CC BY
46
ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПРАВОВОЙ СУДЬБЫ УЛУЧШЕНИЙ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА (ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ)
А.А. Ярков, магистрант
Челябинский государственный университет (Россия, г. Челябинск)
Аннотация. В данной статье рассмотрены проблемы, связанные с квалификацией улучшений арендованного имущества в качестве отделимых или неотделимых, а также с определением порядка и формы согласования производства неотделимых улучшений такого имущества. Проанализировано действующее законодательство, а также теоретические воззрения различных авторов. Проведён критический анализ материалов судебной практики. Предложена и аргументирована рекомендация сторонам договора аренды по разрешению описанных проблем.
Ключевые слова: улучшения арендованного имущества; здание; сооружение; нежилое помещение; согласование неотделимых улучшений.
При исполнении договора аренды здания или сооружения арендатор зачастую считает необходимым произвести улучшения такого арендованного имущества, при этом сталкиваясь с определенными проблемами, которые будут рассмотрены в рамках настоящей работы. Несмотря на то, что положения о правовом режиме улучшений арендованного имущества закреплены в параграфе, посвященном общим положениям об аренде, и они могут распространяться почти на все разновидности аренды, однако, в большинстве случаев улучшения арендованного имущества, как правило, характерны для зданий, сооружений, и их частей - нежилых помещений.
Исходя из анализа положений ст. 623 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) можно сделать вывод о том, что законодатель разделяет улучшения арендованного имущества на отделимые и неотделимые [1]. При этом данной вопрос имеет весьма важное значение, поскольку впоследствии могут возникнуть разногласия относительно определения отделимости или неотделимости тех или иных улучшений арендованного имущества, что приведет к проблемам, связанным с возмещением их стоимости. Представляется, что необходимо обратить внимание на определенные критерии характера улучшений такого имущества. Исходя из анализа норм статьи 623 ГК РФ можно сделать вывод, что критерием в
данном случае является нанесение или не нанесение вреда объекту аренды в случае отделения улучшений.
Таким образом, можно установить, что отделимыми улучшениями являются те, которые можно изъять, не причинив вреда имуществу арендодателя. Соответственно главным критерием отнесения улучшений к неотделимым является факт возможного причинения вреда арендованному имуществу при их обособлении от данного имущества. Однако, проблема заключается в том, что понятие «причинение вреда», степень такого вреда, при котором улучшение перестает быть отделимым и переходит в категорию неотделимых, не раскрывается в законе. Однако, как отмечает Г.В. Синцов, данный вопрос разрешен судебной практикой [2]. Так, Федеральным арбитражным судом (далее - ФАС) СевероКавказского округа сделан вывод о том, что отделимыми вещами могут считаться вещи, которые «по своему предназначению могут быть использованы в другом помещении, то есть представляют собой самостоятельные вещи» [3]. ФАС СевероЗападного округа указал на другой признак отделимых улучшений. Расширив тем самым их правовую характеристику, ФАС Северо-Западного округа указал, что критерием определения отделимости улучшения является возможность его демонтажа, который не повлияет на состояние арендованного помещения [4].
На наш взгляд, представляется, что применение данных критериев не всегда позволит точно определить характер улучшений арендованного имущества. Возможный путь решения данной проблемы возможно сформулировать после анализа другого вопроса, связанного с проблемой согласования производства неотделимых улучшений арендованного имущества.
Как было указано ранее, осуществление арендатором неотделимых улучшений имущества подлежит обязательному согласованию с собственником этого имущества - арендодателем. Однако на практике нередко возникают споры о том, согласованы ли неотделимые улучшения арендованного имущества с арендодателем. Отсюда следует вопрос: что именно подлежит согласованию? Закон не дает точного ответа на указанный вопрос, а в судебной практике имеются две противоположные позиции. Первая из них заключается в том, что согласованию с арендодателем подлежат конкретный объем и стоимость неотделимых улучшений. Предоставление арендатору только лишь права производить улучшения имущества, без конкретизации при этом их объема и стоимости, недостаточно. Так, суд отказал арендатору в требовании о возмещении ему стоимости неотделимых улучшений, поскольку он не доказал согласование конкретного объема и стоимости неотделимых улучшений (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 г. по делу № А33-19829/2012) [5]. Проанализировав данное судебное решение, можно сделать вывод, что доказательством согласования улучшений имущества с арендодателем является его письменное согласие (подписание) с про-ектно-сметной документацией, из которой следуют конкретный объем и стоимость проведения работ, а также стоимость материалов, используемых при проведении работ.
Однако существует и прямо противоположная позиция, согласно которой нали-
чие в договоре условия об обязанности арендатора осуществить капитальный ремонт и переоборудование арендованного имущества исключает необходимость дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ. Так, ФАС Уральского округа отклонил довод истца о наличии оснований для расторжения договора ввиду проведения арендатором реконструкции здания без согласия собственника. Суд кассационной инстанции поддержал мнение нижестоящих судов, которые, руководствуясь положениями ст. 616, 623 Гражданского Кодекса Российской Федерации, указали, что передавая арендатору имущество с возложением на него обязанности провести в нем капитальный ремонт и переоборудование, Управление муниципальной собственности выразило свою волю на проведение данных работ, что исключает необходимость дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ [6].
На основании анализа таких позиций суда представляется необходимым, предложить следующее разрешение данной проблемы. Сторонам арендных правоотношений необходимо непосредственно в договоре аренды или в дополнительном соглашении, которое будет являться неотъемлемой частью такого договора, согласовывать соответствующие условия проведения улучшений арендованного имущества, в частности конкретизируя виды и стоимость работ по улучшениям, которые может производить арендатор. Кроме того, в целях защиты прав арендодателя в договоре аренды следует предусматривать обязательное представление арендодателю до производства работ проектно-сметной документации. Возвращаясь к проблеме, связанной с отнесением тех или иных видов улучшения арендованного имущества к отделимым или неотделимым, представляется необходимым такие вопросы также согласовывать непосредственно в договоре или в дополнительном соглашении к нему.
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации - 1996. -№ 5.
2. Синцов Г.В. О некоторых особенностях возмещения стоимости улучшений арендованного имущества // Известия высших учебных заведений. Поволжский район. Общественные науки. 2015. - № 1. - С. 7.
3. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.10.2001 г. по делу № Ф08-3550/2001 // Режим доступа: http://kad.arbitr.ru/
4. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.03.2002 г. по делу № А56-28425/01 // Режим доступа: http://kad.arbitr.ru/
5. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 г. по делу № А33-16829/2012 // Режим доступа: http://kad.arbitr.ru/
6. Постановление ФАС Уральского округа от 23.11.2011 г. по делу № Ф09-7384/11 // Режим доступа: http://kad.arbitr.ru/
PROBLEMS OF DETERMINATION OF LEGAL DESTINY OF IMPROVEMENTS OF LEASED PROPERTY (BUILDINGS, CONSTRUCTIONS, NON-RESIDENTIAL PREMISES)
A.A. Yarkov, graduate student Chelyabinsk state university (Russia, Chelyabinsk)
Abstract. In this article the problems connected with qualification of improvements of leased property as separable or inseparable and also with determination of an order and form of coordination of production of inseparable improvements of such property are considered. The current legislation, and also theoretical views of various authors is analysed. The critical analysis of materials of court practice is carried out. The recommendation to lease agreement parties on permission of the described problems is offered and reasoned.
Keywords: improvements of leased property; building; construction; non-residential premise; coordination of inseparable improvements.
