CC BY
420
Защита прав на земельные участки путем предъявления иска об установлении границ
Е.А. Мотлохова юрист по спорам с недвижимостью ООО «Группа компаний «Вертикаль», старший преподаватель кафедры гражданского права и гражданского процессуального права юридического факультета ФГБОУ ВО «Хабаровский государственный университет экономики и права» (г. Хабаровск)
Евгения Александровна Мотлохова, [email protected]
Современное земельное законодательство относит иск об установлении границ земельного участка к разновидности исков о правах на недвижимое имущество (пункт 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее - Постановление № 10/22). Правовая природа такого иска близка к правовой природе иска о признании права, поскольку, требуя установить границы земельного участка, истец просит судебного признания того, что он является собственником (землевладельцем) земельного участка именно в объеме, описанном координатами характерных точек границ. Известны случаи, когда иск о признании права сопровождается требованиями об установлении границ земельного участка 1. Вместе с тем иск об установлении границ нельзя назвать вещно-правовым иском, тем более разновидностью иска о признании права, так как он может быть реализован для защиты не только вещного, но и обязательственного
права. На наш взгляд, исследуемый вид исковой защиты является самостоятельным способом защиты права.
Фактической предпосылкой предъявления иска об установлении границ земельного участка является процедура уточнения местоположения границ земельного участка. Уточнение местоположения границ земельного участка - это процедура внесения изменений сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, которая осуществляется на основании межевого плана. Эта процедура регулируется частями 8-10 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), согласно которым местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
Обязательной процедурой при подготовке межевого плана является согласование местоположения границ земельного участка. Значение акта согласования в том, что при пропуске этой досудебной стадии разрешения спора о границах в иске может
1 Смотри:
Решение Индустриального районного суда города Хабаровска от 29 апреля 2014 года № 2-1715/2014 // Архив Индустриального районного суда города Хабаровска за 2014 год;
Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 4 февраля 2015 года по делу № 33-625/2015 // Архив Хабаровского краевого суда за 2015 год.
быть отказано, так как отсутствует собственно основание иска 2.
Так, в споре по иску одного товарищества собственников жилья к другому товариществу по поводу местоположения границ земельных участков, занятых соседними многоквартирными домами, истец потребовал установить границу земельного участка, исключив из земельного участка площадь 212 квадратных метров согласно перечню координат характерных точек. В иске было отказано по причине того, что истец не доказал обоснованность исключения из площади участка части, а также в связи с тем, что подаче иска не предшествовала процедура образования участка для нужд истца 3.
Согласование местоположения границ проводится по выбору заказчика кадастровых работ с установлением границ земельных участков на местности или без установления таких границ. При этом заинтересованное лицо вправе потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности. Результат согласования местоположения границ оформляется в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана (части 3 и 7 статьи 22 Закона № 218-ФЗ и пункты 82-87 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 8 декабря 2015 года № 921).
При подготовке межевого плана на стадии составления акта согласования границ может возникнуть три варианта развития событий:
1) граница будет согласована (при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, а также указания реквизитов документов, удосто-
веряющих личность таких заинтересованных лиц или их представителей, реквизитов документов, подтверждающих полномочия представителей заинтересованных лиц);
2) граница будет считаться согласованной в случае, если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо (его представитель) в установленный срок не выразило свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представило свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием. В этом случае к межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного порядка извещения заинтересованного лица;
3) граница не согласовывается в случае, если правообладатель смежного участка (его представитель) выразил обоснованные возражения относительно местонахождения смежной границы. При этом в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью.
Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются посредством предъявления иска об установлении границ.
Виды споров об установлении границ можно разделить на три категории в зависимости от вида процедуры по уточнению границ, которая предшествовала возникновению спора:
• иск о первичном установлении границ земельного участка;
• иск об определение местоположения границ земельного участка;
2 Смотри:
Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 7 мая 2014 года по делу № 33-2636/2014 // Архив Хабаровского краевого суда за 2014 год;
Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 1 июня 2016 года по делу № 33-4011/2016 // Архив Хабаровского краевого суда за 2016 год.
3 Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 6 февраля 2015 года по делу № 33-8716/2015 // Архив Хабаровского краевого суда за 2015 год.
• иск об изменении местоположения границ земельного участка.
Иск о первичном установлении границ земельного участка и иск об определении границ по своей структуре имеют одинаковые основания и содержание, они отличаются лишь объемом исходной информации о границах земельных участков. В первом случае основным источником доказывания выступают сведения о фактических границах участка, а также продолжительность существования на местности этих границ. Во втором случае в качестве исходной доказательственной базы могут быть использованы сведения инвентаризации, схемы, планы, картографические данные.
Иск об изменении юридически установленных границ основан на фактах ошибочного описания границ либо на фактах изменения параметров земельного участка. Этот вид иска, как правило, сопровождается требованиями о первичном установлении или определении местоположения границ земельного участка истца с одномоментным изменением границ смежного земельного участка, принадлежащего ответчику по делу.
Так, например, истица обратилась в суд с требованием об установлении границ земельного участка, принадлежащего ей на праве собственности, и внесении изменений в сведения кадастра недвижимости о границах смежного земельного участка. При этом границы земельного участка, принадлежащего истице, имели статус «декларированные», а границы земельного участка ответчика - «уточненные» 4.
Истица посчитала, что существующие границы смежного земельного участка нарушают ее права, так как согласно сведениям кадастра недвижимости (далее также -КН) его площадь была увеличена за счет отступа от сараев, расположенных на ее участке. В обоснование своих требований она указала, что этот отступ всегда суще-
ствовал и отражен в материалах топографической съемки за 1993 год, выполненной специалистами администрации Индустриального района города Хабаровска, а также в технических паспортах по состоянию на 9 ноября 1988 года, 25 мая 2000 года. Отсутствие отступа от сарая нарушает пункт 5.3.4 СП-30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», согласно которому до границы соседнего приквартирного участка расстояние по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее 1 метра от других построек (бани, гаража и т. п.). Существовавшее расстояние в 0,75 метра, хоть и было меньше допустимой нормы, однако позволяло ей беспрепятственно использовать свои постройки и сохраняло хоть какое-то расстояние между постройками и забором ответчика. Посчитав, что границы земельного участка ранее были установлены с нарушением законодательства, истица обратилась в суд с указанными требованиями.
По делу была назначена и проведена судебная землеустроительная экспертиза. В результате было установлено, что фактические границы земельного участка истца могут быть приняты ориентиром для установления границ, так как существуют на местности не менее 15 лет. Фактические границы земельного участка ответчика не могут служить ориентиром для установления местоположения границ земельного участка, так как не соотносятся с данными первичных правоустанавливающих документов, а также документов, определявших местоположение границ земельных участков при их образовании.
Решением суда исковые требования были удовлетворены частично. Судом были установлены границы земельного участка, принадлежащего на праве собственности истице, с учетом полевых измерений, полученных в ходе землеустроительной экспертизы. Было принято решение внести
4 Решение Индустриального районного суда города Хабаровска от 23 мая 2017 года по делу № 2-524/2017 // Архив Индустриального районного суда города Хабаровска за 2017 год.
изменения в сведения КН о границах земельного участка, принадлежащего ответчику на праве собственности. Апелляционным определением решение суда первой инстанции оставлено без изменения 5.
Для разрешения подобных споров и внесения правовой определенности в правовой режим объекта недвижимости, а именно в описание местоположение границ земельного участка, правомерным способом защиты права и наиболее корректной формулировкой исковых требований является требование установить границы земельного участка. Однако в правоприменительной практике указано множество некорректных вариаций исковых требований, что согласно пункту 3 Постановления № 10/22 не является препятствием для принятия и рассмотрения такого иска.
В деле, рассмотренном Хабаровским районным судом Хабаровского края 6, исковые требования были сформулированы следующим образом: «установить границу земельного участка, смежную с земельным участком ответчика, согласно межевому плану, в точке - 3, координаты Х(м) 453 018,35, У (м) 3 189 499,27, в точке - 4, координаты Х(м) 452 853,99, У(м) 3 189 569,97».
Судом первой инстанции исковые требования были удовлетворены частично. В резолютивной части решения суд путем текстового описания указал, как должна проходить смежная граница (с указанием на элементы ограждения, сарай, хозяйственные постройки).
Суд апелляционной инстанции решение изменил 7, указав в резолютивной части ре-
шения координаты всех поворотных точек, описывающих местоположения границ земельного участка истца целиком, а не только смежной границы.
Президиум Хабаровского краевого суда 8 отклонил доводы кассационной жалобы о том, что суд апелляционной инстанции фактически вышел за пределы исковых требований и указал, что иное разрешение земельного спора свидетельствовало бы о формальном подходе суда к разрешению спора.
Верховный Суд Российской Федерации не принял к рассмотрению надзорную жалобу в связи с отсутствием существенных нарушений норм материального и процессуального прав 9.
В деле, рассмотренном Десятым Арбитражным апелляционным судом 10 поводом для обращения в суд также стали возражения о месторасположении смежной границы. Однако истец сформулировал исковые требования следующим образом: о признании незаконным отказа должностного лица согласовать границы земельного участка, об обязании ответчика согласовать границы в указанных координатах согласно межевому плану. Суд в удовлетворении исковых требований отказал в связи с тем, что отказ в согласовании не является нормативным актом.
Предметом рассмотрения Хабаровского краевого суда стал иск гражданина об установлении местоположения границ земельного участка согласно фактически сложившемуся землепользованию и межевому плану и об истребовании из чужого
5 Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 9 августа 2017 года по делу № 33-6078/2017 // Архив Хабаровского краевого суда за 2017 год.
6 Решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 30 мая 2013 года по делу № 2-723/2013 // Архив Хабаровского районного суда Хабаровского края за 2013 год.
7 Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 15 ноября 2013 года по делу № 33-5254/2013 // Архив Хабаровского краевого суда за 2013 год.
8 Кассационное определение Президиума Хабаровского краевого суда от 13 марта 2014 года № 4-г-171/2014 // Архив Хабаровского краевого суда за 2014 год.
9 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21 мая 2014 года № 58-КФ14-201. URL :http: // www.supcourt.ru (дата обращения: 27 января 2015 года).
10 Постановление Десятого Арбитражного апелляционного суда от 24 января 2015 года по делу № А41-4226/14. URL: http: // www.arbitr.ru (дата обращения: 27 января 2015 года).
незаконного владения части земельного участка и о понуждении к его освобождению 11. В этом деле исковые требования об установлении границы и о виндицирова-нии части земельного участка сочетаются. Такое сочетание исковых требований обусловлено общим генезисом таких способов защиты права, как виндикационный иск и иск об установлении границ, поскольку в результате земельного спора в случае удовлетворения исковых требований обязанная сторона будет вынуждена освободить незаконно занимаемую часть земельного участка. В то же время когда суд в резолютивной части решения укажет координаты поворотных точек, определяющих местоположение границ земельного участка, правовая неопределенность в зоне действия права собственности на земельный участок будет устранена. В связи с этим необходимость в дублировании обязанности освободить часть земельного участка отпадает сама собой.
В предмет доказывания входит установление сведений о следующих фактах:
• местоположение границ земельного участка при его образовании;
• местоположение границ земельного участка в соответствии с правоустанавливающими документами и сведениями государственного кадастра недвижимости;
• фактическое местоположение границ земельного участка, являющегося предметом спора.
Средствами доказывания становятся источники, перечисленные в пункте 10 статьи 22 Закона № 218-ФЗ. При этом юридиче-
ская техника законодателя позволяет сделать вывод о наличии приоритета одних источников перед другими.
Наибольшим значением обладают сведения, содержащиеся в правоустанавливающих документах. Из совокупности землеустроительных требований 12 при определении местоположения границ согласно правоустанавливающим документам необходимо принимать во внимание содержание следующих документов:
• постановления районной, городской (поселковой) или сельской администрации о предоставлении гражданину или юридическому лицу земельного участка, решения иных органов о предоставлении земельных участков;
• договоры купли-продажи и сведения о других сделках с земельным участком;
• выписки из книги регистрации земельного участка;
• материалы инвентаризации земель.
При отсутствии таких документов необходимо установить местоположение границ земельных участков по сведениям документов, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.
Из всех землеустроительных требований к определению местоположения границ согласно документам, определявшим местоположение границ при их образовании, необходимо принимать во внимание содержание следующих документов:
• проект землеустройства, материалы инвентаризации земель;
• сведения о наличии межевых споров по земельному участку;
11 Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 17 августа 2011 года по делу № 33-5859/2011 // Архив Хабаровского краевого суда за 2011 год.
12 Смотри:
пункт 10 статьи 22 Закона № 218-ФЗ;
разделы 5 и 6 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 года;
пункт 9 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (действовавший до 1 января 2017 года);
Порядок выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю, утвержденный Роскомземом 20 мая 1992 года;
Письмо Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР № 20-15-1-4 Е9808р (для объектов землеустройства, сформированных до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации).
• чертеж границ или кадастровые карты (планы) с границами земельного участка;
• результаты кадастровых работ, топографические карты и планы;
• фотопланы и фотоснимки, приведенные к заданному масштабу;
• схемы и списки координат пунктов государственной геодезической сети;
• схемы и списки координат пунктов опорной межевой сети;
• списки координат межевых знаков, затрагиваемых проектом землеустройства;
• кадастровые и регистрационные
дела 13.
При отсутствии такой документации необходимо устанавливать границы согласно утвержденному органом местного самоуправления проекту межевания территории (пункт 10 статьи 22 Закона № 218-ФЗ).
Введение проекта межевания в качестве источника сведений о местоположении границ земельных участков является новым правилом, введенным Законом № 218-ФЗ с 1 января 2017 года. Идея законодателя понятна - сформировать земельный участок наиболее рациональным образом при отсутствии архивных документов и материалов топографических съемок. Пунктом 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что формирование участков в соответствии с проектом межевания - это приоритетный способ образования земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку образование земельных участков иными способами (посредством составления схемы) допускается только при отсутствии проекта межевания. В силу части 9 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации способ образования земельных участков, который
отражен в проекте межевания территории, считается соответствующим градостроительным регламентам и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, иным требованиями к образуемым и (или) изменяемым земельным участкам, установленным федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, техническими регламентами, сводами правил.
Вместе с тем навязывание законодателем использования проекта межевания при уточнении границ существующих земельных участков необоснованно. Анализ проектов межевания территории в составе документации по планировки территории 14 показывает, что конфигурация границ земельных участков в проекте межевания очень часто не учитывает не только фактические границы, существующие на местности более 15 лет, но и конфигурацию границ земельных участков согласно имеющимся сведениям КН. Нередки ситуации, когда земельные участки существуют в определенных границах продолжительное время (более 20 лет), ограждены забором, но первичные правоустанавливающие документы и документы, содержащие сведения о местоположении границ земельного участка при его образовании, у правообладателя отсутствуют и восстановлены быть не могут. В этом случае лицо лишено возможности установить местоположение границ земельного участка по своим многолетним фактическим границам, поскольку пунктом 10 статьи 22 Закона № 218-ФЗ в качестве приоритетного источника сведений предписывается использовать именно проект межевания.
На наш взгляд, использование проекта межевания территории оправдано только при образовании новых земельных участков, а также при отсутствии возможности установить местоположение границ объек-
13 Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 29 июля 2016 года по делу № 33-5606/2016 // Архив Хабаровского краевого суда за 2016 год.
14 URL: https://dasiz.khabarovskadm.ru/ (дата обращения: 6 июня 2017 года).
тов искусственного и (или) природного происхождения, существующих на местности более 15 лет. По этой причине предлагаем внести изменения в пункт 10 статьи 22 Закона № 21 8-ФЗ и изложить его в следующей редакции:
«При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется посредством указания на границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (фактические границы). При отсутствии возможности установить местоположение границ земельных участков исходя из местоположения фактических границ границы устанавливаются в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории».
Как правило, перечисленных документов для решения вопроса о местоположении границы земельного участка недостаточно. В связи с этим возникает необходимость определения местоположения фактических границ, то есть границ, существующих на местности пятнадцать и более лет и закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения. При этом во внимание принимаются места расположения межевых знаков, заборов, строений, расположенных
на границах участка, разница высот в грунте, разница видов грунта.
Известны случаи, когда суды при установлении границ принимают во внимание не один из источников сведений о границах, перечисленных в пункте 10 статьи 22 Закона № 218-ФЗ, а несколько.
Так, в деле, рассмотренном Хабаровским краевым судом, суд установил местоположение границ по совокупности данных правоустанавливающих документов и сведений о фактических границах, существующих на местности более 15 лет 15. В другом деле иск об установлении границ был удовлетворен, поскольку сведения о фактическом местоположении смежной границы совпали со сведениями правоустанавливающей и кадастровой документации 16.
При установлении фактической границы земельного участка необходимо определить продолжительность ее существования на местности, поскольку для целей установления местоположения границ имеет значение лишь фактическая граница, существующая на местности более 15 лет.
Таким образом, средствами доказывания продолжительности существования границ могут служить свидетельские показания.
При разрешении дела также необходимо выяснить, изменялась ли граница между смежными земельными участками, происходило ли такое изменение в установленном законом порядке или в результате противоправных действий, направленных на самовольный захват части земельного участка, в результате которых произошло изменение площадей смежных земельных участков.
В судебной практике бывают случаи, когда суд, разрешая спор об установлении границ, не руководствуется источниками сведений о границах, перечисленных в пункте 10 статьи 22 Закона № 218-ФЗ (до 1 января
15 Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 20 февраля 2015 года по делу № 33-1801/2015 // Архив Хабаровского краевого суда за 2015 год.
16 Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 11 февраля 2015 года по делу № 33-766/2015 // Архив Хабаровского краевого суда за 2015 год.
2017 года - в пункте 9 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; далее - Закон № 221-ФЗ), а по причинам, не поддающимся системному анализу, принимает во внимание факты, не указанные ни в одном нормативном акте.
Так, в деле, рассмотренном по первой инстанции районным судом Солнечного муниципального района Хабаровского края 17 истица обратилась с требованиями установить границы земельного участка, принадлежащего ей на праве собственности. Первичные правоустанавливающие документы, из которых можно было бы установить местоположение границ участка, равно как и документы, определявшие местоположение границ земельного участка при его образовании, отсутствовали. Проект межевания в отношении населенного пункта, в котором расположен спорный участок, органом местного самоуправления не был разработан. По этой причине для установления границ за основу были приняты границы, существующие на местности более 15 лет. Причиной спора стало несогласие публичного собственника с одной из границ участка, смежной с дорогой общего пользования. Ответчик счел, что местоположение фактических границ на местности более 15 лет и положения пункта 9 статьи 38 Закона № 221-ФЗ значения не имеют. Важно то, что согласно нормативам градостроительного проектирования [12] ширина
улицы должна быть не менее 15 метров, расстояние от центра проезжей части до забора - 7 метров. Суд первой инстанции удовлетворил требования истца лишь в части, с учетом возражений ответчика. Суд апелляционной инстанции решение оставил без изменения 18. Определением судьи кассационной инстанции 19 в передаче жалобы в Президиум было отказано в связи с отсутствием существенных и неустранимых нарушений прав истца.
Зачастую при производстве по делу назначается землеустроительная экспертиза, результаты которой (в большинстве случаев) определяют содержание решения суда 20. Перед экспертами ставятся следующие задачи и вопросы 21:
• установить геодезические координаты местонахождения границ спорных земельных участков;
• установить местонахождение границ спорных земельных участков согласно сведениям государственного кадастра недвижимости;
• установить местонахождение границ спорных земельных участков исходя из расположения границ, существующих на местности пятнадцать и более лет и закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения (фактические границы);
• могут ли фактические границы быть использованы для определения ме-
17 Решение Солнечного районного суда Хабаровского края от 6 октября 2016 года по делу № 2-760/2016. URL: http: // solnechniy.hbr.sudrf.ru/ (дата обращения: 15 января 2017 года).
18 Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 8 февраля 2017 года по делу № 33-263/2017 // Архив Хабаровского краевого суда за 2017 год.
19 Определение Хабаровского краевого суда от 30 июня 2017 года по делу № 4Г-1540/2017 // Архив Хабаровского краевого суда за 2017 год.
20 Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 15 ноября 2013 года по делу № 33-5254/2013 // Архив Хабаровского краевого суда за 2013 год.
21 Смотри:
апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 8 июня 2016 года по делу № 33-4191/2016 // Архив Хабаровского краевого суда за 2016 год;
решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 19 марта 2015 года по делу № 2-110/2015 // Архив Хабаровского районного суда Хабаровского края за 2015 год;
решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 24 апреля 2017 года по делу № 2-201/2017 // Архив Хабаровского районного суда Хабаровского края за 2017 год;
решение Индустриального районного суда города Хабаровска от 23 мая 2017 года по делу № 2-524/2017 // Архив Индустриального районного суда города Хабаровска за 2017 год.
стоположения границ земельного участка;
• определить, соответствуют ли сведения, внесенные в КН при постановке на кадастровый учет указанных земельных участков правоустанавливающим документам, фактическому местоположению земельных участков, если нет, то указать, в чем выражено выявленное несоответствие;
• имеется ли взаимное пересечение границ спорных земельных участков;
• какова площадь наложения спорных земельных участков;
• определить, имеется ли кадастровая ошибка в сведениях КН, допущенная при постановке на кадастровый учет спорных земельных участков с кадастровыми номерами, если имеется, то в чем она выражена и каким образом кадастровая ошибка подлежит исправлению.
Для правильного разрешения спора имеет значение не только факт нарушения процедуры межевания, составления акта согласования границ, но и выяснение того обстоятельства, каким образом такое нарушение повлияло на объем прав истца. Само по себе нарушение процедуры межевания, например, в части оформления акта согласования границ земельного участка (отсутствие подписи или извещения) не является безусловным основанием для того, чтобы удовлетворить исковые требования о внесении в КН изменений, касающихся местоположения границ земельного участка (см. [13]).
В Обзоре судебной практики по спорам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010-2013 годы, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 2 июля 2014 года (далее - Обзор от 2.07.2014) отмечается, что «отсутствие подписи смежного землепользователя в акте согласования границ
при проведении кадастровых работ является основанием для признания результатов межевания недействительными только в случае нарушения прав и законных интересов смежного землепользователя. Судами должен устанавливается не только факт нарушения закона, выразившегося в отсутствии подписи смежного землепользователя в акте согласования границ при проведении кадастровых работ, но и правовые последствия такого нарушения, поскольку отсутствие согласования границ земельного участка со смежными землепользователями является нарушением закона. Однако данное обстоятельство не всегда рассматривается судами как достаточное основание для удовлетворения требований о признании результатов межевания недействительными».
Приведем пример.
Истец и ответчики являлись собственниками смежных земельных участков. Истец, ознакомившись с межевым планом ответчика, выяснила, что в акте согласования отсутствует ее подпись. Вместо нее подпись выполнена председателем садоводческого общества, членами которого являлись обе стороны по делу. Посчитав, что нарушение процедуры согласования повлекло неправильное определение местоположения границ земельных участков, истец обратилась в суд с требованием о признании результатов межевания недействительными. В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что, несмотря на нарушение формальной процедуры согласования, местоположение границ было установлено правильно, в соответствии с требованиями части 9 статьи 38 Закона № 221-ФЗ (исходя из местоположения границ, существующих на местности пятнадцать и более лет, закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка). В удовлетворении исковых требований было отказано в полном объе-
ме 22. Решение суда первой инстанции было оставлено без изменений 23.
Важно отметить следующее: тот факт, что площади земельных участков, принадлежащих сторонам, не совпадают с указанными в правоустанавливающих документах площадями, не всегда свидетельствует о самовольном занятии ответственной стороной части земельного участка истца. Такое несовпадение может быть обусловлено и такими причинами, как:
• занятие земель общего пользования;
• занятие земельного участка со стороны иного, чем ответчик по делу, смежного землепользования;
• неточности в схемах (чертежах), содержащихся в правоустанавливающем документе.
При разрешении споров о границах часто возникает вопрос, свидетельствует ли факт несоответствия фактически занимаемой площади земельного участка сведениям КН о самовольном захвате земельного участка со стороны оппонента в судебном споре. Для ответа на этот вопрос следует обратиться к классификации споров об установлении границ, приведенной Верховным Судом Российской Федерации в пункте 2.9 Обзора от 2.07.2014:
• случаи, когда сведения о координатах участка отсутствуют в кадастре недвижимости либо границы установлены и заявлено требование о признании кадастровых работ недействительными, в связи с чем установить их местоположение на местности не представляется возможным;
• случаи, когда границы участка истца или ответчика определены в кадастре недвижимости по результатам кадастровых работ.
В первом случае «от истца истребуют-ся доказательства того, что спорная часть земельного участка входит в состав при-
надлежащего ему участка. Установление местонахождения спорной границы участка осуществляется судом путем сравнения фактической площади с указанной в правоустанавливающих документах с помощью существующих на местности многолетних насаждений, жилого дома, хозяйственных и бытовых построек, трубопроводов при условии, что они зафиксированы в планах обмеров органов технической инвентаризации, топографических съемках или иных документах, отражающих ранее существовавшие фактические границы.
В ситуации, когда площадь земельного участка истца с учетом фактических границ больше или меньше площади, указанной в правоустанавливающем документе, суд проверяет, за счет каких земель образовалась данная разница, производился ли кем-либо из сторон или прежних владельцев участков перенос спорной границы, осуществлялась ли истцом или ответчиком дополнительная прирезка к своему земельному участку и имеет ли данная прирезка отношение к той части участка, по поводу которой заявлен спор, а также как давно стороны пользуются участками в имеющихся границах» [14, п. 2.9].
Важно отметить, что точное соответствие фактической площади участка той, которая отражена в правоустанавливающем документе, не рассматривается судами в качестве достаточного основания для отказа в иске, поскольку оно может быть связано с добровольным отказом ответчика от части своего участка с другой стороны при одновременном захвате части участка истца.
Во втором случае, когда сведения о границах содержатся в КН и эти сведения не оспариваются, доказательством нарушения прав истца является несовпадение фактических границ его земельного участка с границами, установленными в КН по результатам кадастровых работ.
22 Решение Смидовичского районного суда Еврейской автономной области от 3 августа 2015 года по делу № 2-20/2015. URL: http: //smidovichsky.brb.sudrf.ru/ (дата обращения: 11 сентября 2016 года).
23 Апелляционное определение суда Еврейской автономной области от 2 марта 2016 года по делу № 33-9/2016. URL: https://os--brb.sudrf.ru (дата обращения: 11 сентября 2016 года).
«В таких случаях суды независимо от длительности существования фактических границ принимают решения об их приведении в соответствие с результатами кадастровых работ» [14, п. 2.9].
Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для внесения и (или) изменения сведений об этом земельном участке в КН (см. [1]). В резолютивной части решения суда по такому делу должны быть указаны уникальные характеристики, подлежащие внесению в КН: площадь, описание местоположения границ земельных участков, указание на соответствующий межевой план (см. [15]).
Сделаем вывод о том, что в контексте российского законодательства применить такой способ защиты права, как иск об установлении границы, можно тогда, когда земельный участок находится на стадии формирования (уточнения) и смежный землепользователь выдвигает свои возражения на стадии согласования границ земельного участка.
Так, судом было отказано в иске в связи с тем, что он был направлен не на уточнение границ, а, фактически на образование нового земельного участка 24.
Споры о границах земельного участка, когда сведения о границах содержатся в кадастре недвижимости и эти сведения не оспариваются, в зависимости от конкретных обстоятельств дела, скорее, относятся к искам об исправлении реестровых (кадастровых) ошибок либо к искам об истребовании части земельного участка из чужого незаконного владения.
Анализ судебной практики и норм земельного законодательства по такой категории дел показывает общую тенденцию к сохранению фактических границ, существующих на местности более 15 лет. Вместе с тем единый подход к разрешению споров об установлении границ земельных
участков отсутствует. Это обусловлено отсутствием унифицированных норм права, регулирующих основание предъявления иска об установлении границ земельного участка и порядок разрешения подобных споров. Существующие пробелы в законодательстве предлагаем заполнить следующим образом:
Статью 208 Гражданского кодекса Российской Федерации предлагаем дополнить новым абзацем о нераспространении исковой давности на требования об установлении границ земельного участка.
Земельный кодекс Российской Федерации дополнить статьей 64.1 следующего содержания:
«Статья 64.1 Земельные споры об установлении границ земельного участка.
1. Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются посредством предъявления иска об установлении границ земельного участка, о границах которого возникли возражения.
2. Отсутствие подписи смежного землепользователя в акте согласования границ при проведении кадастровых работ является основанием для признания результатов межевания недействительными только в случае нарушения прав и законных интересов смежного землепользователя.
3. Местоположение границ земельного участка определяется в соответствии с частью 10 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость».
4. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о таком земельном участке в кадастре недвижимости. В резолютивной части решения суда по такому делу должны быть указаны уникальные характеристики, подлежащие
24 Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 27 февраля 2015 года по делу № 33-1260/2015 // Архив Хабаровского краевого суда за 2015 год.
внесению в кадастр недвижимости: площадь, описание местоположения границ земельных участков посредством указания координат характерных точек таких границ».
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ 25
1. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2010. № 6.
2. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ.
3. Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 8 декабря 2015 года № 921. Доступ из справочной правовой системы «Консультант Плюс» (дата обращения: 26 февраля 2017 года).
4. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21 мая 2014 года № 58-КФ14-201. URL: http: // www. supcourt. ru (дата обращения: 27 января 2015 года).
5. Постановление Десятого Арбитражного апелляционного суда от 24 января 2015 года по делу № А41-4226/14. URL: http: // www.arbitr.ru (дата обращения: 27 января 2015 года).
6. Инструкции по межеванию земель : утверждена Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 года.
7. Порядок выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю : утвержден Роскомземом 20 мая 1992 года.
8. Письмо Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР № 20-151-4 Е9808р (1987 год).
9. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ // Российская газета. 2001. № 211-212.
10. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ // Российская газета. 2004. № 290.
11. О государственном кадастре недвижимости : Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ.
12. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. СНиП 2.07.01-89 : постановление Государственного строительного комитета СССР от 16 мая 1989 года № 78. Доступ из справочной правовой системы «Гарант» (дата обращения: 30 июля 2017 года).
13. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 июня 2013 года по делу № 450/13. URL: http: // www.ras.arbitr.ru (дата обращения: 31 июня 2017 года).
14. Обзор судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010-2013 годы : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 2 июля 2014 года // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2015. № 1.
15. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 сентября 2011 года № 4275/11. URL: http: // www.arbitr.ru (дата обращения: 27 января 2015 года).
16. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.
17. URL: https://dasiz.khabarovskadm.ru/ (дата обращения: 6 июня 2017 года).
25
Приведенные автором настоящей статьи решения региональных судов см. в постраничных сносках.
