CC BY
125
О стоимости землеустроительных и геодезических работ
А.А. Семенищенков1
главный инженер ОАО «Брянскземпроект»
В последнее время вопросы стоимости геодезических и землеустроительных работ стали предметом внимания общественности и государственных мужей. Даже Председатель Правительства и Президент Российской Федерации высказывались по поводу стоимости указанных работ и давали соответствующие поручения. Причина этому - многочисленные жалобы граждан, связанные с оформлением права на объекты недвижимости, включая земельные участки. Формально недовольство выражается по поводу стоимости межевания земельных участков, а фактически проблема связана с поиском, установлением и приведением в порядок документов о праве на объекты недвижимости, включая земельные участки.
В первую очередь возникает вопрос о правомерности владения тем или иным объектом и земельным участком. Например, 15 или более лет назад районной администрацией гражданину был выделен земельный участок, но соответствующего документа обладателю права на этот земельный участок выдано не было. Отсутствуют даже дата и номер решения районной администрации. Начинаются панические метания по коридорам муниципального образования и различных учреждений: бюро технической инвентаризации (БТИ), органа архитектуры и градостроительства, управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижи-мость) (бывший комитет по земельным ресурсам и землеустройству) и других учреждений. Но если правообладатель законопослушно платит земельный налог или
арендную плату, то уже на этом можно если не успокоиться, то хотя бы перевести дух -факт оплаты земельного налога и арендной платы является фактом признания наличия права на земельный участок, так как ответственность за составление первоначальных списков плательщиков земельного налога и арендаторов земельных участков была возложена на комитет по земельным ресурсам и землеустройству соответствующего района или города. Именно в указанных комитетах хранятся первоначальные документы о выделении земельных участков и списки обладателей права на них: приусадебные земельные участки, земельные участки для индивидуального жилищного строительства, садоводства и огородничества, организованного гаражного строительства (кроме неорганизованного гаражного строительства), не говоря уже о крестьянских (фермерских) хозяйствах и сельскохозяйственных организациях. Если извещение об уплате земельного налога принесли, значит, какой-то документ о предоставлении земельного участка в органах местного самоуправления есть. Естественно, речь не идет о самовольном захвате земельных участков (неразрешенное строительство или так называемые «раскопки» под огороды). Могут отсутствовать документы и при вполне законном выделении земельных участков в качестве служебных наделов работников различных отраслей. Поэтому первый вопрос можно обозначить как поиск правоустанавливающих документов на земельный участок.
Во вторую очередь приходилось решать не менее неприятный вопрос - установле-
1 Алексей Александрович Семенищенков является автором книг по программированию и отводам земельных участков для строительства.
ние площади земельного участка. В результате межевания на местности установлена площадь земельного участка, которая по фактическому состоянию границ оказалась больше или меньше площади, указанной в правоустанавливающих документах. Причин для изменения площади множество. Прежде всего это инструментальные погрешности при выделении (формировании) земельных участков: в сельской местности измерения приусадебных участков и огородов, как правило, производились «двухмет-ровкой», а в поселках и городах - с использованием измерительной ленты на тканевой основе или в лучшем случае с использованием теодолита с отчетом по дально-мерной рейке. В настоящее время геодезические измерения обычно производятся высокоточными геодезическими инструментами: электронными тахеометрами с лазерными дальномерами и спутниковой геодезической GPS/ГЛОНАСС аппаратурой, которая обеспечивает сантиметровую точность измерений. Раньше площадь земельного участка определялась умножением длины на ширину (хотя всем известно, что в натуре не существует правильных геометрических фигур), а теперь площадь определяется по координатам угловых точек. Из этого следует, что технические ошибки уже были допущены при выделении земельного участка, а при повторном межевании эти технические ошибки выявляются. Поэтому не следует удивляться тому, что при более точном измерении всегда будет выявляться погрешность в ранее определенной площади земельного участка. Даже если земельный участок выделялся с технически точным межеванием его границ на местности, то с течением времени по разным причинам его границы могли измениться в большую или меньшую сторону. Нередко изменения площади земельного участка связаны с самовольным изменением его границ за счет захвата земель общего пользования (дорог, проездов, неиспользуемых земель), обменом земельными участками, переуступкой права.
Например, для строительства (гаража, погреба, бани и т. п.) соседу не хватает немного - всего лишь 0,5 метра, и, естественно,
добрые соседи идут навстречу друг другу без всякого оформления или переоформления права на части земельного участка. Со временем все это забывается, меняются владельцы соседних земельных участков, вот тогда и возникает вопрос о площади земельного участка, которая не соответствует правоустанавливающему документу.
Другой распространенный пример. По документам в собственности физического или юридического лица числятся 10 «соток» (1 «сотка» = 100 м2) земли, а по результатам измерения на местности фактическая площадь оказалось равной 11 «соткам». Инструкцией по межеванию земельных участков, утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем) 8 апреля 1996 года (далее - Инструкция), и соответствующими методическими рекомендациями предусматриваются допустимые погрешности при измерениях в зависимости от площади и категории земель, но в рассматриваемом случае эти погрешности оказались больше допустимых, и с этого момента из технической плоскости, к каковым можно отнести геодезические и землеустроительные работы, они переходят в правовую плоскость, то есть необходимо решить вопрос, как поступить с этой 1 «соткой»? Отказаться от «сотки» уже нельзя, так как земельный участок измерен на местности по фактическим границам, а они идут, как правило, по забору. Не замечать увеличения площади или подгонять ее под узаконенные размеры уважающий себя специалист-землеустроитель никогда не станет, поскольку это уже будет техническим браком, который рано или поздно выявится.
До так называемой «дачной амнистии» чтобы внести изменения в правоустанавливающие документы на земельный участок, граждане обращались в орган местного самоуправления, который в пределах своих полномочий, предусмотренных уставом и нормативными документами, мог согласиться или не согласиться с фактической площадью земельного участка. Если орган местного самоуправления соглашается, то следует вопрос - как передавать эту сотку землепользователю: в собственность бесп-
латно или в аренду. Ответ на этот вопрос дает Федеральный закон от 30 июня 2006 года № 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», согласно статье 6 которого для проведения государственного кадастрового учета земельного участка за основу принимается уточненная площадь, содержащихся в документах о его межевании при условии, что превышение площади составляет не более минимального размера земельного участка, принятого для этой местности.
Перечисленные проблемы - это только часть слоеного айсберга правовых и технических проблем, связанных с межеванием земельных участков, предоставленных физическим и юридическим лицам. Ни один правообладатель земельного участка не в состоянии решить указанные проблемы (за один раз, одним махом и все сразу). Тем, кто впервые сталкивается с такими проблемами, можно только посочувствовать и понять их недоумение по поводу несовершенства земельного и иного российского законодательства. В результате хождений и мытарств во всех бедах и несчастьях обычно обвиняют беззащитного стрелочника, каковым, попав под горячую руку и праведный гнев, является технический исполнитель межевых работ, землеустроитель, или по-простонародному - землемер. Хорошо, если им окажется специалист-профессионал, имеющий соответствующую квалификацию и со знанием дела занимающийся решением текущих землеустроительных задач, но плохо, когда на месте землеустроителя оказывается самозванец - человек без соответствующей специальности и не понимающий технические и правовые проблемы.
Будем считать, что правообладатель земельного участка по принципу «с больной головы на здоровую» обратился в специализированную землеустроительную организацию, которая включается в эту проблему и начинает проходить со знанием дела те же круги, которые уже прошел или пытался пройти правообладатель земельного участка. Как измерить длину этих кругов,
которые выходят за рамки обязанностей исполнителя землеустроительных работ перед его заказчиком? Об этом и множестве других проблем, связанных с определением стоимости землеустроительных и геодезических работ, а также об автоматизации расчетов сметы на указанные работы в духе сегодняшнего времени пойдет речь в последующих разделах.
О плате за землеустроительные и геодезические работы при межевании земельных участков
Деньги лишними не бывают ни у того, у кого они есть, ни у того, у кого их нет. Особенно это становится явным, если вопрос касается изготовления землеустроительной документации на земельные участки, так как все привыкли пользоваться земельными участками, даже не имея минимального набора документов, не говоря уже о регистрации права (сегодня 90 процентов сельскохозяйственных организаций, бывших колхозов и совхозов, пользуются сельскохозяйственными угодьями, не имея каких-либо обязательств перед собственниками земельных долей и без всякой регистрации права аренды земельных участков). То же можно сказать и о промышленных предприятиях, срок переоформления права на земельные участки которых постоянно изменяется или откладывается в законодательном порядке на последующие годы. (Федеральным законом от 27 декабря 2005 года № 192-ФЗ «О внесении изменения в статью 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» срок переоформления документов на земельные участки продлен до 1 января 2008 года.)
У тех лиц, которые, сами того не желая, в один миг стали собственниками земельных участков, даже не прилагая к этому минимальных усилий, вовсе нет желания тратить свои деньги на изготовление землеустроительной документации, постановку земельных участков на кадастровый учет и регистрацию права на земельные участки. Только в случае необходимости оформления наследства или сделки купли-продажи гражда-
нами проводятся работы по межеванию земельных участков. Может быть, это и правильно. Была воля вездесущего государства о наделении правом собственности и иными правами на землю граждан и юридических лиц, и есть органы местного самоуправления, заинтересованные в получении земельного налога и арендной платы, вот они-то и должны побеспокоиться об определении налогоплательщиков и налогооблагаемой базы. Иначе получается, что, не прилагая никаких усилий, органы местного самоуправления получают земельный налог и арендную плату, не отвечая ни за что (инвентаризацию недвижимости и землеустроительные работы оплачивает сам правообладатель земельного участка, постановку на кадастровый учет проводит управление Роснедвижимости, регистрацию права на земельный участок - учреждение Министерства юстиции Российской Федерации (Минюст России), сбор земельного налога - налоговая служба).
Так должен ли обладатель права на земельный участок (собственник, арендатор, постоянный (бессрочный) пользователь, пожизненно наследуемый владелец) оплачивать расходы на работы по его межеванию и приведение в порядок землеустроительной документации. Если кто и должен брать на себя эти расходы, то это прежде всего собственник земельного участка.
Первоначально было так: в начале проведения земельной реформы собственник Российская Федерация оплачивала землеустроительные работы, в том числе и по сплошной инвентаризации земельных участков в населенных пунктах, правообладателями которых являлись граждане и юридические лица, реформирование сельскохозяйственных организаций, образование крестьянских (фермерских) хозяйств, установление границ населенных пунктов и передачу земель в ведение сельских (поселковых) администраций, установление черты населенных пунктов, проведение государственной кадастровой оценки. Сначала государство с пониманием относилось к
материальным затратам на переоформление права на земельные участки. Так, в Указе Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 года № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» было дано поручение Правительству Российской Федерации и органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации «принять меры к завершению в 1996 году выдачи членам сельскохозяйственных организаций и другим гражданам - собственникам земельных долей свидетельств на право собственности на земельные доли». В этом же Указе говорилось, что «выдача и регистрация этих свидетельств производятся бесплатно».
Согласно пункту 9 Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (в редакции Указа Президента Российской Федерации от 25 января 1999 года № 112) было установлено, что «для ускорения процедуры оформления права собственности на земельный участок и земельную долю (пай) или выдела участка в натуре предусмотреть следующее:
• соответствующее заявление в органы местной администрации подлежит рассмотрению в месячный срок с момента его подачи;
• решение (выписка из решения) органа местной администрации о предоставлении, продаже земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка либо об отказе в этих действиях подлежит выдаче в 7дневный срок с момента принятия решения;
• при отсутствии чертежа границ земельного участка соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок после государственной регистрации права собственности на землю производит установление и оформление границ земельного участка и выдает собственнику копию чертежа границ участка»2.
Внимание государства к земельной реформе постепенно уменьшалось, соответственно, сокращалось и финансирование
2 Указом Президента Российской Федерации от 25 февраля 2003 года № 250 Указ от 27 октября 1993 года № 1767 признан утратившим силу.
из федерального бюджета землеустроительных работ. Земельный налог, согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, относится к местным налогам, поэтому Российская Федерация практически не проявляет интереса к вопросу взимания земельного налога.
Однако повод для оптимизма еще имеется, и реальными правовыми предпосылками для этого являются нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации, в статье 46 которого установлено следующее:
«17. В случае если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, проведение процедур, предусмотренных частями 1-16 настоящей статьи, не требуется. Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы.
18. В случае если подготовка градостроительного плана земельного участка осуществлялась органом местного самоуправления на основании заявления физического или юридического лица, границы и размер земельного участка определяются с учетом требований настоящего Кодекса и земельного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка».
Требования к плану земельного участка
За период проведения земельной реформы требования к оформлению землеустроительной документации, плану границ и плану земельных участков менялись. Менялись и правоудостоверяющие документы на земельные участки: первоначально это были государственные акты о праве на землю, затем временные свидетельства и свидетельства на госзнаковской бумаге, теперь свидетельства о праве на земельные
участки изготавливают и выдают учреждения Минюста России.
Технические требования к плану земельного участка были утверждены Роскомзе-мом 11 июня 1993 года и согласно пояснениям, изложенным в письме Роскомзема от 9 ноября 1994 года № 2-12/1749, эти технические требования применялись только при купле-продаже гражданами Российской Федерации земельных участков или их частей для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства другим гражданам Российской Федерации. При наследовании и совершении сделок по дарению для изготовления плана границ земельного участка могли быть использованы и другие материалы, имеющиеся в бюро технической инвентаризации и органах местного самоуправления. В этом случае на плане земельного участка в обязательном порядке должны быть показаны меры линий по его границам.
В указанном письме Роскомзема рекомендовалось планы земельных участков изготавливать «преимущественно с применением имеющихся кадастровых планов или проектов организации территории садоводческих товариществ и дачных кооперативов, генеральных планов (проектов планировки и застройки) городов, поселков, сельских населенных пунктов в масштабе не мельче 1:2000 и только в случае отсутствия перечисленных материалов план границ земельного участка изготавливается по данным натурных геодезических измерений или фотограмметрическими и электронными методами». В письме также были установлены требования к привязке опорных межевых знаков к пунктам государственной геодезической сети и системе координат.
Что касается стоимости землеустроительных работ, то в письме отмечалось следующее: «В число работ по изготовлению планов земельных участков, оплачиваемых одной из сторон сделки купли-продажи, следует включать работы, выполненные только в пределах данного участка. Стоимость работ по установлению опорных межевых знаков и их привязке к пунктам государствен-
ной геодезической сети оплачивается за счет средств, выделяемых комитетам по земельным ресурсам и землеустройству из федерального и местных бюджетов».
В письме Роскомзема было рекомендовано строго руководствоваться сборником цен на землеустроительные работы, действовавшим на тот момент, но без применения повышающих коэффициентов за срочность выполнения работ. При этом «персональная ответственность за правильное определение стоимости работ по изготовлению планов земельных участков возлагается на председателей комитетов по земельным ресурсам и землеустройству».
Инструкция по межеванию земель, утвержденная Роскомземом 8 апреля 1996 года, каких-либо скидок гражданам и юридическим лицам не давала. В разделе 1.2 Инструкции сказано, что «установление и закрепление границ на местности выполняют при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле-продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности». Если иметь в виду, что закрепление границ большинства земельных участков в соответствии с установленными требованиями не производилось, то гражданам и юридическим лицам в отношении межевания земельных участков приходится все начинать с белого листа, при этом без каких-либо поблажек и снисхождений. Более того, в нарушение Гражданского кодекса Российской Федерации техническое задание на межевание земель должен был утверждать не заказчик землеустроительных работ, а председатель комитета по земельным ресурсам и землеустройству района или города. Границы земельного участка должны были быть закреплены в натуре межевыми знаками установленного образца, а установление этих знаков контролировалось составлением соответствующего акта.
Следует отметить, что в инструкции были установлены требования к оформлению чертежа границ земельного участка, но
повсеместно требовали изготовление плана земельного участка по образцу в соответствии с Техническими требования к плану участка, утвержденными Роскомземом 11 июня 1993 года, а именно требовалось отобразить размещение объектов недвижимости и части земельного участка, имеющие ограничения. Чертеж границ земельного участка составляется инженером-земле-устроителем, выполнившим межевые работы, и утверждается председателем (заместителем председателя) комитета по земельным ресурсам и землеустройству района (города).
Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридическим лицам предписывалось переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности с выкупом в установленном порядке или на право аренды. При переоформлении права на земельные участки землеустроительная документация оформлялась в соответствии с требованиями Инструкции.
Недостатки Инструкции были устранены после утверждения Федеральной службой земельного кадастра России (Росземка-дастр) 17 февраля 2003 года Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства (на основании полномочий, предоставленных Правительством Российской Федерации (постановление от 7 июня 2002 года № 396 «Об утверждении Положения о проведении территориального землеустройства»): техническое задание утверждает заказчик землеустроительных работ, он же решает вопрос о необходимости установления межевых знаков и их конструкции, а также вопрос о том, что требуется заказчику: план границ земельного участка или план земельного участка со всеми вытекающими отсюда финансовыми затратами на землеустроительные работы. К сожалению, по инерции или по иным мотивам в отдельных регионах при разработке технического задания от заказчика требуют выполнения полного комплекса землеустроительных работ по максимуму трудозатрат.
Геодезической основой межевания объектов землеустройства являются пункты
опорной межевой сети (ОМС) двух классов- ОМС 1 и ОМС 2. Для определения плоских прямоугольных координат межевых знаков используются спутниковые, геодезические, фотограмметрические и картометрические методы в зависимости от целевого назначения земель. В городах требования к точности измерения выше, чем на межселенной территории (на землях сельскохозяйственного назначения, землях промышленности, землях лесного фонда). Там, где не требуется высокой точности определения местоположения границ при условии совмещения таких границ с естественными и (или) искусственными рубежами (реками, ручьями, каналами, лесополосами, дорогами, дорожными сооружениями, заборами, изгородями, фасадами зданий и другими природными и созданными трудом человека объектами), для определения положения межевых знаков допускается применять персональные GPS навигаторы и (или) способ описания местоположения границ путем ссылок на указанные объекты.
Средняя квадратическая ошибка положения межевого знака относительно ближайшего пункта исходной геодезической основы на землях населенных пунктов (города) -не более 0,10 метра, а на землях населенных пунктов (поселки, сельские населенные пункты), землях, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного и индивидуального жилищного строительства - 0,20 метра. Для обеспечения указанной точности необходимо развитие межевой сети, что требует определенных затрат, которые перекрывают стоимость межевания земельного участка. Эта одна из причин высокой стоимости землеустроительных работ. Не случайно в упомянутом письме Роскомзема от 9 ноября 1994 года отмечалось, что стоимость работ по установлению опорных межевых знаков и их привязке к пунктам государственной геодезической сети оплачивается за счет средств федерального и местных бюджетов. В большинстве регионов установление пунктов ОМС проводится, но недостаточными темпами, так как недостаточно и финансирования, и внимания к этой работе. По этой же причине межевание зе-
мельных участков и привязка к пунктам ОМС проводятся за счет заказчиков (граждан или юридических лиц), или работа выполняется без привязки (в дальнейшем такие землеустроительные документы окажутся непригодными для использования).
В результате межевания земельных участков изготавливается землеустроительное дело, которое утверждает территориальный орган Роснедвижимости. В целях постановки земельных участков на государственный кадастровый учет оформляется их описание в соответствии с Требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденными приказом Росземкадастра от 2 октября 2002 года № П/327. В приказе дается следующее определение: «Описание земельных участков (далее - Описание) представляет собой документ, оформляемый на основании материалов межевания и (или) иной землеустроительной документации о формировании вновь образуемых (образовании новых) земельных участков или уточнении сведений о ранее учтенных земельных участках. При оформлении Описаний используется градостроительная и иная документация, содержащая необходимые для государственного кадастрового учета земельных участков сведения». Описание должно содержать сведения о местоположении, площади, категории земель и разрешенном использовании земельных участков, а также описание границ земельных участков и их отдельных частей.
Напомним, что в Земельном кадастре Российской Федерации введено понятие «Чертеж земельных участков» и дается пример оформления раздела «Чертеж земельных участков». В пунктах 14-18 приказа Росземкадастра от 2 октября 2002 года указано, что изображение чертежа состоит из кадастровой основы и тематического содержания. Кадастровая основа отображается на основании сведений кадастрового плана земельного участка (территории), входящего в состав исходных данных при проведении землеустройства.
Плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков с заявителей не взимается.
Предоставление сведений государственного земельного кадастра о земельных участках осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 2 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», Правилами предоставления сведений государственного земельного кадастра, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 года №918, и Административным регламентом предоставления Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной услуги «Предоставление заинтересованным лицам сведений государственного земельного кадастра», утвержденным приказом Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации от 13 июля 2006 года № 186, зарегистрированным в Министерстве юстиции Российской Федерации от 13 сентября 2006 года № 8234.
Сведения государственного земельного кадастра об определенном земельном участке предоставляются в виде выписок по месту учета земельного участка за плату или бесплатно. Бесплатно сведения об определенном земельном участке предоставляются его правообладателю или уполномоченным правообладателем лицам, а также другим лицам и организациям, установленным статьей 22 указанного Федерального закона. Другие лица, заинтересованные в получении сведений государственного земельного кадастра, подают в соответствующий орган письменное заявление и прикладывают квитанцию об оплате услуг за предоставление сведений. Заявитель не обязан обосновывать необходимость получения запрашиваемых им сведений. Выписки, содержащие сведения об определенном земельном участке, изготавливаются в форме кадастрового плана этого земельного участка. Выписки, содержащие сведения о нескольких земельных участках, изготавливаются в форме кадастрового плана определенной территории.
В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждена форма кадастрового плана земельного участка, однако непонятно, доста-
точно ли будет этого плана для постановки земельных участков на кадастровый учет.
Градостроительный план земельного участка изготавливается с учетом требований Градостроительного кодекса и земельного законодательства Российской Федерации. На основании статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации своим постановлением от 29 декабря 2005 года № 840 утвердило форму градостроительного плана земельного участка. Соответственно, Министерству регионального развития Российской Федерации было дано поручение в 3-месячный срок утвердить инструкцию о порядке заполнения формы градостроительного плана земельного участка, которое утвердило Инструкцию приказом от 11 августа 2006 года № 93.
Фактически градостроительный план земельного участка представляет собой тот же землеустроительный (кадастровый) план земельного участка, дополненный извлечениями из правил землепользования и застройки соответствующей территориальной зоны. На градостроительном плане земельного участка, кроме самого плана этого участка, представлены сведения о его местонахождении, кадастровом номере, исполнителе работ, масштабе плана, площади земельного участка и даже о координатах границ этого участка (на землеустроительном плане земельного участка даются номера точек, меры линий и дирек-ционные углы). Как и на землеустроительном плане, на градостроительном плане земельного участка представлены сведения о частях земельного участка, имеющих улучшения, обременения по использованию и другая информация.
На градостроительном плане земельного участка делается отметка о том, что чертеж градостроительного плана земельного участка разработан на топографической основе, выполненной соответствующей организацией (дата и наименование организации) или чертеж градостроительного плана земельного участка разработан», то есть предполагается, что для создания градостроительного плана земельного участка будет создана необходимая картографичес-
кая основа, по точности соответствующая требованиям земельного и градостроительного законодательства. Все это без взимания платы (см. приведенное ранее извлечение из пункта 17 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации). В таком случае уместен вопрос, кто и за счет каких финансовых ресурсов будет выполнять работы по созданию топографической основы?
Градостроительный план земельного участка утверждается принятием соответствующего акта Правительства Российской Федерации или высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, или главы местной администрации. Трудно представить, что в отношении каждого объекта, расположенного на земельном участке, находящемся в федеральной собственности, будет выноситься постановление Правительства об утверждении градостроительного плана, как будто у него нет более важных дел, тем более, что по содержанию градостроительный план - это выписка из правил землепользования и застройки с учетом территориальной зоны, так как из 6 страниц утвержденной формы только одна страница представляет собой непосредственно план земельного участка.
В идеале, когда готовится к выдаче кадастровый план земельного участка и он должен быть согласован с органом архитектуры и градостроительства муниципального района, архитектор на основании правил землепользования и застройки выдает сведения о разрешенном использовании земельного участка. При этом необходимо изготовить копию (извлечения) из правил землепользования и застройки и заверить ее подписью и печатью архитектора, тогда этот документ можно будет представить в соответствующий орган для постановки на государственный кадастровый учет и в учреждение юстиции для регистрации права на земельный участок.
Градостроительный план земельного участка, по нашему мнению, - противоречивый и надуманный документ, однако возникает вопрос, что первично: кадастровый план земельного участка или градострои-
тельный план земельного участка. На практике этот вопрос будет иметь место потому, что законодатели умолчали об этом в Земельном и Градостроительном кодексах. Чем больше документов, тем больше вероятность иметь несогласованность между ними и разночтения в записях с правовыми последствиями.
Приходится только сожалеть, что технического регламента по составлению плана границ земельного участка, плана земельного участка, кадастрового плана земельного участка или градостроительного плана земельного участка, утвержденного в соответствии с требованиями Федерального закона от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ «О техническом регулировании», пока нет. Необходимость в таком техническом регламенте имеется по разным причинам и в первую очередь для того, чтобы устранить наметившийся «раскол», то есть ведомственный подход: земельно-кадастровая служба (Роснедвижимость) предъявляет свои требования, установленные еще Россземкада-стром, так как не обладает правом создания нормативных документов, а Федеральное агентство по строительству и жилищнокоммунальному хозяйству (Росстрой) - другие, хотя и в том и в другом случае речь идет о земельном участке, содержание почти одно и то же, только названия разные и изготовлены разными организациями, а значит, круг хождений обладателя права на земельный участок увеличивается, иначе говоря, проблемы создаются на ровном месте. Земельный участок в составе земель лесного фонда называется уже не земельным участком, а лесным участком.
Есть еще и другая документация на земельные участки: материалы инженерно-геодезических изысканий, материалы дистанционного зондирования, которые касаются не только земельного участка, но и прилегающей территории (соседних земельных участков). Однако без соответствующей доработки эти материалы не могут использоваться как землеустроительная документация для постановки на кадастровый учет.
Там, где в последнее время не проводились землеустроительные работы, основным документом, который имеется у вла-
дельцев земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов, садоводческих товариществ и гаражных объединений является план земельного участка, составленный органом БТИ. Все перечисленные документы на земельные участки составлены в разное время, для разных целей, поэтому упорядочить проведение различных работ на земельных участках мог бы технический регламент, который должен определить оптимальный состав землеустроительных работ и порядок их выполнения с учетом использования современных технических средств, основное содержание плана земельного участка, что позволило бы избежать затрат на повторное выполнение работ и многократное дублирование одних и те же материалов.
И, наконец, технический регламент должен прояснить вопрос стоимости топогра-фо-геодезических и землеустроительных
работ. Каждая позиция технического регламента должна быть просчитана с финансовой стороны, так как не должно быть постоянно меняющихся технических требований, которые понуждают к бесконечным и непродуманным расходам. При разработке технического регламента должно быть четко определено и просчитано, сколько средств потребуется для изготовления земельных планов, в том числе в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности (федеральной и региональной), собственности муниципальных образований, собственности граждан и юридических лиц.
В идеале должно быть следующее: кто устанавливает (изменяет) требования к оформлению землеустроительной документации, тот и должен обеспечить замену, включая финансирование землеустроительной документации.
Окончание в следующем номере.
ЮРИДИЧЕСКИЕ СЕМИНАРЫ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ!
СТПТУТ ШКОЛА ПРАВА 16-20 КОРПОРАТИВНОЕ ПРАВО: 1 апреля актуальные проблемы и обзор изменений законодательства 1 Руководитель семинара: МАКОВСКАЯ АА (судья Высшего Арбитражного Суда РФ) I
23-27 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ и особенности апреля РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ. 1 28 мая- обзор практики рассмотрения споров | 1 ИЮНЯ Руководитель семинара: САРБАШ С.В. (судья Высшего Арбитражного Суда РФ)
і ТЕЛЕФОН: 436-08-65 4-6 Новые правила заключения и исполнения договоров 1 июня в сфере электроэнергетики 1 Руководитель семинара: РЕДЬКИН И.В. (старший научный сотрудник Института государства и права РАН)
13-15 ДОГОВОРЫ, СВЯЗАННЫЕ С ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ июня ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ: комментарий изменений законодательства Руководитель семинара: МАКОВСКАЯ АА (судья Высшего Арбитражного Суда РФ)
E-MAIL: [email protected] INTERNET: www.statut.ru 22 мая - Программа повышения квалификации (вечерняя форма обучения) 29 июня СПЕЦИАЛИСТ В ОБЛАСТИ ДОГОВОРНОГО ПРАВА Руководитель семинара: ВИТРЯНСКИЙ В.В. (заместитель Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ)
28 мая - Программа повышения квалификации 8 июня СПЕЦИАЛИСТ В ОБЛАСТИ КОРПОРАТИВНОГО ПРАВА ^ Руководитель семинара: МОГИЛЕВСКИЙ СД (декан юридического факультета АНХ при Правительстве)
