Кредитование строительства коммерческой недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

с

о <

о;

Кредитование строительства коммерческой недвижимости

Commercial real estate construction crediting

УДК 336.77.067

Гаттунен Надежда Александровна

аспирант Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов

191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 21

Gattunen Nadezhda Aleksandrovna

191023, Saint-Petersburg, ul. Sadovaya, 21

В статье охарактеризован существующий подход российских банков к организации кредитования строительства объектов коммерческой недвижимости. Автором рассматриваются специфические проектные риски девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости, которые оказывают влияние на кредитные риски банка, выступающего кредитором проекта. Предложены и обоснованы рекомендации по управлению данными рисками, способствующие оптимизации процесса кредитования девелоперского проекта в коммерческом банке.

The article characterizes the existing approach of Russian banks to the organization of commercial real estate construction crediting. The author reviews specific project risks of developer projects in the commercial real estate sphere, which influence the credit risks of a bank-creditor of a project. It suggests and substantiates recommendations on these risks management, which promote process optimization of developer project crediting in a commercial bank.

Ключевые слова: банк, кредит, коммерческая недвижимость, строительство, риск

Keywords: bank, credit, commercial real estate, construction, risk

В настоящее время в России коммерческие банки являются одними из основных участников рынка коммерческой недвижимости в связи с увеличением потребности данного рынка в кредитовании строительства торговых комплексов, бизнес-центров, гостиниц. Следует отметить, что по сравнению с развитыми западными рынками российский рынок коммерческой недвижимости только формируется, создаются и закрепляются в практической деятельности правила и принципы функционирования его участников. Как свидетельствует практика, наиболее распространенный вид кредитования строительства коммерческой недвижимости — проектное кредитование.

Проектное кредитование девелоперского проекта — это долгосрочное целевое кредитование банком специально созданной проектной компании, которая выступает девелопером-застройщиком, владеющим имущественными правами на реализацию проекта (право на земельные участки, оформленную исходно-разрешительную документацию и т. д.) и являющимся будущим балансодержателем объекта. При этом основным источником обслуживания кредита и погашения основного долга служит прибыль от реализации девелоперского проекта (доход от сдачи в аренду площадей или продажи объекта).

На сегодняшний день не налажен четкий механизм взаимодействия банков и девелоперских организаций [1]. При работе с проектами строительства коммерческой недвижимости банки, как правило, используют традиционные подходы к организации кредитного процесса и не учитывают идивидуальные особенности конкретного объекта. Необходимость совершенствования процесса кредитования девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости с учетом специфики объекта кредитования обусловлена высокими рисками как для девелопера, так и для банка-кредитора.

В качестве одного из направлений такого совершенствования рассмотрим анализ рисков кредитования строительства коммерческой недвижимости. Кредитование девелоперских организаций связано с высокими рисками для банка-кредитора ввиду таких особенностей проектов в сфере коммерческой недвижимости, как высокая капиталоемкость, длительные сроки окупаемости, зависимость от текущей ситуации на соответствующем рынке, сложная система взаимоотношений между участниками девелоперского проекта (девелопером, банком, государственными органами, подрядчиками, консультантами).

Вероятность наступления кредитного риска зависит от множества факторов, в том числе от специфических проектных рисков, обусловленных вероятностью наступления в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций, влекущих за собой невыполнение заемщиком обязательств перед банком [2, с. 166]. Принимая во внимание особенности девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости, банкам-кредиторам целесообразно учитывать специфические риски, связанные с реализацией данных проектов:

1) риск утраты земельного участка под строительство;

2) риск увеличения сметной стоимости строительства

объекта;

3) риск неверных архитектурно-планировочных решений;

4) маркетинговые риски;

5) инфраструктурные риски.

Автор не рассматривает строительные риски, поскольку в отличие от вышеперечисленных они подлежат страхованию, а значит, банки в большей степени защищены от влияния строительных рисков.

Ввиду сложившихся в России земельных отношений на инвестиционной стадии реализации строительного проекта, в том числе и проекта в сфере коммерческой недвижимости, существует риск, связанный с предоставлением земельных участков под застройку [3]. Цель банка при организации долгосрочного кредитования проектов — минимизация рисков. Менее рискованным для банков является кредитование де-велоперов, у которых земельный участок находится в собственности. Но для проектов в сфере коммерческой недвижимости характерно осуществление строительства на земельных участках, находящихся

в аренде по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях. При строительстве на арендованном участке существует риск досрочного расторжения договора долгосрочной аренды между администрацией города и девелопером в случае нарушения девелопером инвестиционных условий предоставления земельного участка (неуплата арендной платы, неисполнение землепользователем условий разрешительной документации, в том числе сроков проектирования и строительства объектов). Кроме того, если срок инвестиционной фазы больше срока договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, существует риск прекращения договора ипотеки земельного участка одновременно с прекращением договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

К рискам инвестиционной фазы девелоперского проекта в сфере коммерческой недвижимости, которые банку-кредитору важно контролировать, относится увеличение сметной стоимости строительства объекта. В процессе реализации проекта стоимость строительных работ может возрасти в результате неверных расчетов, проведенных на этапе планирования и согласования проекта. Актуальность данного риска для девелоперских проектов увеличивается в связи с тем, что на сегодняшний день при прохождении государственной экспертизы только бюджетные организации обязаны предъявлять сметную документацию по проекту, в то время как на частных девелоперов данное требование не распространяется.

При реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости особое значение приобретает риск неверных архитектурно-планировочных решений, источниками которого могут служить низкая экономическая эффективность архитектурно-планировочных решений (нерациональное соотношение полезной и общей площади объекта); несвоевременное определение якорных арендаторов, их требований к характеристикам помещений, которые необходимо предварительно учитывать и согласовывать перед проектированием и строительством; ошибки в структуре распределения арендных площадей и схемах перемещения людских потоков по большим территориям внутри комплексов. Следствием указанного риска является, например, возникновение в торговых центрах пустующих зон, снижающих доходность объекта, что ведет к необходимости осуществления затрат сверх утвержденной сметы на перепланировку и дополнительное оснащение коммуникациями объекта под якорного арендатора в случае его несвоевременного привлечения в проект.

Риски эксплуатационной фазы девелоперского проекта коммерческой недвижимости связаны прежде всего с маркетинговыми рисками. Маркетинговый риск определяется как риск убытков вследствие ошибочной, неудачной стратегии или тактики на рынке сбыта [4]. Маркетинговые риски девелоперских проектов коммерческой недвижимости проявляются главным образом в снижении спроса и арендных ставок, которые зависят от общих экономических тенденций, а также от степени насыщенности рынка торговыми, офисными или гостиничными площадями и уровня благосостояния потенциальных арендаторов и конечных потребителей. Основной источник маркетинговых рисков — отсутствие продуманной концепции проекта, качественного анализа рынка, а также стратегии реализации площадей. В результате неточных маркетинговых исследований рынка возникают ошибки в оценке целесообразности строительства объекта

коммерческой недвижимости, а также в определении ^ основных характеристик проекта. ^ Маркетинговые риски значительно возрастают, < когда девелопер реализует проект, рассчитанный Ц в большей степени на текущую рыночную ситуацию. о Девелоперские проекты в сфере коммерческой не- к движимости являются долгосрочными, поэтому, как ^ показывает практика, ориентация участников про- 2 екта на краткосрочную перспективу оказывает отрицательное влияние на эффективность объекта и, ^ следовательно, на способность девелоперской ком- ^ пании выполнять свои обязательства перед банками- х

п ш

кредиторами. В качестве источника маркетингового 3 риска девелоперского проекта коммерческой недви- ^ жимости автором данной статьи выделено осущест- < вление неэффективной стратегии реализации объекта 1 на рынке. Ошибки могут быть допущены в структуре и уровне арендаторов, условиях арендного договора, процессе планирования и проведения мероприятий по привлечению арендаторов.

Поскольку на выполнение девелоперских проектов коммерческой недвижимости значительное влияние в современных условиях оказывает информационная составляющая, т. е. доступность достоверной информации о рынке недвижимости, а также ввиду существующих в российской практике недостатков организации процесса девелопмента необходимо учитывать инфраструктурные риски организации девелопмента коммерческой недвижимости. Инфраструктурные риски организации девелоперских проектов связаны с рядом актуальных проблем рынка коммерческой недвижимости.

1. Отсутствие единой российской классификации коммерческой недвижимости. В результате усложняется работа по анализу рынка коммерческой недвижимости, а также снижается достоверность информации о данном рынке.

2. Низкий уровень информационно-аналитического обеспечения рынка коммерческой недвижимости. На данный момент в России недостаточно объективной информации о региональных рынках коммерческой недвижимости (исключение составляют рынки Москвы и Санкт-Петербурга), о чем свидетельствует отсутствие систематических аналитических отчетов об их развитии. В статистических отчетах Росстата по нежилым коммерческим зданиям приводятся данные (количество, общий строительный объем, общая площадь) только в целом, без уточнения по видам коммерческих зданий и их классам. Кроме того, только крупные (строящиеся и действующие) объекты коммерческой недвижимости имеют официальные сайты в сети Интернет. Таким образом, рынок коммерческой недвижимости в России остается «непрозрачным».

3. Недостаточный уровень профессионализма участников проекта, обусловленный тем, что российский рынок коммерческой недвижимости пока еще формируется, находится на начальном этапе развития. Важная составляющая девелопмента коммерческой недвижимости — формирование команды специалистов, участвующих в реализации проекта. Профессионализм участников проекта (девелопе-ра, архитекторов, проектировщиков, генподряд-ных организаций, маркетологов, юристов и прочих консультантов) выступает одним из критериев, определяющих качество проекта.

В качестве мероприятий по управлению специфическими рисками проектов строительства коммерческой недвижимости автором предлагаются рекомендации, направленные на улучшение условий проектного кре-

Таблица 1

Кредитный мониторинг девелоперского проекта в сфере коммерческой недвижимости в банке

Инвестиционная фаза

Эксплуатационная фаза

о <

о

о о

> <

1) мониторинг соблюдения сроков строительства объекта;

2) влияние увеличения капитала проекта на возврат кредита;

3) контроль целевого использования кредитных ресурсов (в том числе контроль соблюдения заемщиком графика использования кредита);

4) контроль выполнения другими участниками проекта своих обязательств в соответствии со структурой финансирования проекта;

5) контрольные выезды на строительную площадку

1) анализ соблюдения плановых и фактических показателей проекта;

2) контроль уровня заполняемости арендаторами объекта, анализ основных арендаторов объекта (направленный на подтверждение прибыльности их деятельности и способности осуществлять арендные платежи);

3) анализ текущей ситуации на рынке коммерческой недвижимости;

4) анализ финансового состояния заемщика;

5) контроль изменения технико-экономических показателей объекта (недопущение проведения реконструкции здания, изменение функционального назначения объекта и т. д.)

дитования девелоперского проекта, развитие сотрудничества банка с участниками рынка коммерческой недвижимости, мониторинг выполнения проекта.

С целью снижения маркетинговых рисков и минимизации влияния текущих особенностей рынка коммерческой недвижимости на эффективность проектов банкам целесообразно включить в кредитную политику следующие дополнительные условия проектного кредитования девелоперского проекта:

1) подтверждение девелопером планируемого уровня заполняемости объекта (при кредитовании торговой и офисной недвижимости — оформление предварительных договоров аренды с пулом якорных арендаторов объекта, включающих условие об уплате арендатором обеспечительных взносов, которые снижают риски досрочного расторжения договора до завершения строительства объекта; при кредитовании гостиничной недвижимости — подписание предварительного договора на управление объектом);

2) предоставление банку информации о финансовом состоянии будущих арендаторов объекта недвижимости;

3) согласование с банком изменений, вносимых в проект;

4) использование девелопером иных источников финансирования проекта (возмещенный НДС по капитальным затратам на строительство объекта, частичное распределение дивидендов между участниками и т. п.); в случае дефолта заемщика в качестве альтернативного источника погашения кредита в кредитном договоре следует предусмотреть продажу объекта; для определения стоимости проекта возможно использование залоговой стоимости имущественных прав на строящиеся площади объекта;

5) предоставление девелопером подробных расчетов расходов на эксплуатацию объекта;

6) анализ опыта девелоперской группы (или холдинга) в реализации аналогичных проектов (на основе анализа результатов предшествующих реализованных проектов);

7) привлечение в проект профессиональной управляющей компании.

Поскольку в российских условиях при реализации девелоперских проектов коммерческой недвижимости существуют инфраструктурные риски организации девелопмента коммерческой недвижимости, необходимо развитие сотрудничества банка с другими участниками рынка коммерческой недвижимости — с общественными объединениями девелоперских компаний по следующим направлениям:

1)внедрение единой классификации коммерческой недвижимости [5];

2) разработка и формирование единой информационно-аналитической базы коммерческой недвижимости;

3) повышение уровня профессионализма девелоперских компаний и банковских специалистов в области кредитования девелопмента.

В качестве инструмента управления кредитными рисками банков на практике широко применяется мониторинг кредита. Такая мера целесообразна и в случае кредитования девелоперского проекта в сфере коммерческой недвижимости. В целях осуществления банком мониторинга проекта в кредитном договоре в период его действия предусматривается предоставление заемщиком банку бухгалтерской, налоговой отчетности и других финансовых документов. Мониторинг кредитного процесса позволяет банку при возникновении угрозы просрочки или невыполнения обязательств по кредитному договору своевременно принять соответствующие меры [6, с. 458], в частности в случае необходимости осуществить реструктурирование схемы финансирования либо подписать дополнительные соглашения к кредитному договору (после рассмотрения их на кредитном комитете).

Возможный вариант мониторинга кредита, предоставленного на цели строительства объекта коммерческой недвижимости, на инвестиционной и эксплуатационной фазе проекта предложен в табл. 1.

Разработанные рекомендации по управлению специфическими проектными рисками девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости будут способствовать оптимизации процесса проектного кредитования строительства коммерческой недвижимости.

Литература

1. Амелина П. Ю. Сущность девелопмента как экономической категории и вида предпринимательской деятельности // Известия СПбГУЭФ. 2011. № 1. С. 57-59.

2. Проектное финансирование / Под ред. А. А. Пересада. Киев: КНЕУ, 2007. 767 с.

3. Украдыженко М. С. Методологические вопросы исследования девелопмента // Известия СПбГУЭФ. 2010. № 2. С. 137-139.

4. Дубинин Е. Анализ рисков инвестиционного проекта // Финансовый директор. 2003. № 11 (http://www.fd/reader. htm?id=5625#.html).

5. НП «Гильдия управляющих и девелоперов»: Классификация бизнес-центров // http://www.gud-estate.ru/classif.html.

6. Финансы и кредит / Под ред. М. В. Романовского, Г. Н. Бе-логлазовой. М.: Юрайт, 2011. 609 с.