CC BY
77УДК 347
DOI: 10.23683/2313-6138-2020-7-3-14
Шалакина Юлия Евгеньевна,
преподаватель кафедры гражданского права, юридический факультет, Южный федеральный университет, 344007, г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького, д. 88, e-mail: yul33239858@yandex.ru
Shalakina, Yulia E.,
Lecturer,
Department of Civil Law,
Law Faculty, Southern Federal University,
88 M. Gorkogo St., Rostov-on-Don,
344007, Russian Federation,
e-mail: yul33239858@yandex.ru
СОГЛАСИЕ СУПРУГА НА ОТЧУЖДЕНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДРУГИМ СУПРУГОМ:
ТЕОРИЯ И ПРАВОПРИМЕНЕНИЕ
♦
CONSENT OF A SPOUSE TO THE ALIENATION OF IMMOVABLE PROPERTY BY ANOTHER SPOUSE: THEORY AND LAW ENFORCEMENT
АННОТАЦИЯ. Статья посвящена правовому анализу норм Гражданского кодекса РФ и Семейного кодекса РФ в части, касающейся согласия супруга на сделки с недвижимым имуществом, совершаемые другим супругом. В рамках статьи автор анализирует отдельные ситуации, в которых требуется либо не требуется нотариально удостоверенное согласие одного супруга на сделку с недвижимостью, совершаемую другим супругом. В статье дана правовая оценка необходимости предоставить согласие другого супруга, удостоверенное нотариально, в целях осуществления регистрации договора аренды недвижимости, договора об отчуждении доли в праве общей долевой собственности на недвижимость и договора купли-продажи недвижимости.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: согласие на совершение сделки; супруг; недвижимое имущество; нотариальное удостоверение; распоряжение имуществом.
ABSTRACT. The article is devoted to the legal analysis of the norms of the Civil Code of the Russian Federation and the Family Code of the Russian Federation in the part concerning the consent of the spouse to transactions with real estate made by the other spouse. Within the framework of the article, the author analyzes individual situations in which a notarized consent of one spouse is required or not required for a real estate transaction carried out by the other spouse. The article provides a legal assessment of the need to provide the consent of the other spouse, certified by a notary, in order to register the real estate lease agreement, the agreement on the alienation of a share in the right of common shared ownership of real estate and the real estate purchase and sale agreement.
KEYWORDS: consent to the transaction; spouse; real estate; notarial certification; disposal of property.
ОБРАЗЕЦ ЦИТИРОВАНИЯ: Шалакина Ю.Е. Согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества другим супругом: теория и правоприменение // Вестник Юридического факультета Южного федерального университета. 2020. Т. 7, № 3. С. 87-92. БОТ: 10.23683/2313-6138-2020-7-3-14
FOR CITATION:
Shalakina, Yu.E. Consent of a spouse to the alienation of immovable property by another spouse: theory and law enforcement. Bulletin of the Law Faculty, SFEDU. 2020. Vol. 7, No. 3. P. 87-92 (in Russian). DOI: 10.23683/23136138-2020-7-3-14
© Ю.Е. Шалакина, 2020
Современное российское гражданское законодательство содержит значительное количество норм, предусматривающих получение согласия одних участников гражданского оборота на совершение юридически значимых действий другими участниками гражданского оборота. Одним из самых распространенных видов согласий является согласие супруга.
Статья 157.1 ГК РФ, содержащая общие положения о согласии, не устанавливает каких-либо требований к форме и содержанию согласия. Указанная норма применительно к отдельным видам согласий дополняется нормами иных нормативных актов.
Применительно к содержанию согласия супруга Семейный кодекс РФ не устанавливает никаких требований, что уже отмечалось как недостаток действующего законодательства [7, с. 21]. По нашему мнению, любое согласие на совершение сделки (в том числе и согласие супруга) должно содержать в себе указание на предмет и иные существенные условия совершаемой сделки. При этом желательно наличие указания на срок действия согласия и порядок его отзыва, если таковой предполагается.
К специальным нормам, регулирующим форму согласия, можно отнести ст. 35 Семейного кодекса РФ, согласно которой установлены повышенные требования к согласию в тех случаях, когда отчуждается имущество, права на которые требуется государственная регистрация, либо если сделка с данным имуществом имеет обязательную нотариальную форму, либо если сама сделка подлежит государственной регистрации. Такое согласие должно иметь нотариальную форму. При отчуждении иного имущества согласие супруга предполагается.
Учитывая ограниченный объем, в рамках данной статьи будут проанализированы отдельные проблемы, касающиеся необходимости получения согласия либо отдельных требований к форме согласия супруга в отношении сделок с недвижимостью, совершаемых другим супругом.
К одной из сделок, которым необходимо придание обязательной нотариальной формы, относится договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ (далее — ФЗ № 218) [4]).
Законным режимом имущества супругов признается право общей совместной собственности (ст. 253 ГК РФ, ст. 34 Семейного кодекса РФ). Право общей долевой собственности у супругов может возникнуть в случае заключения брачного договора либо при расторжении брака.
Другим случаем возникновения у супругов права общей долевой собственности могут служить ситуации приобретения недвижимости (а именно жилого помещения) с использованием материнского капитала. Согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ [5] жилое помещение приобретается в совместную собственность родителей и детей с определением долей по соглашению сторон.
Если доля родителей в праве общей долевой собственности на приобретаемый объект недвижимости оформляется на одного из супругов, а следовательно, не происходит изменения законного режима имущества, согласие второго может потребоваться при отчуждении такого объекта. Также в тех случаях, когда другие доли в праве принадлежат несовершеннолетним детям, то помимо согласия супруга необходимо будет получить разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение долей, принадлежащих несовершеннолетним.
В то же время, поскольку указанная норма предполагает заключение соглашения о распределении долей между членами семьи, то может произойти изменение законного режима собственности супругов. В этом случае такое соглашение будет иметь элементы брачного договора (ст. 42 Семейного кодекса РФ) и будет подлежать нотариальному удостоверению.
Отдельно следует упомянуть о ситуациях, когда один из супругов обладает долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, которая была им получена в результате наследования, дарения или по иному основанию, подразумевающему безвозмездную передачу имущества в собственность (например, в порядке приватизации).
В таких случаях при отчуждении доли в праве на недвижимое имущество правильнее уже говорить не о согласии супруга на совершение сделки, поскольку необходимость получения такового отсутствует в силу изменения правового режима имущества, а о соблюдении права
преимущественной покупки доли другими со-собственниками.
К сделкам, для которых необходима государственная регистрация, следует отнести, в первую очередь, договор аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Исключение сделано для договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), и для некоторых иных случаев.
Узкое толкование п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, очень часто имеющее место на практике, приводит к выводу о том, что согласие одного супруга, удостоверенное нотариально, необходимо для заключения другим супругом любой сделки по распоряжению имуществом, переход прав на которое подлежит государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации.
В то же время комплексный анализ действующего законодательства и складывающейся судебной практики опровергает подобный вывод.
Основываясь на узком толковании указанной выше нормы соответствующим подразделением Росреестра РФ было отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка. Отказ в государственной регистрации был обжалован в судебном порядке.
При этом позиция арендатора в суде была основана на том, что буквальное толкование п. 3 ст. 35 Семейного кодекса говорит о случаях распоряжения имуществом супругов, а не о любой сделке, в результате заключения которой возникают права, подлежащие государственной регистрации, или сделке, которая подлежит государственной регистрации.
Следует отметить правомерность и обоснованность занятой арендатором позиции.
В юридической литературе распоряжение традиционно понимается как возможность определять юридическую судьбу вещи, в том числе и путем отчуждения ее другим лицам [2, с. 354].
Заключение договора аренды не может быть расценено как акт распоряжения имуществом. В силу прямого указания п. 1 ст. 606 ГК РФ арендатору передаются только правомочия владения и пользования или только пользования. Передача такого правомочия собственника как распоряжение по договору аренды не предполагается.
В научной литературе при классификации договоров по признаку направленности договор аренды относится к группе договоров, направленных на передачу имущества, которая в свою очередь может быть подразделена еще на две подгруппы: направленные на передачу права собственности на имущества и направленные на передачу права пользования имуществом без передачи права собственности на него [1, с. 229].
В качестве дополнительного аргумента в пользу высказанной позиции можно привести также то обстоятельство, что право аренды вносится в такой раздел ЕГРН, как обременения объекта недвижимости в соответствии п. 61 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее — Порядок ведения ЕГРН) [8].
Вышеизложенное подчеркивает характер договора аренды как зависимого от основного права на объект недвижимости, что в свою очередь приводит к выводу, что заключение подобного договора фактом распоряжения имуществом не является.
Таким образом, арендатор обоснованно полагал, что на заключение договора аренды п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ не распространяется, поскольку передача имущества в аренду не может быть приравнена к распоряжению имуществом.
Указанный спор был рассмотрен всеми судебными инстанциями, судебными актами которых отказ был признан правомерным.
Определением Верховного Суда РФ от 24.06.2016 по делу № 304-КГ16-369 судебные акты первой, апелляционной и кассационной инстанций были отменены, по делу вынесено новое решение, которым отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка был признан незаконным [6].
Отменяя решения нижестоящих инстанций, Верховный суд РФ указал на то, что п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ имеет в виду случаи именно распоряжения совместным имуществом супругов, а не любую сделку, которая подлежит государственной регистрации. Высшей судебной инстанцией был сделан вывод о том, что иное толкование норм способно привести к злоупотреблению правом и невозможности исполнить свои обязанности по договору аренды.
В дальнейшем указанная позиция нашла и свое отражение в Письме Министерства экономического развития РФ (Минэкономразвития России) от 12.04.2017 № ОГ-Д23-4249 [7], в котором, отвечая на конкретное обращение граждан, департамент недвижимости Минэкономразвития совместно с Росреестром указал со ссылкой на п. 15 ч. 1 ст. 26 Закона № 218, что отсутствие в представленном на регистрацию пакете документов согласия (в том числе и согласия супруга) может являться основанием для приостановления государственной регистрации только в случаях, когда из положений федерального закона следует, что сделка, совершенная в отсутствие согласия, ничтожна. Поскольку действующим законодательством установлена презумпция оспоримости сделки, совершенной одним супругом без согласия другого, то делается вывод о том, что отсутствие согласия супруга не может служить основанием для приостановления либо отказа в государственной регистрации договора аренды.
Полагаем, что данные правила следует распространять на подлежащий государственной регистрации договор аренды любого недвижимого имущества, а не только земельного участка.
Нами уже упоминалось, что аналогичные правила установлены и для случаев отчуждения недвижимого имущества по договору купли-продажи [1, с. 20]. При этом при отсутствии представленного в пакете документов согласия на совершение сделки в ЕГРН лишь вносится отметка о том, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа (п. 58 Порядка ведения ЕГРН). Выяснение вопроса о наличии такого согласия в обязанности государственного регистратора при проведении правовой экспертизы не входит.
Как представляется, отсутствие предоставления согласия одного супруга в рассматриваемой ситуации и проведение государственной регистрации перехода права собственности за другим лицом без выяснения наличия согласия супруга вступает в противоречие с принципом достоверности данных ЕГРН, закрепленным в ст. 8.1 ГК РФ.
Ограничение права государственного регистратора на приостановление процедуры государственной регистрации только ничтожными сделками представляется необоснованным, поскольку в соответствии с нормами ст. 168-179
ГК РФ и иных нормативных актов большинство недействительных сделок является оспоримыми, а не ничтожными.
По этой причине отсутствие проверки согласия другого супруга на отчуждение общего имущества неизбежно приводит к тому, что в реестре содержатся в качестве достоверных данные о сделках, которые в любой момент могут быть оспорены другим супругом как совершенные без его согласия.
Такая ситуация подрывает доверие к системе регистрации прав на недвижимое имущество в целом. Как представляется, юридическая ценность государственной регистрации возникновения, изменения и прекращения перехода права собственности состоит именно в достоверности данных, содержащихся в реестре, в том, что любое лицо вправе ознакомиться с данными реестра и полагаться на них при заключении сделки с недвижимостью. В противном случае следует сделать вывод, что записи в ЕГРН не выполняют своих юридических функций.
Современная российская регистрационная система основана на том, что регистрация права носит правоподтверждающий, а не правопо-рождающий характер. Это означает, что запись в ЕГРН может быть исключена из реестра, если отпало юридическое основание записи (например, сделка признана недействительной). Помимо этого, существуют отдельные проблемы, касающиеся недостаточной последовательности законодателя, например в вопросах о правовых последствиях отсутствия государственной регистрации сделки (например, договора аренды) либо правовой регистрации перехода права.
Отдельными учеными отмечается, что по указанной причине отсутствует доверие со стороны третьих лиц к записям ЕРГН, вынужденных дополнительно проводить юридическую экспертизу оснований возникновения права и правомерности его переходов, а также предлагается ввести принцип бесповоротности данных ЕГРН. По предложению указанных ученых принцип бесповоротности будет означать, что по прошествии определенного количества времени запись в ЕГРН нельзя будет оспорить даже при наличии к тому оснований [3].
Не останавливаясь подробно на спорности высказанной позиции, представляется правильным заострить внимание на следующих
моментах. Действующим законодательством (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ) установлены повышенные требования к согласию супруга в случае отчуждения недвижимого имущества в виде обязательного нотариального удостоверения такого согласия. Полагаем, что это было сделано не случайно, а с целью предотвратить нарушение прав одного супруга другим, отчуждающим общее имущество.
В настоящее же время по изложенным выше причинам складывается ситуация, когда действие анализируемой нормы парализовано и она не выполняет своих юридических функций. Государственный регистратор, проводя правовую экспертизу, лишен права запросить такой документ, как согласие. По указанной причине пределы проверки правомерности сделки с недвижимостью ограничены только текстом письменного документа (договора), представленного на государственную регистрацию. Следовательно, возможно провести юридическую проверку сделки только на наличие существенных условий договора, которые должны быть согласованы сторонами.
Представляется уместным сравнить пределы правовой экспертизы, проводимой государственным регистратором, и пределы правовой экспертизы, проводимой нотариусом. Нотариус как лицо, которое несет ответственность за действительность сделки, проводит проверку не только существенных условий, но и соответствия воли сторон их волеизъявлению, а также наличия необходимых согласий на совершение сделки.
В то же время представляется, что юридическая экспертиза сделки с недвижимостью должна проводиться в одинаковых пределах и при нотариальном удостоверении и последующей государственной регистрации перехода права, и при государственной регистрации перехода права по сделке, совершенной в простой письменной форме. Следует отметить, что нотариус вправе отказать в нотариальном удостоверении сделки, если ему не будут представлены необходимые для совершения сделки согласия третьих лиц. Государственный же регистратор такого права лишен, что, по нашему мнению, совершенно необоснованно.
Сокращенный объем экспертизы в последнем случае представляется неоправданным, прежде всего, с точки зрения достоверности данных, включаемых в ЕГРН.
Современная российская регистрационная система имеет большое количество недостатков, в связи с чем более правильным кажется расширение объема правовой экспертизы, а не ее сокращение.
Кроме того, пределы юридической экспертизы при нотариальном удостоверении сделки с недвижимостью и при государственной регистрации перехода права по сделке, совершенной в простой письменной форме, должны быть одинаковыми.
Следует отметить, что при рассмотрении вопроса об отчуждении доли уставного капитала одним супругом без согласия другого с использованием косвенных сделок, таких как увеличение уставного капитала путем принятия решения единственным участником либо общим собранием участников, судебными инстанциями высказывалось мнение о том, что отсутствие нотариально удостоверенного согласия другого супруга в этом случае должно быть приравнено к нарушению нотариальной формы сделки и в силу положений ст. 163 ГК РФ должно влечь ничтожность, а не оспори-мость совершенной сделки [9].
Полагаем, что принцип стабильности гражданского оборота и достоверности данных ЕГРН требуют внесения дополнений в п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, изменив последствия отсутствия согласия супруга на совершение сделки, установив последствием отсутствия согласия супруга на отчуждение недвижимого имущества не оспоримость, а ничтожность сделки.
ЛИТЕРАТУРА
1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения о договоре. М.: Статут, 2001 // СПС «КонсультантПлюс».
2. Гражданское право: общая часть: учебник / под ред. И.В. Бакаевой. Ростов-на-Дону: Феникс, 2018. 573 с.
3. Николаева Ю.Н. Согласие супруга на совершение сделки: вопросы теории и правоприменения // Жилищное и семейное право. 2019. № 2. С. 18-21.
4. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 года № 218-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 20.07.2015. № 29 (часть 1). Ст. 4344.
5. О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 01.01.2007. № 1 (часть 1). Ст. 19.
6. Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2016 по делу № 304-КГ16-369. Документ опубликован не был // СПС «КонсультантПлюс».
7. Письмо Министерства экономического развития РФ (Минэкономразвития России) от 12.04.2017 № ОГ-Д23-4249 [Электронный ресурс] // URL: http://old. economy.gov.ru/minec/documents/vostrebdocs
8. Порядок ведения единого государственного реестра недвижимости (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943) // Документ опубликован не был // СПС «КонсультантПлюс».
9. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 9913/13 от 21.01.2014. Документ опубликован не был // СПС «КонсультантПлюс».
