CC BY
124
ции, в принципе в рамках своих действительных задач, другие профессиональные сообщества строителей;
3) создание специальных финансовых инструментов, позволяющих обойти ограничения дороговизны и недоступности банковских кредитов. Для этого необходимо задействовать потенциал инфраструктурных ценных бумаг (облигаций), инвестиционных фондов, а также гарантийных механизмов со стороны государства.
В целях подведения итога проведенного анализа состояния строительной деятельности в российской экономике, а также девелопмента недвижимости как важнейшего направления строительства, позволяющего обеспечивать решение множества социально-
экономических задач, отметим следующее. Вне зависимости от выбора современных и перспективных драйверов роста национальной экономики, особенностей складывающихся отношений с партнерами иностранных государств, важность строительства и деве-лопмента недвижимости имеет стратегический характер. Повышение внимания к девелопменту недвижимости, создание соответствующих программ национального масштаба будет являться вызовом перед профессиональным сообществом строителей. При этом решение проблем активизации девелопмента недвижимости признается как принципиальное условие повышения макроэкономической стабильности в стране.
Статья поступила 16.10.2014 г.
Библиографический список
1. Андреев А. Стоит ли строительной отрасли бояться западных санкций // Строительство^ [Электронный ресурс]. URL: http://rcmm.ru/content/topics/672.html (13.09.2014).
2. Исчерпывающий перечень процедур в жилищном строительстве станет короче на 49 пунктов // Министерство строительства РФ [Электронный ресурс]. URL: http://www.minstroyrf.ru/press/ischerpyvayushchiy-perechen-protsedur-v-zhilishchnom-stroitelstve-stanet-koroche-na-49-punktov/ (27.08.2014).
3. Комментарии о государстве и бизнесе // Периодический обзор Центра развития НИУ ВШЭ за 22 марта-4 апреля 2014 г. [Электронный ресурс]. URL: http://www.dcenter.ru/
4. Махалина О.М. Инвестиционный климат в России: оценка и повышение инвестиционной привлекательности // Вестник университета (Государственный университет управления). 2014. № 8. С. 137-140.
5. Морозов B.C., Бакулин Г.Г. Как сделать большие сбережения в строительных проектах (минимизация затрат в
строительных проектах) // Вестник университета (Государственный университет управления). 2014. № 9. С.134-137.
6. Минфин готов распечатать фонд национального благосостояния целиком и отдать деньги «Роснефти» Сечина // NEWSru.com - самые быстрые новости [Электронный ресурс]. URL: http://www.newsru.com/finance/13sep2014/ siluanov.html (13.09.2014).
7. Соболева Е.А. Моделирование экономико-организационного механизма управления через оценку текущей эффективности девелоперского проекта // Экономика строительства. Научный, производственно-экономический журнал. 2013. №4. С. 39-47.
8. Судаков С.С. Торговые отношения Россия - США: наличие торговых барьеров // Вестник университета (Государственный университет управления). 2014. № 9. С. 157-166.
9. Яськова Н.Ю., Каменецкий М.И. Лэнд-девелопмент и инвестиционно-строительная деятельность: проблемы эффективного взаимодействия. М.: МАКС Пресс, 2012. С. 30-34.
УДК 332.6 ББК 65.225.3
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ИРКУТСКА И ПРОБЛЕМЫ ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЯ
© К.В. Скрябиков1, Г.Л. Теплоухов2, Л.Е. Журавлева3
13Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83. 2Байкальский государственный университет экономики и права, 664003, Россия, г. Иркутск, ул. Ленина, 11.
Вопросы энергосбережения и его влияние на стоимость объектов недвижимости обусловлены актуальностью оптимизации издержек в сегменте коммерческой недвижимости. В результате проведенного исследования предложена авторская классификация бизнес-центров Иркутска. Проанализированы объемы ввода объектов офисного назначения, арендные ставки, вакантные площади, определены перспективы развития данного сегмента рынка.
Ил. 2. Табл. 3. Библиогр. 13 назв.
Ключевые слова: коммерческая недвижимость; конкурентоспособность; инвестиции в недвижимость, энергосбережение; ресурсоэффективность.
1Скрябиков Константин Викторович, аспирант, e-mail: [email protected] Skryabikov Konstantin, Postgraduate, e-mail: [email protected]
2Теплоухов Георгий Леонидович, аспирант, e-mail: [email protected] Teploukhov Georgiy, Postgraduate, e-mail: [email protected]
3Журавлева Людмила Ефимовна, кандидат технических наук, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, e-mail: [email protected]
Zhuravleva Lyudmila, Candidate of technical sciences, Associate Professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, e-mail: [email protected]
IRKUTSK OFFICE REAL ESTATE AND ENERGY CONSERVATION PROBLEMS K.V. Skryabikov, G.L. Teploukhov, L.E. Zhuravleva
Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia. Baikal State University of Economics and Law, 11 Lenin St., Irkutsk, 664003, Russia.
Energy conservation and its effect on real estate value are determined by the relevance of cost optimization in the segment of commercial real estate. The conducted research results in the introduction of the original classification of Irkutsk business centers. Analysis is given to the volumes of commissioned office real estate objects, rent rates, vacant space. The development prospects of this market segment are identified as well. 2 figures. 3 tables. 13 sources.
Key words: commercial real estate; competitiveness; real estate investing; energy conservation; resource efficiency.
Рынок бизнес-недвижимости является косвенным индикатором уровня деловой активности. Соответственно, развитие малого и среднего бизнеса представляет собой основной драйвер роста данного типа недвижимости. Спрос на офисные площади, в свою очередь, способствует увеличению арендных ставок и, как следствие, привлекает в этот сегмент новых инвесторов. С другой стороны, стоимостные характеристики рынка коммерческой недвижимости оказывают непосредственное воздействие на ценообразование во всех отраслях экономической деятельности региона. Поэтому достоверная информация о текущей ситуации и тенденциях в этой отрасли бизнеса представляет большой интерес для предпринимателей из разных деловых кругов. Таким образом, для девело-пера важно понимать принципы формирования цены аренды, изучить факторы, определяющие тренды в данной сфере.
Уже более трех лет на рынке коммерческой недвижимости Иркутска наблюдаются серьезные изменения [4]. Усиливающаяся конкурентная борьба влечет за собой повышение качества проектов, уровня подготовки, а также рост профессионализма участников рынка. До недавнего времени в Иркутске, как и в большинстве городов России, офисная недвижимость традиционно представляла собой фонд устаревшей нежилой и административной недвижимости, так называемый класс «й». Но конъюнктура постепенно меняется ввиду повышения требований, предъявляемых к офисным объектам со стороны арендаторов. Цель нашего исследования заключается в определении: текущего состояния рынка, соотношения спроса и предложения, потенциала развития, а также ключевых факторов успеха.
В работе использовался метод сплошного обследования, при котором анализируются все единицы генеральной совокупности объектов офисной недвижимости. Была составлена выборка, куда вошли объекты, схожие по своим характеристикам. После сегментации предложения появилась возможность распределить объекты на три класса. Таким образом, выборка для полевого исследования является типовой. В рамках исследования был проведен опрос управляющих бизнес-центрами - по виду преследуемой цели он отнесен к смешанному, включающему выявление как количественных, так и качественных показателей. Каждый респондент интервьюировался отдельно от остальных, его экспертная оценка по сте-
пени стандартизации является структурированной, т.к. вопросы задавались в определенной последовательности и с четкой формулировкой. При анализе созданной базы объектов использовались: традиционный метод анализа информации, общие логические законы и правила анализа, сравнения, а также статистический анализ данных. В процессе сбора данных применялись как полевые, так и кабинетные методы обследования; использовалась первичная и вторичная информация.
Анализ рынка офисной недвижимости целесообразно начать с понятия объекта исследования, в качестве которого выбран рынок офисной недвижимости. Оптимальное определение, предлагаемое в научной литературе [1-3], сформулировано следующим образом: «Рынок офисной недвижимости - это сегмент рынка коммерческой недвижимости, спрос на котором формируется за счет компаний, нуждающихся в офисных помещениях для размещения своих структурных подразделений, а предложение представлено крупноформатными офисными объектами».
Крупноформатная офисная недвижимость - это комплекс помещений офисного назначения, занимающих целое здание или выделенную часть здания с отдельным входом, объединенных единой инфраструктурой и находящихся в ведении одной управляющей компании [1-3]. Эта категория представлена бизнес-центрами и административными зданиями с системным управлением. Следовательно, в типовую структуру офисной недвижимости в этом случае не включаются встроенные помещения, занимающие первые или подвальные этажи многоэтажных домов.
Также следует разобраться в таких понятиях, как: общая и полезная площади, коэффициент загрузки, доля вакантных площадей. Общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей. Арендопригодная (полезная) площадь - общая поэтажная площадь, предназначенная исключительно для использования арендаторами. Коэффициент загрузки рассчитывается как отношение сданных в аренду площадей к арендопригодной площади. Вакантная площадь - несданная в аренду полезная площадь здания.
В период с 2003 по 2009 гг. наблюдался тренд активного прироста офисных площадей, всего за этот период было введено 184 640 м2 [7], при этом класс «В» составил 38%. Переломным моментом для рынка офисной недвижимости стал 2009 г., на который при-
500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
Щ Ж И Ш Я
Ш II II II II II _ ■ II И И И IIII
II II II II II II II II
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Общая площадь фонда офисной недвижимости
Прогнозируемая площадь фонда офисной недвижимости
Кривая прироста офисных площадей
Рис. 1. График ввода офисных площадей в Иркутске, тыс. м2
шелся пик ввода - 53 тыс. м2. Следующие четыре года участники рынка адаптировались к новым посткризисным реалиям, поэтому среднегодовой объем ввода новых офисных площадей составлял 20 тыс. м2. В 2014 г. будет построено семь бизнес-центров, общей площадью 46,7 тыс. м2, что, безусловно, является положительным показателем. Стоит отметить, что шесть из этих семи объектов относятся к классу «В». На рис. 1 изображен график ввода офисных площадей в Иркутске за последние десять лет.
Для того, чтобы отразить не только количественные, но и качественные показатели объекта исследования, необходимо проанализировать структуру фонда офисной недвижимости. На сегодняшний день существует проблема неадекватной оценки деловых центров. При классификации их собственники зачастую не учитывают такие недостатки, как: низкая обеспеченность парковочными местами, неэффективно организованная зона ресепшн, отсутствие в здании предприятий общественного питания и т.д. Это происходит не столько из-за желания девелоперов представить свой проект в выгодном свете, сколько по причине отсутствия единой классификации офисной недвижимости в Иркутской области.
41%
29%
В
Б
Рис. 2. Структура фонда офисной недвижимости Иркутска
В табл. 1 представлена унифицированная классификация, разработанная на основе Классификации офисной недвижимости Г.М. Стерника [2] и Классификации офисных зданий Московского Исследовательского Форума [5, 6]. В предложенной системе оценки были учтены региональные особенности и текущее состояние рынка. Здесь отсутствует описание объектов класса «А», т.к. в Иркутске он не представлен.
На рис. 2 приведено процентное соотношение трех классов данного типа коммерческой недвижимости. Очевидно, что в городе превалирует устаревший фонд административных зданий, на него приходится 41% общей площади, т.е. 175,3 тыс. м2 и 59 объектов. 18 бизнес-центров В-класса, общей площадью 129,1 тыс. м2 занимают 30% рынка. Класс «С», в свою очередь, составляет 29% с 47 офисными зданиями, их площадь 125,2 тыс. м2.
Мерой стоимости найма коммерческих помещений в Иркутске является арендная ставка за 1 м2 в месяц. На конец 2013 г. на рынке офисной недвижимости средние цены сложились следующим образом: класс «В» - 916 рублей/м2/месяц, «С» - 721 руб-лей/м2/месяц, «й» - 685 рублей/м2/месяц. Средняя стоимость квадратного метра здесь складывается из расположения и класса объекта. Для того, чтобы вычислить влияние качественных факторов на количественные показатели, был проведен корреляционно-регрессионный анализ. В результате гипотеза о корреляции стоимости аренды недвижимости, ее класса и расположения подтвердилась на 96%.
Модель множественной линейной регрессии представлена следующим уравнением:
у = а + Ь • X + Ь 'X + ••• + Ь 'X,
где переменная у - это средняя арендная ставка для объекта с выбранными параметрами; переменная х -значение влияющего фактора; а - константа, принятая
с
Таблица 1
Классификация офисной недвижимости_
Показатель/Класс В С й
1. Возраст здания Специальные новые офисные здания Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения Административные здания, старше 10 лет с нежилыми помещениями, приспособленными под офисы
2. Инженерные характеристики здания Единая комбинированная система вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современная система безопасности здания; современные лифты для зданий высотой 3 и более этажей Система предварительного охлаждения приточного воздуха или сплит-системы кондиционирования воздуха Устаревшие инженерные коммуникации
3. Конструктивные особенности здания Здание изначально спроектировано и построено как бизнес-центр; высота потолка 2,7 м и выше; открытая эффективная планировка этажа; качественные отделочные материалы Кабинетная система планировки этажа; качественные отделочные материалы Требования не предъявляются
4. Архитектурные особенности здания Здание гармонично вписывается в архитектурный ансамбль города Требований к архитектуре не предъявляется Требований к архитектуре не предъявляется
5. Парковка Организованная охраняемая парковка; не менее 1 места на 60 м2 арендопригодной площади Наземная гостевая парковка; не менее 1 места на 100 м2 арендопригодной площади Требования не предъявляются
6. Управление зданием Управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель Опытный арендодатель; круглосуточная охрана Отсутствие специализированных служб эксплуатации и управления недвижимостью
в данном расчете за влияние расположения объекта в Ленинском округе, равное нулю; Ь - оценка углового коэффициента.
Для удобства восприятия за константу принимаем влияние расположения объекта в Ленинском округе, равное 0, т.к. его значение в формировании арендной ставки минимальное из возможных. В результате расчетов получены данные, представленные в табл. 2.
Стоит отметить что, если очистить цену аренды от влияния района, то стоимостная разница класса «С» и «й» незначительная - всего 7 рублей/м2/месяц, а разница в цене класса «С» и «В», напротив, существенна - 237 рублей/м2/месяц. Интересно, что «квадрат» в Октябрьском округе дороже аналогичной площади в Правобережном более чем на 100 рублей в месяц. Полученная матрица средних арендных ставок приведена в табл. 3.
Таблица 2
Результаты регрессионного анализа арендных ставок
Факторы Влияние фактора, руб./м2/месяц
Расположение объекта
Ленинский округ 0
Свердловский округ + 139
Правобережный округ + 227
Октябрьский округ + 244
Класс объекта
Класс + 511
Класс «С» + 518
Класс «В» + 755
Таблица 3 Матрица средних арендных ставок, _, оублей/м2/месяц_
Факторы Класс Класс «С» Класс «В»
Ленинский округ 511 518 755
Свердловский округ 650 657 894
Правобережный округ 738 745 982
Октябрьский округ 755 762 999
Проанализировав предложение на рынке деловой недвижимости, логично оценить сформировавшийся спрос. В данной категории наблюдается повышенный интерес к качественным коммерческим площадям. По классу «В» отношение свободной площади к арендо-пригодной составляет всего 4,7%, а в классах «С» и «й» - 6,1% и 7% соответственно. Средневзвешенная доля вакантных площадей в офисных зданиях равна 6,4%. Таким образом, можно сделать вывод о повышенном спросе на качественные офисные площади в Иркутске. Также эту гипотезу подтверждает проведенный опрос 200 компаний-арендаторов: 16% из них переехали из офисов класса «й» в бизнес-центр класса «С» и «В», 5% - планируют это сделать в течение года. Причем, выбор респондентов осуществлен прямо пропорционально процентному соотношению классов: 82 компании, снимающие помещения в зданиях й-класса; 68 и 50 фирм, располагающихся в объектах В- и С-классов.
Опрос девелоперов и управляющих компаний Иркутска на предмет влияния энергоэффективных технологий на денежный поток и срок эксплуатации инженерных систем показал, что ключевым преимуществом подобных мер является оптимизация затрат на содержание объекта. В частности, применение таких инженерных и проектных решений, как: системы оборотного водоснабжения, зенитные фонари, рекуператоры вентиляционных систем, солнечные коллекторы и пр. - позволяет сократить эксплуатационные издержки управляющей компании на 20-25%. Однако рынок офисной недвижимости Иркутска достаточно слабо развит с точки зрения энергосбережения из-за необходимости внедерния многих ресурсоэффектив-ных систем еще на стадии проектировки здания, а также из-за недостаточного количества профес-сиоальных управляющих компаний на рынке, использующих мировую практику и современный опыт деве-лопмента. Кроме того, следует отметить отсутствие на уровне города инвестиционно-строительных программ, направленных на развитие данного сегмента рынка с соответствующим уровнем энерго- и ресурсосбережения и технологий последующей эксплуатации [8-13].
Из 124 проанализированных объектов коммерческой недвижимости данного типа только в 11 менедж-
мент осуществляется профессиональными внешними управляющими компаниями. Это говорит о слабой развитости аутсорсинга в сегменте коммерческой недвижимости и, как следствие, ставит под вопрос эффективность менеджмента в подобных внутренних, подконтрольных собственникам структурах. Исключениями являются такие девелоперы, профильной деятельностью которых является строительство и развитие офисных комплексов.
Еще одной негативной чертой многих иркутских офисных зданий является недостаточная для своего класса обеспеченность парковочными местами, что обусловлено стремлением девелоперов снизить стоимость реализации. Согласно проведенному анализу, из 65 объектов В- и С-класса, только 42% отвечают требованиям по количеству парковочных мест.
Показатель обеспеченности качественными офисными площадями лучше всего характеризует состояние данного сегмента рынка. По данным ведущих аналитиков, нормой для Иркутска является 300 м2 на тысячу жителей. С учетом объектов, ввод которых планируется до конца 2014 г., обеспеченность составит 270 м2 на тысячу человек. Из этого следует, что строительство еще 20 тыс. м2 офисных площадей класса «В» закроет потребность в данном типе недвижимости до конца 2016 г., с учетом прогнозируемого роста населения. Наиболее благоприятным районом для девелопмента на данный момент является Октябрьский округ, ввиду самых высоких арендных ставок, а также небольшой общей площадью качественных офисных объектов относительно Правобережного округа: 57,2 тыс. м2 против 100,8 тыс. м2.
В целом, ситуация на рынке постепенно меняется в лучшую сторону: инвесторы проявляют все больший интерес к современным проектам класса «В», объем ввода офисных площадей растет, на рынке появляются крупные игроки как среди арендаторов, так и среди управляющих компаний и инвестиционных фондов. Нередко девелоперы согласовывают основные конструктивные и планировочные решения с крупными якорными арендаторами еще на стадии проектирования. Рынок деловой недвижимости близок к насыщению не только качественными объектами, но и совокупным офисным фондом. Развитие исследуемого сегмента в будущем возможно в формате реконцеп-ции устаревших бизнес-центров, необходимой для укрепления своих позиций относительно конкурентов.
В ближайшее время появится интерес участников рынка к объектам класса «А», который может в корне изменить сложившую ситуацию в сегменте офисной недвижимости. Также стоит отметить высокий потенциал развития энерго- и ресурсосберегающих технологий за счет применения их в сегменте коммерческой недвижимости. На фоне ухудшения экономической конъюнктуры, снижения деловой активности и падения совокупного спроса подобные инструменты оптимизации издержек в сегменте офисной недвижимости будут особенно актуальны.
Статья поступила 28.11.2014 г.
Библиографический список
1. Громков О.В. Методы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе [Электронный ресурс]. URL: http://www.dissercat.com/content/ metody-analiza-i-prognozirovaniya-razvitiya-rynka-ofisnoi-nedvizhimosti-v-megapolise#ixzz2r7CMIqQT
2. Стерник Г.М. Классификация офисной недвижимости [Электронный ресурс]. URL: http://www.realtorz.ru/metodic/ 565519/
3. Головина Е. Центростремительное замедление // Газета Коммерсантъ 2013. № 207 [Электронный ресурс]. URL: www.kommersant.ru/doc/2340913
4. Ломакина Т. Иркутская история // CRE Russia. 2013. № 9 (207) [Электронный ресурс]. URL: http://www.cre.ru/ journal-news/26836/#top
5. Махнева А. Офисная недостаточность [Электронный ресурс]. URL: http://www.vsp.ru/economic/2013/11/11/537472
6. Степанова М. Knight Frank, Colliers International и Jones Lang LaSalle представили новую классификацию объектов офисной недвижимости Санкт-Петербурга [Электронный ресурс]. URL: www.spb.knightfrank.ru/about/news/ issue669/
7. Численность населения Иркутска // Социально-
экономическое положение Иркутской области. 2013. № 8. С. 14.
8. Пешков В.В., Токарева К.А. Управление развитием недвижимости: Инновационный подход // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2012. № 2 (3). С. 28-35.
9. Матвеева М.В. К вопросу целевой фокусировки инвестиционно-строительной деятельности в современных условиях развития национальной экономики // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2013. № 1 (4). С. 46-55.
10. Пешков В.В., Комаров К.А. Коммуникационный менеджмент в системе инвестирования: монография. Иркутск: Изд-во ИрГТУ, 2011. 180 с.
11. Пешков В.В., Горбачевская Е.Ю. Инвестиции в строительство доходных домов: монография. Иркутск: Изд-во ИрГТУ, 2011. 176 с.
12. Matveeva M.V. Development of innovation approaches to investment value structure optimization of housing development projects: monograf. Prague: WORLD PRESS s.r.o., 2014. 196 p.
13. Peshkov V., Kasyanchik P. Publik Procurement System and Investment and Sektor Development: monograf. Prague: WORLD PRESS s.r.o., 2014. 368 p.
УДК 33-336.719 ББК 65.262
ПРОТИВОДЕЙСТВИЕ РЕЙДЕРСКИМ ЗАХВАТАМ С ПОЗИЦИЙ СИСТЕМНОГО ПОДХОДА К ОБЕСПЕЧЕНИЮ БЕЗОПАСНОСТИ ИННОВАЦИОННОГО БИЗНЕСА
© А.П. Стерхов1
Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
На основе системного подхода к обеспечению безопасности инновационного бизнеса, рассматриваются возможные методы противодействия рейдерским захватам. Большое внимание в работе уделено особенностям интеллектуального (патентного) рейдерства в России. Дается характеристика основных типов компаний-агрессоров. Приводятся основные способы превентивной защиты от враждебного поглощения, а также способы защиты бизнеса при уже начавшемся захвате. Ил. 1. Библиогр. 22 назв.
Ключевые слова: безопасность бизнеса; инновационный бизнес; системный подход; противодействие рейдерским захватам.
RAIDER ATTACK COUNTERACTION BASED ON THE SYSTEM APPROACH TO ENSURING INNOVATIVE BUSINESS SECURITY A.P. Sterkhov
Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
On the basis of a system approach to ensuring innovative business security the article considers possible methods to counteract raider attacks. Much attention is given to the peculiarities of the intellectual (patent) raiding in Russia. The main types of aggressor companies are described. The basic methods to prevent illegal takeovers, as well as the ways to protect business under the takeover in progress are given. 1 figure. 22 sources.
Key words: business security; innovative business; system approach; raider attack counteraction.
В настоящее время в России продолжается активный передел собственности, начатый более двадцати лет назад, о чем свидетельствуют данные статистики,
подготовленные Правительством Российской Федерации [2]. Согласно им, общий объем активов компаний, подвергшихся недружественному поглощению, на 1
1Стерхов Анатолий Петрович, кандидат технических наук, доцент, профессор кафедры экономической теории и финансов, тел.: 89641026955, e-mail: [email protected]
Sterkhov Anatoly, Candidate of technical sciences, Associate Professor, Professor of the Department of Economic Theory and Finance, tel.: 89641026955, e-mail: [email protected]
