CC BY
236
СИСТЕМАТИЗАЦИЯ ХАРАКТЕРИСТИК НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Анастасия Олеговна Киселева
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Новосибирск, ул. Плахотного, 10, аспирант кафедры кадастра, тел.: 8(383)344-31-73, 89538792647, e-mail: [email protected], [email protected]
Виктор Николаевич Клюшниченко
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Новосибирск, ул. Плахотного, 10, канд. техн. наук, профессор кафедры кадастра, 89134509457, e-mail: [email protected]
Согласно Федеральному закону № 221 для государственного кадастрового учета недвижимого имущества рекомендуется тридцать характеристик. При этом каждое изменение параметров объектов нужно фиксировать посредством повторного кадастрового учета, что вызывает множество возражений у владельцев объектов недвижимости. В работе предложена систематизация характеристик недвижимого имущества, которая упорядочит процесс их внесения в государственный кадастр недвижимости.
Ключевые слова: кадастр недвижимого имущества, объекты недвижимости,
государственный кадастровый учет недвижимого имущества, декларация о недвижимом имуществе, характеристики недвижимого имущества.
SYSTEMATIZATION OF REAL PROPERTY CHARACTERISTICS
Anastasia O. Kiselyova
The Siberian State Geodetic Academy, 630108, Novosibirsk, street Plahotnogo, 10, a post-graduate student, Department of Cadastre, SSGA, phone 89538792647, [email protected]
Victor N. Klyushnichenko
The Siberian State Geodetic Academy, 630108, Novosibirsk, street Plahotnogo, 10, Ph.D., Prof, Department of Cadastre, SSGA, phone 89913)4509457, [email protected]
According to Federal law # 221 the state cadastral registration of real property is to comprise 30 characteristics. Thus any change of the property unit parameters should be fixed by reregistration, which is much objected by the landowners. The authors offer systematization of real property characteristics to regulate the process of entering them into the state property cadastre.
Key words: property cadastre, property units, state cadastral registration of real property, real property declaration, property characteristics.
В мировой практике имеют место два подхода к определению недвижимости. В рамках одного из них земельный участок объединяется вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями. Этот подход относится к Германскому Гражданскому уложению [1]. Суть его заключается в том, что объект, который можно отделить от земли без нарушения его целостности, не может являться объектом других прав, кроме прав на этот объект. Например, отдельные бревна не являются недвижимым имуществом, однако построенный
из них дом является таковым. Тем не менее, этот дом можно переместить в другое место, т. е. нарушается принцип, заложенный в формулировку недвижимого имущества, касающийся стабильности его местоположения.
Сторонники другого подхода рассматривают земельный участок как один из видов объектов недвижимости. Такой подход установлен Гражданским кодексом Франции, который выделяет в качестве самостоятельных объектов промышленное оборудование, здания, сооружения и права на них [2]. Данная схема применяется также в Италии, где к недвижимости относятся водные источники, земля, деревья, постройки и всё, что связано с землей, включая временные объекты.
Для российского современного законодательства, как показывает практика, первый подход более приемлем, поскольку объектами гражданских прав являются недвижимые и движимые вещи. К недвижимым вещам (недвижимость, недвижимое имущество) гражданское законодательство относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме того, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
Каждый объект недвижимости (ОН) можно рассматривать как конкретную вещь, а также объект права и купли-продажи. Одной из важнейших характеристик любого объекта является местоположение, отражающее его размещение на территории государства, региона или населенного пункта. С местоположением связаны также климатические, почвенные, геологические и прочие условия, используемые в процессе оценки и приобретения недвижимого имущества.
На Руси термин недвижимость введен Петром I в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» 23 марта 1714 г. [3]. Однако до сих пор нет единого общепринятого определении недвижимости. Имеет место также расхождение в представлении недвижимого имущества, сформулированного Гражданским кодексом и объектами, описываемыми Федеральным законом о государственном кадастре недвижимости [4, 5].
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства подлежат учету в Едином реестре объектов капитального строительства. Под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Таким образом, помещение не относится к недвижимому имуществу, однако в соответствии с ФЗ № 221 оно является объектом кадастрового учета.
Недвижимое имущество обладает некоторыми свойствами, присущими ему изначально или приобретенными в процессе эксплуатации. Основными из них являются:
- Физические (местоположение, размеры, материал изготовления и т. д.);
- Экономические (стоимость объекта, размеры арендной платы или земельного налога);
- Правовые (принадлежность объекта, наличие обременений).
В данной статье под характеристиками недвижимого имущества подразумеваются характеристики земельного участка, здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства. Любой категории недвижимого имущества присущи свои характеристики, которые однозначно выделяют объект в качестве индивидуально-определенной вещи.
Согласно ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», для государственного кадастрового учета введены уникальные характеристики и дополнительные сведения об объектах недвижимости. К сожалению, они не имеют жесткой структуры, что совершенно необходимо для решения поставленных перед Росреестром задач. Это создает предпосылки для возобновления кадастрового учета путем введения дополнительных характеристик, что не соответствует тезисам Росреестра о защите заявителей от бюрократии, о сокращении сроков выполнения заявлений, и, наконец, о снижении моральных и денежных затрат. На наш взгляд, название ст. 7 указанного закона «Сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости» некорректно, поскольку в ней приводятся сведения не о самих объектах, а об их характеристиках.
Уникальные характеристики и дополнительные сведения об объектах недвижимости в вышеуказанном законе представлены в общем виде, то есть без соотнесения их к конкретным объектам. К дополнительным сведениям отнесены также сведения о кадастровом инженере (п. 22 Федерального закона № 221 «О государственном кадастре недвижимости»), который осуществляет межевание недвижимого имущества и информация о нем приводится в межевом плане, а также на сайте Росреестра. Поэтому целесообразно установить минимальный перечень характеристик для каждой категории недвижимого имущества, который должен быть понятен любому заявителю. Что касается кадастрового номера, то эта характеристика присваивается объекту в процессе государственного кадастрового учета и может являться в дальнейшем одной из основных его характеристик, однако в процессе формирования земельного участка он отсутствует.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод о целесообразности выделения основных и дополнительных характеристик объектов недвижимости. Основные характеристики для каждого вида объекта не должны меняться с течением времени, поскольку их главное назначение заключается в реализации процедур постановки недвижимости на государственный кадастровый учет и регистрации прав. Дополнительные характеристики могут быть предоставлены в государственном кадастре недвижимости в процессе совершения сделок с недвижимым имуществом, смены адреса объекта или владельца, изменения ранее внесенных характеристик, приобретенных объектом при его эксплуатации и т. д. Таким образом, основные характеристики
обеспечивают постановку объектов недвижимости на кадастровый учет и госрегистрацию прав. Этого достаточно, чтобы с недвижимого имущества можно было взимать земельный налог или арендную плату. Что касается дополнительных характеристик, то их внесение не следует форсировать.
К основным характеристикам следует отнести:
- Вид объекта (земельный участок, здание, сооружение, объект незавершенного строительства) и его назначение;
- адрес объекта или описание его местоположения;
- Стоимость объекта;
- Площадь недвижимого имущества;
- Сведения о правах на объект, включая обременения;
- Категорию земель и разрешенный вид использования земельного участка, на котором расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства и помещение.
К дополнительным характеристикам можно отнести все несущественные изменения сведений о субъекте или объекте права, которые не требуют оперативного переоформления правоудостоверяющих документов или пересчета налогооблагаемой базы (например, посадка деревьев на участке, пристройка веранды или мансарды и т.д.).
Согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», государственный кадастровый учет осуществляется в связи с образованием (созданием) объекта, прекращением его существования или в связи с изменением уникальных характеристик. Для этого заинтересованное лицо подает заявление по установленной форме. Следовательно, если изменяется одна из уникальных характеристик объекта, то государственный кадастровый учет инициируется заново. Таким образом, учет одного объекта может продолжаться длительное время, поскольку характеристик, приведенных в ст. 7 указанного выше закона, тридцать. При этом они могут изменяться, возможно также введение иных, не предусмотренных данным перечнем характеристик. Для учета адреса объекта, категории земель и разрешенного вида использования требуется повторное представление всех документов, предусмотренных Федеральным законом. Поэтому процедуру государственного кадастрового учета следует упростить, а владельцев недвижимого имущества законодательно обязать предоставлять в кадастровое ведомство официальную информацию о текущих изменениях объектов в виде декларации. Полученная таким образом информация должна храниться в документах кадастра с грифом «по декларации». В процессе сделок с недвижимым имуществом эти данные будут уточняться, однако ответственность за достоверность информации полностью должна ложиться на плечи тех, кто ее подготавливает.
Анализируя перечень характеристик объектов недвижимости, представленных федеральным законом № 221, можно отметить следующие недостатки.
Во-первых, одной из уникальных характеристик объекта недвижимости указан кадастровый номер объекта и дата внесения его в государственный кадастр недвижимости или в Единый государственный реестр прав. Кадастровый номер присваивается объекту недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости. Он обеспечивает идентификацию объекта недвижимости, однако не может являться основной характеристикой, поскольку объект, на стадии формирования, может не иметь кадастрового номера.
Во-вторых, состав сведений государственного кадастра об объекте недвижимости не соотносит их характеристики к конкретному виду объекта, при этом не выделяет из них главные и второстепенные. Этот недостаток может повлечь за собой бесконечный переучет, о чем сообщается в прессе.
Таким образом, разделение характеристик объектов на основные и дополнительные обеспечит систематизацию недвижимого имущества по назначению, виду использования, местоположению, правовому статусу и стоимости. Основные характеристики должны обеспечивать индивидуализацию объекта для государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, а также формирования налогооблагаемой базы. Дополнительные характеристики носят справочно-информационный характер и позволяют уточнять информацию об объектах, что неизбежно в процессе их эксплуатации.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Германское гражданское уложение [Электронный ресурс]/ (www.wolters-kluwer.ru).
2. Гражданский кодекс Франции [Электронный ресурс]/ (www.constitutions.ru).
3. О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах. Указ Петра I 23 марта 1714 года [Текст] // Российское законодательство X-XX веков в девяти томах. Т. 4. -М.: Юрид. лит., 1986 г.
4. Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре недвижимости: федер. закон № 221- ФЗ. - Новосибирск: Сиб. ун-т. изд. - во, 2008. - 54 с.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья, четвертая) по состоянию на 01 февраля 2010 года [Текст]. - Новосибирск: Сиб. Унт. изд-во, 2010. - 473 с.
© А.О. Киселева, В.Н. Клюшниченко, 2012
