего финансирования и использования площадей.охватывает следующие шаги:
анализсуществующихдоговороваренды.опинйи дот11""
тельных соглашений:
формулнроваииежелаемьтхетанлартов.иясушссгвукшш*11
новых договоров аренды;
• идентификация правовых ошибок оформления договоров аренды.
обработки
данных:
структурирование посредством злектроинон 1
и нстк№
контроллингсущсствснны.хпункговдоговораисроковт
нения обязательств. ' ^ц
6) реализация пожеланий арендаторов. Сегодня в paW1'1
КГ на переднем плане должна быть близость к польэовате m ^ конечном итоге это - арендаторы, которые определяют уе"ех1 . ( стации. При этом он зависит ог идентификации их потрет"4 1 площадях и реагировании на их требования к,
На практике арендатор все еще недостаточно рассмаФ"^ ^ как центральный клиент, и обслуживание и построение Г'
к.'«11
"ь.х отношений с ним не является и понимании собствен"'»"
• ом долгосрочной и продуктивной работы ....... ко
Потребность арендаторов в площадях меняется нос
10« и»'
УПРАВЛЕНИЕ
справедливо для всех типов K1I кг II,
-...........« и .........
ЮТСя новые участники рынка. Также п .меняется
трудно-
nepcoiiajiu, возможность нз-4 »wieiueiiiiii. Поскольку лучше ■ полностью потерять арендато-
| привлеки-
площадях арендаторов ^-«ср..«^, предоставить арендатору, испытывающему .кономическиГ стп и вынужденному уменьшить штат бавнтьея от части неиспользуемых отказаться ог части площадей, чем ра.
Реструктуризация арендаторов и связанная с ним реор.аннза-„„я площадей -задача, к которой многие управляющие не готовы Хороших результатов может добиться только тот. кто „;1 нротяже' „„и многих лет инвестировал в маркетинговые мероприятия, прямые контакты н поддерживал состояние объекта КИ КГ
Целью активных отношении с арендатором является заблаговременная идентификация арендных пожелании для разработки альтернатив и возможности их предложения арендатору. Центральны-ми преимуществами для арендодателя являются:
• сокращение рисков неплатежеспособности арендатора;
• приведение в соответствие с потребностями арендатора сдаваемых площадей:
соглашения оо отсрочке арендных платежей.
• своевременная подготовка к альтернативному использованию освободившихся площадей и т.д.;
• повышение удовлетворенности арендаторов и. таким образом. уменьшение их флуктуации.
в) активирование резервов площадей. Благодаря переводу ранее неиспользуемых или субоптимально используемых сдаваемых в наем площадей может быть повышен денежный поток от объекта. Повышение стоимости аренды играет центральную роль при дальнейшей продаже КН КГ. а также в случае регулярной переоценки объекта.
Принципиально различают три возможности для использования резервов площадей:реорганнзация арендаторов на объекте;пе-реорнентация субоптималыю используемых площадей:уплотнение размещения на объекте [3]
3. Обслуживание объскта'Эксплуатация объекта КН КГ.
Объекты КИ КГ могут показывать существенные материальные недостатки. В средне- и долгосрочном периоде они могут негативно влиять на рыночную способность объекта. На практике этим проблемам уделяется недостаточное внимание, когда отсугствует близость к объекту. Это означает, что по причине пространственной дистанции или отсутствия временных ресурсов формируется возрастающее несоответствие в восприятии и технической реализацией необходимых инвестиций.
Во время того, как техническое содержание объекта К11 КГ отдано техническому фасилитн менеджменту, состояние его также должно контролироваться управляющим активами. Особенное значение имеет техническое обслуживание с точки зрения удовлетворенности арендаторов.
4. Восстановление объекта КН КГ.
На рыночную способность объектаКН КГ могут значительно повлиять различные причины. К ним в особенности относятся. представление/Восприятие:
Развитие неотделимого от объекта КН КГ окружения, как например:
социокультурные аспекты,
- состояние соседствующих сооружений и объектов,
- формирование открытого пространства и т.д. использование:
Развитие параметров использования;
" техническое развитие:
Изменение требования технического оснащения здании,
доступность: „.„.,» п»
Инфраструктурные мероприятия и изменения подъездных пу-
тей;
• конкурентная ситуация: кг.
Изменения в состоянии конкурирующих объектов
экономическое развитие: „.„ .„.,...
Структурные изменения на месте п—я или
Названные выше факторы влияния на ......04 к
-только выборка возможных причин снижения >ФФеет'~И равлепия КН КГ. Тем ие менее, становится попяг^Ч ^ благоприятное развитие одного отдельного асмс™ "0бъс1ста тельно повлиять на долгосрочную рыночную способность ооъекта
Kl I KI. Кроме того, зти причины часто не поддаются влиянию собственника пли управляющею объектом.
В идеальном случае, управляющий активами своевременно выводит из релевантных идентифицированных изменений подходящие стратегии, чтобы обеспечить долгосрочное сохранение сто-нмосги н позитивное ее развитие.
Основополагающими требованиями для успешного проведения оздоровления являются шания опытного специалиста, в идеальном случае -управляющего активами недвижимости, т.к. в противном случае, иногда остаются неиспользованными потенциалы или >ко-номнческне допустимые нагрузки объекта КН KI
5. Управление рисками
Известно, что решения, принимаемые в процессе управления объектом KII КГ. сопряжены с рисками. Поэтому целесообразно в перечень оказываемых управляющим активами недвижимости услуг нитрировать компоненты риска Целеполаганием планирования и организации подходящейполитики рисков является ооеспе-чение достижения целей KII КГ. а также управление связанными с их достижением рисками. Исходным пунктом является идентификация и оценка релевантных для портфеля недвижимости рисков За идентификацией и оценкой следует формулирование подходящих стратегий риска [4].
Систематическая оценка рисков в рамках управления объектами КН КГ предполагает их учет по специфичным признакам и причинам. Риски, которые напрямую воздействуют на объект КИ КГ -объектные риски. Они могут возникать из объекта, его конструкций. эксплуатации и реализации. К ним относятся риски развития, эксплуатациейные, риски использования, потери доходности и реализации. Эти риски находятся в тесной связи с дальнейшими категориями рисков, как риски развития недвижимости, строительной отрасли, риски национального хозяйства н окружающей среды. При этом идет спецификация от общего к частному: риски вакантных площадей всего национального хозяйства могут воздействовать на площади в определенной области и далее в конкретном объекте.
Для анализа вышеназванных рисков предлагаются методы, как например, статистический, экспертных оценок, аналитический, оценки финансовой устойчивости и платежеспособности, оценки целесообразности затрат, анализ последствий накопления риска, метод использования аналогов, комбинированный метод. Для управления этими рисками в рамках управления объектами КН КГ существуют следующие возможности: избежание риска, ограничение риска, принятие риска на себя, передача части или всего риска третьим лицам.
Все решения в управлении объектами КН КГ в большей или меньшей степени сопряжены с рисками. С помощью вышена тайных стратегий управления должно быть оказано положительное влияние на возможные риски с целью их минимизации. При этом происходит узкое вэанмодейетвнериек-менеджмептаедругнмиобла-стями управления объектами КН КГ. как портфельное управление, проектное развитие и всесторонней оценкой объектов.
6. Проектное развитие в управлении объектами КН КГ.
Проектное развитие в управлении объектами КН КГ распространяется по большей части на оздоровление фонда недвижимости. Ограниченная или отсутствующая гибкость использования, недостаточное техническое обслуживание и непрофессиональный арендный менеджмент, а также ухудшение качества местоположения из-за негативных внешних воздействий или неблагоприятных рыночных отношений могут привести к тому, что часть площадей объекта может перейти в разряд пустующих. Если не предпринимаются контрдейетвня. то по истечению срока долгосрочных договоров аренды, постепенно весь объект становится пустующим. 'За это кроме привлекательности местности и объекта отвечают и психологические причины со стороны арендаторов. Они негативно воспринимают растущее опустение и стараются завершить договорные отношения.
Проектное развитие в управлении объектами КН КГ старается противостоять этой проблеме. Большому количеству вакантных площадей может, как правило, противостоять реорганизация или ликвидация здания с последующим новым строительством. Реструктуризация может преследовать цель восстановления существующей структуры пользователей па более высоком уровне или внедрения новой концепции использования.
Чем чаще на протяжении жизненного цикла объекта КН КГ проводятся мероприятия по реструктуризации, тем больших вме-
VIlPAIill Hlii ____
шатсльсти и юротостоящнх строите и.иых мороприяiiifi удастся шбсжап. ( увеличивающимся вотрастом объекта KU Kl расгул №t|WHOiui ti инвестициях Ii техническом оснащении иаиия или изменениях II с троите льных конструкциях » >гвечак>1№М требованиям рынка коммерческая недвижимость об ладает гибкими плотными и планами ттажей >т Micprocôepeiающне иаиия е iiiiikiimii »ьсплулгапноннымн н иержкамн н гибкой, отвечающей состоянию гехники ПТ-структурой
Значен у пранления объектами Kl I KI является проверка объек-ia нслвижимости па предмет пышенашанных требовании рынка и предложение концептуальных идей и карман н>н использования I'aiBimie чих концепций охватывает проверку правовых и плановых возможностей реал и танин. а также определение подходящих стандартов качества. Кроме того, необходимо представить расчеты доходности и рентабельности |5|
7. Оптимизация затрат
Для обеспечения нормальною функционирования объекта KII KI необходимы периодические расходы. С рели наиболее важных статен расходов, которые контролирует управляющий объектами KII КГ. можно выделить следующие татраш: на содержание и жеплуагацию иаиия.
• на продвижение объекта KII КГ па рынок (реклама, юри-шческос сопровождение арендных операций и , п.),
• на налоговые платежи (налог на имущество, iiajioi на земно или арендная ставка, НДС. налог на прибыль):
• iiacTpaxoRaiiiieoôbCKTaKH КГ, восстановление правоуста-
навливающих токументов.
- |Ч- терн на ремонт ( периодическую тамену моментов 0, к,, помещений, инженерного, сантехническою oGopy^^,,^'1"
строительство;
. на выплату кредитов и дивидендов.
Оля каждой статьи расходов важно распотнать потенциалу
.......... Далее управляющий объектами КМ КГ назначад
ротные мероприятия и реализует их в кооперации с проперт,,,,,.. ' енлитн менеджерами. Сокращение расходов »области фа,,,,,,,' менеджмента может быть достигнуто, например, путем цс.П0МЦп' ратчениою бенчмаркнш а расходов на содержание и тксплуатац,,^'
Литература
I Управление коммерческой недвижимостью под ред | Разу. M Кноруе. 2007. - 24S с.
2. Каин» Л. Due Diligence Real Estalc.Mucnchen: URIN Verla • :oos.- SOS
V Grooieriiorsi J. Rcchtshandbuchlmmobilicn-Assci-Managemeni
Potenziale und Strategien fur Investoren und Eigentümer Ciottcrbliehverinieten BauenEntwickcIn - Finanzieren. Kodn BundesanzeigcrVerlag . 2009. - 1110 S.
4. Ciuenthcr J. Real Estate Asset Management StrategienzurWeitschoptungbeilmniobilienportlolios. Muenchen CiR1» Vorlag. 2010. '»2 S.
s ФсдотоваМ.Л.. ТазнхннаТ.В., ВакушшаА.Л. Девелопмснтв-недвнжимостн. - M Кнорус. 2010. - 264 с.
вопросы построения системы мониторинга и контроля эффективности проектов строительного предприятия
ШаЛаллии Д.В., аспирант ФМ)У.Щ<> / АПК
Н статье рассмот/яны ыт/няы пчет/кн-тш системы M1munu4nm. it и контроля к/и/"'""""'"" "'" проектов строительного предпри-чшия Пока юны остжныс составымшщс системы мониторинга и контроля ¡ффешшшости проектов строительного предприятия. Нроанатт/нкана организационная чктакииощая повышения я/я/н'ктивноипи деятельности тнрсдспиюи формирования i истец« ш-ниторинга и контроля х/х/н кптншч ти п/юектов строительшк-о предприятия
Ключевые слова стро1ттелы10е предприятие, проект, тффсктнвносп. деятельности, мониторинг, контроль, совет по ресурсам, информационная среда.
how то build a system for monitoring and controlling the effectiveness of projects construction company
Shabaldin D.. the post-graduate student of State Academy of professional retraining ami improvement of professional skill of executives and
in vestment professionals
in 1 i .11 im rii f ' 1 ' ' t K .T.ilirilllT.l
Tiic article describes ho ir 10 huiltl a system for monitoring ami contmlling the effectiveness of projects construction company Showing • , umponcnis of the system for monitoring am! controlling the efficiency of projects construction company. Analyzed the organizational com; improving ctlicicncy through the establishment of a system for monitoring ami controlling the efficiency of projects construction company
words construction company, project, performance, monitoring, control, the resources, the information environment
ihy '»"'<
:ompoHCHt 0) ■отрину
Keywords construction company, project, performance, monitoring, control, the resources, the information environment
Зафиксируем основные составляющие системы мониторинга и контроля эффективности проектов строительного предприятия , ПСПI и покажем, как указанная система обеспечивает интеграцию разнородных информационных сред строительного предприятия в единую информационную бизнес среду (ЕНБС) для создания условии принятия |ф|>ектнвных решений.Система мониторинга и контроля тффектнвностн проектов строительного предприятия окапывает сильнейшее воздействие на характер работы и структуру команды проекты. Под влиянием системы мониторинга и контроля тффективностн проектов строительного предприятия происходит распространение плоских организационных структур и уменьшение размеров потерь ресурсов В строительных предприятиях сокращается численность команд проектов за счет оптимизации функций и ответственностей.
Указанные к|>фскты. связанные с использованием системы мониторинга и контроля >ффекптносп1 проектов сгрошельното предприятия. создают неопределенность перспектив для персонала команд проектов. порождают сильное сопротивление се внедрению в соответствии с известным тффектом сопротивления нововведениям! I ]
На практике часто также наблюдаются случаи, когда внедрение тотт или иной системы мониторинга и контроля тффектнвности
: IUMC-
проектов строительного предприятия практически ничего не i няет и управлении, в мероприятиях строительного предприятия. "
?кта По в такой ситуации построение системы мониторинга и контроля тффектнвностн "Р°а
' _______ li'MlilX
гов строительного предприятия не
численности сотрудников команд проект
контроля K|K|H.-»in»<v---- .
не может приносить ожидаемы» результатов, не может быть зффектнвным
Проблемы тффектнвного использования системы монШ'Ч111 га и контроля |ффективпостн проектов строительною предпр1* тня осложняются ,ем. что они являются органичным соси«11 злемептом новой парадигмы инновационного поведения *озяист»> кицнх субъектов, действующих в стронтельстве.Термин ма» здесь используется для обозначения обобщенных MlUt' ' структур, образа мышления и схем понимания реальности упР^ лепия проектами строительного предприятия. Парадигма ливает писанные и неписаные правила, которыми с те.чует ствоваться для обеспечения возможности достижения успеха в спектшшой деятельности современною строительною ^ тня. Правила, согласно про ».давлениям инетнтуиианаД" wj чителыюй мере <|юрмируются на основе обычаев и «Р-1 h.
(тому и тменеине правил принятия и coi шеонаиия решении туре строительного претпрнятня является крайне тр* l'10" "
