CC BY
84DOI 10.24411 /2076-1503-2020-11018 АНТАШОВ Максим Андреевич,
студент Юридического факультета Финансового университета при Правительстве Российской Федерации
(г. Москва), e-mail: maksim180800@gmail.com
Научный руководитель: ЯКИМОВА Екатерина Сергеевна,
старший преподаватель Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации
(г. Москва), e-mail: EYakimova@fa.ru
УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА: СУДЬБА И РАСХОДЫ НА ИХ ПРОИЗВЕДЕНИЕ
Аннотация. Тема решения судьбы улучшения арендованного имущества и расходов на их произведение является актуальной в практической хозяйственной деятельности как граждан, так и юридических лиц, так как договор аренды является неотъемлемой частью гражданского оборота, и служит как для развития деятельности юридических лиц (например аренда торговых помещений, аренда офисных помещений), так и для нужд рядовых физических лиц, например, в целях проживания (договор аренды жилых помещений). Зачастую судебная практика конкретизирует важные аспекты в плане улучшений арендованного имущества, и в данной статье приведен ее анализ. Тема настоящей научной статьи недостаточно разработана в научной литературе, существуют пробелы в законодательстве, и данная статья является актуальной работой по развитию рассмотрения вопросов в сфере арендных отношений. Целью данного научного исследования является анализ правового регулирования и актуальных проблем в сфере улучшения арендованного имущества. В исследовательской работе используются теоретические методы исследования, такие как: анализ разнообразных источников информации, применение аналогии закона, абстрагирование. Результатом исследовательской работы является выявление проблем правового регулирования в сфере определения судьбы и расходов на произведения улучшений арендованного имущества и предложения по их разрешению.
Ключевые слова: аренда, улучшение арендованного имущества, арендные отношения, расходы на улучшение, судьба улучшений, отделимые улучшения, неотделимые улучшения.
ANTASHOV Maksim Andreyevich,
law student, Financial University under the Government of the Russian Federation (Moscow)
Research supervisor: YAKIMOVA Ekaterina Sergeyevna,
senior lecturer, Department of Legal Regulation of Economic Activity, Financial University under the Government of the Russian Federation (Moscow).
IMPROVEMENTS OF LEASED PROPERTY: FATE AND COSTS OF PRODUCTION
Annotation. The theme of the fate of leasehold improvements and the cost of their product is relevant in practical economic activities of citizens and legal entities, as the lease agreement is an integral part of civil turnover and is used both for the development of legal persons (such as rental of commercial premises, renting of office premises) and for the residence of individuals (residential lease agreement). This topic is not sufficiently developed in the scientific literature, and this article is an actual work on the development of consideration of issues in the field of rental relations. The purpose of this research is to analyze the legal regulation and current problems in the field of improvement of leased property. The research work uses theoretical research methods, such as: analysis of
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 10 • 2020
various sources of information, application of the analogy of the law, abstraction. The result of the research work is to identify the problems of legal regulation in the field of determining the fate and costs of improvements to the leased property and proposals for their resolution. The practical significance of the work lies in the recommendations for drawing up real estate lease agreements, determining the fate and costs of making improvements.
Key words: rent, leasehold improvements, lease relations, cost of improvement, fate of improvements, separable improvements, inseparable improvements.
Решение судьбы улучшения арендованного имущества зачастую носит конфликтный характер, так как стороны, заключая договор аренды, чаще всего используют типовые шаблоны, в которых не прописана дальнейшая судьба улучшений. Эта тема является актуальной абсолютно для всех участников гражданских правоотношений, так как мы знаем, что и юридические лица, и физические лица заключают договоры аренды, и в процессе использования арендованного имущества рано или поздно встает вопрос о его улучшении и правовом последствии данных улучшений, а также их судьбе и расходов за произведение этих улучшений. Также подчеркивает актуальность отсутствие исчерпывающего правового регулирования улучшения арендованного имущества.
Понятие и правовое регулирование улучшения арендованного имущества
Стоит начать с того, что понимается под улучшением арендованного имущества. Анализируя судебную практику, мы пришли к заключению, что под улучшением арендованного имущества понимаются работы различного характера (от капитальных работ до косметических), которые изменяют (как в лучшую, так и в худшую сторону) характеристики объекта аренды. Данное определение дано на основании судебной практики, в частности Постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа [1]. В законодательстве отсутствует четкое определение улучшений арендованного имущества, однако, мы можем выделить наиболее распространенное определение в научной литературе. Оно заключается в том, что это изменения в объекте аренды, повышающие его качественные характеристики, позволяющие, как правило, более эффективно использовать арендованное имущество [2]. Далее, прорабатывая вопрос об понятии улучшении арендного имущества, ученые обращают внимание на неоднородность улучшений, и выделяют два главных типа - отделимые и неотделимые [3].
Обращаясь к отделимым улучшениям - это те улучшения, которые могут быть отделены (убраны, демонтированы) от объекта аренды без нанесения повреждений самому объекту, который использует арендатор. Г. В. Синцов отметил в своей работе [4], что судебная практика вырабо-
тала и определила отделимые улучшения как улучшения, которые могут быть использованы в другом месте оставаясь самостоятельными вещами [5]. В свою очередь, неотделимые улучшения могут быть убраны или изменены (вернув объект в первоначальное состояния) только при нанесении вреда. Данные выводы мы можем сделать на основании ст. 623 ГК РФ [6]. Следовательно, мы можем сделать вывод, что тип улучшений не носит исключительно теоретический характер, так как тип влияет и на возможную судьбу объекта (приводя практический пример, можно сказать, что отделимое имущество легче забрать арендатору, который эти улучшения произвел, а неотделимые улучшения носят скорее капитальный характер и имеют связь с вещью) и на возможные расходы, и главным критерием на наш взгляд будет именно размер ущерба, который арендатор или арендодатель нанесут объекту, чтобы вернуть этот объект аренды к первоначальному состоянию.
Причинение ущерба или понятие ущерба вызывает дискуссию в научной литературе, как отмечают Якимова Е.С. и Кочурина А.Ю. в российском законодательстве понятие «причинение вреда» отсутствует, однако мы попробуем предложить свой вариант решения данной дефиниции. Обращаясь к статье 15 ГК РФ в пункте втором мы видим понятие реального ущерба, законодатель понимает под этим утрату или повреждения имущества, следовательно, мы можем вывести определение, применяя аналогию закона, что причинение ущерба в вопросе отделения улучшений арендованного имущества это те повреждения изначального объекта аренды или в исключительных случаях его утрата (речь об утрате скорее будет идти в тех случаях, где вернуть объект аренды к изначальному состоянии невозможно) [7]. Также не стоит забывать о том, что, чтобы ссылаться на ущерб, необходимо иметь доказательства ущерба, то есть ущерб должен быть документально подтвержденным.
Судьба улучшений арендованного имущества
Судьба улучшений арендованного имущества становится важна при прекращении договора аренды в силу различных обстоятельств, так как согласно статье 622 ГК РФ при прекращении дого-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 10 • 2020
вора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Судьба улучшений арендованного имущества непосредственно зависит от их типа, которые мы рассмотрели выше. Говоря об отделимом имуществе, с ним ситуация наиболее ясна, так как в соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если иное не вытекает из договора аренды. Здесь стоит обратить внимание на тот аспект, что отделимые улучшения тогда являются собственностью арендатора, когда сделаны именно им, то есть, если арендодатель произвел отделимое улучшение за свой счет в тот момент, когда уже был заключен договор аренды, такое отделимое улучшение останется у арендодателя.
Обращаясь к судьбе неотделимых улучшений, мы видим множество тонкостей и особенностей. Во-первых, нужно понимать то, что при анализе неотделимого имущества важным фактором является согласование произведения данного улучшения между сторонами, так как неотделимый характер улучшений подразумевает под собой существенное изменение объекта аренды. В случае, если неотделимые улучшения произведены арендатором без согласия с арендодателем то, согласно пункту 3 статьи 623 ГК РФ по общему правилу такие улучшения не подлежат возмещению, более того арендодатель может доказать, что неотделимые улучшение ухудшили состояние объекта аренды и потребовать компенсацию. Однако существуют ситуации, когда закон позволяет проводить неотделимые улучшения без согласования, в частности, согласно статье 660 ГК, возможна реконструкция, расширение и иные виды неотделимых улучшений только при наличии двух условий: первое это данные улучшения должны увеличивать стоимость объекта аренды, а второе это отсутствие запрета в договоре аренды. Таким образом судьба отделимых улучшений определяется на основании того, за чей счет они были произведены (если иное не предусмотрено соглашением сторон) и согласование для отделимых улучшений не требуется, а для неотделимых требуется согласие сторон, и при получении согласия неотделимые улучшения остаются в собственности арендодателя (при этом выплачивая компенсацию арендатору за улучшения) а в случае несогласованного проведения улучшений у арендодателя есть возможность требования компенсации за такие улучшения, но все равно улучшения остаются в собственности арендодателя, если договором не установлено иное.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 10 • 2020
Расходы на произведение улучшений арендованного имущества
Расходы на произведение улучшений арендованного имущества это распределение обязанностей между арендатором и арендодателем по оплате улучшений имущества. На практике мы видим, что опять же ключевым фактором в определении расходов будет тип улучшения, так как отделимые улучшения, в основном, не носят важной функциональной составляющей и использование объекта аренды по целевому назначению возможно и без отделимых улучшений, следовательно расходы на произведение лежат только на заинтересованной стороне, зачастую на арендаторе. И, как правило, отделимые улучшения арендатор производит по своей воле, для личного удобства использования объекта аренды. Положения о расходах на произведение неотделимых улучшений обычно согласуются сторонами в договоре, однако существуют классические проблемы для данного аспекта арендных отношений, анализируя статью Якимовой Е.С. и Кочуриной А.Ю. мы видим, что существует несколько позиций судов к данной проблеме.
Первая позиция: если арендатор не определил точную стоимость работ и не предоставил информацию об этих работах арендодателю, то такие работы не возмещаются. То есть здесь суд указывает на то, что одного лишь согласия арендодателя недостаточно, также необходимо согласование стоимости работ, так как они могут быть завышены со стороны арендатора, и тогда будет идти речь о злоупотреблении правом. Также можно расширить позицию авторов, добавив несколько иной аспект, так анализируя Постановление Арбитражного суда Центрального округа мы видим, что даже наличие в договоре аренды пункта о том, что арендатор может проводить улучшения без согласия арендодателя, не дает арендатору право проводить улучшения без согласования стоимости [8].
Вторая позиция судов связана с капитальным ремонтом, в частности если речь идет о капитальном ремонте, то стоимость работ согласовывать не нужно.
В данной статье сделаем предположение о том, какой логикой могли руководствоваться суды, принимая такие, на первый взгляд, разные решения. Наше решение данной несостыковки состоит в том, что даже если капитальный ремонт будет признан неотделимым улучшением (что спорно, так как без капитального ремонта невозможно полноценное эксплуатирование объекта аренды в определенных случая [9]) капитальный ремонт все-таки имеет более узкие ценовые рамки, нежели неотделимые улучшения в целом. И
судебная практика в данном случае встает на сторону арендодателя, защищая его от компенсации излишних сумм на возмещение стоимости неотделимых улучшений, так как капитальный ремонт является зачастую необходимым мероприятием и ценовой диапазон работ арендодатель может представлять, в то время, если мы говорим об неопределенных улучшениях объекта аренды, то их разброс по стоимости может быть неограничен, и предупреждения арендодателя действительно недостаточно, так как к примеру та же частичная перепланировка, которая существенно не изменяет объект аренды (отметим, что не каждая перепланировка будет являться улучшением, так как в некоторых случаях суды разграничивают улучшения арендованного имущества и переплани-ровку[10]) может быть сделана в различных проявлениях и стоимость ее предугадать арендодателю невозможно. Также существует проблема в случае, когда согласие на проведение улучшений получено от лица, которое не является ни собственником, ни уполномоченным лицом. Здесь стоит сразу обозначить, что если передача имущества в аренду происходит лицом, которое не является собственником или уполномоченным лицом то договор признается ничтожным, так как нарушает положения ст. 608 ГК РФ. Но что делать с улучшениями, которые произвел арендатор, не зная о нарушениях со стороны арендодателя? Мы можем сказать, что исходя из Постановления Президиума ВАС РФ [11] в случае, если неуполномоченное лицо передало в аренду имущество и дало согласие на производство неотделимых улучшений, а впоследствии собственник данного имущества принял его без замечаний, стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению арендатору собственником в соответствии со ст. 303 ГК РФ о расчетах при возврате имущества из незаконного владения. Подводя итог, мы можем сказать, что в правовом регулировании улучшений арендованного имущества имеется фундаментальная законодательная база (в основном Гражданский кодекс РФ), но правоприменительная практика создала очень много особенностей применения норм права, в научной литературе специалисты анализируют нормы Гражданского кодекса Российской Федерации нераздельно от судебной практики, так как фактические особенности отражаются именно в судебной практике.
Проанализировав нормы права, работы специалистов, а также правоприменительную практику стоит вывести два ключевых тезиса, что является определяющим как для дальнейшей судьбы улучшения арендованного имущества, так и для определения расходов. В первую очередь
это тип улучшения, отделимый или неотделимый, ключевым отличием и фактором, по которому эти типы отличаются будет ущерб, который субъект может причинить объекту аренды при демонтаже улучшения. Во вторую очередь это согласование проведения неотделимых улучшений с арендодателем (причем именно согласование стоимости объема, а не только извещение о намерении провести работы по улучшению), так как согласование дает право требовать возмещения, и арендатор в глазах закона исполняет все обязательства. Также на основании проведенной исследовательской работы, мы предлагаем, во избежание проблем с контрагентами, включать в договоры аренды (на примере аренды помещения) следующие пункты:
Включить в договор раздел с терминами и определениями, которые будут использоваться в договоре аренды и прописать, что стороны понимают под неотделимым улучшением (так как судебная практика является противоречивой). В обязанности арендатора необходимо прописать обязательное уведомление арендодателя о проведении неотделимых условий с обязательным выбором канала уведомления - направлением письма либо уведомление через электронную почту. Предусмотреть в разделе «Ответственность сторон» расходы на улучшения арендованного имущества, заключая дополнительные соглашения при каждом создании каждого неотделимого улучшения. Говоря о теоретических рекомендациях, в заключении нашей статьи, мы хотели бы обратить внимание на то, что ситуация, когда ученые на основе судебной практики приводят дополнительные аспекты правового регулирования улучшений арендованного имущества показывает недостаточную ясность регулирования отношений в самом законодательстве. Например, в законодательстве можно привести виды как отделимых, так и неотделимых улучшений, конечно, оставив данный список открытым, но это поставит точку на дискуссиях в отношении того же капитального ремонта. Также на основании анализа, проведенного в данной статье, на тему капитального ремонта, мы можем сделать теоретическое предположение о том, что, разделяя дефиниции «ремонт» и «улучшение» главным признаком будет то, можно ли эксплуатировать объект аренды в соответствии с его целевым назначением. Если ответ на данный вопрос будет отрицательным, то такие мероприятия будут признаны ремонтными работами, если же ничего не мешает эксплуатировать объект аренды, то данные работы должны причисляться к улучшениям.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 10 • 2020
Список литературы:
[1] Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.03.2019 N Ф08-957/2019. по делу N А53-23547/2017 // Режим доступа: http://kad.arbitr.ru/
[2] Богачева Т.В. Правовое регулирование отношений по возмещению стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества: проблемы правоприменения // Актуальные проблемы российского права 2017 г. № 10
[3] Ярков А.А. Проблемы определения правовой судьбы улучшений арендованного имущества (зданий, сооружений, нежилых помещений) // International Journal of Humanities and Natural Sciences, vol. 2
[4] Синцов Г.В. О некоторых особенностях возмещения стоимости улучшений арендованного имущества // Известия высших учебных заведений. Поволжский район. Общественные науки. 2015. - № 1.
[5] Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.10.2001 г. по делу № Ф08- 3550/2001 // Режим доступа: http://kad.arbitr.ru/
[6] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации - 1996. - № 5.
[7] Кочурина А.Ю., Якимова Е.С. Улучшения арендованного имущества: судьба и расходы на их произведение // Образование и право № 10 2019.
[8] Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.04.2018 N Ф10-568/2018 по делу N А35-4267/2017 // Режим доступа: http://kad. arbitr.ru/
[9] Фабричных М.Ю. Формирование алгоритма отнесения улучшений недвижимости к отделимым или неотделимым в рамках судебной строительно-технической экспертизы // Юридическая наука № 5 2019.
[10] Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 ноября 2013 г. N Ф05-13310/13 по делу N А40-3926/2013 // Режим доступа: http://kad.arbitr.ru/
[11] Постановления Президиума ВАС РФ [10] от 26.07.2011 N 2856/11 по делу N А40-82583/09-6-663 // Режим доступа: http://kad.arbitr.ru/
Spisok literatury:
[1] Postanovlenie Arbitrazhnogo suda Seve-ro-Kavkazskogo okruga ot 11.03.2019 N F08-957/2019. po delu N A53-23547/2017 // Rezhim dos-tupa: http://kad.arbitr.ru/
[2] Bogacheva T.V. Pravovoe regulirovanie otnoshenij po vozmeshheniju stoimosti neotdelimyh uluchshenij arendovannogo imushhestva: problemy pravoprimenenija // Aktual'nye problemy rossijskogo prava 2017 g. № 10
[3] Jarkov A.A. Problemy opredelenija pravovoj sud'by uluchshenij arendovannogo imushhestva (zdanij, sooruzhenij, nezhilyh pomeshhenij) // International Journal of Humanities and Natural Sciences, vol. 2
[4] Sincov G.V. O nekotoryh osobennostjah vozmeshhenija stoimosti uluchshenij arendovannogo imushhestva // Izvestija vysshih uchebnyh zavedenij. Povolzhskij rajon. Obshhestvennye nauki. 2015. -№ 1.
[5] Postanovlenie FAS Severo-Kavkazskogo okruga ot 30.10.2001 g. po delu № F08- 3550/2001 // Rezhim dostupa: http://kad.arbitr.ru/
[6] Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii (chast' vtoraja): Federal'nyj zakon ot 26 janvarja 1996 g. № 14-FZ // Sobranie zakonodatel'stva Rossijskoj Federacii - 1996. - № 5.
[7] Kochurina A.Ju., Jakimova E.S. Uluchsh-enija arendovannogo imushhestva: sud'ba i rashody na ih proizvedenie // Obrazovanie i pravo № 10 2019.
[8] Postanovlenie Arbitrazhnogo suda Cen-tral'nogo okruga ot 03.04.2018 N F10-568/2018 po delu N A35-4267/2017 // Rezhim dostupa: http://kad. arbitr.ru/
[9] Fabrichnyh M. Ju. Formirovanie algoritma otnesenija uluchshenij nedvizhimosti k otdelimym ili neotdelimym v ramkah sudebnoj stroitel'no-tehnich-eskoj jekspertizy // Juridicheskaja nauka № 5 2019.
[10] Postanovlenie Federal'nogo arbitrazhnogo suda Moskovskogo okruga ot 1 nojabrja 2013 g. N F05-13310/13 po delu N A40-3926/2013 // Rezhim dostupa: http://kad.arbitr.ru/
[11] Postanovlenija Prezidiuma VAS RF [10] ot 26.07.2011 N 2856/11 po delu N A40-82583/09-6-663 // Rezhim dostupa: http://kad.arbitr.ru/
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 10 • 2020
