CC BY
66
Формирование алгоритма отнесения
улучшений недвижимости к отделимым или неотделимым в рамках судебной строительно-технической экспертизы
Фабричных Мария Юрьевна
магистрант, кафедра организации строительства и управления недвижимостью, Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет, 7727854@mail.ru
В данной статье рассмотрены проблемы, с которыми сталкивается эксперт-строитель при отнесении улучшений недвижимости к отделимым или неотъемлемым. Определена специфика неотъемлемых улучшений как объекта судебной строительно-технической экспертизы. Даны критерии, с использованием которых можно классифицировать улучшения недвижимого имущества как отделимые или неотделимые. Сформирован алгоритм, повышающий эффективность исследования эксперта в рамках судебной строительно-технической экспертизы. Ключевые слова: неотделимые улучшения, отделимые улучшения, судебная строительно-техническая экспертиза, улучшения арендованного имущества
Для успешного ведения хозяйственной деятельности предприятие арендует помещение и зачастую адаптирует его под собственные нужды. Например, для банковской деятельности необходимо наличие кассового узла, а для пекарни - специальной вентиляции.
Подобные виды работ, производство которых направлено на изменение эксплуатационных характеристик объекта недвижимости, называют улучшениями. В российском законодательстве отсутствует официальное определение улучшений, что порождает споры между арендодателем и арендатором.
Иски, связанные с улучшениями недвижимости, можно разделить на следующие категории:
• О взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества;
• Об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный).
Эксперт-строитель при исследовании улучшений недвижимости сталкивается со следующими трудностями:
• Считается ли капитальный ремонт неотделимым улучшением недвижимого имущества?
• Каковы критерии отнесения улучшений недвижимости к отделимым или неотъемлемым?
В данный момент у судей отсутствует единогласное мнение относительно того, считать ли капитальный ремонт неотъемлемым улучшением. По этому поводу в судебной практике сложилось три различных мнения:
• Капитальный ремонт - неотъемлемое улучшение;
• Неотъемлемые улучшения отличаются от капитального ремонта по правовой сути;
• Работы признаются неотделимыми улучшениями, если в акте приема-передачи недвижимого имущества не сказано, что оно нуждается в капитальном ремонте[1].
Если рассматривать вопрос с юридической точки зрения, то капитальный ремонт не является неотделимым улучшением недвижимого имущества, так как данные виды работ регулируются разными статьями - статьей 616 и 623 ГК РФ соответственно, то есть обладают различной правовой сущностью. В таблице ниже рассмотрены основные отличия капитального ремонта от неотъемлемых улучшений[2].
5
-С
гп
о
а
Н
А У
т; А
Таблица 1
Отличия между капитальным ремонтом и неотделимым
X 2
о сч
ю
О!
Капитальный ремонт Неотделимые улучшения
Регулируется статьей 616 ГК РФ Регулируется статьей 623 ГК РФ
В случае неотложного капитального ремонта затраты подлежат возмещению, даже если не были согласованы с арендодателем Не подлежат возмещению, если отсутствует письменное согласие арендодателя
Объект недвижимости не может нормально функционировать, если существует потребность в неотложном капитальном ремонте Объект недвижимости может эксплуатироваться без улучшений
Капитальный ремонт не изменяет технико-экономических характеристик недвижимого имущества Улучшения придают объекту недвижимости новые, дополнительные свойства
Определяющими признаками неотделимых улучшений, отграничивающих их от капитального и текущего ремонтов, являются:
• Повышение качественных характеристик объекта недвижимости, появление у недвижимого имущества новых (дополнительных) свойств;
• Невозможность отделения без вреда недвижимости;
• Невозможность эксплуатации отдельно от объекта недвижимости.
Только совокупность критериев позволит с уверенностью обозначить произведенные работы как неотделимые улучшения. Кроме того, признание работ неотделимыми улучшениями зависит от первоначального состояния объекта недвижимости. Если арендатор решил перекрасить стены на свой вкус в помещении с отделкой, то такие работы считаются текущим ремонтом. Если же помещение было без отделки, то такие работы уже относятся к неотделимым улучшениям[3].
Собственником неотделимых улучшений, согласно статье 623 ГК РФ, является арендодатель, собственником отделимых улучшений - арендатор, если в договоре не прописано иное. Следовательно, после прекращения срока аренды арендатор вправе демонтировать и забрать отделимые улучшения. На практике возникают споры об отнесении тех или иных улучшений недвижимости к отделимым или неотделимым. В российском законодательстве также не разграничены данные критерии. На сегодняшний день судьи исходят из единственного условия - если произведенные арендатором улучшения можно отделить без вреда для объекта недвижимости, то такие улучшения признаются отделимыми[4].
Но отделение без вреда для недвижимого имущества - расплывчатый критерий. Один судья признает улучшения отделимыми, если повреждения носят незначительный характер и их можно устранить восстановительным ремонтом. Другой судья классифицирует подобные улучшения как неотделимые. По сути, любую пристройку или дополнительное оборудование можно снести или демонтировать, а возникшие повреждения имущества ликвидировать восстановительным ремон-
том. Но данный подход может привести к выводу, что все улучшения являются отделимыми[5].
Для отнесения улучшений недвижимости к отделимым или неотделимым были выбраны определяющие критерии и признаки и сформирован алгоритм, использование которого призвано упростить исследование улучшений недвижимого имущества.
1. Технический - если существует возможность демонтировать улучшения без ущерба объекту недвижимости или с минимальным ущербом, то такие улучшения признаются отделимыми.
В рамках этого критерия нужно обратить внимание на два признака, способствующих правильному отнесению работ к отделимым или неотделимым улучшениям:
• Признак сборно-разборного характера конструкции говорит о возможности её отделения;
• Признак встроенности/пристроенности улучшений свидетельствует об их неотделимости.
Но как определить степень вреда, которая наносится недвижимому имуществу при демонтаже улучшений? Стоит обратить внимание на второй фактор:
2. Стоимостной
Сд + Св < КСу, где
Сд - стоимость демонтажа;
Св- стоимость восстановительного ремонта;
Су - стоимость улучшений;
К - коэффициент целесообразности, значение которого экспертно принято 0,3.
Таким образом, для признания улучшений отделимыми, сумма стоимостей демонтажа и восстановительного ремонта не должна превышать 30% от стоимости улучшений. В противном случае отделять улучшения не представляется целесообразным.
Рис. 1. Алгоритм отнесения улучшений к отделимым или неотделимым в рамках производства судебной строительно-технической экспертизы
На основе определяющих критериев и признаков были сформированы методические рекомендации для эксперта-строителя, исследующего вопрос об отделимости или неотделимости улучшений недвижимости, в виде алгоритма, который позволит сократить время исследования.
Вопросы, связанные с неотделимыми и отделимыми улучшениями объекта недвижимости, представляют сложность для эксперта-строителя ввиду ряда причин, главной из которых является отсутствия определения улучшений на законодательном уровне. Алгоритм, рассмотренный в данной работе, призван повысить эффективность экспертного исследования, а именно - сократить время экспертного исследования ввиду удобной структуры использования, более полно обосновать полученные выводы.
Литература
1. Путеводитель по судебной практике (ГК РФ). Глава 34. Аренда. Правовая система «Консуль-тантПлюс» // https://www.4dk.ru/consultant-plus/putevoditeli/po-sudebnoi-praktike. (Дата доступа: 22.04.2019).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018)
//http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_ 9027/48340579d9ef659b0993357d26880ff26539297a / (Дата доступа 20.04.2019).
3. А. Жигачев. Спорные вопросы налогообложения при передаче арендатором арендодателю неотделимых улучшений. Ежемесячный практический журнал «ПРАВОсоветник», № 4 апрель 2018, с. 11 // https://www.tls-cons.ru/upload/zhurnal-pravosovetnik/pravosovetnik-04-2018.pdf (Дата доступа 26.05.2019).
4. С. Н. Степанов . Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества: споры. Журнал "Руководитель бюджетной организации" № 6/2017 // https://www.audit-it.ru/articles/account/contracts/a69/913721.html (Дата доступа 26.05.2019).
5. С.В. Савсерис. Юридическая судьба улучшений чужого имущества. Журнал «Налоговед» от 30 мая 2009 г. // http://nalogoved.ru/art/1796.html (Дата доступа 26.05.2019).
The formation of algorithm of classification of improvements of a property for separable or inseparable in the judicial building-technical expertise Fabrichnykh M.Yu.
National research Moscow state University of civil engineering This article discusses the problems faced by the expert builder in the classification of real estate improvements to the separable or inseparable. The specificity of inseparable improvements as an object of judicial construction and technical expertise is determined. Criteria are given, with the use of which it is possible to classify the improvements of real estate as separable or inseparable. An algorithm that increases the efficiency of the expert's research in the framework of judicial construction and technical expertise is formed. Key words: inseparable improvements, separable improvement, judicial construction and technical expertise, improvements of leased property
References
1. Guide to judicial practice (GK RF). Chapter 34. Rent. Legal sys-
tem "Consultant" // https://www.4dk.ru/consultant-plus/putevoditeli/po-sudebnoi-praktike. (Access date: 04.22.2019).
2. The Civil Code of the Russian Federation (part two) of 01/26/1996 N 14-FZ (as amended on 07/29/2018) (as amended and added, entered into force on 12/30/2018) // http: // www .consultant.ru / document / cons_doc_LAW_9027 / 48340579d9ef659b0993357d26880ff26539297a / (Access date 04/20/2019).
3. A. Zhigachev. Controversial tax issues in the transfer of tenant
inseparable improvements to the lessor. PRAVOsovetnik Monthly Practical Journal, No. 4 April 2018, p. 11 // https://www.tls-cons.ru/upload/zhurnal-
pravosovetnik/pravosovetnik-04-2018.pdf (Access date 05/26/2019).
4. S. N. Stepanov. Separable and inseparable improvements in
leased property: disputes. Magazine "Head of the budget organization" No. 6/2017 // https://www.audit-it.ru/articles/account/contracts/a69/913721 .html (Access date 05/26/2019).
5. S.V. Savseris. The legal fate of improvements in someone else's
property. Magazine "Nalogoed" dated May 30, 2009 // http://nalogoved.ru/art/1796.html (Access date 26.05.2019).
S^v
5
-C
m
о
a
А У
т; А
