17УДК 338.24.021.8
Основные направления эффективного развития рынка коммерческой недвижимости в жилом секторе
Хрусталев Б.Б., Аюпова З.В., Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, Пенза, Россия
Ключевые слова: реализация коммерческой недвижимости в жилом секторе, управляющая компания, многоквартирные дома, коммунальные и жилищные услуги, застройщик многоквартирных домов, торговый центр, коммерческая недвижимость, жилой сектор.
В статье авторами обосновывается необходимость применения инновационных научных подходов в организации процессов эксплуатации жилого сектора недвижимости: проводится анализ коммерческой недвижимости в многоквартирных домах, рассматривается управление коммерческими объектами, а также эксплуатация уже существующих зданий. По мнению авторов, размещение коммерческой недвижимости на первых этажах многоквартирных домов, позволит повысить результативность эксплуатации коммерческой недвижимости, оптимизацию затрат на уже существующий жилой сектор, экономическую эффективность и обоснованность управленческих решений. Если создать управляющую компанию, работающую в организованной застройщиком системе, в которой коммерческая недвижимость является инструментом решения социально бытовых проблем в секторе жилой недвижимости, то станет возможно, повысить уровень эффективности эксплуатации всех типов объектов. На текущий момент при возведение жилых секторов требуется учитывать не только традиционные представления о создании домов, но и организацию системы, которая позволит повысить уровень эффективности их эксплуатации. При этом необходимо создание коммерческих объектов, которые будут являться инструментом для решения социально значимых проблем в инфраструктуре жилого сектора, которые обеспечат прирост максимальной прибыли.
Main directions of effective development of the commercial real estate market in the residential sector
Khrustalev B.B., Ayupova Z.V., Penza state University of architecture and construction, Penza, Russia
Keywords: sale of commercial real estate in the residential sector, management company, apartment buildings, utilities and housing services, developer of apartment buildings, shopping center, commercial real estate, residential sector.
In the article the author substantiates the necessity of application of innovative scientific approaches to the organization of processes of operation of the residential real estate sector: the analysis of commercial real estate in the apartment houses are considered commercial facilities, and the operation of existing buildings. According to the authors, the placement of commercial real estate on the first floors of apartment buildings will increase the efficiency of the operation of commercial real estate, optimization of costs for the existing residential sector, economic efficiency and validity of management decisions. If you create a management company that works in a system organized by the developer, in which commercial real estate is a tool for solving social problems in the residential real estate sector, it will be possible to increase the level of efficiency of operation of all types of objects. At the moment, when constructing residential sectors, it is necessary to take into account not only traditional ideas about creating houses, but also the organization of a system that will increase the level of operational efficiency. At the same time, it is necessary to create commercial facilities that will be a tool for solving socially significant problems in the infrastructure of the residential sector, while generating maximum profit.
Влияние пандемии в 2020 году на российский рынок коммерческой недвижимости имеет большие последствия и приводит к существенным его изменениям. Первое полугодие 2020 года стало переломным для рынка коммерческой недвижимости. Все началось с того, что «РосПотребНадзор» потребовал от владельцев коммерческой недвижимости усилить меры по борьбе с угрозой распространения коронавируса, а закончилось массовой приостановкой их деятельности. Например, владельцы ресторанов прекратили свою работу и перешли на формат доставки еды, торговые площадки на период пандемии были закрыты1, крупные «сетевики» перешли на формат онлайн магазинов, исключением в этой ситуации стали владельцы магазинов с предметами первой необходимости, что в принципе, и логично2. Обороты в этом сегменте бизнеса резко упали. Постепенно устойчивость и стабильность их развития стали падать, образуя различные риски и потери, что предопределило переход их функционирования и развития из устойчивых ситуаций в ситуации, связанные с кризисами и банкротством. При этом, многие арендаторы стали выступать с обращением о пересмотре договоров аренды, так как они терпят колоссальные убытки. Собственники офисных пространств разработали систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть коммерческих объектов высвободилась и стала доступна уже сейчас не только для аренды, но и для покупки. При этом особый интерес к Российской недвижимости, особенно коммерческой, проявляют зарубежные инвесторы [ 1 ].
'Материалы сайта https://www.domofond.ru (дата обращения 25.12.2020).
2Материалы сайта "Пенза-Онлайн": penza-online.ru (дата обращения 25.12.2020).
Первые лица регионов призывали собственников бизнеса по возможности перевести работу сотрудников на удаленный график. Постепенно офисные помещения стали пустеть и у собственников бизнеса возникает законный вопрос насколько необходимо арендовать площадки под офис. Предполагается, что одна часть бизнес-среды просто не выдержит новых жестких условий и скорее всего прекратит свое существование. Другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им для бизнеса понадобятся меньшие площади.
Кризис - это не только сложный период времени, но и поиск новых возможностей, которые направлены на поиск эффективных путей по выходу из кризисных ситуаций. К их числу можно отнести эффективные новейшие решения на рынке коммерческой недвижимости. Например, стрит-ритейл, коворкинг, кластер.
Современные строительные компании, работающие на рынке жилья, заинтересованы тем, что рост ввода жилья в жилом комплексе должен осуществляться в условиях развитости производственных и социальных сфер и их инфраструктур с возведением образовательных учреждений (школы, детские сады, развивающие до-суговые центры). Кроме того, должно быть обеспечено развитие коммерческой инфраструктуры (магазины, рестораны, кафе, салоны красоты, фитнес центры), которые способствуют повышению инвестиционной привлекательности самого жилья. Внутри кварталов застройки (микрорайонов) размещаются различные досуговые центры, городские парково-рекреационной зоны, что также способствует увеличению инвестиционной привлекательности жилья и решению многих социальных и экономических проблем [2].
Например, строительный холдинг «Термодом» расположил постройку своих жилых комплексов на южной границе городской черты Пензы на берегу реки Сура. У жителей квартала есть собственная пешеходная набережная с централизованными местами для отдыха и спорта, прогулочными зонами, велосипедными и роликовыми дорожками. У воды обустроен пляж, лодочная станция, прокат лодок, катеров и катамаран. В перспективе планируется возведение аквапарка, торгового центра, заказника, парковки на 500 мест, водного транспорта, который свяжет эти комплексы с центром города (рис.1).
Рис.1. Жилые комплексы строительного холдинга «Термодом»
Застройщик многоквартирных домов позаботился об образовании собственной управляющей компании, которая, как и любая подобная организация, берет на себя обязательство решать все бытовые вопросы жителей, предоставлять полный перечень коммунальных и жилищных услуг, такие как: - чистота подъездов и придомовых территорий; - сохранность общего имущества собственников жилья; - бесперебойную работу инженерных сетей многоквартирных домов; - предоставляет услуги водо-, электро-, теплоснабжения и водоотведения [3].
На текущий момент в управлении находится 49 многоквартирных домов, и их число по мере наращивания производственно-технических возможностей строительных предприятий, в том числе с использованием лизинга [ 4 ], постоянно растёт и в ближайшем будущем составит около 200 домов. При этом, развивается сама производственная и социальная сфера и их инфраструктура, что способствует формированию города-спутника г. Пензы. Так, например, застройщик построил отдельно стоящие коммерческие объекты, такие как торговые центры «Радужный», «Ашан» (рис. 2, рис. 3).
Первые и цокольные этажи объектов недвижимости давно перестали быть жилыми, поэтому во многих новостройках преобладает тенденция сдавать вышеперечисленные этажи под предприятия, которые ориентированы на предоставление различных видов услуг и продажу товаров местным жителям (рис. 4) [5-7].
Перечень крупных сетевых магазинов, различных объектов, расположенных на первых и цокольных этажах: «Dutyfree», «Магнит», «Караван», «Красное&Белое», «Бристоль», «Пятерочка», «Фасоль» и др.
При оценке изменений на рынке продажи торговых помещений необходимо рассматривать ситуации с ценой продажи за 1 кв. м на торговые площади (табл. 1).
Рис.2. Торговый центр «Радужный» в городе-спутнике г. Пенза
Рис.4. Сетевые магазины, расположенные в жилых комплексах города-спутника г. Пензы
Таблица 1
Мониторинг по продаже коммерческой недвижимости в жилых комплексах строительного холдинга «Термодом»
№ Адрес Площадь, кв.м. Стоимость 1 кв.м. Этаж Тип объекта Наличие отдельного входа Ссылка на источник
1 ул. Светлая, 15 61,9 78 836,82 1 Встроенное помещение Отдельный вход http://mcn-realty.i58.ru/ann /42166263/?sid=756d921c fc8f0e1af318ed9fd19771f0
2 ул. Фонтанная, 14 86 96 311,86 0 Встроенное помещение - http://termodom.i58.ru/ann /42449166/?sid=756d921c fc8f0e1af318ed9fd19771f0
3 № 73 ЖК «Радужные дворы» 99,4 92 800 1 Встроенное помещение Отдельный вход http:// sonata.i58.ru/ann/420 81617/?sid=756d921cfc8f0 e1af318ed9fd19771f0
4 ул. Светлая, 14 192,3 89 000 0 Встроенное помещение http://rieltor58.i58.ru/ann/ 42092768/?sid=756d921cf c8f0e1af318ed9fd19771f0
5 ул. Светлая, 11 47,3 45 000 1 Встроенное помещение http://rieltor58.i58.ru/ann/ 42092641/?sid=756d921cf c8f0e1af318ed9fd19771f0
6 ул. Светлая, 13 72,3 90 000 1 Встроенное помещение Отдельный вход http://bazarpnz.ru/ ann/42020762/
7 ул. Изумрудная, 9 315, 6 85 000 1 Встроенное помещение Отдельный вход http://rieltor58.i58.ru/ann/ 42073071/?sid=756d921cf c8f0e1af318ed9fd19771f0
8 ул. Изумрудная, 3 58,3 80 617,50 1 Встроенное помещение Отдельный вход http://sura.i58.ru/ann/4250 5892/?sid=756d921 cfc8f0e 1af318ed9fd19771f0
9 ул. Олимпийская, 10 28,6 25 000 0 Встроенное помещение http://rieltor58.i58.ru/ann/ 42125348/?sid=756d921cf c8f0e1af318ed9fd19771f0
10 ул. Изумрудная, 5 58,3 96 200 1 Встроенное помещение http://rieltor58.i58.ru/ann/ 42084695/?sid=756d921cf c8f0e1af318ed9fd19771f0
Данные мониторинга по продаже коммерческой недвижимости в городе-спутнике г. Пензы можно представить в виде графика (рис.5), который показывает общую динамику изменений на рынке коммерческой недвижимости.
100000 юооо
Перечень аналогов
Рис.5. Динамика изменений на рынке коммерческой недвижимости по продаже коммерческой недвижимости
Проведенный анализ по объектам коммерческой недвижимости показал, что самая дорогая арендная ставка составила 96 311,86 руб. за кв. м. Самая наименьшая цена за 1 кв. м составила она 25 000 тыс. руб. за кв. м (рис. 5). Из общего числа предложений по продаже торговых площадей коммерческой недвижимости большую часть составляет площадь 50 - 100 кв.м. На данный момент рынок коммерческой (торговой) недвижимости в жилых многоэтажных домах находится на пике своего роста, нежели чем отдельно построенные здания торговых центров [8].
Популярность сдачи в аренду коммерческих помещений на первых этажах жилых многоэтажных домов, обусловлена тем, что это наиболее выгодный тип сдачи в аренду, нежели чем, самостоятельно построенные торговые центры. Потенциальный покупатель квартиры, приобретает не только жилое помещение, но инфраструктуру в будущем своем микрорайоне.
Коттеджные поселки в г. Пенза могут являться прогрессивной разновидностью недвижимости при условии тщательно продуманной инфраструктуры, обеспечивающее комфортное проживание для жильцов.
Ниже представлены два примера коттеджных элитных поселков бизнес- класса в городе Пенза (рис.6, рис.7). Месторасположения коттеджных посёлков - Первомайский район («Дубрава») и с. Богословка («Золотая подкова»).
Чрезвычайно важно для будущего обладателя жилья, который имеет желание купить себе коттедж за городом - определиться, какие моменты важны для него при его выборе (наличие магазинов, школ, развлекательных учреждений). Наличие
Рис.6. Коттеджный посёлок «Дубрава»
Рис.7. Коттеджный посёлок «Золотая подкова»
хорошей управляющей организации в коттеджном поселке является неоспоримым важным конкурентным преимуществом.
Покупатель при знакомстве с будущим домом выделяет следующие «плюсы» проживания:
1) наличие всех коммуникаций;
2) охрана поселка;
3) своевременная поддержка дорог в надлежащем состоянии;
4) организация детских, спортивных площадок (теннисный корт, бассейн). Покупатель осознанно приобретает дом в благоустроенном поселке, куда уже
вложены значительные средства на обустройство.Управляющая организация обязана приносить собственникам реальную пользу. Создается она с целью формирова-
ния единого заказчика перед поставщиками и подрядчиками и действует в качестве представителя самих собственников. Управляющая организация является единым исполнителем перед собственниками, а также, представителем поставщиков и подрядчиков различных работ и услуг. Собственнику домовладения не нужно заботиться о том, кого выбрать для выполнения работ3, достаточно будет обратиться в управляющую организацию4.
Для многоэтажных жилых домов и коттеджной недвижимости развитие коммерческого направления нежилых объектов является приоритетным, что повышает комфортность проживания жилья, инвестиционную привлекательность как самих объектов недвижимости, так и территорий. Под контролем управляющей компании использование коммерческой недвижимости является необходимым и важным инструментом решения многих социально-бытовых проблем.
По мнению авторов, размещение коммерческой недвижимости в коттеджных поселках и многоэтажных жилых домах позволит повысить результативность эксплуатации коммерческой недвижимости и провести оптимизацию затрат на уже существующий жилой сектор.
Библиография
1. Панкратов Е.П., Панкратов О.Е. Иностранные инвестиции в строительный комплекс России //Инвестиции
в России. -2010.- №8(187). с.3-11.
2. Попов Г.В., Морина Н.А. Повествовательный отчет об оценке: М, Российская академия оценки «Оценка-Консалтинг», 2014, 250 с.
3. Хрусталев Б.Б., Аюпова З.В. Анализ размещения коммерческой недвижимости в городе Пенза. Недвижи-
мость: экономика и управление. - 2019. - № 3. - М.- с. 7.
4. Панкратов Е.П., Панкратов О.Е., Чижанькова И.В. Оценка состояния и перспективы развития лизинга дви-
жимого и недвижимого имущества //Вестник Россий-ского государственного торгово-экономического университета (РГТЭУ). 2009. - № 11 (38). - с.42-49.
5. Хрусталев Б.Б., Моисеева А.А, Основные особенности научной организации строительства малоэтажных
объектов жилой недвижимости// Недвижимость: Экономика, управление, 2018, № 3, М.- с.74-80.
6. Хрусталев Б.Б., Усатенко А.Н., Бурлаков Д.А. Особенности функционирования и перспективы развития предприятий строительного комплекса Пензенской области // Экономика строительства. - 2018. - № 5 (53). - С. 58-68.
7. Хрусталев Б.Б., Чудайкина Т.Н. Рыночный потенциал как элемент стратегического планирования предпри-
ятия // Экономика Строительства. -2018. - №2 (51). - с.41-53.
8. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения: Учебник для вузов: В 2-х частях.
/ Под общ. ред. П.Г. Грабового. Части 1,2.- Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», 2014.- 328 с.
3Материалы сайта http://bazarpnz.ru (дата обращения 25.12.2020).
4Материалы сайта https://www.avito.ru/penza?verifyUserLocation=1 (дата обращение 25.12.2020).
References
1. Pankratov Ye.P., Pankratov O.Ye. Foreign investments in the building com-plex of Russia // Investitsii v Rossii [Investment in Russia], 2008, no.8 (187), pp. 3-11 (in Russ).
2. Popov G.V., Morina N.A. Narrative report on evaluation: M, Russian Academy of evaluation "EvaluationConsulting", 2014 (in Russ.).
3. Khrustalev B.B., Ayupova Z.V. Analysis of commercial real estate placement in the city of Penza. Real estate: Economics, management, 2019, no. 3, Moscow, p. 7 p. (in Russ.).
4. Pankratov E.P., Pankratov O.E., Chizhankova I.V. Assessment of the state and prospects for the development of leasing of movable and immovable property / Bulletin of the Russian State Trade and Economic University (RGTEU). 2009, no. 11 (38), pp. 42-49 (in Russ.).
5. Khrustalev B.B., Moiseeva A., Main features of scientific organization of construction of low-rise residential real
estate objects// Real estate: Economy, management, 2018, no 3, M, pp. 74-80 (in Russ.).
6. Khrustalev B.B., Usatenko A.N., Burlakov D.A. Features of functioning and prospects of development of enterprises
of the construction complex of the Penza region // Ekonomika stroitel'stva [Economics of Construction], 2018, no. 5 (53), pp. 58-68 (in Russ.).
7. Khrustalev B.B., Chudaykina T.N. Market potential as an element of strategic planning of the enterprise // Ekonomika stroitel'stva [Economics of Construction], 2018, no. 2 (51), p. 41-53 (in Russ.).
8. Economy and real estate management. Examples, tasks, exercises: Textbook for universities: In 2 parts. / Under the General editorship of p. G. Grabovoi. Parts 1,2. - Smolensk: Smolin Plus publishing House, 2014. - 328 p. (in Russ.).
Авторы
Хрусталев Борис Борисович, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой «Экономика, организация и управление производством», ФГОБУ ВО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства» (ул. Германа Титова 28, г Пенза 440028, Россия); e-mail: hrustalev_bb@mail.ru;
Аюпова Зарема Венеровна, аспирант кафедры «Экономика, организация и управление производством» ФГБОУВО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства; e-mail: ayupova_zarema@mail.ru
