65ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
УДК 332.2|.7:330.322
Факторы, оказывающие влияние на эффективность инвестиций в объекты коммерческой недвижимости
Батоева Э.В., Зорина Е.С., Байкальский государственный университет, Иркутск, Россия
Ключевые слова: рынок недвижимости, коммерческая недвижимость, эффективность инвести-ций в недвижимость, арендная ставка.
В условиях рыночной экономики ключевым фактором экономического развития является масштабное привлечение инвестиций. Это обусловливает повышенный спрос на инвестиционные ресурсы. И на ряду с этим растет спрос на эффективные направления приложения инвестиций. Возникает проблема, связанная с созданием инвестиционно-привлекательного продукта, проекта, сферы с одной стороны и наличием инструментов оценки инвестором реальной эффективности таких предложений, с другой. Так, одной из популярных сфер приложения инвестиций является рынок коммерческой недвижимости. Для рынка коммерческой недвижимости характерны особенности, отличающие его от других рынков. При этом существующие методы анализа и оценки экономической эффективности инвестиций в эту сферу ряд таких особенностей не учитывают. Что ведет к возникновению проблем, связанных с недооценкой инвесторами сферы коммерческой недвижимости. Поэтому актуальной задачей является развитие методов оценки инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости с целью повышения их инвестиционной привлекательности.Целью работы является выявление ключевых фак-торов, влияющих на эффективность инвестиций в коммерческую недвижимость. В статье выделяется роль и значение коммерческой недвижимости как основы общественного производства и базы хозяйственной деятельности. Определены особенности рынка коммерческой недвижимости как сферы приложения инвестиций. Выделены основные направления инвестирования - долгосрочное, краткосрочное и спекулятивное и описаны их особенности. Выявлены содержание и специфика процесса управления коммерческой недвижимостью. Уделено внимание решению вопроса выбора «правильного» рыночного сегмента и объекта для инвестирования. Выделены основные факторы, влияющие на эффективность инвестиций в объекты коммерческой недвижимости. В статье авторы подробно затрагивают такой значимый фак-тор, как уровень арендных ставок. На примере рынка коммерческой недви-жимости «среднего» регионального центра - г. Иркутска, построена корре-ляционно-регрессионная модель и выявлены ключевые факторы, определя-ющие уровень арендной ставки: местоположение и класс недвижимости. Для целей исследования была создана информационная база данных. В процессе нашего исследования были использованы традиционные аналитические ме-тоды, логика, анализ, в т.ч. сравнительный анализ, анализ статистических данных. В результате была разработана модель для применения в сфере принятия инвестиционных решений на рынке коммерческой недвижимости.
Factors depending on effectiveness of investment to objects of commercial real estate
Batoeva E.V., Zorina E.S., Baikal State University, Irkutsk, Russia
Keywords: real estate market, commercial real estate, the efficiency of real estate investment, rental rate.
In a market economy, a key factor in economic development is the large-scale attraction of investment. This leads to an increased demand for investment re-sources. And along the way, there is a growing demand for effective investment applications. There is a problem associated with the creation of an investment-attractive product, project, sphere on the one hand and the presence of tools for the investor to assess the real effectiveness of such proposals, on the other. Thus, one of the most popular areas of investment application is the commercial real estate market. The commercial real estate market is characterized by features that distinguish it from other markets. At the same time, the existing methods of ana-lysing and assessing the cost-effectiveness of investments in this area do not take into account a number of such features. This leads to problems associated with undervaluation of commercial real estate by investors. Therefore, the current task is to develop methods of evaluating investment projects in the commercial real estate sector in order to increase their investment attractiveness. The aim of the work is to identify the key factors that influence the efficiency of investments in commercial real estate. The article highlights the role and importance of commer-cial real estate as the basis of public production and the base of business activi-ties. The features of the commercial real estate market as an investment applica-tion area have been defined. The main areas of investment are highlighted - long-term, short-term and speculative and their features are described. The content and specifics of the commercial real estate management process have been revealed. Attention is paid to the issue of choosing the "right" market segment and object for investment. The main factors influencing the effectiveness of investments in commercial real estate have been highlighted. In the article, the authors detail such a significant factor as the level of rental rates. On the example of the com-mercial real estate market of the "medium" regional center - Irkutsk, a correlation-regression model has been built and the key factors determining the level of rental rate have been identified: the location and class of real estate. An information da-tabase has been set up for the study. In the course of our research, traditional an-alytical methods, logic, analysis, such as comparative analysis, analysis of statis-tics were used. As a result, a model was developed for application in the field of investment decisions in the commercial real estate market.
Решение проблем повышения эффективности инвестиций всегда является значимой задачей для участников сферы недвижимости, в том числе инвестиционно-строительной деятельности, рынка недвижимости, инвестиционных проектов в данной сфере, руководителей, специалистов, ученых-экономистов. Актуальность развития методов принятия решения об инвестициях на основе
применения адекватных методик оценки эффективности инвестиционных проектов очевидна. Развитие инвестиционной сферы, инвестиционно-строительного комплекса страны обеспечивает рост экономики государства. Это создание новых и воспроизводство существующих основных фондов отраслей и социальной сферы, обеспечение занятости населения, основа роста благосостояния общества. В современной науке и практике для определения экономической эффективности инвестиций в объект недвижимости определяется рыночная и инвестиционная стоимость объектов недвижимости.
Теоретической и методической основой исследования стали работы отечественных и зарубежных ученых. Это труды отечественных экономистов-теоретиков и практиков: А. Н. Деева, В. Н. Лившиц, В. В. Ковалев, В. Н. Чекшин, В. П. Валейко, И. А. Бланк, Г. П. Подшиваленко, Н. В. Киселева, П. Л. Виленский и др. И зарубежных авторов: Роберт Барун, Колин Барроу, М. Бромвич.
При этом методы анализа и оценки привлекательности инвестиционных проектов, сфер деятельности еще требуют своего развития.
Основные фонды предприятий и организаций - это, как правило, объекты недвижимости производственного и непроизводственного назначения (социального, гражданского, обслуживающего и др.). Объекты недвижимости также могут быть продуктом производства, например, строительной отрасли. Товаром, который покупается и продается на рынке. Объекты недвижимости становятся коммерческой недвижимостью, когда используются для коммерческой деятельности с целью получения прибыли. Такими объектами могут стать здания и сооружения, земельные участки различного назначения в пределах их разрешенного использования. Направлением и сферой инвестиционных проектов. Важнейшим фактором улучшения финансового положения любого хозяйствующего субъекта является его эффективная инвестиционная деятельность. Основанная на принятия решений на основе всестороннего анализа и оценки направлений инвестиций, их условий, методов реализации, управления, оценки рисков, прогнозов и последствий.
М.В. Бычкова пришла к выводу о том, что «коммерческая недвижимость» - это недвижимость для инвестиций с целью получения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе. Мезенцева О. В., под «коммерческой недвижимостью» понимает разновидность искусственных объектов недвижимого имущества, в которые входят: офисы, магазины, рестораны, склады, гаражи для аренды, сооружения, а также предприятия как имущественный комплекс. Асаул А. подразделяет объекты коммерческой недвижимости на две группы. К первой автор относит те объекты, которые приносят доход - объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, гаражи, офисы и другие объекты. Ко второй группе относятся объекты, которые способствуют извлечению прибыли - это логистические и складские комплексы, индустриальные парки, объекты промышленного назначения и другие объекты [3, с. 89]. Таким образом, целью приобретения объекта коммерческой недвижимости является получение денежного дохода в течение длительного времени. Для того чтобы использовать объект коммерческой недвижимости, необходимо им управлять, то есть совершать активные действия (табл. 1) [1, с. 122-126].
Из представленных категорий только первые 4 (четыре) категории имеют непосредственное отношение к коммерческой недвижимости, последние скорее жилые и социально направленные объекты, использование которых в коммерческих целях
Таблица 1
Категории коммерческой недвижимости
Категория Примеры
Свободного назначение Отели, рестораны, кафе, спортивные сооружения
Розничная торговля Магазины, торговые центры
Офисная Кабинеты, офисные здания
Индустриальная Производственные здания, складские помещения, промышленные предприятия
Апартаменты Многоквартирные дома, аренда на сутки
Социальная Медицинские центры, бассейны, гольф-клубы, Боулинг-Центры, аэропорты
может приносить прибыль. Например, «Стратегия развития жилищной политики РФ до 2025 года» предполагает развитие двух форматов арендного жилья - коммерческая и некоммерческая аренда [2, с. 11].
В данном сегменте можно выделить три основных направления инвестирования
- краткосрочное, долгосрочное и спекулятивное. В первом случае инвестор приобретает по выгодной цене объект коммерческой недвижимости низкого качества (при отсутствии отделки, коммуникаций, концептуальной планировки и проч.), производит ремонт и перепланировку, подбирает арендаторов и продает как готовый доходный бизнес. Второе направление связано с созданием доходного объекта (покупка коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду). Третьим видом инвестирования, которое может быть, как краткосрочным, так и долгосрочным, является инвестиционно-спекулятивное инвестирование, или покупка коммерческой недвижимости с целью последующей перепродажи.
Наиболее доходным и при этом менее рисковым среди вышеуказанных направлений видится первое, поскольку после произведения всех необходи-мых операций по созданию доходного объекта инвестор сам начинает получать прибыль от аренды, что позволяет ему частично окупить вложения еще до реализации объекта. И даже при возникновении сложностей с продажей, связанных с рыночными колебаниями либо иными экономическими факторами, инвестор всегда может перевести объект в разряд доходных, а реализовать его в будущем при наиболее благоприятных условиях. Определенным минусом этого инвестиционного направления является необходимость постоянного профессионального управления и анализа рыночной ситуации, и в случае если инвестор самостоятельно собирается заниматься всеми вопросами, ему нужно быть готовым тратить практически все свое рабочее (а зачастую и нерабочее) время на сопровождение бизнес-процессов. Второе направление является наиболее популярным у тех, кто не стремится зарабатывать на инвестировании крупные суммы в краткосрочный период, а желает обезопасить имеющиеся средства за счет их вложения в наиболее надежный актив - недвижимость
- и в последующем получать ежемесячную ренту. Подобные инвестиции приносят около 1% от вложенной суммы в месяц и также сопряжены с постоянным профес-
сиональным управлением. При жела-нии зарабатывать на ценовых колебаниях, покупая объекты коммерческой недвижимости и перепродавая их по более высокой цене в последующий период, необходимо достаточно определенно разбираться в ценовой специфике рынка, а также регулярно отслеживать изменения как внутри-, так и внешне рыночной конъюнктуры. Особую роль в данном инвестиционном на-правле-нии играет момент прогнозирования.
Профессиональное управление коммерческой недвижимостью - сегодня это выгодный бизнес. Управляющая компания решает задачи максими-зации эффективности управления комплексами объектов недвижимости [8, с. 20].
Процессы управления недвижимостью включают в себя стратегию инвестирования в создание новой и развитие существующей недвижимости, приобретение и продажу объектов, организацию строительства и проектирования, маркетинговые исследования, оценку и консалтинг, управление финансами, анализ и прогнозирование рынка, работу с персоналом, управление арендой, техническое обслуживание объекта и многие другие процессы.
Существуют основные принципы управления недвижимостью применимы к любым объектам недвижимости независимо от их функционального назначения. [9, с. 77]. Это замкнутый цикл управления. Планирование деятельности - ее осуществление - контроль за деятельностью - анализ результатов деятельности и ее оптимизация. Основной целью является извлечение максимальной прибыли на основе эффективного управления. [10, с. 52].
Переход РФ на рыночные отношения позволил развить новые формы собственности. Появилась возможность стать собственниками объектов не-движимости у предприятий и частных лиц. Возможность и право продавать, покупать, сдавать в аренду, осуществлять различные сделки с недвижимостью. Именно возникновение прав собственности привело к формированию рынка недвижимости [11, с. 84].
Объект недвижимости одновременно выступает в разных экономиче-ских качествах: в качестве реальных активов и финансовых активов. Это ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости [3, с. 64]. Один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения.
И здесь мы понимаем необходимость разработки новых методических подходов к оценке учитывающих интересы различных субъектов, варианты управления, использования, развития объектов коммерческой недвижимости с целью повышения их инвестиционной привлекательности.
Классические методы оценки эффективности инвестиций основаны на различных соотношениях между доходами, ожидаемыми от реализации ин-вестиционного проекта и затратами, необходимыми для его осуществления. Применительно к объектам недвижимости в качестве доходов могут выступать: арендная плата и прочие доходы, связанные с функционированием объекта недвижимости, но не входящие в состав арендной платы. Помимо этого, недвижимость является одним из немногочисленных активов, стоимость которых с течением времени может увеличиваться, таким образом доход может быть получен от прироста стоимости недвижимости. В качестве расходов, в свою очередь, выступают затраты, связанные с приобретением объекта недвижимости (путем покупки либо строительства) и, при необходи-мости,
с внесением в объект улучшений (например, путем реконструкции, перепланировки и т. п.). Такие затраты, как правило, носят единовременный характер. Также неизбежно возникают носящие периодический характер затраты на эксплуатацию объекта недвижимости.
Необходимо отметить, что в силу такой особенности недвижимости, как долговечность потоки доходов и затрат носят, как правило, также долговременный характер. «Ценность капитала может быть рассчитана только на основе будущего дохода, но не наоборот» [4, с. 972-979]. В связи с этим при оценке эффективности инвестиций в недвижимость неизбежно возникает проблема прогнозирования, решение которой невозможно без учета тенденций развития рынка недвижимости.
Для повышения эффективности инвестиций, по общему правилу, необходимо повышать доходы и снижать расходы. В теории все довольно просто, однако на практике реализация такого правила неизбежно сталкивается с существенными проблемами. Так, рост доходов ограничен рыночной ситуацией - мы не можем, например, существенно превысить рыночный уровень арендных ставок, а также ресурсными качествами самого объекта - имея помещение площадью 50 кв. м мы не сможем разместить в нем многофункциональный офисно-торговый центр. Снижение расходов, в свою очередь, опять же ограничено влиянием рыночной ситуации (инвестор не может приобрести объект по цене в разы ниже его рыночной стоимости) и необходимостью соблюдать определенные эксплуатационные стандарты (собственник объекта должен оплачивать, например, коммунальные услуги, необходимые для обеспечения функционирования объекта).
По мнению И.Ю. Новиковой [5, с.3]: «Полностью удовлетворить потребность в инвестициях невозможно. В этом случае необходима оценка потенциальных объектов инвестирования. Выбор, стоящий перед инвесторами, заключается в определении наиболее успешных перспектив развития объекта инвестирования, а также максимально эффективной отдаче от вложенных ресурсов».
В связи с вышеизложенным, актуальным является вопрос выбора «правильного» рыночного сегмента и объекта для инвестирования. Сегменты рынка недвижимости имеют весьма отличающиеся показатели доходности. Так, если мы проанализируем классический показатель, характеризующий доходность недвижимости - общий коэффициент капитализации, представляющий собой отношение годового чистого операционного дохода от объекта недвижимости к его цене либо стоимости, то обнаружим, что его значение для различных локальных рынков и типов объектов недвижимости отличается в разы. Выбор «правильного» объекта позволит инвестору, например, сократить затраты на приобретение, ведь необходимость срочной продажи либо просто не очень адекватная оценка рыночной ситуации может сподвигнуть продавца реализовать свой объект по цене, существенно ниже среднерыночной.
Немаловажное значение для эффективности инвестиций имеют ценовые колебания на рынке недвижимости. Такие колебания характерны как для стоимости недвижимости, так и для арендных ставок. В этом плане рынок недвижимости не является исключением. Циклические колебания характерны для всей экономики в целом. Так, по мнению Т. В. Огородниковой [6, с.5]: «Образом волнового восприятия в экономике стали разнообразные экономические циклы. Волна ассоциировалась с синусоидальной траекторией, по которой изменяются реальные и денежные параметры макроэкономической системы». Учет таких колебаний необходим для
достоверного прогнозирования денежных потоков, а также для выбора наиболее благоприятного момента входа на рынок и выхода с него.
В качестве основных факторов, влияющих на эффективность инвестиций в объект недвижимости, можно выделить следующие:
1. Уровень арендных ставок и тенденции его изменения.
2. Уровень рыночной стоимости и тенденции его изменения.
3. Уровень затрат на строительство и работы, связанные с улучшением недвижимости.
4. Уровень эксплуатационных затрат.
5. Характеристики объекта.
Анализ всех указанных факторов - предмет отдельных достаточно обширных исследований. В данной статье авторы подробно затрагивают такой значимый фактор, как уровень арендных ставок.
Перед тем, как перейти к анализу принципов формирования арендных ставок, необходимо обозначить значимость для экономики, особенности развития рынка недвижимости и строительной отрасли. Строительная сфера, инвестиционно-строительный комплекс - это колоссальный сектор экономики. Который включает в себя сразу несколько крупнейших отраслей. Является главным фондообразующим фактором производственной и непроизводственной сферы - основой развития экономики. И развитие строительной индустрии определяет, или существенно влияет на деятельность большинства отраслей [13, с.17].
Одним из индикаторов уровня деловой активности является состояние рынка коммерческой недвижимости является. Спрос, предложение в сфере купли-продажи - стоимость коммерческой недвижимости, её рост или спад. Колебания ставок аренды. Это факторы инвестиционной привлекательности для реальных и потенциальных инвесторов.
Рынок недвижимости вообще и рынок коммерческой недвижимости в частности обладают ярко выраженным локальным, «местническим» характером. Конечно, существуют макроэкономические факторы влияющие на рынок недвижимости страны в целом, такие как уровень доходов физических и юридических лиц, темпы инфляции, тенденции роста или падения ВВП, однако прикладное значение имеет именно анализ локальных рынков.
Одним из таких типичных локальных рынков является рынок коммер-ческой недвижимости г. Иркутска. Иркутск - «средний» региональный центр с населением чуть более шестисот тысяч человек, обладающий достаточно развитым рынком коммерческой недвижимости, позволяющим получить достаточное количество данных для анализа. Соответственно, те же факторы, которые влияют на формирование арендных ставок в этом городе с большой степенью вероятности будут влиять и на рынки большинства подобных городов, а примененная методика анализа является достаточно универсальной.
Общее состояние рынка коммерческой недвижимости Иркутска уже более трех лет характеризуется высокой динамикой. В т.ч., как в росте предложений, так и в росте интереса к этой сфере со стороны инвесторов. Это обусловливает повышение требований к качеству проектов и их эффективности. Растут требования к уровню профессионализма участников рынка. Становится актуальной потребность в значительно более высококвалифицированном управлении как существующими объ-
ектами и их развитием, так и инвестиционной, инвестиционно-строительной деятельностью в сфере коммерческой недвижимости.
Наибольшим интересом и перспективностью характеризуются объекты торговой и офисной коммерческой недвижимости. Здесь мы отмечаем дина-мику изменения в сторону снижения доли недвижимости класса - фонд устаревшей нежилой и административной недвижимости. Значительно вы-росло предложение вновь построенных и введённых в эксплуатацию совре-менных объектов, удовлетворяющих запросы арендаторов нового поколения.
Для целей исследования была создана информационная база данных. В процессе нашего исследования были использованы традиционные аналитические методы, логика, анализ, в т.ч. сравнительный анализ, анализ статистических данных. Сбор первичных данных осуществляли полевыми методами и их обработку камеральными. В результатах анализа использованы и первичная и вторичная информация.
Офисная недвижимость занимает значительный объем предложения в сфере коммерческой недвижимости. Это крупноформатная офисная недвижимость. В виде целых зданий и выделенных частей зданий, с общей организацией входа, инфраструктуры, управления. И зданий и их частей, имеющих нескольких собственников, арендаторов, с отдельными входами, раздельным управлением. Это бизнесцентры, административные, офисные зданиями с профессиональным управлением.
Период активного прироста офисных площадей отмечается с 2013 по 2016 гг. Так за этот период было введено в эксплуатацию 184 640 кв. м объектов офисной коммерческой недвижимости класса «В» и её доля на рынке предложения составила 38%. Пиковое значение тренд ввода офисной недвижимости достиг в 2013 г. - 53 тыс. кв. м. Это был прорыв. Последующие годы участники рынка пребывали под давлением посткризисных факторов. В следствие чего среднегодовой объем ввода новых офисных площадей снизился и составил 20 тыс. кв. м. С 2018 г. наблюдается динамика роста. Так в 2018 г. было сдано семь бизнес-центров, общей площадью 46,7 тыс. кв. м. При этом шесть объектов из этих семи класса «В». Динамика ввода офисных площадей в Иркутске за последние десять лет показана на рисунке 1 [12, с. 34].
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Общая и .'ющздь фон л Прогнозируемая площадь ,, Кривая при рост
офисной недвижимости фонда офисной иелвнжимссги офисных площадей
Рис.1. Динамика ввода офисных площадей в Иркутске за последние десять лет
Анализ структуры фонда офисной недвижимости позволяет определить количественные и качественные показатели объекта исследования. При этом были определены проблемы неадекватной оценки. Связанные с неучётом, недооценкой, переоценкой факторов формирования стоимости объектов коммерческой недвижимости. Так в оценочных документах, например, могли быть не учтены некоторые недостатки, в т.ч. недостаток парковочных мест, низкий уровень инфраструктуры, отсутствие организованных служб эксплуатации, обслуживания и т. д. Это обусловлено слабой разработанностью единой системы классификации объектов недвижимости в Иркутской области (рис. 2). Так, согласно [7, с. 312-321], «Отсутствие единой классификации офисов заставляет арендодателей зачастую создавать «неправильную» картину на рынке коммерческой недвижимости. Завышены арендные ставки на объекты, которые чаще всего не отвечают таким современным тенденциям, как недостаточная обеспеченность парковочными местами, неудобная транспортная доступность, отсутствие городского сообщения, неимение в здании пунктов общественного питания».
30%
41%
1 К у
29%
Рис.2. Структура фонда офисной недвижимости Иркутска
Арендная ставка за 1 кв. м в месяц, как правило, является мерой стои-мости аренды коммерческих помещений. Так в 2018 г. средние цены аренды площадей на рынке офисных помещений составили: класс «В» - 916 руб./кв. м/месяц, «С» - 721 руб./кв. м/месяц, - 685 руб./кв. м/месяц. Основными факторами формирования стоимости квадратного метра здесь является расположение и класс объекта. Корреляционно-регрессионный анализ позволил определить корреляцию влияний качествен-ных факторов на количественные показатели. Корреляция стоимости аренды недвижимости, ее класса и расположения составила 96%. Далее представлена модель множественной линейной регрессии представлена (формула (1)):
у = а + б, х, + б ■ хп + . . . + б. х. (1)
^ 112 2 г г 4 '
где у - это средняя арендная ставка для объекта с выбранными параметрами;
х - значение влияющего фактора;
а - константа, принятая в данном расчете за влияние расположения объекта в Ленинском округе, равное нулю;
б - оценка углового коэффициента.
Здесь за константу принято влияние расположения объекта в Ленин-ском округе,
равное 0, т. к. его значение в формировании арендной ставки минимальное из возможных. В таблице 2 представлены результаты расчетов.
Таблица 2
Результаты регрессионного анализа арендных ставок
Факторы Влияние фактора руб./кв. м в месяц
Расположение объекта
Ленинский округ 0
Свердловский округ +139
Правобережный округ +227
Октябрьский округ +244
Класс объекта
Класс +511
Класс «С» +518
Класс «В» +755
При этом, игнорирование зависимости цены аренды от месторасполо-жения объекта, даст незначительные различия стоимости классов «С» и в размере всего 7 руб./кв. м/месяц. Притом различие в цене класса «С» и «В» будет существенным - 237 руб./кв. м /месяц. И, например, цены в Октябрьском округе дороже аналогичных площадей в Правобережном более чем на 100 руб. в месяц. Далее в таблице 3 представлена полученная матрица средних арендных ставок.
Таблица 3 Матрица средних арендных ставок
Факторы Класс «Б» Класс «С» Класс «В»
Ленинский округ 511 518 755
Свердловский округ 650 657 894
Правобережный округ 738 745 982
Октябрьский округ 755 762 999
Статистический анализ предложения на рынке деловой недвижимости позволил оценить сформировавшийся спрос. В данной категории выявлен повышенный интерес к качественным коммерческим площадям. Так по классу «В» отношение свободной площади к арендопригодной составляет всего 4,7%, а в классах «С» и - 6,1% и 7% соответственно. Средневзвешенная доля вакантных площадей в
офисных зданиях равна 6,4%. Таким образом, можно сделать вывод о повышенном спросе на качественные офисные площади в Иркутске. Также эту гипотезу подтверждает проведенный опрос 200 компаний-арендаторов: 16% из них переехали из офисов класса в бизнес-центр класса «С» и «В», 5% и - планирует это сделать в течение года.
Рост спроса на качественные офисные площади является результатом общего экономического роста, при отставании развития предложения. Здесь мы можем отметить явное проявление недостаточной эффективности менеджмента в сфере развития офисной недвижимости. При этом отмечается рост интереса к данной сфере со стороны инвесторов. Реализуются крупные проекты класса «В». Растет ввод площадей. Появляются новые крупные инвесторы, арендаторы, управляющие компании. Прогнозируется рост интереса участников к объектам класса «А». Что, в свою очередь, может привести к декомпозиции структуры рынка офисной недвижимости Иркутска в целом.
Актуальными задачами для участников рынка коммерческой недвижи-мости в целом являются задачи развития существующих объектов, создание новых на основе учета тенденций спроса, интересов всех участников. Созда-ние и реализации инвестиционных проектов реконцепции, инновационных проектов.
Эксперты не дают однозначного ответа, следует ли сегодня вкладывать деньги в недвижимость. Никто не готов сказать, что будет завтра, не то что через год или два, но недвижимость всегда была средством сохранения инвестиций в кризис.
Библиография
1. Сердюкова О. Ю. Определение понятия «коммерческая недвижи-мость» // Молодой ученый. - 2018. - № 42. - С. 122-126.
2. Кубасова Т. И, Каверзина Л. А., Макарова Г. Н. Арендное жилье в России: предпосылки, проблемы и пер-
спективы развития // Baikal Research Journal. - 2018. - № 4. - С. 11.
3. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. - 2-е изд. - СПб.: Питер, 2018. - С. 89.
4. Алексеев Д. А., Сорокина Т. В. Содержательный смысл процедуры дисконтирования // Известия Байкаль-
ского государственного университета. - 2016, - № 6. - С. 972-979.
5. Новикова И. Ю. Инвестиционный потенциал хозяйствующего субъ-екта в системе основных категорий инвестиций // Baikal Research Journal. - 2016. - № 5. - С.3.
6. Огородникова Т. В. Нелинейные волновые представления в ортодок-сальной экономической теории // Baikal Research Journal. - 2016. - № 3. - С. 5.
7. Белых Т. И., Бурдуковская А. В., Шерстянкина Н. П. Исследование ценообразования на городском рынке
коммерческой недвижимости с ис-пользованием эконометрических // Известия Иркутской государственной экономической академии. - 2016. - № 2. - С. 312-321.
8. Кожухар В. М. Основы управления недвижимостью. - М.: Дашков и Ко, 2013. - С. 20.
9. Макэлрой К. Управление недвижимостью. - СПб.: Попурри, 2015. - С. 77.
10. Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью. - М.: Феникс, 2017. - С. 52.
11. Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости. - М.: Изд-во МКС, 2017. - С. 84.
12. Скрябиков К. В. Анализ рынка недвижимости Иркутска. - Иркутск, 2018. - С. 34.
13. Торгашина И. Г. Жилищное строительство в период кризиса. URL: http://eizvestia.isea.ru/reader/article. aspx?id=20029 (дата обращения: 25.03.2019).
References
1. Serdyukova O. Yu. The definition of the concept of "commercial real estate" // Young Scientist. - 2018. - N° 42. - p.
122-126 (in Russ.).
2. Kubasova T. I., Kaverzina L. A., Makarova G. N. Rental housing in Russia: background, problems and development
prospects // Baikal Research Journal. - 2018. - № 4. - p. 11 (in Russ.).
3. Asaul A.N. Real Estate Economics. - 2nd ed. - SPb .: Peter, 2018. - p. 89 (in Russ.).
4. Alekseev D. A., Sorokina T. V. The substantial meaning of the discounting procedure // News of the Baikal State
University. - 2016, - № 6. - p. 972-979 (in Russ.).
5. Novikova I. Yu. The investment potential of an economic entity in the system of main categories of investments //
Baikal Research Journal. - 2016. - № 5. - p. (in Russ.).
6. Ogorodnikova T. V. Nonlinear wave representations in the orthodox economic theory // Baikal Research Journal.
- 2016. - № 3. - p. (in Russ.).
7. Belykh T.I., Burdukovskaya A.V., Sherstyankina N.P. Study of pricing in the urban commercial real estate market
using econometrics // Izvestia Irkutsk State Economic Academy. - 2016. - № 2. - P. 312-321. (in Russ.).
8. Kozhuhar VM Fundamentals of real estate management. - M .: Dashkov and Co., 2013. - p. 20. (in Russ.).
9. McElroy K. Property Management. - SPb .: Potpourri, 2015. - p. 77. (in Russ.).
10. Marchenko A.V. Economics and property management. - M .: Phoenix, 2017. - p. 52 (in Russ.).
11. Tarasevich EI. Real estate economics. - M .: Publishing House of the ISS, 2017. - p. 84 (in Russ.).
12. Skryabikov KV Analysis of the real estate market of Irkutsk. - Irkutsk, 2018. - p. 34 (in Russ.).
13. Torgashina I. G. Housing construction in times of crisis. URL: http://eizvestia.isea.ru/reader/article.aspx?id=20029 (appeal date: 03/25/2019) (in Russ.).
Авторы
Батоева Элеонора Валентиновна, кандидат экономических наук, доцент кафедры инженерно-экономической подготовки, ФГБОУ ВО «Байкальский государственный университет» (ул. Ленина 11, г Иркутск, 664003, Россия), тел. 8(3952)5-0000-5 доб.145; e-mail: eleonora_batoeva@mail.ru;
Зорина Елена Сергеевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры инженерно-экономической подготовки, ФГБОУ ВО «Байкальский государственный университет» (ул. Ленина 11, г Иркутск, 664003, Россия), тел. 8(3952)5-0000-5 доб.145; e-mail: zes79@mail.ru
