CC BY
69
УДК 528.4 В.Н. Клюшниченко СГГ А, Новосибирск Н.В. Тимофеева ВЛСА, Великие Луки
НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ ВЕДЕНИЯ КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ
V.N. Klyushnitchenko, N.V. Timofeyeva Siberian State Academy of Geodesy (SSGA)
10 Plakhotnogo Ul., Novosibirsk, 630108, Russian Federation Civil-Engineering Academy of Velikiye Luki
SOME FEATURES OF PROPERTY - CADASTRE IN CURRENT SITUATION
The role of cadastre in current situation is shown. The author puts forward the main problems to be solved by “Rosnedvizhimost’ (department of property cadastre). The problem of taxation cannot be solved in the shortest possible time due to the vast territory of Russia. The article gives an example of how similar problems are solved in foreign countries, which shows that the taxable base can be easily set up without extra expenses.
Современные рыночные отношения, формируемые в крупных городах, выявили проблему, которую необходимо решать безотлагательно. Суть ее сводится к тому, что каждому квадратному метру земли должен быть назначен хозяин. Неиспользуемой или незаконно используемой земли быть не должно. Законные владельцы и землепользователи должны решать свои задачи, поддерживая принадлежащие им территории в надлежащем состоянии. При этом землепользователи и землевладельцы должны исправно платить налоги или арендную плату за предоставленные им земельные участки.
В России, начиная с середины XX и до его конца, существовал главным образом теоретически. Государственная собственность на землю и другие природные ресурсы делала невостребованной функцию их учета. В настоящее время земля является объектом рыночных отношений. При этом роль кадастра как информационной системы о недвижимости, существенным образом возрасла.
Разгосударствление собственности на землю с одной стороны способствует решению проблемы установления цены земельных участков, а с другой выявляет множество проблем. В частности требует уточнения ряд показателей, например, кто является собственником (пользователем) данного земельного участка, каковы условия его эксплуатации, по каким рубежам проходят его границы, какова стоимость земельного участка, размер арендной платы, земельного налога и так далее.
Отсутствие единой технологии ведения кадастра, а также современного оборудования и огромная территория России не позволяют решить проблему
формирования баз данных о земельных ресурсах оперативным образом. В связи с этим самостоятельный статус получают другие виды реестров, например: лесной, водный, полезных ископаемых, кадастр застроенных территорий (населенных пунктов). Функции этих реестров регламентируются соответствующими кодексами и другими нормативными актами. Информация в этих реестрах зачастую дублируется. Таким образом, трудозатраты и стоимость на ее формирование возрастают. Кроме этого сведения, содержащиеся в различных реестрах, не всегда совпадают.
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) призвано решать вопросы ведения кадастра. Однако у Роснедвижимости недостаточно трудовых ресурсов и денежных средств. Таким образом, как показывает практика, в населенных пунктах имеют место земельные участки, у которых нет официального хозяина. Это приводит к самовольному захвату или захламлению территорий. Кроме того, нет четких границ между землепользователями города, так как инвентаризация выполнена не по всей территории. Поскольку земельный налог и арендная плата являются основными источниками финансирования, неучтенных земель быть не должно. Особенно это касается крупных городов, потому что стоимость одного квадратного метра застроенной территории в сотни раз превышает стоимость земель сельскохозяйственного назначения.
Письмом № НК/1162 от 10 июля 2003 года разрешено предоставление сведений о земельных участках, на которые ранее были выданы государственные акты или свидетельства. При этом неправомерно требовать от правообладателей проведения дополнительных землеустроительных работ. В данном случае в строке 16 формы В.1 кадастрового плана земельного участка делается запись о том, что площадь является ориентировочной, а сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимого имущества, подлежащего сделке. Такая запись обязывает каждого землепользователя осуществить уточнение границ и площади земельного участка в процессе межевания. Игнорирование этой рекомендации приводит к тому, что формирование нового, смежного с данным земельного участка, может существенным образом ущемить права первоначального землевладельца. Таким образом, землеустроительные работы обязательны в тех случаях, когда без них невозможно однозначно определить местоположение земельного участка или при этом затрагиваются интересы смежных землепользователей. Согласно федеральному закону о землеустройстве, карта (план) объекта землеустройства составляется на основании сведений из кадастра, имеющегося картографического материала или результатов дистанционного зондирования.
В настоящее время нормативно-правовая база кадастра объектов недвижимости на федеральном уровне представлена в основном указами Президента и постановлениями правительства Российской Федерации. Однако этого недостаточно для ведения кадастра объектов недвижимости, поскольку многие вопросы не урегулированы. Это негативно сказывается на эффективности мероприятий по устранению фактов незаконного захвата
земельных участков с организационной и правовой сторон. Создание подразделений Роснедвижимости на местах положительно сказывается на технологии выполнения заявок физических и юридических лиц. Если ранее службы технической инвентаризации отвечали только за строения, а землеустроители за границы земельных участков, то в настоящее время введен термин «кондоминиум». Таким образом, земельный участок и расположенные на нем объекты рассматриваются и изучаются как единое целое. Более того, на протяжении ряда лет появляются публикации о необходимости введения технологии «одного окна», однако никаких действий по ее реализации пока не принимаются. Находится множество противников, которые, по-видимому, боятся остаться не востребованными.
Технология «одного окна», по-нашему мнению, позволит упорядочить процесс оформления недвижимого имущества, сделает более рациональными производственные связи между различными подразделениями, создаст предпосылки для нормирования процесса выполнения заявок. Вместе с тем, подав заявку, заявитель сможет сократить или увеличить срок ее исполнения, что скажется на стоимости работ. Таким образом, фактор «волокиты» и прочие негативные, имеющие место факторы, будут сведены к минимуму.
Для установления налога на недвижимость необходимы сведения о правовом статусе владельца, режиме использования, категории земель и площади объекта недвижимости. Экономические и юридические характеристики земельного участка, а также данные о его размерах, содержатся в материалах кадастра.
К сожалению, до сих пор не установлен перечень сведений государственного земельного кадастра, необходимых для формирования объектов недвижимости, а также терминология, используемая в сфере кадастра и другие параметры. Кроме того, действующее законодательство содержит ряд противоречий и неточностей, которые усложняют ведение системы кадастра, например, отождествляются понятия «государственная регистрация недвижимости» и «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «недвижимое имущество», «объекты недвижимости», «недвижимость». Противоречия в федеральном законодательстве обусловили разработку противоречивых нормативных актов, что затрудняет возможность их использования. Это обстоятельство определяет необходимость разработки словаря терминов, используемых в сфере кадастра.
В настоящее время утвержден федеральный закон о государственном кадастре недвижимости. Данный закон содержит множество спорных положений, а также неточностей и повторений. Это негативно сказывается на ведение кадастра в России в целом.
Сведения, указанные в ст. 7 вышеуказанного закона, требуют огромных временных и денежных затрат. В статье дается весьма расплывчатое определение кадастра недвижимости, без указания конкретной цели его создания. Государственная граница и вообще административное деление не
должно быть предметом исследования кадастра недвижимости, однако это прописано в законе.
Закон содержит ряд ненужной информации и поэтому неконкретен. Вместе с тем, в отличие от федерального закона о Государственном земельном кадастре, здесь нет четких рекомендаций по составу документов. Представленный в ст. 22 перечень документов может быть увеличен до неограниченных размеров, что является недопустимым. Кроме этого, согласно ст. 7 в состав «единого объекта недвижимости» входит земельный участок, здание, помещения, комнаты и объекты незавершенного строительства. Здесь следует все-таки учесть хотя бы рекомендации ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором дается определение недвижимости, а упоминания о «помещении» и «незавершенном строительстве» вообще нет.
Далее в этой же статье 7 федерального закона о кадастре недвижимости даются расплывчатые рекомендации по формированию кадастрового номера. Есть наработанная в течение ряда лет методика ведения кадастра. Несмотря на то, что в ней имеются изъяны, которые целесообразно исправить, все же она достаточно понятна. Поэтому нет необходимости уничтожать ее «до основания».
В ст. 23 данного закона сказано, что в государственном кадастровом учете может быть отказано. Из этого следует, что юридическое или физическое лицо может использовать земельный участок без всякого земельного налога или арендной платы. Это удовлетворит всех, тем более что документы имеют срок годности и может наступить момент, когда эти документы придется готовить заново.
Беседы с землепользователями и работниками Роснедвижимости не добавляют оптимизма. Такой объем работ, который прописан создателями изданного закона, потребует столетия. Есть примеры решения подобных проблем в некоторых зарубежных странах. Проблема сбора налога и формирования баз данных обновленной информацией о земельных участках здесь решается довольно просто. Главным является то, что не требуется обязательное межевание земельного участка, а также соблюдение прочих формальностей. По картографическому плану или другими методами определяются границы и площадь землевладений и землепользований. На эти площади назначается, с учетом специфических особенностей территории и вида ее использования, коэффициенты. С каждого земельного участка идет отчисление земельного налога или арендной платы. Никого не принуждают к тем действиям, которые прописаны в законе о государственном кадастре недвижимости. Если кого не удовлетворяет такое положение дел, то он проявляет инициативу на уточнение принадлежащей ему площади. Если совершается сделка с земельным участком, то в интересах обеих сторон выполнить работы по полной программе.
© В.Н. Клюшниченко, Н.В. Тимофеева, 2008
