CC BY
42
V Национальный Конгресс по недвижимости1
Москва 25-28 июня 2002 года
25-28 июня в Зале Церковных Соборов Храма Христа Спасителя в Москве прошел
V Национальный Конгресс по недвижимости. Его организаторами выступили Министерство имущественных отношений Российской Федерации, правительство Москвы, Российская гильдия риэлторов и Московская ассоциация-гильдия риэлторов при поддержке Международной Федерации участников рынка недвижимости Р!АВ0!-ВиБ81А. Генеральный информационный спонсор - Издательский дом «КоммерсантЪ», спонсор - Европейский трастовый банк, информационные спонсоры: газета «Комсомольская правда», журнал «Русский фокус», радио «Эхо Москвы».
В работе Конгресса приняли участие 600 человек. Среди них - представители 43 регионов России, делегаты из Армении, Казахстана, Киргизии, Латвии, Украины. В пресс-центре зарегистрировались представители 157 средств массовой информации.
Делегаты Конгресса приняли участие в бизнес-турах, организованных Российской гильдией риэлторов по крупнейшим столичным компаниям. Делегатам были предложены следующие туры: «Система управления корпорацией» («ИНКОМ-недвижи-мость»), «Технология проведения сделок» («Триумфальная арка»), «Технология работы риэлторского агентства» («БЕСТ-недви-жимость»), «Работа с персоналом» («Рес-кор»), «Загородная недвижимость» («МИ-ЭЛЬ-недвижимость»). Европейский трастовый банк организовал тур по новостройкам Москвы. Участники бизнес-туров посетили офисы Московской ассоциации-гильдии риэлторов и Российской гильдии риэлторов, где они обменялись опытом и обсудили планы работ в региональных общественных объединениях.
Делегаты Конгресса работали в 15 секциях: «Виртуальный клуб риэлторов», «Брокерская деятельность», «Девелопмент»,
«Международная», «Управление персоналом (обучение)», «Оценочная деятельность на рынке недвижимости», «Управление ассоциацией», «Информационные технологии в риэлторской деятельности», «Управление недвижимостью», «Страхование на рынке недвижимости», «Анализ рынка недвижимости», «Сертификация», «Профессиональные стандарты», «Маркетинг и реклама». Секция «Актуальные вопросы управления государственным имуществом» прошла в Министерстве имущественных отношений Российской Федерации под председательством Сергея Моложавого.
На секциях по управлению недвижимостью и анализу рынка активно обсуждались профессиональные стандарты, регулирующие работу управляющих и аналитиков. В ближайшее время в этих секторах рынка недвижимости начнет действовать система сертификации. На секции по сертификации были внесены первые поправки в стандарт «Риэлторская деятельность. Услуги брокерские на рынке недвижимости. Общие требования». По мнению участников Конгресса, внесенные изменения позволят системе развиваться активнее и приблизят общественное объединение профессионалов рынка недвижимости России к организационно-правовой форме саморегулируемой организации.
На пленарном заседании V Национального Конгресса по недвижимости выступили президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Виталий Вотолевский, первый заместитель Министра имущественных отношений Российской Федерации Сергей Моложавый, заместитель руководителя Федеральной службы земельного кадастра России Алексей Оверчук, депутат Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации Иван Грачев, руководитель Департамента инвестиционных программ строительства правительства Моск-
1 При подготовке информационного сообщения использованы материалы, размещенные на сайте Российской гильдии риэлторов.
вы Леонид Краснянский, главный регистратор прав Ульяновской области Виктор Ла-душкин, президент-элект Национальной ассоциации риэлторов США Кэтрин Уэтли.
Первый заместитель Министра имущественных отношений Российской Федерации Сергей Моложавый, выступая перед участниками Конгресса, рассказал о ближайших планах Министерства имущественных отношений Российской Федерации (Минимущество России) по совершенствованию рынка недвижимости. Он отметил, что Министерство намерено принять меры для воспрепятствования неофициальной сдаче в аренду недвижимости государственными унитарными предприятиями, а именно: ввести обязательную рыночную оценку недвижимости при сделках с ней (средства на оплату услуг оценщиков заложены в бюджет) и внести изменения в Бюджетный кодекс Российской Федерации, чтобы позволить арендодателям получать часть средств от аренды (сейчас все доходы идут в государственный бюджет). Минимущество России также планирует запустить механизм доверительного управления государственной недвижимостью. Для этого необходимо изменить бюджетный процесс, поскольку в настоящее время все доходы от аренды поступают в бюджет и непонятно, из каких средств платить управляющему. Со вступлением в силу Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона о разграничении земель образуется огромный рынок недвижимости. Наиболее привлекательные земельные участки Минимущество России планирует выставить на продажу.
По словам Сергея Моложавого, государство активно включается в инвестиционную деятельность, реализуя проекты на базе федерального недвижимого имущества. За прошедшие три года значительно возрос интерес инвесторов к объектам незавершенного строительства, которые сегодня расходятся «как горячие пирожки». Поэтому Минимущество России и далее намерено вовлекать объекты «незавершенки» в рыночный оборот, поскольку уже наработана необходимая нормативная база.
Депутат Госдумы Иван Грачев, председатель Комиссии Госдумы по развитию ипотечного кредитования, председатель партии развития предпринимательства, рассказал
о законотворческой деятельности в сфере
недвижимости: в закон об оценочной деятельности в первом чтении было внесено много поправок, однако во втором чтении почти все они были сняты за исключением одной позиции, которая касается ограничения сферы применения. В настоящее время оценка предполагается при сделках или подготовке к ним. Это искусственное ограничение и очевидно, что оно будет устранено. Это свидетельствует о том, что закон может быть принят в ближайшее время. Иван Грачев также высказал свое мнение относительно Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Он отметил, что Правительство Российской Федерации предложило много поправок к указанному Закону. Однако остается нерешенной проблема защиты прав предыдущего владельца. Формулировки, принятые в первом чтении, будут означать установление двойной регистрации. При совершении сделок придется сначала подтверждать права нынешнего владельца, а потом регистрировать их переход. Проблемой также остается вопрос, касающийся незавершенного строительства. Указанный закон не признает, что «незавершенка» -это объект недвижимости, связанный с землей. Существует также проблема регистрации имущественных комплексов. Законом установлена регистрация отдельных частей комплекса в соответствующем субъекте Российской Федерации, а затем регистрация всего комплекса по месту регистрации юридического лица.
Работа над законом об ипотеке, считает Иван Грачев, идет удовлетворительно. В документе предусмотрено выселение неплательщиков, что, по мнению депутатов, является необходимым условием для нормальной работы закона. Большие разногласия между депутатами и Президентской администрацией вызвал Закон «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах». Депутаты считают, что имущество, которое является стопроцентным обеспечением ипотечных ценных бумаг, не должно подпадать под стандартную процедуру банкротства, в случае возникновения таких проблем у заемщика. Очевидно, что если держателя сверхнадежных ипотечных бумаг поставить в очередь с другими кредиторами, то эти бумаги сразу потеряют свою надежность.
Иван Грачев также сообщил, что готовится к рассмотрению Закон «О стройсберкас-сах» и упомянул, что закон о защите прав жилищных инвесторов вызвал неоднозначную реакцию в риэлторской среде. Он отметил, что депутаты постарались учесть все замечания Российской гильдии риэлторов и обещали до осени внести их в проект.
Алексей Оверчук, заместитель руководителя Федеральной службы земельного кадастра России, рассказал о работе земельного ведомства. Служба отвечает за пять основных направлений, связанных с рынком недвижимости: ведение государственного земельного кадастра, кадастровая оценка, регулирование землеустройства, мониторинг земель и земельный контроль. В настоящее время в стране действует Закон «О государственном земельном кадастре». Земельный кадастр ведется на территории Российской Федерации по единым правилам, идет процесс наполнения информацией этой системы. К 2007 году будет создан единый кадастр недвижимого имущества, который будет описывать как земельные участки, так и прочно связанные с ними здания, строения, сооружения - это является федеральной целевой программой. Программа ведется в развитие Земельного кодекса Российской Федерации, где закреплено единство земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Проводится большая работа по упрощению процедуры формирования земельных участков. Это стало возможным благодаря Закону «О землеустройстве». В настоящее время готовится документ, который позволит значительно сократить количество согласующих инстанций для оформления землеустроительной документации. Согласование будет основываться только на федеральном законодательстве, что позволит удешевить и упростить работу профессиональных участников рынка.
Кэтрин Уэтли, президент-элект Национальной ассоциации риэлторов США, отметила огромный прогресс российского рынка недвижимости за прошедшие 10 лет. Госпожа Уэтли подчеркнула, что сегодня не только российские специалисты могут перенимать американский опыт, но и американцам есть
чему поучиться у российских риэлторов. Госпожа Уэтли также подчеркнула значимость разработки единых стандартов ведения бизнеса и обмена информацией для европейских стран и США, отметила необходимость доработки законодательной базы для привлечения западных инвесторов.
Леонид Краснянский, руководитель Департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы, рассказал о динамике жилищного строительства в столице.
Виктор Ладушкин, главный государственный регистратор прав Ульяновской области, рассказал о взаимодействии органов власти и профессионалов на рынке недвижимости Ульяновской области2.
Л.Н. Краснянский,
руководитель Департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы
Уважаемые участники и гости конгресса!
По поручению мэра Москвы Юрия Михайловича Лужкова и от имени правительства Москвы поздравляю Вас с началом работы V Национального Конгресса по недвижимости.
Руководство города видит в представителях профессиональных сообществ надежных помощников в решении многих социально-экономических проблем.
В работе Конгресса примут участие сотни специалистов из многих регионов России, представляющих коммерческие структуры и органы местного муниципального управления и самоуправления. Конгресс - это великолепная площадка для актуального обмена мнениями и поиска новых решений для развития рынка недвижимости.
Недвижимость - важнейшая составляющая национального богатства нашей страны - отражает благосостояние граждан, является инструментом накопления капитала для нынешнего и будущих поколений, а также обеспечивает стабильность и динамичное развитие общества.
2 Учитывая актуальность проблем, затронутых Л.Н. Краснянским и В.П. Ладушкиным, предлагаем Вашему вниманию наиболее интересные моменты их выступлений.
С учетом того, что доля городского населения России составляет более 70 процентов, первоочередное значение для развития экономики имеет недвижимость муниципальных образований, прежде всего, городов. В городах создается около 80 процентов национального дохода.
Одним из главных достижений социально-экономических реформ, проводившихся в России, явилось то, что жилье в нашей стране стало собственностью граждан. На различных уровнях власти были приняты правовые акты, регламентирующие проведение сделок с недвижимостью. В последнее десятилетие в России сложился цивилизованный рынок жилья.
В результате проведения политики приватизации и эффективного управления недвижимостью, создания возможностей для развития малого и среднего бизнеса и муниципального самоуправления в Москве сформированы необходимые условия для развития всех составляющих экономики города. Это подтверждается тем, что экономическое развитие столицы идет уверенными темпами.
В связи с этим необходимо отметить, что Москва не растеряла десятилетиями создававшуюся мощь столичного строительного комплекса и продолжает реализовывать программу жилищного строительства. В подтверждение этих слов приведу следующие цифры.
В 2001 году в городе построены и сданы 3 миллиона 840 тысяч квадратных метров жилой площади - это самый высокий результат за прошедшее десятилетие.
Для решения важнейших общегородских социальных задач предназначен 1 миллион 190 тысяч квадратных метров жилой площади, в том числе около 405 тысяч - для предоставления очередникам и 785 тысяч - для переселения москвичей из отслуживших свой век пятиэтажек и ветхих аварийных домов.
Несмотря на достигнутые объемы строительства, в городе ощущается острая нехватка жилья. Если в Москве на каждого жителя приходится 23 квадратных метра жилой площади, то в европейских столицах этот показатель превышает 35 квадратных метров. Нам есть к чему стремиться.
Именно поэтому в текущем году перед строительным Комплексом города стоят еще более масштабные задачи. Нам пред-
стоит построить и сдать 4,2 миллиона квадратных метров жилой площади.
За первый квартал сдан в эксплуатацию
1 миллион 152 тысячи квадратных метров жилой площади, во втором квартале этот показатель составит чуть более 1 миллиона квадратных метров, т. е. 52 процента запланированного годового задания.
При этом первоочередное внимание уделяется вводу и своевременной передаче жилой площади для решения общегородских социальных задач. Годовое задание составляет 1 миллион 235 тысяч квадратных метров, 400 тысяч квадратных метров из которых предназначены очередникам районов, а 835 тысяч квадратных метров -на реализацию программы переселения.
Нам также предстоит построить 100 тысяч квадратных метров жилой площади для поддержки молодых московских семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Особое место в городской градостроительной политике занимает реконструкция центральной части города. Центру постепенно возвращаются функции современной жилой застройки. В текущем году здесь предстоит построить более 340 тысяч квадратных метров жилой площади. Причем это будут не только коммерческие, но и муниципальные жилые дома для переселения коренных москвичей, проживающих в центре, из ветхих зданий, предназначенных для сноса. Значительная работа в этом направлении выполняется Департаментом инвестиционных программ строительства города.
Стоит отметить, что программа жилищного строительства по социальным программам 2002 года в целом сбалансирована во всех аспектах. При этом учтены требования к квартирному составу домов, предназначенных для решения общегородских задач.
Также хочу отметить, что основным критерием работы городских застройщиков будут выступать не объемы построенного жилья, а качество строительства. Необходимо шире применять передовые строительные технологии, использовать все возможности монолитного домостроения и четко ориентироваться на требования рынка.
К сожалению, в силу различных обстоятельств огромные потенциальные возможности рынка недвижимости используются далеко не полностью.
Активно функционирует рынок жилья. Однако не все его сегменты были развиты. Прежде всего, это касается традиционных для Москвы доходных домов. По инициативе мэра Москвы Ю.М. Лужкова программа строительства доходных домов была возрождена. В настоящее время заканчивается строительство первого доходного дома в районе Яузских ворот. Место строительства определило статус объекта. Охраняемая территория, подземный гараж, собственная служба сервиса, квартиры с полным оборудованием - все это позволяет отнести дом к категории элитных. Конечно, далеко не каждому по карману арендовать квартиру в таком доме. Именно поэтому сейчас подбираются площадки для строительства еще трех доходных домов, снять квартиры в которых смогут и горожане, имеющие средний достаток.
Слабо развит рынок коммерческой недвижимости. Ощущается нехватка помещений для ведения бизнеса - торговых, офисных, складских. А увеличение количества таких помещений означает появление новых рабочих мест, а также рост налоговых отчислений в городской бюджет. Наличие значительного числа нежилых помещений не отвечает требованиям сегодняшнего дня, поэтому город заинтересован в привлечении инвесторов во многие коммерческие проекты, реализующиеся на Московской земле.
В настоящее время в Москве разработан новый порядок предоставления инвесторам земельных площадей для строительства жилья. Есть первый опыт работы по-новому. И этот опыт стоит признать удачным.
Мы понимаем, что для успешного привлечения инвестиций необходимо создание правовых механизмов, которые могли бы резко сократить количество ведомственных инстанций для согласования условий застройки и уменьшить сроки строительства объектов. Это снизит издержки инвестора и станет объективным основанием для снижения цен на жилье, что сделает его более доступным для граждан.
Неэффективными остаются механизмы управления жильем. Значительная доля стоимости коммунальных услуг по-прежнему дотируется из городского бюджета. Жилищно-коммунальная реформа пробуксовывает, в том числе и ввиду отсутствия конкуренции в сфере обслуживания и эксплуатации жилья.
Принципиально важное значение для эффективного оборота недвижимости имеет свободный переход прав на недвижимость, прозрачность и простота совершения сделок. В Москве четко работает институт регистрации прав на недвижимость, однозначными становятся процедуры установления прав на недвижимость и оформления сделок, снижаются риски утраты прав собственности, создаются механизмы защиты прав собственников и добросовестных приобретателей недвижимого имущества.
Успешное развитие московского рынка недвижимости во многом зависит от квалифицированной и безупречной работы всех участников, обеспечивающих эффективный рыночный оборот: риэлторов, инвесторов, застройщиков, нотариусов, оценщиков, регистраторов, управляющих недвижимостью.
Хочу сказать, что предприятия строительного комплекса активно сотрудничают с московскими риэлторскими и девелоперскими компаниями. Риэлторы стали незаменимыми помощниками граждан при покупке и продаже недвижимости. Сегодня они оказывают полный спектр профессиональных услуг, связанных с этими вопросами.
В последние годы сложилась устойчивая система сотрудничества между риэлторскими компаниями и Департаментом инвестиционных программ строительства города. При Департаменте аккредитовано 17 фирм, которые с начала 2002 года продали жилой площади на сумму около 2 миллиардов рублей. Риэлторы постоянно взаимодействуют с Московским строительным союзом, реализуя квартиры в районах массовой застройки.
Сейчас многие риэлторские фирмы, накопив богатый опыт работы, выступают в качестве инвесторов и соинвесторов строительства новых жилых домов. Это стало возможным, в первую очередь, благодаря тому, что предприниматели и городские чиновники совместно выработали общую точку зрения на стоящие перед городом и бизнесом проблемы и пришли к пониманию необходимости использования исключительно рыночных механизмов при решении этих проблем.
Несомненно, эту положительную практику взаимодействия представителей бизнеса и городских организаций необходимо всемерно поддерживать и развивать.
В качестве одного из базовых элементов поддержки такого сотрудничества можно
рассматривать постоянно действующую выставку-ярмарку «Столичная недвижимость», организованную под патронатом правительства Москвы. В рамках этой выставки осуществляется внедрение новых форм реализации жилья населению с созданием максимально комфортных условий для покупателя. Мы должны всегда помнить, что качество жизни москвичей напрямую зависит от результатов работы всех организаций независимо от сферы деятельности и формы собственности, связанных с решением одной из самых важных социальных проблем - жилищной.
Московский строительный комплекс, думая о будущем, не ограничивает свою деятельность московским регионом. Так, заключены договоры о сотрудничестве и соглашения о строительстве жилья и объектов социальной сферы со многими городами России, а также ближнего и дальнего зарубежья. Среди них Тамбов, Ярославль, Севастополь, Калининград, Симферополь и Улан-Батор.
Во взаимодействии с администрацией Ярославской области решаются вопросы по строительству сети гостиниц, входящих в туристический маршрут «Золотое кольцо России».
Участникам Конгресса предстоит обсудить много проблем, актуальных для современного рынка недвижимости. Уверен, что их своевременное и комплексное решение позволит поднять качество услуг, предоставляемых риэлторами, на новый уровень и будет содействовать решению жилищных проблем россиян.
В.П. Ладушкин,
главный государственный регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним Ульяновской области, заслуженный юрист Российской Федерации
Уважаемые дамы и господа!
V Национальный конгресс по недвижимости и X! съезд Российской гильдии риэлторов3 действительно являются наилучшей возможностью обсудить проблемы развития рынка недвижимости, его перспективы.
С полной ответственностью заявляю, что в настоящее время главной проблемой рынка недвижимости является недостаточно высокий уровень профессионализма его участников.
Как известно, 31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ФЗ № 122). Этот закон положил начало формированию совершенно новых рыночных отношений, поскольку установил новый порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, основания приостановки и отказа в их регистрации. Правовой базой, устанавливающей общее правило, по которому государственной регистрации (в Едином государственном реестре прав -ЕГРП) подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость явилась ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).
Исходя из смысла ст. 131 ГК РФ и ст. 2 ФЗ № 122, позволю себе напомнить, что понимается под государственной регистрацией. Государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть осуждено только в судебном порядке.
Таким образом, законодатель относит государственную регистрацию к правовой категории и логично передает функции государственной регистрации созданным для этой цели учреждениям юстиции.
На учреждение юстиции законодатель возлагает следующие задачи:
• сделать рынок недвижимости цивилизованным, прозрачным, юридически чистым и грамотным;
• сделать рынок недвижимости инвестиционно привлекательным;
• наполнить доходные части бюджетов всех уровней.
Учреждение юстиции выступает правовым гарантом прав физических и юридиче-
3 Х! съезд Российской гильдии риэлторов проходил в рамках V Национального Конгресса по недвижимости.
ских лиц на недвижимое имущество и сделок с ним.
Выполняя от имени и по поручению государства функцию государственной регистрации прав, учреждения юстиции ведут ЕГРП, дела правоустанавливающих документов. Книги учета документов и сам ЕГРП являются вечными (ст. 12, п. 4 ФЗ № 122). Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается.
Все сказанное свидетельствует о том, что на рынке недвижимости должны работать профессионалы.
Законодатель достаточно четко определил основания для государственной регистрации прав и требования к документам, предоставляемым на государственную регистрацию прав (статьи 17 и 18 ФЗ № 122).
Уровень профессионализма реально определяет приоритетное направление взаимодействия государственного учреждения юстиции со всеми субъектами рынка недвижимости, каковыми являются органы технического учета и инвентаризации, землеустроительные органы, нотариусы и, конечно же, объединения риэлторов.
Хотелось бы акцентировать ваше внимание на вопросах взаимодействия государственного учреждения юстиции с объединением риэлторов. Скажу прямо. Без квалифицированных риэлторов цивилизованный рынок недвижимости состояться не может. Будущее цивилизованного рынка недвижимости во многом зависит от уровня профессиональной подготовки тех, кто оказывает первую, я бы сказал скорую, помощь заявителю (физическим или юридическим лицам).
Мы, как государственное учреждение юстиции, стараемся строить свои отношения со всеми участниками рынка недвижимости по этому принципу, в том числе и с Гильдией риэлторов Ульяновской области, которую возглавляет Александр Сергеевич Диков.
Откровенно говоря, в начале становления учреждения юстиции мы не думали о взаимоотношениях с риэлторскими струк-
турами. Сначала нам было не важно, с какой проблемой заявители обращались в наше учреждение. На том этапе важным было лишь то, чтобы нас признали. Однако мы очень быстро поняли, что на рынке недвижимости риэлторские объединения имеют определенную нишу. Они уже сформировали свою стратегию и тактику по отношению как к учреждению юстиции, так и к заявителю и мы просто обязаны с этим считаться. Поэтому с первых дней своей деятельности учреждение юстиции приняло решение наладить взаимодействие с риэлторскими объединениями. Прежде всего, мы провели несколько совместных совещаний, в ходе которых и по результатам которых мы выяснили, что на рынке недвижимости города Ульяновска работают несколько десятков риэлторских фирм, причем многие из них работают уже давно и достаточно профессионально.
Сегодня в нашем городе созданы все условия для совместной плодотворной работы учреждения юстиции с риэлторскими объединениями.
Основными направлениями взаимодействия учреждения юстиции с риэлторскими объединениями являются:
• проведение совместных семинаров, совещаний для обсуждения и решения вопросов, связанных с государственной регистрацией прав;
• создание единого информационного пространства для обмена информацией;
• издание совместного информационного бюллетеня;
• совместная работа в составе комиссий, сформированных и утвержденных ГАО Ульяновской области.
Считаю, что V Национальный Конгресс по недвижимости несомненно станет значимой вехой и даст новый импульс развитию и укреплению взаимодействия государственного учреждения юстиции с риэлторскими объединениями. Совместными усилиями мы сможем сформировать цивилизованный рынок недвижимости.
