CC BY
3TIJORAT BANKLARI TOMONIDAN UY-JOY QURILISHINI IPOTEKA KREDITI ORQALI MOLIYALASHTIRISH TARTIBI
Ziyayev Azamat Mirza o'g'li
O'zbekiston Respublikasi Bank-moliya akademiyasi, "Bank ishi " kafedrasi
o 'qituvchisi
azamat.ziyayev.94@gmail. com
Annotatsiya: Mazkrn- maqolada tijoгat banklarining uy-joylaг quгilishini ipoteka krediti o^ali moliyalashtiгish mexanizmi, ya'ni, uy-joy qurilishini quгilish davгida ulushdoгlik taгtibida jismoniy shaxsla^a ajгatiladigan ipoteka kгeditlaгi o^ali moliyalashtiгish usuli bayoni, uni mamlakatimiz bank sohasida qo'llashdagi muamшolaг va ulaming yechimi yuzasidan tavsiyalaг berilgan.
Kalit so'zlar: Ulushdor jismoniy shaxs, uy-joy qurilishi dasturlari, buyurtmachi, pudrat qurilish tashkiloti, loyiha-smeta hujjatlari, ulushdor, elektron platforma, uy-joylar qurilishining tartibi, ipoteka, boshlang'ich badal.
ПОРЯДОК ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КОММЕРЧЕСКИМИ БАНКАМИ ПОСРЕДСТВОМ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТА
Зияев Азамат Мирза угли
Академии банковского дела и финансов Республики Узбекистан, преподаватель
кафедры "Банковское дело"
azamat.ziyayev.94@gmail. com
Аннотация: В статье рассматривается механизм финансирования коммерческими банками строительства жилья за счет ипотечных кредитов, т.е. способ финансирования строительства жилья за счет ипотечных кредитов, выделяемых физическим лицам в порядке долевого участия в период строительства, проблемы его применения в банковской сфере нашей страны и рекомендации по их решению.
Ключевые слова: Дольщик физическое лицо, программы строительства жилья, заказчик, подрядная строительная организация, проектно-сметная документация, дольщик, электронная площадка, порядок строительства жилья, ипотека, первоначальный взнос.
PROCEDURE FOR FINANCING HOUSING CONSTRUCTION BY COMMERCIAL BANKS THROUGH MORTGAGE LOANS
Ziyaev Azamat Mirza ogli
Academy of Banking and Finance of the Republic of Uzbekistan, teacher of the
Department of Banking
azamat.ziyayev. 94@gmail. com
Abstract: This article describes the financing mechanism of commercial banks for housing construction through mortgage loans, i.e., the method of financing housing construction through mortgage loans allocated to individuals in the order of participation during the construction period, problems in its application in the banking sector of our country and recommendations for their solutions.
Key words: Shareholder individual, housing construction programs, customer, contract construction organization, project-estimate documents, shareholder, electronic platform, order of housing construction, mortgage, down payment.
KIRISH
Aholini uy-joy bilan ta'minlashda bir qancha usullardan foydalanib kelinmoqda, xususan, mavjud ipoteka bozoriga murojaat qilish ya'ni ikkilamchi bozor orqali uy-joy xaridini amalga oshirish; uy-joylarni qayta ta'mirlash yoki ularda qo'shimcha ravishda yangi qurilishlarni bajarish; yangi turar-joy binolarini barpo etish.
Ushbu usullardan eng keng qo'llanilib kelinayotgan turi bu iqtisodiyotda qo'shimcha qiymat hosil qiluvchi yangi turar-joy binolarini qurish va bu orqali ipoteka bozorida taklif hajmini oshirish hisoblanadi.
ADABIYOTLAR TAHLILI
Uy-joy qurilishini moliyalashtirish mexanizmlarining nazariy va amaliy jihatlari xorijiy iqtisodchi olimlar A.M.Yakushev, K.LStarostinalarning uy-joy qurilishini davlat tomonidan qo'llab quvvtlanishi lozimligi nazariyasi ostida olib borgan tadqiqotlari, V.A.Moiseev va K.Yu.Prokofeyevlarning ulush kiritish orqali moliyalashtirish mavzusida birgalikda olib borgan izlanishlari, L.Sh.Gimadieva,
A.N.Shoxinlarning uy-joylar qurilishini loyihaviy hamda ulush kiritish orqali moliyalashtirish mexanizmlari ustida olib borgan tahlillari, mamlakatimizning iqtisodchi olimlari A.Uzoqov, Sh.Ergashevalarning ham muallifligida chop etilgan "Investitsiyalarni tashkil etish va moliyalashtirish" nomli o'quv qo'llanmasi,
B.B.Nurmuhamedovning "Ipoteka bozorining rivojlanishi uy-joy qurilishi taraqqiyotidagi impuls" nazariyasi bo'yicha qilgan ilmiy ishlari orqali ko'rib chiqildi.
METODOLOGIYA
Mazkur tadqiqot O'zbekiston uy-joy qurilishi va uni moliyalashtirish jarayonlarini o'rganishi sababli, qaysi moliyalashtirish mexanizmlari orqali qancha uy-joylar barpo etilayotganligi raqamlarda taqqoslash usullari orqali ko'rib chiqildi.
MUHOKAMA VA NATIJALAR
Mamlakatimizda tijorat banklari tomonidan ko'p qavatli uy-joy qurilishini moliyalashtirish uchun nafaqat pudrat tashkilotlariga balki jismoniy shaxslarga ham kredit ajratish tartibi mavjud bo'lib, dastlab ushbu amaliyotdan 2009-yildan boshlangan qishloq joylarida na'munaviy loyihalar asosida uy-joy qurish davlat dasturida foydalanilgan.
2020-yilga kelib esa, uy-joylarni ipoteka kreditlari orqali moliyalashtirish amaliyoti tijorat loyihalariga ham tadbiq etila boshlandi. Ya'ni "Ko'p kvartirali uylarni ulush kiritish asosida qurish to'g'risida"gi Nizom [1] ishlab chiqilganidan so'ng, ulushdorlik asosida uy-joy qurilishini moliyalashtirish maqsadida tijorat banlari tomonidan bozor shartlari asosida qayta moliyalashtirish orqali [5] ulushdor jismoniy shaxslarga ipoteka kreditlari ajratilishi boshlandi.
Dast avval tijorat banklari o'z resurslari hisobidan ulushdor-jismoniy shaxslarga ipoteka kreditlarini ajratib kelgan bo'lsa, O'zbekiston Respublikasi Prezidentining 2021-yil 11-martdagi Farmoni qabul qilinganidan so'ng, ushbu kreditlar Moliya vazirligi tomonidan tijorat banklariga ajratilgan mablag'lar hisobidan qayta moliyalashtirishga ruxsat etildi [2].
Bunda tijorat banklari ulushdor jismoniy shaxslardan qabul qilingan badal mablag'lari hamda ipoteka kreditlari hisobiga qurilishni quyidagi mexanizm orqali moliyalashtirib kelmoqdalar (1-rasm).
Quyida ushbu mexanizmning har bir bosqichida dasturiy ta'minotlardan foydalanish jarayonini ko'rib chiqamiz [4]:
1) Ulush kiritish asosida qurilish ishlarini tashkil etishda mablag'larni jalb etuvchi quruvchilar hisobini olib borish uchun har bir loyiha "Ulush kiritish asosida uy-joy qurish" milliy axborot tizimidan ro'yxatdan o'tkaziladi;
2) Ulushdor jismoniy shaxs va developer-qurilish tashkiloti o'rtasida tuzilgan dastlabki oldi sotdi shartnomasi (qurilishga ulush kiritish to'g'risida) ulushdorlar huquq va qonuniy manfaatlari buzilishining oldini olish maqsadida O'zbekiston Respublikasi Qurilish vazirligi tomonidan elektron platformada hisobga qo'yiladi;
3) Qurilish tashkilotining ulush kiritish orqali loyihani moliyalashtirish to'g'risidagi murojaati tijorat banki tomonidan "Shaffof qurilish" axborot portali (qurilish-pudrat tashkilotlari elektron reytingi bo'1imi) ma'lumotlari asosida nafaqat tahlil qilinadi balki loyihani moliyalashtirishni qanoatlantirish yoki rad qilish bo'yicha
asos bo'luvchi axborotlar olinadi. Aniqroq qilib aytganda "CC" reyting ko'rsatkichiga ega bo'lmagan qurilish tashkilotlari bilan hamkorlik qilinmaydi.
1-rasm. Bank krediti orqali ulush kiritish asosida uy-joylar qurilishini
moliyalashtirish shakli [3]
Uy-joy qurilishi davrida ulushdor jismoniy shaxslarga ipoteka kreditlarini ajratish orqali tijorat loyihalarini moliyalashtirish amaliyotini o'z faoliyatiga joriy etgan dastlabki banklardan biri Ipoteka-bank bo'lib, o'tgan davr mobaynida amalga oshirilgan ishlar tendensiyasini quyida ko'rib chiqamiz.
1-jadval
"Ipoteka-bank" ATIB tomonidan ulushdorlik asosida qurilishi moliyalashtirilgan uy-joylar (mlrd. so'mda) [3]
№ Ko'rsatkichlar 2G21 yil 2G22 yil 2G23 yil
1 Bosh kelishuv qiymati 38,1 315,8 38G,G
2 Uy-joy soni 5 16 2G
3 Xonadon soni 16G 1 262 1 7G4
4 Shundan, moliyalashtirilgan xonadon soni 1G9 356 724
Jadval ma'lumotlaridan ko'гinadiki 2021-2023-yillaгda 3126 ta xonadondan iborat bo'lgan 41 ta ko'p qavatli uy-joylaг quгilishini ulush kiritish oгqali moliyalashtiгish uchun 733,9 mlrd. so'mlik bitiшlaг tuzilgan bo'lib, 1189 ta xonadon quгilishi uchun ulushdor jismoniy shaxslarga kelajakda qayta moliyalashtirish shaгti bilan bankning o'z mablag'lari hisobidan ipoteka kreditlari ajratilgan.
262,5
2021 yil 2022 yil 2023 yil
■ Boshlang' ich badal summasi ■ Ipoteka krediti summasi
2-rasm. "Ipoteka-bank" АТ1В tomonidan ulushdorlik asosida uy-joy qurilishini moliyalashtirish uchun ajratilgan kreditlari (mlrd. so'mda) [3]
Ulushdor jismoniy shaxslardan 2021-2023-yillaгda 151,4 mlrd. so'm boshlang'ich badal mablag'lari yig'ilib, 386,5 mlrd. so'm ipoteka kreditlari ajгatilgan.
Ajratilgan kreditlaг hajmi 2022-yilda 2021-yilga nisbatan 5 barobar oгtgan bo'lsa, 2023-yilda 2022-yilga nisbatan 2,5 barobar ortgan.
3-rasm. "Ipoteka-bank" АТ1В tomonidan ulushdorlik asosida ajratilgan kreditlar va boshlang'ich badal mablag'lari salmog'i (foizda) [3]
2021-yilda jami yig'ilgan badal moliyalashtirilan xonadonlar qiymatining 19,1 foizini tashkil qilgan bo'lsa, 2022-yilda 7 bandga, 2023-yilda 2022-yilga nisbatan 3,4 bandga ortib 29,5 foizga yetgan.
Bundan ko'rinadiki, ulushdorlik asosida uy-joylar qurilishini moliyalashtirish maqsadida taqdim etilayotgan kredit maxsulotlari shartlarini (kredit va badal nisbatini) qayta ko'rib chiqish mumkin.
XULOSA VA TAKLIFLAR
Bugungi kunda uy-joy qurilishini ulushdorlar jismoniy shaxslarga ipoteka kreditini ajratish orqali moliyalashtirish mexanizmini takomillashtirishga doir bir qancha masalalar mavjud. Jumladan:
1. Qurilish ishlarining yagona subyekt tomonidan olib borilmasligi. Tegishli Prezident qarori asosida tasdiqlagan Nizomda quruvchi tashkilot va developer kompaniyasi bir subyekt sifatida keltirilgan bo'lsada, amaliyotda ularning funksiyalari turlichadir [1]. Qurilish tashkiloti buyurtmachi ya'ni loyiha tashabbuskori sifatida faoliyat yuritsa, developer kompaniyalari loyihalashtirish, qurilishni tashkillashtirish, moliyaviy sxemalarni shakllantirish kabi faoliyatlar bilan shug'ullanadi. Shuningdek, aksar hollarda buyurtmachilar tomonidan umum qurilish ishlarini amalga oshirish uchun pudrat tashkilotlari jalb qilinadi. Shartnomaviy munosabatlar ulushdor jismoniy shaxs va buyurtmachi tashkilot o'rtasida yuzaga kelsada, qurilishning titul ro'yxatida keltirilgan shartlarga rioya qilish pudrat tashkiloti zimmasida bo'ladi [7]. Ya'ni moliyaviy majburiyat buyurtmachi zimmasida bo'lsa, uy-joyni ulushdorga taqdim etish developer, pudratchi, riyeltorlik kompaniyalari zimmasida bo'ladi. Bundan ko'rinadiki moliyalashtiruvchi tijorat bankning ulushdorlarga ajratgan ipoteka krediti qo'yilmalarini muammoli aktivga aylanmasligi tashqi omillarga bog'liq bo'lib qolmoqda.
Qurilish ishlarining yagona subyekt tomonidan olib borilmasligi natijasida yuzaga kelayotgan majburiyatlarning notekis taqsimotiga amalda chek qo'yib bo'lmaydi. Ammo ulushdor jismoniy shaxslarning ssuda hisobvarag'idan mablag'larni o'zlashtirilishi nazorat qilingani kabi buyurtmachining mablag'lardan qanday foydalanishi, bosh pudratchi tashkilotining samarali faoliyat yuritishini montiroing qilib borish imkoniyati mavjud. Natijada qurilish ishlari yakuniga yetkazilmaslik xavfi xedjerlanib, ajratilgan kreditlarning yaxshi aktiv sifatida saqlash imkoni ortadi. Ushbu amaliyot Nizomda [6] belgilangan tartibga asosan olib borilgan bo'lib, bugungi kunda monitoring jarayonini 22626-sonli maxsus hisobvarag'siz takomillashtirilgan holda qayta yo'lga qo'yish tavsiya etiladi.
2. Ko'p qavatli uy-joylar qurilishining an'anaviy tarzda moliyalashtirilish usulida, kreditlar likvid mol-mulklar garovi ostida ajratilsa, uy-joylar qurilishini ulush kiritish asosida moliyalashtirish maqsadida ajratiladigan kreditlar esa yuqori riskli
ta'minot turiga mansub bo'lgan kredit qaytmaslik xatari sug'urtalanganligi polisi va (yoki) ulush kiritish asosida qurilishda ishtirok etish to'g'risidagi shartnoma garovi ostida ajratiladi [8]. Xususan, TIF Milliy banki tomonidan uy-joy qurilishini ulush kiritish asosida moliyalashtirish maqsadida ajratilayotgan kreditlar ta'minoti sifatida ulushdor hamda qurilish tashkiloti o'rtasida tuzilgan shartnoma garovi qabul qilinishi belgilangan. Ipoteka-bank [10, 11] hamda Xalq banki tomonidan esa kredit qaytmaslik xatari sug'urtalanganligi polisi garovi olishi belgilangan. Shuningdek, Ipoteka-bank tomonidan buyurtmachi tashkilot tomonidan ulushdor bilan tuzilgan shartnoma shartlari bajarilishi yuzasidan bank kafolati taqdim etilishi talabi o'rnatilgan. Ammo ushbu richaklar buyurtmachining bank oldidagi majburiyatlari bajarilmasligi riskini yetarlicha kamaytirib berish imkoniyatini berayotgani yo'q.
Uy-joylar qurilishini ulush kiritish asosida moliyalashtirish istagida bo'lgan qurilish tashkilotlari tomonidan bankda ochilgan muddatli omonat hisobvarag'iga bo'nak hamda kafolat summasi hajmida maqsadli depozit mablag'larini kirim qilinishi va ushbu mablag'larning qurilish ishlari yakuniga yetkazilgunga qadar saqlab turilishi kredit riskini pasaytiradi.
3. Uy-joylar qurilishini ulush kiritish asosida moliyalashtirishdan ko'zlangan asosiy maqsad bu ulushdorlarga nisbatan arzon narxlarda xonadon xarid qila olish imkoniyatini yaratib berish [9]. Bunga sotuv narxlarini buyurtmachi oladigan daromadlarini inobatga olmagan holda, uy-joy loyiha-smeta qiymati va yer maydonini xarid qilishga sarflanadigan xarajatlar miqdoridan kelib chiqib shakllantirish orqali erishiladi. Buyurtmachi va ulushdorlar o'rtasida tuzilayotgan shartnomalarda ushbu tamoyilga rioya qilinmasligi natijasida, ulushdorlarga ajratiladigan kredit mablag'lari hisobiga xarid qilianadigan uy-joylarning qiymati oshib, tijorat banklarining ipoteka portfeli hajmi sun'iy shishib borishiga sabab bo'ladi.
Ulushdorlarga nisbatan arzonroq narxlardagi xonadon xarid qila olish imkoniyatini yaratish nafaqat mijoz uchun balki "ipoteka bozorining kasodga uchrashini ham bu oldini olish" nuqtayi nazaridan iqtisodiyot uchun ham muxim masala hisoblanadi. Bunga erishishda quyidagilar tavsiya etiladi: sotuv narxlarini belgilanishida aniq kalkulyatsiyalarga rioya qilish hamda buyurtmachining ulushdor mablag'lari hisobiga ham daromad olish imkoniyatini yaratib bermaslik; sotuv narxlarini shakllantirishda smeta xarajatlari tarkibiga kiritilmagan boshqa xarajatlarni (yer maydoni sotib olish kabi) tasdiqlovchi hujjatlar mavjud bo'lgandagina inobatga olish; ajratilgan ipoteka kreditlarini mijozlarni qurilish davrida muddatidan avval so'ndirib borishga undovchi harakatlarni amalga oshirish; qurilish tarmoq jadvallariga qat'iy rioya qilinishini ta'minlash, ya'ni xonadonlarni mijozlarga to'liq biriktirish, ulushdorlik asosida qurilishi-sotilishi rejalashtirilmagan xonadonlar bo'yicha muntazam pul oqimini ta'minlay oluvchi to'lov usullarida shartnomalar tuzish, lozim hollarda qisqa muddatli kreditlar ajratish va boshqalar.
4. Ulushdorlar huquq va qonuniy manfaatlari buzilishining oldini olish maqsadida tashkil etilgan elektron platformadan ulushdorlarning foydalanish imkoniyati mavjud emasligi. Shuningdek ushbu platformada ro'yxatga olingan shartnomalar bo'yicha tegishli uy-joylarni begonalashtirishga nisbatan cheklovlar o'rnatilmaganligi. Natijada ulushdorlik asosida qurilishi moliyalashtirilayotgan xonadon yuzasidan qurilish tashkiloti tomonidan qasddan yana bir shartnoma tuzish mumkin bo'lib, bu kredit so'ndirish manbaasini yo'qotilishiga olib keladi.
So'ngi vaqtlarda mamalakatimizda boshqa davlatlarda kuzatilgani kabi uy-joylar qurilishini ulush kiritish asosida moliyalashtirish mexanizmining ayrim (bir xonadon xaridi bo'yicha ikki va undan ortiq shartnomalar tuzilishi, garovda bo'lgan xonadon bo'yicha bitimlar tuzilishi kabi) kamchiliklari kelib chiqmoqda. Bu kabi holatlarda mazkur moliyalashtirish mexanizmidan voz kechmaslik, balki uni takomillashtirish zarur bo'ladi. Ya'ni, to'lov usuli qanday bo'lishidan qat'iy nazar tuziladigan har bir shartnomani Qurilish vazirligi tomonidan hisobi yuritiluvchi elektron platforma orqali ro'yxatdan o'tkazish; ro'yxatdan o'tmagan shartnomalar bo'yicha to'lovlarni amalga oshirish imkoniyatini cheklash; elektron platformani notarial harakatlar ba'zasi bilan integratsiya qilish; banklar tomonidan qurilishni moliyalashtirishga kredit ajratishda tuzilgan shartnomalar hisobini tahlil qilish maqsadida ma'lumotlarni elektron platformadan buyurtma asosida olish imkoniyatini yaratish; platformadan ro'yxatdan o'tkazish uchun belgilangan davlat boji miqdorini kamaytirish; tegishli Nizomga [1] qonun asosidagi ipoteka qoidasiga ko'ra mulk huquqini notarial tasdiqlangan oldi-sotdi shartnomasi asosida emas balki dastlabki shartnoma asosida shakllanishini hamda bank kredit shartnomasi asosida bank foydasiga garovda bo'lishini nazarda tutuvchi o'zgartirish va qo'shimchalar kiritish choralarini ko'rish lozim;
Xulosa qilib aytganda, yuqorida keltirilgan moliyalashtirish mexanizmidan yanada samarali foydalanish uchun banklar tomonidan yuqorida keltirilgan masalalarni ko'zda tutilgan holda kredit mahsulotlari shartlariga tegishli o'zgartirishlar kiritishlari, ishtirokchi tashkilotlar bilan integratsiyalashgan dasturiy ta'minot yaratilishiga erishilishi maqsadga muvofiq deb hisoblaymiz.
FOYDALANILGAN ADABIYOTLAR RO'YXATI:
1. O'zbekiston Respublikasi Prezidentining 2020 yil 27 maydagi "Ko'p kvartirali uylarni ulush kiritish asosida qurish jarayonini tartibga solish chora-tadbirlari haqida"gi PQ-4732-sonli Qarori.
2. O'zbekiston Respublikasi Prezidentining 2021 yil 11 martdagi "Bozor tamoyillariga asoslangan ipoteka kreditlarini ajratish orqali aholini uy-joy bilan ta'minlashga oid qo'shimcha chora-tadbirlar to'g'risida"gi PF-6186-sonli Farmoni.
3. "Ipoteka-bank" ATIB arxiv ma'lumotlari hamda rasmiy sayti (https://www.ipotekabank.uz) ma'lumotlari asosida muallif tomonidan tayyorlandi.
4. O'zbekiston Respublikasi Qurilish vazirligi rasmiy sayti (https://mc.uz) ma'lumotlari asosida muallif tomonidan tayyorlandi.
5. O'zbekiston Respublikasi Prezidentining 2024 yil 30 apreldagi "2024-yilda ipoteka kreditlarini ajratish mexanizmlarini takomillashtirish va aholining uy-joy sharoitlarini yaxshilashga oid qo'shimcha chora-tadbirlar to'g'risida"gi PF-70-sonli Farmoni.
6. O'zbekiston Respublikasi Vazirlar Mahkamasining 2017 yil 16 yanvardagi "Ko'p kvartirali uylarni qurish va rekonstruksiya qilishni moliyalashtirish, shuningdek yosh oilalarga, eskirgan uy-joylarda yashayotganlarga va uy-joy sharoitlarini yaxshilashga muhtoj bo'lgan fuqarolarning boshqa toifalariga sotish tartibi to'g'risidagi Nizomni tasdiqlash haqida"gi VMQ-14-sonli Qarori.
7. Ziyayev Azamat Mirza o'g'li. (2023). Uy-joylar qurilishini moliyalashtirishning milliy va xorijiy mexanizmlari. Models and methods for increasing the efficiency of innovative research: a collection scientific works of the International scientific conference, 194-197. (https://interonconf.org/index.php/ger/article/view/2046/1844).
8. Ziyayev A. Tijorat banklari tomonidan uy-joylar qurilishini moliyalashtirishda qo'llaniladigan usullar //YASHIL IQTISODIYOT VA TARAQQIYOT. - 2024. - Т. 2. - №№. 10. (https://doi.org/10.5281/zenodo.14028374).
9. Моисеев В.А., Прокофьев К.Ю. "Механизмы финансирования жилищного строительства" // Региональные финансы. 48(327) 2013. С. 31-41.
10. O'zbekiston Respublikasi Markaziy banki rasmiy sayti: https://www.cbu.uz;
11. "Ipoteka-bank" ATIB rasmiy sayti: https://www.ipotekabank.uz.
