Учет рентного фактора при переходе земельного участка к эффективному собственнику Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Удк 332.68:63

учет рентного фактора при переходе земельного участка к эффективному собственнику

С. Е. СУРМИНА, генеральный директор E-mail: [email protected] Государственное унитарное предприятие Тульской области «Тулземкадастр»

В статье отмечается, что земельная рента, являясь условно-расчетным показателем, используется для определения степени обоснованности распределения получаемой доходности в системе налогообложения арендных и земельно-залоговых отношениях землепользователей, а также при вовлечении земельных участков в более широкий спектр гражданского оборота земельных угодий садово-огородных и приусадебных участков, земель фермерских хозяйств и сельскохозяйственных организаций. В связи с этим в современных условиях весьма актуальными становятся проблемы потенциальной продуктивности земли, дифференцированности качества и местоположения земельных участков, обусловливающие появление земельной ренты.

Ключевые слова: земельная рента, земельные угодья, кадастровая оценка, норма ссудного процента, цена земли.

Многообразие форм собственности на земельные участки обусловливает реальную возможность их гражданского оборота. При этом улучшение земельных угодий и повышение продуктивности обеспечивают рост их рентной доходности и рыночной капитализации.

Собственники земли, рационально ведущие хозяйство, накапливают свое богатство и оставляют землю будущим поколениям улучшенной. Однако не всем землепользователям это удается осуществить. А у многих и вовсе отсутствуют наследники, и земля через механизмы гражданского оборота переходит к другим собственникам. Приобретатели земельных участков, как правило, располагают дополнительными ресурсами и социально-экономическими

стимулами модернизации вновь приобретенных земельных угодий в форме получения рентных доходов. В этом проявляется общемировая аграрная практика и закономерная тенденция [5].

Дореволюционная Россия накопила богатый опыт перехода земельных участков к новым землепользователям. Особенно широко эти процессы развивались после крестьянской реформы 1861 г. Земская статистика России отслеживала тенденции купли-продажи земли, ее аренды и публиковала показатели гражданского оборота земель для всеобщей информированности российских граждан, для писателей-публицистов и аналитиков-исследователей. На этой фактологической основе В. И. Ленин сформировал целый ряд статистических таблиц [2] для анализа гражданского оборота земель и перехода их к более эффективному хозяину.

В таблице по Задонскому уезду четко проявляется общая закономерность, согласно которой в группах малолошадных значительно меньше надельной земли по причине малочисленности семьи, а наибольшие ее размеры у группы многолошадных. Преимущественно купчая и арендованная земля сконцентрировались также у многолошадных. В аренду же сдавались в основном безлошадные и однолошадные.

Из таблицы следует, что нижняя группа хозяйств представлена не только многолошадными, но и крупносемейными землепользователями с наибольшим числом мужских душ, пропорционально которым наделяется общинная земля. При среднем наделе на двор 8,6 десятины в этой группе - 15,2 десятины. На их долю приходится 13,6 % надельной

22

финансы и кредит

земли, хотя их группа составляет лишь 7,2 % дворов. Большая часть купчей земли сосредоточена в группах многолошадных дворов, тогда как на безлошадных приходится лишь 3,1 %, а на однолошадных -7,2 % всей купчей земли. Арендуют земельные участки также в основном многолошадные, а на безлошадные дворы приходится 85,6 % всей в аренду сдаваемой земли. Таким образом, подтверждается закономерная тенденция перехода к успешным крестьянским дворам в 1880-х гг. в уездах Орловской губернии, входящей в Нечерноземную зону Центральной России.

Аналогичная таблица приводится по Нижегородской губернии, близкой по своим характеристикам к Нечерноземному центру России.

Безлошадные составляли в Нижегородской губернии почти одну треть всех дворов, а однолошадные - более одной трети всех дворов. Купчей земли на них приходилось соответственно 5,7 и 18,8 % от всей площади купчей земли. Однако важно отметить, что и в этих группах часть дворов покупала землю. Имелась у них и арендованная земля: соответственно 3,3 и 25,3 % от всей арендуемой площади. Но они в основном являлись и арендодателями по причине трудностей с реализацией земельного рентного дохода собственным землепользованием.

Концентрация земель в группах многолошадных дворов правобережной части Саратовской губернии осуществляется в основном путем долгосрочной аренды земельных участков. Одной из причин преимуществ арендизации являлась невозможность купли-продажи мирской надельной земли. Ее статус не позволял вовлекать в куплю-продажу. Ненадельные же земли были в малых массивах.

Купчая земля была у крестьянских дворов всех групп, но малолошадные группы имели свою долю в малом размере, а 92,3 % всей купчей земли приходилось на группу многолошадных дворов: в среднем на один двор - свыше 1 200 десятин. Но и в этой группе покупали землю лишь 8,2 % дворов. Свыше двух третей дворов арендовали внена-дельную землю: в среднем на двор - свыше 300 десятин. Арендовалась не только пахотная земля, но и покосы.

Каждый десятый двор не арендовал пашню, но 7 % дворов первой группы арендовали покосы; во второй группе их было уже 17,7 %, а в средне-земельных - половина и более. Всего же в аренде покосов принимали участие более одной трети

домохозяйств. Покосы как общемирское общинное достояние в России не включались в куплю-продажу, а сдавались лишь в аренду.

Анализ данных таблиц, представленных в работе В. И. Ленина «Развитие капитализма в России», позволяет сделать вывод о несоответствии действительности утверждения ряда экономистов об отсутствии рыночного оборота частнособственнических земель, купля-продажа которых якобы вообще не была присуща принципам российского землепользования [3]. Ему свойственны якобы лишь арендные формы землепользования [4].

Исходя из этих идеологических принципов, в российском обществе активно сопротивлялись принятию Земельного кодекса Российской Федерации в конце 1990-х гг. В результате достигнутого компромисса он был принят, но без главы «О гражданском обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Обоснование рентного потенциала земельных участков осуществлено государственной кадастровой оценкой в середине десятилетия.

В результате кропотливой работы ученых и специалистов в России к 2000 г. сформировалась концептуальная модель государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, фермерских хозяйств, дачных садово-огородных участков и приусадебных земель сельских территорий.

Для практического удобства ее осмысления она представлена в виде матрицы (см. таблицу) и состоит из следующих позиций:

- регион;

- площадь сельхозугодий;

- оценочная продуктивность 1 га сельхозугодий в рублях и центнерах кормовых единиц;

- оценочные затраты на 1 га/руб.;

- цена производства при окупаемости затрат, 1 руб. /га;

- земельная рента дифференциальная и земельная рента с добавлением абсолютной ренты;

- кадастровая стоимость, руб. /га (срок окупаемости - 33 года);

- относительная величина земельной ренты, в процентах к стоимости валовой продукции и центнерах зерна.

Концептуальный подход скопирован с западноевропейской модели, проверенной на практике многих десятилетий. В российских же условиях добиться повышения уровня продуктивности до нор-

р

ос ос

я

- «

^ 5

^ 3

-н &

3

Я п

и Я

'X

ё св

0 Я « -

« Л

2 И

" и

1 *

« О

2 =

а I?

¡Ь ас =

я =

=

и

:=

«

О

■с

м

и =

Я

г

Я ?

&

о =

се

и := К

м §

i

и

2 =

<и В о я

я -

о

13 «

я =

о :=

Я &

£

г

и и Г г

о =

о

а

п

о =

Относительная величина земельной ренты в центнерах зерна 40 ГЧ т 00 ГЧ т ГЧ сз ГЧ ГЧ ГЧ СЛ СЛ 410 СЧ СЧ 00 ГЧ 40

8 5 1 2 « & ти у я н ^ « о о Яо & роом п я5 зВ Э о я£ я ^ г- <4 <4 т с^ г^ г^ т с^ т с^ СЛ 00 г^ чо г^ г^ 00 г^ о т чо г^ ^ т О т СЛ г^

кадастровая стоимость руб. /га (срок капитализации 33 года) о 40 00 о 40 о о ^ сч о г^ о О т т О о ^ 00 00 о т 00 СЛ О СЛ О т ся о К") о ^ о т о т о т О т т о т СЛ о о чо О о СЛ О г^ О СЛ о СЛ ^ о г^ О чо г^ О ^ СЛ 00 о сз 40 о о г^ 40

Земельная рента о оег с в СЛ т г- т чо г- т ^ т т т т 00 чо г^ 00 СЛ г^ СЛ 00 г^ т т 00 чо ^ 'П СЛ т чо ^ сз о СЛ г^ т О г^ ^ СЛ г^ чо чо чо чо ^ 00 ^ СЛ ^

■^яя я >£ я« ч дра г- т 'П о т ^ чо т г^ г^ т сз т чо г^ чо 00 г^ чо т чо ^ т 00 т ^ СЛ 00 СЛ т 00 г^ СЛ г^ 00 ^ чо СЛ о чо чо 40 т ■<? СЛ ^

Цена производства при окупаемости затрат 1,07 руб. /га 40 40 00 ^ т о о СЛ СЛ 00 00 ^ СЛ 00 г^ г^ сз г- т ^ т 00 сч о СЛ ^ чо о т о чо т т 00 т СЛ СЛ 40 т г^

Оценочные затраты на 1 га/руб. о 00 о 40 о О хч т чо чо т О о СЛ СЛ г^ 00 г^ СЛ 00 чо о чо ^ СЛ 00 СЛ ^ чо сч о т 00 00 ^ СЛ СЛ 00 ^ чо с^ СЛ 40 ^

Оценочная стоимость продуктивности 1 га сельхозугодий ах х ^ 3 я 8яя £3 я я^я и я ^ ГЧ СЛ ГЧ 00 ЧО сэ СЛ СЛ сэ сэ 00 ^ сэ СЛ г^ СЛ сэ сэ сэ сэ 00 сэ г^ 410 СЛ 00

б. у р в т О г- СЛ СЛ о 00 о г-хч ^ т чо ^ т СЛ чо о чо СЛ т СЛ г^ 00 т с^ 00 т т т ■<? чо т ^ т т СЛ СЛ чо т сч СЛ о СЛ

Площадь сельхозугодий, тыс. га о г- ГЧ г- чо 410 о" чо СЛ 00 ГЧ гг- ^^ 00 г^ т сэ сэ ^ СЛ чо СЛ сч о 00 00 СЛ ГЧ сч СЛ т ГЧ 410 ос с^ СЛ 00 СЛ 00 <ч сч СЧ т СЛ <ч гп ^^ СЛ сч сэ СЛ 410 сз СЛ т <ч сз 00 40 сч

регион § £ « 2 Й ЭЯ Л 9 « 8 3 я 12 ¡3 4 ° § ^ 2 К т В о £ о « § о К « Л м £ о « § о & « й Ч га ч ю о « й и о я о к й я к О § и о Ё? й о и о о Л н о £ о и о к о ч о О о « § о Л о я Н о и о я й ч о о ^ о « й и о я о а о о § о К й ^ См о « о Л £ о § о я 8 о К о « й Л « К И 0 н « я 1 ¡3 ч о га о и о я о Л к о « й и о « о Л ¡3 о К Д « я К ю & о К Л о ^ ■ о К Л ч й Л и £ О ^ ю о и о « о Л 12 ч о м о « § о ¡^ о К О Л о га о § о Л о и я о К К Ч о § о я о ю й Н

матива и нормативных затрат практически невозможно. Поэтому по всем пунктам допущены большие ошибки в ущерб агрохозяйствам, возможностям их модернизации и эффективного развития, а стало быть в ущерб общественным интересам, в том числе и росту бюджетных доходов в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий определена в целом по Центральному району (без Московской обл.) в размере 11,8 тыс. руб., в том числе по Тульской обл. - 15,3 тыс. руб. А по Московской области - 33 тыс. руб.

Оценка земельного потенциала Московской обл. превысила 1 тыс. руб., а Тульской - чуть выше 460 руб., Смоленской -296 руб., Калужской -313 руб.

Совершенно очевидно, что при равной величине абсолютной ренты во всех регионах в структуре рентного потенциала Московской обл. на дифференциальную ренту второго вида приходится не менее половины общей величины. Земельный налог, действующий в его одинаковой пропорции относительно кадастровой стоимос-

24

финансы и кредит

ти, извлекает дифференцированную ренту второго вида, так же, как и дифференцированную ренту первого вида (далее - дифрента).

Этот принцип лишает субъектов, хозяйствующих на земле, стимулов к модернизации хозяйства. А если учесть налог на имущество (вещественную, материально-техническую: постройки, скот, технику, оборудование, сооружения и прочую недвижимость), то стимулы снижаются вдвое, втрое. Вплоть до того, что инвестиции в сельскохозяйственную отрасль становятся вообще невыгодными, как и все направления модернизации, кроме тех, которые связаны с последовательным сокращением затрат на единицу земельной площади.

Относительно присвоения дифренты первого вида идут научные дискуссии. Нередко высказываются мысли о необходимости ее полного изъятия в государственно-муниципальном бюджете в качестве дара природы. Но общепринято считать, что дифрента первого вида есть продукт труда, плодородия земли и капитала. Каждый из трех факторов необходим для воспроизводства рентного потенциала, а потому нужны и стимулы для этого. Без них прекращаются сельскохозяйственные работы, а земля становится малоплодородной или бесплодной.

Дифрента второго вида - это следствие внедрения научно-технических достижений усилиями землепользователей. Не менее 80 % ее величины призвано быть в их собственном распоряжении при нормальном финансово-экономическом состоянии. В условиях же затяжного кризиса в российском аграрном секторе вполне правомерны претензии на дифренту второго вида российских землепользователей.

Важен анализ того, что же остается в распоряжении российских агрохозяйств для осуществления модернизации. В кадастровой оценке определена доля земельной ренты в стоимости произведенной продукции. В целом по Центральному району она определена в 24 %, в том числе:

- по Тульской обл. - 25 %;

- Калужской обл. - 23 %;

- Орловской обл. - 29 %;

- Московской обл. - 26 %.

Если принять во внимание 7 %-ную долю нормальной средней прибыли, как это осуществлено в оценочной процедуре, доля чистого дохода в стоимости продукции агрохозяйств возрастает до 32 %, а доля издержек составит 68 %. Рентабельность

затрат, по экономической логике расчетов, призвана составлять в 47 %. Такого же уровня показателей следовало бы ожидать и в целом по Центральному району, а вместе с ним и по Российской Федерации, ибо по Центрально-Черноземному району доля ренты равна в расчетах 30 %, т. е. на 5 % выше.

Статистики публикуют следующие показатели рентабельности проданных товаров сельского хозяйства РФ:

- в 2003 г. - 2,6 %;

- в 2006 г. - 6,7 %;

- в 2007 г. - 14,3 %;

- в 2008 г. - 10,8 % [6].

Практическая реализация осуществляется по принципу «от общего - к частному». Сначала определяется кадастровая стоимость на уровне крупного района, потом на уровне субъекта РФ, а затем на уровне муниципальных территорий - по конкретным землепользователям: юридическим и физическим субъектам земельных отношений.

Экономист Н. В. Гаранькин [1] отметил ошибочные положения в оценке продуктивности земельных участков, исходящие из принципа нормативности. В российских условиях добиться нормативной урожайности абсолютное большинство агрохозяйств не в состоянии из-за невозможности получения кредитов в нужное время и в нужном объеме, из-за устаревшей материально-технической базы хозяйств и трудностей ее обновления, низкой оплаты труда механизаторов сельскохозяйственных объединений (СХО) и разорванных в ходе реформ производственно-хозяйственных связей партнеров АПК. По этим причинам продуктивность земель сельскохозяйственного назначения в ряде регионов завышена в 1,5-2 раза, а вместе с ней завышены и размеры земельной ренты. Другая ошибка в методике оценки земель кроется в занижении ставки процента капитализации земельной ренты, принятой окупаемости в 33 года, т. е. в 3 % годовых.

При капитализме, где все становится объектом купли-продажи, возникает особый ряд товаров, цены на которые основываются не на стоимости, а на доходе, который приносит их использование владельцу. Цены на такие товары получили название иррациональных. Земля также имеет иррациональную цену. Владелец земельного участка расстанется с ним лишь в том случае, если полученная от продажи сумма, будучи положенной в банк, принесет в виде процента доход не меньший, чем получаемая с этого участка рента. Иначе говоря, цена земли - это

капитализированная рента. При прочих равных условиях именно величина ренты определяет цену земли. Она прямо пропорциональна размеру ренты и обратно пропорциональна норме ссудного процента. Формула цены земли имеет следующий вид [6]

п

А = —100%,

где А - цена земли;

R - рента;

5 - норма ссудного процента.

На практике сельскохозяйственные угодия оцениваются с учетом их видового использования (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения). Уровни продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их эксплуатацию в значительной степени варьируют в зависимости от видового использования. Это связано со структурой и технологией производства продукции. Например, при одинаковом уровне качества почв пашни, сенокосов и пастбищ не может быть одинаковых удельных показателей по их продуктивности и затратам. Иначе возникает вопрос - для чего осваивать землю под пашню, совершая большие единовременные, а затем и ежегодные затраты по их использованию, по сравнению с пастбищами и сенокосами.

Базовая продуктивность сельхозугодий в действующих методических рекомендациях дифференцируется по объектам оценки только с учетом баллов бенитета почв, но без учета технологических свойств и местоположения земельных участков. Технологические свойства влияют на продуктивность земельных участков через агротехнические сроки выполнения работ и размеры издержек из-за длины и ширины участка, его конфигурации, а также каменистости и сопротивляемости почв обрабатываемым орудиям.

Местоположение земельного участка влияет на продуктивность через структуру производимой продукции: на удаленных участках выращиваются малоинтенсивные культуры, а на близко расположенных к хозяйственным центрам - высокоинтенсивные пропашные культуры. По этой причине

завышаются оценки удаленных земельных участков, а также многоконтурных, которых много в нечерноземных регионах. Кормовые культуры в методических рекомендациях оцениваются по цене реализации фуражного зерна, а нетоварная часть зерна, картофеля сахарной свеклы, овощей -по цене реализации их товарной части. Такой подход существенно завышает реальное состояние продуктивности.

В настоящее время появились предложения вернуться к оценке земли на основе земельного налога 2002 г. в качестве суммы земельной ренты и капитализировать ее по ставке 10 %. Предполагается и снижение верхнего ограничителя до 0,01 % вместо 0,03 %.

По мнению автора, в интересах сельхозпроизводителей и экономики страны в целом целесообразно ввести до 2020 г. мораторий на повышение всех видов налогов и сборов для сельхозпроизводителей всех форм хозяйствования. Возрастающий рентный доход при этом может быть источником наращивания рентного потенциала и модернизации агрохозяйств.

Список литературы

1. Гаранкин Н. В. Взаимодействие агрохозяйств в условиях современной земельной реформы. М. 2006.

2. Ленин В. И. Развитие капитализма в России. М.: Директ-Медиа. 2008.

3. Лойко П. Ф. Многоукладное землепользование России: концепция земельных преобразований и управления земельными ресурсами. М.: Былина. 2001.

4. Милосердов В. В. Российская модель земельных преобразований // Земельные отношения и землеустройство. 1996. № 5.

5. Политическая экономия: учеб. для вузов. М. 1988.

6. Россия в цифрах. Официальное издание. М. 2009.