CC BY
18КОЧУРИНА А.Ю., ЯКИМОВА Е.С.
старший преподаватель, ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» e-mail: mail@law-books.ru
УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА: СУДЬБА И РАСХОДЫ НА ИХ ПРОИЗВЕДЕНИЕ
Аннотация. Объектом исследования данной работы являются проблемы, связанные с квалификацией улучшений арендованного имущества в качестве отделимых или неотделимых, а также с определением порядка и формы согласования производства неотделимых улучшений такого имущества. Актуальность статьи обусловлена тем, что в современном законодательстве не раскрыто понятие улучшений арендованного имущества.
Ключевые слова: арендованное имущество, улучшения, расходы, капитальный ремонт, арендатор.
KOCHURINA A. Yu., YAKIMOVA E.S.,
senior lecturer,
Financial University under the government of the Russian Federation
IMPROVEMENT OF RENTAL PROPERTY: THEIR DESTINY AND COSTS
Annotation. The object of research in this work are the problems associated with the qualification of the leased property improvements as separable or inseparable, as well as with the determination of the order of production and shape matching permanent improvements such property. The relevance of this work is due to the fact that the current legislation does not disclose the concept of leasehold improvements.
Key words: Rented property, improvements, costs, overhaul, tenant.
В гражданском законодательстве выделены два типа улучшений - отделимые и неотделимые. Для первого типа характерно то, что такие улучшения могут быть демонтированы, когда окончится срок аренды, и соответственно будут являться собственностью самого арендатора, если иное не было предусмотрено в договоре аренды [1]. Второй тип улучшений носит капитальный характер, например, он может осуществляться, как перепланировка или достройка зданий, установка стационарных оборудований - отопление, вентиляция, лифт и др. Важность данного вопроса заключается в том, что при определении отделимости и неотделимости улучшений имущества, взятого в аренду, это приводит к сложностям, которые связаны с возмещением стоимости данных улучшений. Поэтому необходимо обратить особое внимание на некоторые критерии при определении характера улучшений арендованного имущества. Проанализировав положения ст. 623 ГК РФ, можно отметить, что разграничительным показателем в данном случае
будет являться не нанесение или нанесение вреда арендованному объекту в случае определения отделимости улучшений.
Можно установить, что отделимые улучшения - улучшения, которые возможно изъять, не причиняя вреда арендованному имуществу, т.е. критерий для определения улучшений как неотделимых, будет являться факт причинения вреда имуществу арендодателя при их отделении. Однако в российском законодательстве отсутствует понятие «причинения вреда» и соответственно степень вреда, при наличии которого улучшения переходят в категорию неотделимых. Как отмечает в своих работах Г.В. Синцов, данная проблема урегулирована судебной практикой [2].
Например, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа сделал вывод о том, что отделимые вещи представляют собой вещи, которые «своим предназначением могут быть полезны и в других помещениях, то есть являются самостоятельными вещами» [3]. ФАС Северо-Западного округа отметил другой признак отдели-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 10 • 2019
мого улучшения: для определения отделимости улучшений будет являться возможность осуществить демонтаж, который не будет влиять на состояние арендованного имущества [4].
Однако возникает важный вопрос: кто будет должен учитывать расходы, которые связаны с отделимыми или неотделимыми улучшениями в имущество арендодателя? В зависимости от решения данного вопроса будет зависеть: право возмещения арендатору стоимости произведенного ремонта, в случае если договором не предусмотрено возмещение неотделимых улучшений.
Проанализировав судебную практику, можно найти две противоположные точки зрения по вопросу о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендатору.
Первая позиция нашла свое отражение в Постановлении арбитражного апелляционного суда, в соответствии с которым арендатору было отказано на его требование возмещения стоимости неотделимых улучшений, в связи с тем, что он не определил их точные стоимость и объём [5]. Суть данной позиции состоит в том, что только согласие на осуществление неотделимых улучшений, полученного от самого арендодателя, недостаточно, нужно конкретизировать стоимость и объем таких улучшений.
Вторая позиция, противоположная первой, состоит в следующем: если в договоре предусмотрено условие об обязанности арендатора сделать капитальный ремонт имущества, полученного в аренду, то оно исключает необходимость согласовывать с владельцем имущества конкретные стоимость и объём работ [6]. Поэтому некоторые юристы советуют во избежание будущих споров, определить в договоре стоимость и объём работ по всем улучшениям [7].
Помимо изложенных выше позиций судов, встречаются и такие дела в судебной практике: после окончания действия договора аренды, арендодатель и арендатор могут договориться и зачесть долг за неотделимые улучшения имущества в счет задолженности по арендным платежам, в случае если договором аренды не предусмотрено иное [8]. В случае, когда отсутствует согласие арендодателя, арендатор имеет право требовать возмещения расходов, которые были обусловлены необходимым капитальным ремонтом имущества, полученного в аренду. В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ за арендодателем закрепляется обязанность производить капитальный ремонт за свой счёт имущества, передаваемого в аренду, если иное не предусмотрено другими нормативными правовыми актами или самим арендным договором. Так же в ст. 616 ГК РФ сказано, что в случае нарушения арендодателем данной обязанности, у арендатора возникает право
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 10 • 2019
выполнить капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
При рассмотрении вопроса о соотношении понятия «неотделимые улучшения» и «капитальный ремонт» можно встретить различные позиции судов.
Первая позиция определяет, что капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, и будет являться его неотделимыми улучшениями. К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели. Таким образом, можно сделать вывод: результат капитального ремонта представляет собой определенные улучшения характеристик данного имущества, т.е. неотделимые улучшения возникают только как результат капитального ремонта, что подтверждается и позицией некоторых арбитражных судов [9].
Вторая позиция выражается в следующем: капитальный ремонт объекта аренды и неотделимые улучшения являются различными по своему правовому статусу. Данная точка зрения нашла своё выражение в решении ФАС Центрального округа: капитальный ремонт и неотделимые улучшения различаются между собой по правовой природе и влекут наступление различных правовых последствий [10], т.к. проведение капитального ремонта представляет собой обязанность содержания имущества, которая возлагается, как правило, на арендодателя, а создание неотделимых улучшений является действиями, представляющее право арендатора, т.е. неотделимыми улучшениями должен заниматься собственник имущества самостоятельно, однако стороны имеют право договориться об ином. Например, если неотделимые улучшения осуществляются по согласию арендодателя, в соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ арендатор имеет право на возмещение стоимости данных улучшений, после окончания действия договора аренды, если не было предусмотрено иного, поскольку в данном случае арендодатель, безусловно, обогатился за счет средств арендатора [11].
И третья позиция судов: в случае, когда из акта приема-передачи установлено, что помещение, которое передается в аренду, не требует проведения капремонта, то все-таки проведенный капитальный ремонт будет являться его неотделимыми улучшениями [12].
Таким образом, можно сделать вывод: отнесение различных работ к неотделимым улучшениям или же к капремонту будет влиять на последствия и порядок их проведения, а также на возможную последующую компенсацию понесенных расходов. В связи с чем, необходимо заранее оговорить в договоре, какие работы будут относиться к капремонту, а какие будут являться неотделимыми улучшениями.
Особую сложность при рассмотрении составляют дела, когда отсутствовало согласие арендодателя на осуществление неотделимых улучшений, в таком случае, в соответствии с п. 3 ст. 623 ГК РФ, их стоимость не подлежит возмещению, если иное не было предусмотрено законодательством. Кроме того, арендодатель вправе требовать устранить данные улучшения, обосновывая это положениями ст. 622 ГК РФ, согласно которой арендатор обязуется вернуть арендодателю имущество, полученное в аренду, в первоначальном состоянии, при учете нормального износа или в том состоянии, которое было обусловлено договором [13].
Так же важно отметить, что в НК РФ описаны правила учета расходов за неотделимые улучшения, которые были произведены с согласия арендодателя [14], но нет ни слова о том, что делать с расходами, которые были произведены без согласия владельца имущества. Налоговые органы полагают, что расходы, связанные с улучшением имущества, полученного в аренду, без согласия арендодателя не должны учитываться при налогообложении на прибыль арендатора [15].
Возникает резонный вопрос: в каких случаях возможны неотделимые улучшения без согласия владельца имущества? Так, согласно положениям ст. 660 ГК РФ, арендатор имеет право вносить изменения в арендованное имущество без согласия арендодателя, а также осуществлять его расширение, реконструкцию, техническое перевооружение, которые будут увеличивать его стоимость, но только если данный запрет прямо не предусмотрен договором аренды. Противоположная позиция содержится в п. 1 ст. 616 ГК РФ: проведение капремонта арендованного имущества является обязанностью арендодателя, иное может быть предусмотрено другими нормативными правовыми актами или самим договором аренды. Капремонт должен быть проведен в срок, который установлен договором аренды, а если указание на срок отсутствует или появляется неотложная необходимость, тогда капремонт необходимо произвести в разумный срок. В случае нарушения арендодателем обязанности, связанной с проведением капремонта, это даст арендатору право на осуществление следующих действий:
- проведение капремонта, предусмотренного договором или вызванного неотложной необходимостью, и впоследствии взыскание с арендодателя стоимости ремонта или зачет ее в счет платы за арендованное имущество;
- требование соответственного уменьшения арендных платежей;
- требование расторгнуть договор и возместить убытки.
В случае отсутствия данных обстоятельств самовольное вмешательство в правовую сферу собственника имущества при отсутствии его согласия, будет являться неправомерным, соответственно компенсация расходов исключена, такая позиция подтверждается и существующей арбитражной практикой [16]. В силу положений ст. 617 ГК РФ переход права собственности на имущество, полученное в аренду, не будет являться основанием того, чтобы изменить или расторгнуть договор.
В судебной практике возникает еще один вопрос: если происходит смена собственника, к кому арендатор должен предъявить требования по возмещению стоимости, произведенных улучшений - к новому собственнику или же все-таки к прежнему? Судебная практика показывает, что если арендодатель продал арендуемое имущество по цене, включающей в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, арендатор вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость неотделимых улучшений с прежнего собственника [17].
Проанализировав законодательство, различные позиции судов, а также теорию данного вопроса можно предложить следующее решение данной проблемы.
1. Стороны арендных правоотношений должны непосредственно в самом арендном договоре или в дополнительном соглашении к договору согласовать соответствующие условия для проведения улучшений объекта аренды, в т.ч. конкретизируя стоимость и виды определенных улучшений, которые сможет произвести арендатор.
2. Для защиты прав арендодателя в арендном договоре необходимо предусмотреть обязательное предоставление собственнику имущества проектно-сметной документации до производства данных работ.
3. Важно урегулировать и такие вопросы, как определение отделимости и неотделимости улучшений непосредственно в самом договоре или в дополнительном соглашении к договору.
4. Важно также все-таки урегулировать вопрос, связанный с раскрытием понятия улучшения арендованного имущества, исходя из сложившейся практики и теории данного вопроса.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 10 • 2019
Список литературы:
[1] Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 1) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 01.10.2018 г.) // СЗ РФ. - 1994. - № 32, ст. 3301.
[2] Синцов Г.В. О некоторых особенностях возмещения стоимости улучшений арендованного имущества // Известия высших учебных заведений. Поволжский район. Общественные науки. -2015. - № 1. - С. 7.
[3] Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.10.2001 г. по делу № Ф08-3550/2001. URL: http://kad.arbitr.ru/
[4] Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.03.2002 г. по делу № А56-28425/01. URL: http://kad.arbitr.ru/
[5] Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 г. по делу № А33-19829/2012.
[6] Постановление ФАС Поволжского округа от 18.09.2012 г. по делу № А55-31470/2011.
[7] Кауртаев М.С. Проблемы согласования неотделимых улучшений арендованного имущества. [Электронный ресурс]. М., 1994 - 2016. URL: http://lexpravo.ru/law-comments/97/6939/ (дата обращения: 27.10.2018).
[8] П. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований (приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 г. № 65).
[9] Постановление ФАС ДВО ОТ 27.11.2012 г. № Ф03-5332/2012.
[10] Постановление ФАС ЦО от 27.09.2010 г. по делу № А35-2195/08-С12.
[11] Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.12.2010 г. по делу № А43-34475/2009.
[12] Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24 июня 2015 г. № Ф10-1673/15 по делу № А35-13245/2012.
[13] Постановление ФАС Уральского округа от 23.11.2011 г. № Ф09-7384/11.
[14] Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ (ред. от 03.08.2018 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.09.2018 г.) (ст. 258) // Росс. газ. - 1998. - 6 авг.
[15] Письмо УФНС РФ по г. Москве от 24.03.2006 г. № 20-12/25161 «Об учете для целей налогообложения прибыли затрат по реконструкции арендуемого здания».
[16] Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2012 г. по делу № А45-17359/2012.
[17] Постановление ФАС Поволжского округа от 26.10.2009 г. по делу № А12- 5231/2008.
Spisok literatury:
[1] Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii (ch. 1) ot 30.11.1994 g. № 51-FZ (red. ot 01.10.2018 g.) // SZ RF. - 1994. - № 32, st. 3301.
[2] Sincov G.V. O nekotoryh osobennostyah vozmeshcheniya stoimosti uluchshenij arendovan-nogo imushchestva // Izvestiya vysshih uchebnyh zavedenij. Povolzhskij rajon. Obshchestvennye nauki. - 2015. - № 1. - S. 7.
[3] Postanovlenie FAS Severo-Kavkazskogo okruga ot 30.10.2001 g. po delu № F08-3550/2001. URL: http://kad.arbitr.ru/
[4] Postanovlenie FAS Severo-Zapadnogo okruga ot 20.03.2002 g. po delu № A56-28425/01. URL: http://kad.arbitr.ru/
[5] Postanovlenie Tret'ego arbitrazhnogo apel-lyacionnogo suda ot 17.10.2013 g. po delu № A33-19829/2012.
[6] Postanovlenie FAS Povolzhskogo okruga ot 18.09.2012 g. po delu № A55-31470/2011.
[7] Kaurtaev M.S. Problemy soglasovaniya neotdelimyh uluchshenij arendovannogo imushchestva. [Elektronnyj resurs]. M., 1994 - 2016. URL: http://lexpravo.ru/law-comments/97/6939/ (data obrashcheniya: 27.10.2018).
[8] P. 8 Obzora praktiki razresheniya sporov, svyazannyh s prekrashcheniem obyazatel'stv zach-etom vstrechnyh odnorodnyh trebovanij (prilozhenie k Informacionnomu pis'mu Prezidiuma VAS RF ot 29.12.2001 g. № 65).
[9] Postanovlenie FAS DVO OT 27.11.2012 g. № F03-5332/2012.
[10] Postanovlenie FAS CO ot 27.09.2010 g. po delu № A35-2195/08-S12.
[11] Postanovlenie FAS Volgo-Vyatskogo okruga ot 07.12.2010 g. po delu № A43-34475/2009.
[12] Postanovlenie Arbitrazhnogo suda Cen-tral'nogo okruga ot 24 iyunya 2015 g. № F10-1673/15 po delu № A35-13245/2012.
[13] Postanovlenie FAS Ural'skogo okruga ot 23.11.2011 g. № F09-7384/11.
[14] Nalogovyj kodeks Rossijskoj Federacii (chast' pervaya) ot 31.07.1998 g. № 146-FZ (red. ot 03.08.2018 g.) (s izm. i dop., vstup. v silu s 03.09.2018 g.) (st. 258) // Ross. gaz. - 1998. - 6 avg.
[15] Pis'mo UFNS RF po g. Moskve ot 24.03.2006 g. № 20-12/25161 «Ob uchete dlya celej nalogooblozheniya pribyli zatrat po rekonstrukcii arenduemogo zdaniya».
[16] Postanovlenie FAS Zapadno-Sibirskogo okruga ot 13.12.2012 g. po delu № A45-17359/2012.
[17] Postanovlenie FAS Povolzhskogo okruga ot 26.10.2009 g. po delu № A12- 5231/2008.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 10 • 2019
