CC BY
50
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ ^^
ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАЖИТОГО СУПРУГАМИ ВО ВРЕМЯ БРАКА
A.B. МАКСИМЕНКО,
аспирант МИЭПП
e-mail: alex-m@lenta.ru
Научная специальность: 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право Научный руководитель: кандидат юридических наук, кандидат исторических наук, доктор экономических наук, профессор Н.Д. Эриашвили
Аннотация. Исследуются особенности заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, нажитого супругами во время брака.
Ключевые слова: предварительныйдоговор, недвижимое имущество.
PECULIARITIES OF CONCLUSION OF THE CONTRACT OF REAL ESTATE SALE CO-OWNED BY SPOUSES
A.V. MAKSIMENKO,
Postgraduate ofMIEPL
Annotation. In this article we explore the peculiarities of conclusion of the contract of real estate sale co-owned by spouses. The author makes the analysis and gives the conclusions. Key words: preliminary contract, real estate.
Предварительный договор нельзя назвать малоизученным явлением в гражданском праве. Научно-практический интерес к этому институту подтверждается обилием публикаций в юридической литературе, посвященных изучению имущественных отношений, составляющих предмет его правового регулирования1.
В числе вопросов правовой регламентации отношений, возникающих на основании предварительного договора, отдельного внимания заслуживает изучение имеющейся особенности заключения предварительного договора продажи недвижимости, обусловленной специальными правилами законного режима имущества супругов, касающимися распоряжения совместной собственностью супругов. В соответствии со ст. 35 CK при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполага-
1 Каримов М.Р. Роль предварительного договора в формировании договорных условий участников гражданского оборота: Автореф.... канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2002; Павлов A.A. Обеспечение исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора // Арбитражные споры. 2006. № 2; Калмыкова С. «Черные дыры» предварительного договора // Собственник. Журнал о людях и домах. URL: http://sob. ru/issue2041.html; Красников Н. О концепции опционного соглашения как предварительного договора по российскому праву // Юрист. 2009. № 12.
ется, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение сделки.
Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.
Совершение одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитым недвижимым имуществом в отсутствие согласия другого супруга может создавать серьезную угрозу действительности возникающего обязательства. Означает ли это, что аналогичные правовые последствия мо-
128
Вестник Московского университета МВД России №11* 2010
гут наступать в результате заключения предварительного договора, направленного на совершение вышеуказанной сделки? Правильность ответа на этот вопрос зависит от результатов определения порядка заключения предварительных договоров в отношении основных сделок, требующих выражения согласия заинтересованных лиц. Примером преобладания в оценке такого порядка собственного усмотрения участников торгового оборота, не подкрепленного требованиями нормативных предписаний, может служить мотивировочная часть постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 мая 2008 г. № Ф08-2264/2008 по делу № А53-18783/2007-15, рассмотревшего в порядке кассационного производства жалобу общества с ограниченной ответственностью «АгроТрансСервис» на решение 15-го арбитражного апелляционного суда.
Из материалов дела, рассмотренного судом, следовало, что в соответствии с п. 5 предварительного договора, заключенного между предпринимателем Ш. (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «АгроТрансСервис» (покупатель), продавец обязался в срок до 4 июня 2007г. подготовить за свой счет и предоставить покупателю: документ, подтверждающий право собственности на выделенный земельный участок, землеустроительное дело, кадастровый план; отказ администрации Багаевского р-на от права преимущественной покупки выделенного участка и обеспечить присутствие при совершении сделки супруги собственника для получения согласия на продажу, поскольку участок является совместно нажитым имуществом.
Хотя правомерность условия предварительного договора об обеспечении присутствия супруги предпринимателя при заключении основного договора в целях получения ее согласия на совершение сделки в отношении совместно нажитого имущества, к сожалению, не была предметом оценки в ходе судебного разбирательства, суд признал эту обязанность в совокупности с вышеупомянутыми обязанностями, принимавшимися продавцом, действиями по подготовке к заключению договора купли-продажи, не имеющими под собой в качестве основания предварительный договор.
Предварительный договор, представляя собой один из способов ограничения свободы до-
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
говора, порождает взаимные обязательства его сторон заключить гражданско-правовой договор. Законодательная конструкция этого договора предусматривает право судебного понуждения уклоняющейся стороны к его принудительному исполнению. Так, контрагенту участника предварительного договора, уклоняющегося от заключения основного договора, законом предоставляется право во всякое время, руководствуясь нормой, закрепленной в п. 5 ст. 429 ГК и правилами п. 4 ст. 445, требовать в судебном порядке понуждения участника предварительного договора к его заключению. Законодательные предпосылки, свидетельствующие о том, что это право может быть поставлено в зависимость от выражения чьего-либо согласия на совершение основного договора, отсутствуют.
В случае отказа супруга согласовать направленную на распоряжение недвижимым имуществом сделку, обязанность совершения которой предусмотрена предварительным договором, заключенным другим супругом, противоположная сторона сделки должна иметь право требовать исполнения предварительного договора. В то же время в случае отказа от исполнения предварительного договора супруг может сослаться на отсутствие согласия другого супруга как на обстоятельство, не зависящее от его воли, свидетельствующее об отсутствии вины и освобождающее его от ответственности за нарушение обязательств.
Признание возможности заявления супругом такого отказа заведомо может поставить его контрагента в положение «слабой» стороны предварительного договора, в связи с чем интерес последнего в надлежащем исполнении предварительного договора должен быть надлежащим образом обеспечен. Необходимо получить согласие супруга уже на стадии заключения предварительного договора о совершении сделки купли-продажи или отчуждения иным образом объекта недвижимости. Указание в тексте договора на наличие такого согласия с условием его последующего нотариального удостоверения будет достаточным для придания хозяйственным отношениям участников предварительного договора большей устойчивости.
Вестник Московского университета МВД России №11* 2010
129
