CC BY
105
УДК 332
Г.Н. Воронкова, Е.А. Иванцова
Филиал ФГУП ФКЦ «Земля» НРКЦ «Земля», Новосибирск
ВОПРОС ПРОВЕДЕНИЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕФОРМЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
В результате земельных преобразований, проведенных в Российской Федерации в последнее десятилетие, произошли значительные изменения в сфере земельных отношений. Согласно положений Земельного кодекса земельных отношений является земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Поэтому все большее значение приобретает проведение территориального землеустройства как мероприятия по образованию новых или упорядочению существующих земельных участков и установлению их границ на местности, направленных на повышение эффективности земельных преобразований.
Задачей территориального землеустройства является обеспечение идентификации местоположения и границ земельного участка на местности с целью защиты прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. В связи с тем, что сведения, полученные в результате проведения землеустройства, используются при проведении государственного кадастрового учета, землеустроительные работы должны обеспечить создание документов, необходимых и достаточных для внесения сведений о земельных участках в документы ГЗК.
Территориальное землеустройство является обязательным комплексом мероприятий по образованию новых и упорядочению существующих земельных участков и установлению их границ на местности. При проведении территориального землеустройства необходимо понимать, что для государства важен сам факт наличия земельного участка, его местоположение, правовой режим, площадь и другие сведения о земельном участке, описывающие его, прежде всего, как объект налогообложения. Поэтому источниками сведений о земельном участке (местоположение, площадь, границы земельного участка) как об объекте налогообложения могут быть и материалы межевания, и картографический материал, численный масштаб которого позволяет идентифицировать местоположение и границы земельного участка.
Современное толкование термина «земельный участок» - это часть территории в границах права собственности. Под одним земельным участком понимается так же и несколько обособленных (условных) участков, собственник которых рассматривает их как один объект недвижимого имущества. Каждый земельный участок должен быть учтен в ГЗК (описан в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества) и право собственности (частной, муниципальной, федеральной или субъекта РФ) на него должно быть оформлено в установленном порядке в УЮРП.
В этой связи наибольшее число вопросов возникает при проведении работ по территориальному землеустройству в отношении земельных участков, выделенных под размещение протяженных объектов, т.е. объектов, расположенных на территории нескольких кадастровых кварталов, районов, а, нередко, и округов. К таким объектам относятся, например, автомобильные и железные дороги, путепроводы, линии электропередач и т.д.
Земельные участки, выделенные под размещение таких объектов, могут занимать площадь, разделенную условными границами кадастрового деления, а также состоять из обособленных земельных участков, не имеющих общих границ. Для описания такого рода объектов в действующем земельном законодательстве введено понятие «составной земельный участок» или «единое землепользование».
Под «единым землепользованием» понимаются «обособленные земельные участки, учтенные в качестве одного объекта недвижимого имущества (с одним кадастровым номером)»1. Единое землепользование состоит из обособленных и условных земельных участков, имеющих единый характер использования (т.е. занятых и необходимых для использования по назначению одного объекта недвижимости).
Под обособленным участком понимается участок, не имеющий общих границ с другими участками, входящими в единое землепользование.
Под условными участками понимаются участки, разделенные условной линией кадастрового деления.
При подготовке документов, необходимых для постановки на ГКУ единых землепользований должны быть выполнены следующие виды землеустроительных работ:
- Инвентаризация земель;
- Территориальное землеустройство.
Кроме того, для таких объектов недвижимости, которые для обеспечения нормальных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения требуют установления зон, характеризующихся особыми условиями использования земель (территориальных зон), одновременно могут осуществляться землеустроительные работы по подготовке к регистрации в УЮРП характеристик земельных участков, полностью или частично расположенных в границах территориальных зон.
В соответствии с ФЗ «О землеустройстве» инвентаризация земель проводится для уточнения или установления местоположения земельных участков и их границ без закрепления на местности.
При проведении инвентаризации осуществляется проверка и уточнение сведений о фактическом положении границ, площади, целевом использовании и составе земельных участков, занятых объектом недвижимости, а также порождаемых ими зон особого режима использования земель.
1 1111 РФ «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» от 6.09.2000 г. № 660
Для выполнения работ по инвентаризации заказчик предоставляет подрядчику имеющиеся правоустанавливающие документы на земельные участки, материалы исполнительной съемки, документы технической инвентаризации объектов, проектные документы, иные имеющиеся документы и материалы в интересах выполнения работ.
Материалы инвентаризации оформляются в виде землеустроительного дела по инвентаризации земель, которое после утверждения в Росземкадастре или его территориальных органах используется при проведении территориального землеустройства.
Согласно ФЗ «О землеустройстве» территориальное землеустройство подразделяется на:
- Образование новых и упорядочение существующих земельных участков;
- Межевание земельных участков.
Технические условия и требования проведения территориального землеустройства изложены в Методических рекомендациях по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства и Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003 г.
Следует обратить особое внимание на то, что проведение территориального землеустройства не допускается без получения кадастровых планов земельных участков (территории), на которых расположены объекты недвижимости.
Подготовка проекта территориального землеустройства является одним из этапов работ по образованию новых и упорядочению существующих земельных участков в процессе проведения территориального землеустройства. В проекте территориального землеустройства составляются проекты границ как вновь образуемых земельных участков, так и упорядочиваемых существующих земельных участков (т.е. всех обособленных (условных) участков, составляющих единое землепользование, на которое будут оформляться права).
В проекте показывается основанное на нормах проектирования ориентировочное положение границ земельных участков, относительно границеобразующих элементов объектов недвижимости (например, крайнего рельса ж/д пути, берега реки и т.п.). Проект территориального землеустройства утверждается заказчиком.
После приемки работ и утверждения проекта территориального землеустройства проводится межевание земельных участков, которое выполняется как технический этап территориального землеустройства.
Основной целью межевания земельных участков является определение границ на местности, их согласование, определение их координат или составление иного описания их местоположения и внесение которых в государственный земельный кадастр в качестве его сведений позволит однозначно понимать эти границы на местности.
Межевание земельного участка может проводиться с целью:
- Описания и индивидуализации земельного участка в Едином государственном реестре земель с точностью, необходимой для присвоения данному земельному участку или расположенному на нем объекту недвижимости кадастрового номера.
- Для совершения сделки с земельным участком.
В случае если не предполагается заключение сделки в отношении формируемого земельного участка (единого землепользования), границы земельного участка, состоящего из нескольких обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, принимаются проходящими на местности в соответствии с описанием расположенного на земельном участке объекта недвижимости и со смежными землепользователями не согласовываются. Закрепление на местности местоположения указанных границ межевыми знаками и определение их координат не требуется - границы считаются закрепленными на местности существующими объектами недвижимости.
В качестве объекта межевания выступают как обособленные (условные) участки, составляющие единое землепользование, так и единое землепользование, на которое в дальнейшем будут оформляться права как на один объект недвижимого имущества.
Полученные в результате межевых работ материалы формируются в землеустроительное дело по межеванию. Кроме того, все полученные в процессе землеустроительных работ материалы могут быть оформлены в одно землеустроительное дело. Один экземпляр оформленных землеустроительных дел подлежит передаче в территориальные органы Росземкадастра для включения в фонд землеустроительной документации, полученной в результате проведения землеустройства.
Документы о межевании, представляемые для постановки земельных участков под объектами Комплекса на государственный кадастровый учет, подготавливаются в виде Описаний земельных участков, оформленных в соответствии с «Требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет». Описание земельных участков оформляется на основании землеустроительной документации, к которой относятся:
- Материалы межевания земельных участков и составленная на их основе карта (план) земельного участка;
- Карта (план) земельного участка, составленная на основе проекта территориального землеустройства и (или) имеющегося картографического материала или материалов дистанционного зондирования;
- Материалы инвентаризации земель, утвержденные Росземкадастром или его территориальными органами;
- Проект границ земельного участка (проект территориального землеустройства) при проведении землеустройства с целью разграничения государственной собственности на землю.
Надежность идентификации местоположения и границ земельного участка на местности в значительной степени зависит от точности сведений о местоположении и границах земельного участка, получаемых при проведении землеустройства. Наиболее точно границы описываются на основе материалов межевания земельного участка и с меньшей точностью - на основе картографических материалов или материалов дистанционного зондирования.
Описание земельного участка формируется на земельный участок, занятый Объектом, в том числе, если оформляется земельный участок в виде единого землепользования. Оно должно содержать сведения о местоположении, площади, категории земель и разрешенном использовании земельных участков, на которых расположен объект недвижимости, а так же описание границ земельных участков и их отдельных частей.
© Г.Н. Воронкова, Е.А. Иванцова, 2006
