CC BY
32
VI Национальный Конгресс по недвижимости
Москва
8-11 июня 2003 года
8-11 июня в Москве в Центре международной торговли проходил VI Национальный Конгресс по недвижимости. Его организаторами выступили Российская Гильдия Риэлторов, Министерство имущественных отношений Российской Федерации, Московская ассоциация-гильдия риэлторов, Торгово-промышленная палата Российской Федерации при поддержке FABCI.
Генеральный спонсор VI Национального Конгресса по недвижимости - закрытое акционерное общество «МИАН» (Московское инвестиционное агентство недвижимости). Генеральный информационный партнер - «Российская газета».
Национальный Конгресс по недвижимости стал традиционным местом встречи руководителей компаний рынка недвижимости, площадкой для обмена мнениями, опытом, информацией, а также площадкой для поиска новых решений, способствующих развитию российского рынка недвижимости.
В работе Конгресса приняли участие более 800 делегатов, среди которых были руководители частного бизнеса сферы недвижимости из всех регионов Российской Федерации, представители региональной и федеральной исполнительной власти, иностранные наблюдатели (представители FIABCI, NAR) и журналисты.
Особенностью VI Национального Конгресса по недвижимости стала большая рабочая программа.
Пленарное заседание было посвящено обзору рынка недвижимости, проблемам его законодательного регулирования, роли и функциям профессиональных объединений.
Участники Конгресса работали в 23 секциях, темы которых были разработаны на основании заявок участников Конгресса и отвечали наиболее острым и злободневным проблемам рынка недвижимости. Секции были подготовлены Национальным учебным центром риэлторов. В рамках Конгресса, кроме традиционных секций по брокерской деятельности, управлению недвижимости, анализу рынка, международной деятельности, работали и новые секции по загородной и коммерческой недвижимости, ипотеке, работе с гражданскими жилищными сертификатами, взаимодействию средств массовой информации и компаний рынка недвижимости, обучающим программам.
Делегаты Конгресса приняли участие в бизнес-турах по загородным объектам и новостройкам. Делегатам были предложены такие туры, как «Доверительное управление объектами недвижимости», «Работа с персоналом в риэлторском агентстве, обучение», «Опыт работы в крупной риэлторской компании России», «Управление вторичным рынком жилья», «Новостройки Москвы», «Технология реализации объектов недвижимости в уникальном Московском жилом районе «Куркино» и другие туры.
В рамках Конгресса прошел форум по сертификации - профессиональная дискуссия по вопросам регулирования рынка недвижимости, на котором обсуждались проблемы разработки профессиональных стандартов по ипотеке, девелопменту, аналитике, вопросы, касающиеся работы с гражданскими жилищными сертификатами, а также связанные с внесением изменений в стандарт по брокерским услугам. На форуме была проанализирована работа секций VI Национального Конгресса по недвижимости.
По итогам обсуждения проблем, рассматривавшихся в ходе Конгресса, было принято Обращение VI Национального Конгресса по недвижимости к Президенту, Федеральному Собранию, Правительству Российской Федерации, текст которого приводится после этого информационного сообщения.
Далее предлагаем Вашему вниманию материалы выступлений участников Конгресса на пленарном заседании. В следующих номерах нашего журнала будут опубликованы доклады, прозвучавшие на секционных заседаниях.
ОБРАЩЕНИЕ VI Национального Конгресса по недвижимости к ПРЕЗИДЕНТУ, ФЕДЕРАЛЬНОМУ СОБРАНИЮ,
ПРАВИТЕЛЬСТВУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Уважаемый господин Президент!
Уважаемые члены Правительства!
Уважаемые депутаты Федерального Собрания!
Участники VI Национального Конгресса по недвижимости выражают поддержку новому курсу на ускорение социально-экономического развития страны, провозглашенного в ежегодном Послании Президента Российской Федерации Владимира Владимировича Путина Федеральному Собранию Российской Федерации, позволяющему России встать в один ряд с ведущими экономически развитыми странами мира. Перед экономикой страны поставлена задача за десять лет увеличить объем внутреннего валового продукта (ВВП) в два раза, достигнуть полной конвертируемости рубля - внутренней и внешней.
Недвижимость - основа проводимых в нашей стране реформ по переводу ее экономики на рыночные рельсы.
В связи с этим обращаем Ваше внимание на огромный потенциал, заложенный в эффективном использовании и управлении недвижимым имуществом, а также в строительстве новых объектов недвижимости.
В условиях дебюрократизации системы управления экономикой страны возрастает роль объединений профессиональных участников, действующих на принципах саморегулирования.
Такой организацией - активным участником проводимых в экономике России реформ -является один из организаторов VI Национального Конгресса по недвижимости - Российская Гильдия Риэлторов (РГР) - национальное объединение профессиональных участников рынка недвижимости. Ежегодно РГР организовывает национальные конгрессы, международные конференции и выставки недвижимости, состав участников которых и уровень рассматриваемых проблем по праву привлекают внимание специалистов, властей, средств массовой информации, граждан и международного сообщества.
Основной задачей Российская Гильдия Риэлторов всегда ставила эффективное объединение на принципах саморегулирования всех профессиональных участников рынка недвижимости с целью создания цивилизованного рынка недвижимости и его интеграции в глобальный мировой рынок недвижимости.
Считаем, что назрела насущная необходимость привести систему законодательства в соответствие с задачами, стоящими перед современным обществом.
Для совершенствования функционирования рынка недвижимости России, в том числе в области законодательства, считаем необходимым следующее.
1. Мы поддерживаем предложенную Рабочей группой при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства Концепцию развития и совершенствования гражданского законодательства, регулирующего оборот недвижимости, утвержденную в феврале 2003 года.
Мы солидарны с авторами Концепции в том, что достижение цели развития рынка недвижимости будет невозможно без создания системы стабильного, внутренне непротиворечивого законодательства о недвижимом имуществе. В связи с этим мы полностью согласны с авторами указанной Концепции в том, что к объектам недвижимости необходимо дополнительно отнести помещения (жилые и нежилые) и объекты незавершенного строительства и внести соответствующее дополнение в статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Как это не парадоксально, но до сих пор этого не сделано, что приводит к возникновению многих недоразумений в ходе операций с такими
объектами недвижимости, которые де-факто уже считаются таковыми. Особенно это касается нежилых помещений, правовой режим которых необходимо в значительной мере идентифицировать с правовым режимом жилых помещений. Так, например, ГК РФ содержит статью 558, посвященную особенностям продажи жилых помещений, но само упоминание о правовом режиме нежилых помещений отсутствует.
Мы также солидарны с авторами Концепции, предлагающими исключить упоминание о предприятии как о недвижимом имуществе в связи со спорностью данного в Концепции определения, а также рассмотреть возможность исключения из перечня объектов недвижимого имущества таких объектов, как леса и многолетние насаждения. Также предлагаем исключить из недвижимого имущества воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
2. Известно, что действующий в настоящее время Жилищный кодекс РСФСР (ЖК РСФСР) был утвержден в 1983 году и практически уже готов к рассмотрению новый документ. Тем не менее, учитывая важность темы для всех граждан России, мы решили передать наши предложения по совершенствованию норм этого, уже устаревшего, документа.
Во-первых, мы предлагаем внести в Жилищный кодекс РСФСР изменение, учитывающее реалии нашего времени, а именно дополнить статью 9 ЖК РСФСР нормой, позволяющей осуществлять перевод жилых домов и жилых помещений, находящихся в личной собственности граждан, в нежилые по решению собственника помещения с условием, что он имеет возможность проживания в другом, пригодном для жилья, помещении.
Смысл нововведения понятен - исправить досадное упущение законодателя, приводящее к невозможности в случае необходимости значительной части населения страны распоряжаться своим жильем, а также к невозможности вовлечения их площади в хозяйственный оборот в разрешенном законодательством России порядке.
В российском законодательстве необходимо предусмотреть порядок получения разрешения на нежилые помещения, размещенные не только на первом и цокольном этажах (хотя это напрямую и не относится к жилищному законодательству).
Кроме того, на наш взгляд, пора поставить точку в затянувшейся дискуссии по вопросу о сущности перепланировки жилого помещения. Предлагаем абзац первый статьи 84 ЖК РСФСР изложить в следующем виде: «Переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя с учетом того, что не затрагиваются несущие конструкции данных помещений».
Таким образом, мы предлагаем устранить процедуру согласования решения этого вопроса с органами исполнительной власти. Соответственно, предлагаем изменить и систему санкций по вопросу самовольной перепланировки помещений (соответствующие законодательные акты имеются в субъектах Российской Федерации, например, в городе Москве). В связи с этим предлагаем налагать штраф за подобного рода деятельность только в случаях, если затрагиваются несущие конструкции здания или действия по перепланировке помещения напрямую грозят безопасности граждан и третьих лиц, влекут за собой разрушение конструкций здания или ухудшают его эксплуатационные характеристики и затрудняют его обслуживание.
3. Считаем вопрос о земле наиболее важным для дальнейшего развития сферы недвижимости. Наибольшую озабоченность вызывает тот факт, что в существующем земельном законодательстве отсутствуют экономические критерии предоставления и изъятия земельных участков. На наш взгляд, при решении этих вопросов в первую очередь необходимо принимать во внимание следующее: лишь тот, кто эффективно работает на земле, заботится о ее сохранности и плодородии, должен владеть землей. Естественно, речь идет о землях, предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности.
Учитывая сказанное, мы предлагаем:
1) расширить деятельность органов местного самоуправления городов по подготовке и принятию основанных на правовом зонировании нормативных правовых актов - правил землепользования и застройки. Обеспечить на основе правового зонирования формирование прозрачных процедур регламентирования деятельности инвесторов по землепользованию и застройке, сократить количество инстанций, согласующих землеустроительную документацию;
2) в целях реализации «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости не допускать раздельной регистрации земли и находящейся на ней недвижимости;
3) ускорить переход к конкурсным процедурам предоставления застройщикам сформированных для застройки земельных участков;
4) внести изменения в федеральное налоговое законодательство с тем, чтобы обеспечить поступление средств от продажи земельных участков и полностью предоставить права их аренды в местные бюджеты на период до разграничения государственных земель с целью стимулирования органов местного самоуправления к установлению прозрачных процедур предоставления прав на земельные участки;
5) обеспечить последовательный переход к единой системе государственного учета недвижимости, включая земельные участки и иные объекты недвижимости, на основе государственного земельного кадастра;
6) исключить деятельность по техническому описанию объектов недвижимости из состава государственных функций с целью развития конкурентного рынка предоставления этих услуг частными предпринимателями;
7) синхронизировать сроки переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобретения земельных участков в собственность юридическими лицами с установлением четкого, прозрачного порядка определения ставок земельного налога и арендной платы с целью обеспечения юридических лиц информацией для принятия одного из двух предложенных решений.
8) при необходимости продлить сроки переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
9) рекомендовать внести изменения в законодательство с целью дифференцированного решения вопросов установления выкупной цены земельных участков:
• бесплатно - для части занимаемого земельного участка, необходимого для использования приватизированных зданий, строений сооружений;
• с применением льготных ставок - при выкупе других частей земельного участка;
10) активизировать процесс передачи прав собственности на земельные участки собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, в том числе путем:
• предоставления рассрочки на выплату на срок более одного года;
• разрешения преобразования земельного участка (формирование двух и более) и его выкупа по частям;
• расширения перечня разрешенных видов использования выкупленных земельных участков;
• упрощения процедуры выкупа и оформления прав;
• введения открытой процедуры предоставления земельных участков.
11) активизировать деятельность по созданию условий для последовательного перехода к единому налогу на недвижимость.
4. Необходимо сделать все возможное, чтобы доля этой операции или вида оборота недвижимости была бы больше, чем существующий в настоящее время 1 процент от всего оборота недвижимости. Первостепенное знание также имеет решение вопроса о выходе зарубежных банков на рынок ипотеки, т. е. необходимо разрешить предоставлять им целевые кредиты. Это расширит круг инвесторов, приведет к увеличению конкуренции на рынке финансовых услуг.
Кроме того, мы считаем целесообразным поднять с 600 тыс. рублей до 1 млн рублей размер имущественного налогового вычета с сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным в банках Российской Федерации, предусмотренного статьей 220 Налогового кодекса Российской Федерации.
5. Мы поддерживаем постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года о защите прав добросовестных приобретателей недвижимости. В связи с этим предлагаем создать Государственный фонд страхования добросовестных приобретателей недвижимости для защиты прав добросовестных приобретателей жилья, т. е. лиц, не допустивших со своей стороны нарушений порядка оформления сделки по переходу прав на нее.
6. Считаем, что настало время использовать в полной мере потенциал саморегулируе-мых организаций, работающих на рынке недвижимости России.
Защищая свои профессиональные интересы или честь мундира, мы понимаем и объективное значение деятельности саморегулируемых организаций для развития рынка недвижимости в стране.
Для решения проблем развития рынка недвижимости возможно и необходимо использовать огромный потенциал риэлторов России. Российская Гильдия Риэлторов, другие организации, действующие в этой сфере экономики страны, должны наконец стать полноправными участниками всех государственных программ по недвижимости. Одним из важнейших аспектов проблемы развития рынка недвижимости в нашей стране является решение вопроса, кто наряду с государственными органами будет развивать эту жизненно важную сферу деятельности.
В связи с этим мы, участники VI Национального Конгресса по недвижимости, можем ответить на вопрос, что риэлторы могут сделать для Москвы, других городов и регионов России? Известно, что в Москве в рамках выполнения жилищной программы «Жилье в рассочку» по системе зачетов до 70 процентов стоимости нового жилья покрывается за счет вторичного жилья. Здесь помощь риэлторов, имеющих огромный банк данных по вторичному рынку жилья, трудно переоценить. Мы могли бы создать банк данных по «зачетным» квартирам. При этом Москва могла бы выпустить заем под обеспечение жильем на вторичном рынке - в этой работе мы тоже могли бы участвовать. Риэлторы могут быть полезными Москве при реализации программы вывода из города нерентабельных, экологически вредных производств и при строительстве объектов недвижимости на освобождаемых территориях.
Роль объединений профессиональных участников рынка недвижимости неоценима в вопросе учета развития и поддержки миграционных потоков в Российской Федерации. Миграционные потоки населения, обусловленные развитием и структурной перестройкой экономики страны - это реалии нашего времени. Необходима социальная поддержка гражданам, переезжающим на новое место жительства, молодым семьям, военнослужащим. Многие из них получают жилищные сертификаты, которые необходимо реализовать. Конечно, это государственная проблема, но это также и проблема всех участников операций на рынке недвижимости. Необходимо создать систему информации для мигрантов, содержащей статистику цен на жилье, условия работы в регионах, перечень риэлторских фирм, способных решить жилищные и другие вопросы таких граждан.
Еще один важный вопрос, на который мы хотели бы обратить внимание - это создание мультилистинговых систем (МЛС). По нашему мнению, только Российской гильдии риэлторов и другим организациям федерального уровня, действующим на рынке недвижимости, по плечу создание общенациональной информационно-аналитической системы рынка жилья и других объектов недвижимости, которая позволит решить проблемы мониторинга, исследования и прогнозирования развития рынка недвижимости на региональном и общенациональном уровнях, а также проблемы маркетинговых исследований, обеспечения оценочной деятельности и консалтинга.
РГР способна осмысливать и анализировать рыночную информацию о предложении и спросе на рынке недвижимости, рыночных ценах и активности рынка, прогнозируемых тенденциях его развития, поскольку входящие в нее организации на практике оперируют этими понятиями.
Создание Федеральной информационно-аналитической системы рынка недвижимости - задача, которую всем нам необходимо решить в будущем. В связи с этим обращаемся к Правительству Российской Федерации с предложением о включении в планы перевода экономики страны на рыночную основу создание соответствующей программы.
РГР может наладить обмен информацией между риэлторами по всей России, что позволит ускорить рыночные процессы в сфере недвижимости, а также создать оптимальную непротиворечивую систему типологии недвижимого имущества.
7. Считаем, что для налаживания работы в области недвижимости на новом уровне необходимо следующее:
• совершенствовать законодательство в сфере недвижимости с целью устранения в нем противоречий, неясностей, дублирования, перекоса в сторону административного подхода в ущерб экономической и социальной целесообразности;
• усилить роль государства в формировании устойчивых правил «игры» на рынке недвижимости на долговременной основе;
• активизировать участие риэлторов в расширении рынка недвижимости, увеличении объема строительства объектов недвижимости и их оборота, в государственных жилищных и строительных программах и разработке законодательных основ операций на рынке недвижимости.
Мы - за усиление роли государства в качестве гаранта функционирования системы управления недвижимым имуществом, формируемой как государственными органами, так и профессиональными участниками операций на рынке недвижимости. Эта система должна быть хорошо сбалансирована, управляема и максимально восприимчива к новациям и инвестициям, ибо именно в сфере недвижимости накоплен огромный капитал вложений трудовых и материальных ресурсов, от умения пользоваться которым в конечном счете зависит эффективность всей экономики страны.
8. Мы поддерживаем Программу среднесрочного социально-экономического развития России до 2005 года.
С особой надеждой мы восприняли ту часть Программы, в которой говорится о необходимости передать часть функций по регулированию деятельности профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов, оценщиков, страховщиков) их объединениям и ассоциациям с целью стимулирования создания профессионального бизнес-сообщества и повышения надежности и эффективности сделок на рынке недвижимости. Надеемся, что деятельность организаций, которые мы представляем, будет соответствовать этим критериям.
9. Мы также считаем необходимым внести следующие предложения по совершенствованию законодательства:
• предусмотреть на законодательном уровне участие риэлторов в подготовке и реализации государственных жилищных программ, в том числе жилищных сертификатов для военнослужащих;
• ускорить принятие Федерального закона «О саморегулируемых организациях», предусмотрев, что для сохранения единого экономического пространства такими организациями могут быть только предприятия федерального уровня, имеющие утвержденные в установленном порядке стандарты своей деятельности. После принятия этого закона объединения профессиональных участников операций на рынке недвижимости смогут более успешно контролировать и организовывать работу компаний, работающих на рынке недвижимости России;
• разработать стандартную форму отчета по оценке квартир для целей ипотеки;
• упростить систему регистрации прав и сделок с нежилыми помещениями, установить единый правовой режим жилых и нежилых помещений;
• с пяти лет до одного года снизить срок владения жилым помещением при продаже недвижимого имущества, с начала которого начинают действовать налоговые имущественные вычеты, предусмотренные статьей 220 Налогового кодекса Российской Федерации;
• разработать и принять, помимо внесения изменений в действующие законодательные акты, следующие федеральные законы:
Об управлении недвижимостью. В него наряду с описанием процессов управления недвижимостью в России необходимо ввести норму об участии на конкурсной основе профессиональных участников рынка недвижимости в управлении федеральным имуществом;
О предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. С отменой лицензирования риэлторской деятельности и отсутствием в связи с этим в настоящее время законодательных актов федерального значения, регламентирующих их деятельность, необходимость в разработке такого нормативного акта очевидна. В нем необходимо прописать основные понятия, связанные с этого рода деятельностью, и взаимоотношения участников операций на рынке недвижимости, а также решить вопросы обучения и аттестации риэлторов. Без установления этих норм будет трудно контролировать цивилизованное развитие рынка недвижимости.
10. Мы считаем необходимым разработать и принять Федеральную целевую комплексную Программу «Развитие рынка недвижимости в Российской Федерации», которую необходимо утвердить постановлением Правительства Российской Федерации, а также Концепцию развития рынка недвижимости России, которую, по нашему мнению, необходимо утвердить Указом Президента Российской Федерации. РГР и другие участники VI Национального Конгресса по недвижимости готовы принять участие в подготовке Программы. Также считаем необходимым создание Комиссии по развитию рынка недвижимости для разработки указанной Программы.
Опираясь на знание и опыт профессионалов российского рынка недвижимости, участники VI Национального Конгресса по недвижимости предлагают развивать практику привлечения специалистов Российской Гильдии Риэлторов, других организаций, работающих на рынке недвижимости, к разработке нормативных и законодательных актов по вопросам формирования политики в области недвижимости. Мы готовы оказать конкретную помощь в разработке проектов законов, постановлений, актов, касающихся этой сферы. Мы открыты для работы и сотрудничества во всех комитетах, советах, комиссиях при Правительстве Российской Федерации, в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации, региональных органах власти для создания и формирования эффективного рынка недвижимости и координации всей нормотворческой деятельности в этой сфере. Надеемся, что наши предложения будут учтены государственными органами при решении комплекса вопросов, связанных с недвижимым имуществом.
