CC BY
30DOI 10.47643/1815-1337_2023_9_266 УДК 347.451.41
ТЕОР ЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА THEORETICAL AND PRACTICAL ASPECTS OF LEGAL REGULATION OF THE AGREEMENT OF PURCHASE AND SALE OF REAL ESTATE
ГАРТИНА Юлия Александровна,
кандидат юридических наук, доцент кафедры «Частное и публичное право» Пензенского государственного университета. 440011, Россия, Пензенская область, г. Пенза, ул. Красная, 40. E-mail: gjpenza@rambler.ru;
Gartina Yulia Alexandrovna,
PhD in Law, Associate Professor of the Department of Private and Public Law Penza State University.
440011, Russia, Penza region, Penza, Krasnaya street, 40. E-mail: gjpenza@rambler.ru
Краткая аннотация: сделки с недвижимым имуществом всегда были и будут очень востребованы. Юридическое оформление такого рода сделок представляет собой достаточно сложный и трудоемкий процесс, а в связи с высокой стоимостью недвижимости и постоянным ростом цен на нее, граждане боятся самостоятельно, без привлечения профессионалов осуществлять оформление договора купли-продажи недвижимого имущества. В данной статье автором анализируются правовые механизмы особенностей заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Выявляются основные проблемы, с которыми сталкиваются субъекты при реализации своих полномочий на заключение договоров купли-продажи недвижимого имущества.
Abstract: transactions with real estate have always been and will be in great demand. The legal execution of such transactions is a rather complicated and time-consuming process, and due to the high cost of real estate and the constant increase in prices for it, citizens are afraid to draw up a contract for the sale of real estate on their own, without the involvement of professionals. In this article, the author analyzes the legal mechanisms of the features of concluding a contract for the sale of real estate. The main problems faced by the subjects in the exercise of their powers to conclude contracts for the sale of real estate are identified.
Ключевые слова: недвижимое имущество, сделка, договор купли-продажи недвижимого имущества, гражданский кодекс, недвижимость, обязательство, ограничение, обременение.
Keywords: real estate, transaction, contract for the sale of real estate, civil code, real estate, obligation, restriction, encumbrance.
Для цитирования: Гартина Ю.А. Теоретические и практические аспекты правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества //Право и государство: теория и практика. 2023. № 9(225). С. 266-268. http://doi.org/10.47643/1815-1337_2023_9_266.
For citation: Gartina Yu.A. Theoretical and practical aspects of legal regulation of the agreement of purchase and sale of real estate // Law and state: theory and practice. 2023. No. 9(225). pp. 266-268. http://doi.org/10.47643/1815-1337_2023_9_266.
Статья поступила в редакцию: 20.07.2023
Сделки с недвижимым имуществом всегда вызывали большой интерес как ученых-цивилистов, так и у практиков. Постоянное развитие и усложнение имущественных отношений, политическая и экономическая ситуация в стране заставляют субъектов гражданских правоотношений более внимательно и критично подходить к заключению договоров, объектом которых выступает недвижимое имущество.
В соответствии с действующим законодательством под недвижимом имуществом понимаются объекты, которые тесно связаны с земельными участками и перемещение таких объектов в пространстве невозможно без их существенного повреждения. Законодательно закреплено, что сделки с недвижимым имуществом заключаются в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации. Заключение сделки, объектом которой является недвижимость, без государственной регистрации влечет ее недействительность.
Правовой анализ норм действующего законодательства позволяет объекты недвижимого имущества условно разделить на три основные группы:
• недвижимое имущество, определяемое в силу закона: земельные участки, недра, имущественные комплексы;
• недвижимое имущество, тесно связанное с земельными участками: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и т.д.;
• объекты, которые в силу прямого указания закона относятся к недвижимому имуществу и подлежат государственной регистрации: воздушные и морские суда и т.д. [1, с. 72]
Итак, мы видим, что недвижимое имущество в большинстве случаев всегда связано с земельным участком, поэтому тесная связь недвижимого имущества с землей, особенности государственной регистрации объектов недвижимого имущества, а в некоторых случаях, предусмотренных законом - обязательное нотариальное удостоверение сделки, все это несомненно усложняет процесс заключение сделки и по мнению большинства граждан, без специальных юридических знаний в данной сфере невозможно юридически грамотно провести сделку. К тому же увеличение рыночной стоимости объектов недвижимости, также заставляет и граждан, и юридических лиц более серьезно подходить к правовым вопросам оформления и заключения такого рода договоров.
Действующее гражданское законодательство, позволяет определить, что отчуждение недвижимого имущества возможно по средствам заключения договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты.
Частно-правовые (цивилистические) науки
Самым распространенным в юридической практике является договор продажи недвижимости, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество: земельный участок, здание, сооружение, квартиру и другую недвижимость, в том числе и предприятие, а покупатель обязуется принять данное недвижимое имущество и уплатить за него определенную в договоре цену.
В гражданском кодексе договор продажи недвижимого имущества является разновидностью договора купли-продажи и определяется, как консенсуальный, возмездный и двусторонний.
Субъектами данного договора могут быть, как юридические, так и физические лица, однако для того, чтобы продать недвижимое имущество, продавец должен быть собственником данной недвижимости, либо субъектом, который в соответствии с законом или договором полномочен отчуждать данную недвижимость.
Гражданский кодекс (далее по тексту - ГК РФ) [2] в ряде норм части второй, закрепляет основные положения, позволяющие юридически грамотно совершить данную сделку. В части 2 ГК РФ в главе 30, договору купли-продажи недвижимости посвящен параграф 7. В данном параграфе содержатся нормы, регламентирующие порядок заключения договора, предмет, цену, основные вопросы государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, особенности продажи жилых помещений.
Нормы действующего законодательства определяют, что договор продажи недвижимости всегда заключается в письменной форме и требует обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Существенными условиями данного договора являются предмет и цена. При заключении договора необходимо детально прописать все характеристики объекта недвижимости: адрес места нахождения, общую площадь объекта, жилую площадь, назначение недвижимого имущества, кадастровый (или условный номер) и т.д. Отдельное внимание необходимо уделить документам основаниям - приобретения недвижимого имущества, отчуждаемого собственником, так как это позволит юридически грамотно включить в договор определенные положения и минимизировать риски сторон, при заключении сделки. Документами основаниями возникновения собственности могут быть совершенно разные юридические факты: это и различного рода договора (купли-продажи, мены, дарения и другие), или приобретение собственником недвижимости в порядке наследования, приобретения за счет средств материнского капитала или при использовании денежных средств, полученных от участия в различного рода целевых жилищных программах. В зависимости от того, как приобреталась недвижимость предыдущим собственником, будет зависеть и ряд положений, включенных в основной договор купли-продажи недвижимого имущества.
Необходимо обратить внимание на тот факт, что современные реалии позволяют приобретать недвижимое имущество не только за наличные денежные средства, но и с привлечением кредитных денежных средств банков.
Но не только источник получения денежных средств имеет существенное значение при заключении договора продажи недвижимости, но и сама цена. Стоимость недвижимого имущества должна быть прописана в договоре без опечаток и исправлений, чтобы можно было точно понимать о какой цене идет речь. Кроме того, сторонам необходимо обязательно прописывать полностью ли произведен расчет между сторонами на момент заключения договора. Это несомненно имеет решающее значение для совершения регистрационных действий по отношению к конкретному объекту недвижимости и субъектам, приобретающим данный объект.
Не менее важное значение при заключении договора продажи недвижимости имеет субъектный состав лиц, участвующих в сделке, а именно их правовое положение. Несомненно, полностью дееспособный гражданин может самостоятельно совершать действия по отчуждению или приобретению недвижимого имущества. Однако, необходимо помнить, что если собственником продаваемой недвижимости является несовершеннолетний гражданин, либо не дееспособный или ограниченно дееспособный, то относительно, таких субъектов закон устанавливает определенные условия участия их в сделках по отчуждению недвижимого имущества.
Граждане не достигшие на момент заключения сделки четырнадцатилетнего возраста не участвуют в ней самостоятельно, как правило их интересы представляют законные представители. Если же на момент заключения сделки гражданину исполнилось 14 лет, но не исполнилось еще 18, то такие граждане могут совершать сделки с недвижимым имуществом с письменного согласия своих законных представителей. И в том, и в другом случае необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки, в которой продавцом является несовершеннолетний гражданин. Более того, законом предусмотрено и нотариальное удостоверение такой сделки. При чем отсутствие нотариального удостоверения сделки с участием несовершеннолетнего гражданина влечет ее ничтожность (недействительность).
Недееспособные или ограниченно-дееспособные граждане, самостоятельно не могут отчуждать принадлежащее им на праве собственности имущество. Закон также, как и в отношении несовершеннолетних допускает отчуждение недвижимого имущества такими гражданами при соблюдении определенных, установленных законодательно условий. Сделки с недвижимом имуществом гражданами с определенным статусом подлежат обязательному нотариальному удостоверению и совершаются исключительно их законными представителями, опекунами или попечителями.
Итак, мы видим, что законодатель регламентирует в нормах различных нормативно-правовых актов процедуру продажи недвижимости с участием несовершеннолетних лиц и лиц, состоящих в особом статусе. На наш взгляд, существенным пробелом является отсутствие в гражданском законодательстве норм, закрепляющих правовое положение несовершеннолетних граждан, как собственников недвижимого имущества.
Права несовершеннолетних лиц относительно сделок с недвижимым имуществом достаточно объемны и их регламентация должна быть более полно и детально отражена именно в гражданском законодательстве. Нормы первой и второй частей ГК РФ должны содержать положения, позволяющие конкретизировать возможность участия несовершеннолетних граждан в сделках купли-продажи недвижимого имущества. Детальная проработка норм позволит защитить несовершеннолетних и более «слабых» граждан от потери, принадлежащей им на праве собственности недвижимости, так как в последнее время случаи мошеннических действий, связанных с недвижимым имуществом существенно возросли.
Продолжая изучать вопрос нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом, хочется отдельно отметить, что граждане по своему желанию могут удостоверить любую сделку купли-продажи недвижимости нотариально. И в настоящее время субъекты очень часто прибегают к оформлению сделки через нотариуса. В основном обращаясь к услугам нотариуса, они хотят обезопасить себя от недобросовестных контрагентов, так как риск мошенничества при заключении сделок купли-продажи недвижимости очень высок.
В настоящее время в практике судов встречается огромное количество споров, связанных с применением различных мошеннических схем при заключении договоров купли-продажи недвижимости и решения судов по ряду дел не всегда бывают однозначными, потому что тяжело выработать определенные правила, которые смогли бы охватить все сделки с недвижимым имуществом, так как конкретная сделка купли -продажи недвижимости всегда индивидуальна и условия ее заключения трудно подогнать под определенный шаблон.
В законе содержится прямое указание на то, какие конкретно сделки подлежат нотариальному удостоверению:
• сделки, при заключении которых законом прямо предусмотрено нотариальное удостоверение;
• сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость;
• сделки, субъектом которых выступают лица с определенным статусом (несовершеннолетние, недееспособные, ограниченно дееспособные) и другие.
Таким образом, нотариальное удостоверение сделки - это возможность дополнительной проверки легитимности сделки, подлинности документов по сделке и полномочий сторон на совершение конкретной сделки.
Но не только совершение юридических действий нотариуса является важным при совершении нотариальных действий. Нотариус, проводя сделку разъясняет сторонам ее суть, правовые последствия, исключает пороки воли сторон сделки при ее заключении. Кроме того, нотариус может установить факты, которые в будущем могли бы привести к оспариванию сделки и судебному разбирательству, в частности вопросы обременения имущества, вопросы дееспособности граждан и т.д. Дополнительной гарантией при нотариальном оформлении сделки является страхование гражданской ответственности нотариуса, что обеспечивает интересы сторон сделки в тех случаях, когда нотариусом была допущена ошибка [3, с. 30].
Удостоверяя сделку, нотариус гарантирует ее легитимность, проверяя не только личность сторон, но и возможные ограничения (обременения), тем самым обеспечивая ее надежную защиту.
Еще одним способом защиты прав сторон по сделкам с недвижимым имуществом, юристы называют обязательную государственную регистрацию сделки. Именно государственная регистрация выступает гарантией правильного оформления и соблюдения всех требований действующего законодательства по сделкам с недвижимым имуществом. Однако, анализ судебной практики по спорам об обжаловании уже зарегистрированных прав позволяет сделать вывод что, по сути, процедура государственной регистрации не может в полном объеме обеспечить случаи недобросовестных действий с сфере оборота недвижимого имущества.
Естественно, государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество не следует рассматривать только с точки зрения защиты прав собственника. Государственная регистрация является также юридическим фактом, который определяет момент возникновения права конкретного собственника на недвижимое имущество. Поэтому соблюдение процедуры государственной регистрации в строгом соответствии с нормами действующего законодательства позволит не только закрепить за собственником его право на недвижимое имущество, но и выступить определенным гарантом его законных прав.
Таким образом, анализ норм действующего законодательства, а также практики его применения позволяет определить, что недвижимое имущество по своей правовой природе может быть объектом различного рода сделок. И в зависимости от того, кто из субъектов принимает участие в его реализации, а также какое конкретно недвижимое имущество реализуется будет зависеть юридическое сопровождение и оформление сделки. Однако, необходимо помнить, что не соблюдение требований к оформлению перехода прав собственности по сделки с недвижимым имуществом может привести к негативным последствиям, в плоть до признания сделки недействительной и применения к субъектам ее совершившим последствий ее недействительности.
Поэтому заключая сделку субъекты должны очень внимательно подходить к вопросам ее правового оформления. Так как всестороннее и внимательное изучение всех нюансов и документов приобретаемого недвижимого имущества позволит учесть и включить в договор купли-продажи недвижимости все необходимые положения и условия, тем самым обезопасив себя от мошеннических действий недобросовестных контрагентов.
Библиография:
1. Огородников М.С. Правовая природа акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: анализ концепций исследователей // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2018. - №5. - С. 69 - 82.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. - №5. - Ст. 410.
3. Демченко М.В. К вопросу о совершенствовании регулирования рынка недвижимости в Российской Федерации // Нотариус. -2020. - № 8. - С. 28 -
32.
References:
1. Ogorodnikov M.S. Legal nature of the act of state registration of rights to real estate and transactions with it: an analysis of the concepts of researchers // Property relations in the Russian Federation. - 2018. - No. 5. - S. 69 - 82.
2. Civil Code of the Russian Federation (Part Two) dated January 26, 1996 No. 14-FZ (as amended on July 1, 2021) // Collection of Legislation of the Russian Federation. 01/29/1996. - No. 5. - Art. 410.
3. Demchenko M.V. On the issue of improving the regulation of the real estate market in the Russian Federation // Notary. -2020. - No. 8. - S. 28 - 32.
