CC BY
153
УДК 528.44
В.Н. Клюшниченко, Н.В. Клюшниченко СГГ А, Новосибирск
О ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРОВОМ УЧЕТЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Администрации любого муниципального образования в целях установления системы налогообложения необходимы сведения о единых объектах недвижимости, то есть о земельных участках и расположенных в их границах капитальных сооружений или улучшений. Сюда включаются данные о местоположении изучаемых объектов, их площади, правовом статусе, целевом назначении, виде фактического использования и так далее. Защита прав землепользователей и землевладельцев возможна законодательно лишь в том случае, если границы недвижимого имущества идентифицированы, то есть определены и согласованы на местности, а также нанесены на дежурный кадастровый план.
Согласно требованиям к проведению территориального землеустройства надежность и точность идентификации границ земельного участка и недвижимого имущества находятся в прямой зависимости от его стоимости [2]. Таким образом, сообразуясь с этим фактом, владелец вправе решать самостоятельно, с какой точностью ему необходимо определять границы земельного участка.
Тем более, что в ст. 20 ФЗ «О землеустройстве» сказано, что проведение межевания обязательно лишь в том случае, когда без него невозможно эксплуатировать земельный участок, поскольку при этом нарушаются права смежных землепользователей [3]. Следовательно, границы земельного участка могут быть определены не только по результатам межевания, но также по имеющемуся картографическому материалу или на основании данных дистанционного зондирования.
Исходя из этого, а также с учетом опыта ведения кадастра в некоторых зарубежных странах, можно предложить следующее:
- Двести до сведения всех землепользователей и землевладельцев о необходимости проведения государственного кадастрового учета принадлежащей им недвижимости;
- Разъяснять землепользователям и землевладельцам объем их прав в случае точного и грубого определения границ принадлежащего им имущества;
- Указать все нормативные акты, запрещающие осуществление сделок с земельными участками и расположенными на них объектами недвижимости без проведения землеустроительных работ.
Таким образом, землепользователи или землевладельцы должны четко уяснить следующее. Если им в будущем предстоит совершать сделку с недвижимым имуществом, то целесообразно об этом позаботиться заблаговременно. Кроме этого, отказываясь от проведения
землеустроительных работ, владелец может оказаться в невыгодном положении, если смежные для него участки документально оформляются посредством выполнения межевых работ.
В этих условиях площадь его земельного участка может быть существенным образом уменьшена за счет межевания соседних участков. Обратные действия осуществить ему будет весьма сложно, а порой просто невозможно [1]. Следовательно, у него будет два пути: переоформить правоудостоверяющие документы на меньшую площадь или продать земельный участок. Однако и в том и в другом случае наличие межевания необходимо. Вывод очевиден - с межеванием медлить нецелесообразно.
В целях стимулирования субъектов права на проведение межевых работ есть прямой смысл применительно к данной ситуации обратиться за опытом к некоторым зарубежным странам.
Например, в Австралии границы землепользований устанавливаются на местности в присутствии всех заинтересованных лиц по имеющемуся картографическому материалу. При этом стремятся обеспечить максимальную пользу обществу при использовании сельскохозяйственных земель с минимальными экономическими и социальными затратами, что достигается в результате:
- Применения природоохранных методов ведения сельского хозяйства;
- Сохранения и защиты сельскохозяйственных угодий от изъятия для несельскохозяйственных целей;
- Предотвращения разбивки земель на небольшие участки, т. Е. Недопущения парцелляризации земель;
- Отвода для несельскохозяйственного использования наименее продуктивных угодий.
Геодезические работы при этом не выполняются. Для таких субъектов права по-видимому будет целесообразно ввести дополнительный коэффициент, который, во-первых, мог бы оказаться стимулятором для проведения межевания, а во-вторых, обеспечил бы создание фонда для централизованного проведения межевых работ и для устранения возможных эксцессов.
Следует отметить, что в закон о землеустройстве внесено изменение, касающееся возможности описания границ земельных участков для его кадастрового учета без определения координат, если его границы совпадают с дорогами, лесополосами, реками и так далее. Это может обеспечить уменьшение стоимости работ приблизительно в 10-15 раз.
Ведение кадастра в России осуществляется на огромной территории. Учесть в кадастре всех собственников и землепользователей в этих условиях затруднительно в техническом и организационном отношениях. При этом затраты времени на межевание сложно предсказать. Поэтому у нас в России целесообразно применить «Австралийскую» модель создания кадастра. Сущность этой модели заключается в том, что границы землепользований устанавливаются условно по заявлениям (декларациям) самих
землепользователей. Точные границы формируются на основании топографогеодезических работ только при оформлении операций с земельными участками, например, для продажи, дарения и так далее. Таким образом, налогооблагаемая база создается по декларациям в оперативное время, это не требует дополнительных затрат труда и денежных средств. Кроме этого, такой подход позволит удовлетворить все требования администрации и собственников земли. Материалы кадастра при этом формируются как обычно по запросам на основании заявок.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Клюшниченко В.Н., Клюшниченко Н.В. Проблемы определения границ земельных участков при межевании объектов землеустройства. Сб. материалов научн. Конгресса «ГЕО-СИБИРЬ - 2005». Т.3 Землеустройство, кадастр земель и недвижимости, лесоустройство. Новосибирск, СГГА, 2005.
2. Методические указания по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства. - М.:Росземкадастр, 2003.
3. О землеустройстве: Федерал. Закон. Подписан 18.06.2001 - N 78-ФЗ.М.: Приор,
2001.
© В.Н. Клюшниченко, Н.В. Клюшниченко, 2006
