CC BY
139
УДК 34.05
СИСТЕМА, ОСОБЕННОСТИ И ПРОБЛЕМЫ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫХ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
ВО ФРАНЦИИ
© 2014 г. К.Е. Путря
Путря Константин Евгеньевич -аспирант,
кафедра гражданского права,
юридический факультет,
Южный федеральный университет,
ул. М. Горького, 88, г. Ростов-на-Дону, 344002.
E-mail: kostya.putrya@gmail.com.
Putrya Konstantin Yevgenyevich -
Post-Graduate,
Department of Civil Law,
Faculty of Law,
Southern Federal University,
Gorky St., 88, Rostov-on-Don, 344002.
E-mail: kostya.putrya@gmail.com.
Рассмотрены понятие, система и виды предварительных договоров во Французской Республике, часто используемых на практике, особенно при оформлении купли и продажи недвижимого имущества. Указаны смежные и схожие институты, а также нашли свое отражение особенности, практические аспекты и проблемы применения предварительных договоров купли-продажи недвижимости во французском праве. Выделен особый - «смешанный» вид.
Ключевые слова: предварительный договор, Франция, недвижимое имущество, купля-продажа.
The article deals with the concept, the system and different types of preliminary contracts in France, which is often used in practice, particularly in drawing up contracts for the sale of the real estate. The author accents special features and represents practice aspects and problems of preliminary contracts for the sale of the real estate application in French law. Related institutions and «mixed» preliminary contract are also mentioned.
Keywords: preliminary contract, purchase contract, French law, real estate.
Важнейшим направлением деятельности любого государства является правовое регулирование жилищно-строительной сферы и последующего гражданско-правового оборота недвижимости, что обусловлено социальными и экономическими факторами. Предлагаем рассмотреть одну из особенностей гражданско-правового оборота недвижимого имущества во Франции. Эта особенность связана с институтом предварительных договоров, который получил крайне широкое применение при оформлении сделок по отчуждению недвижимого имущества, в первую очередь в силу его гибкости, давности существования и применения, а также достаточной законодательной урегулированности. Он дает сторонам ясное понимание того, что собой представляет такой договор и какие юридические последствия он влечет для них. Проанализируем виды предварительных договоров и осо-
бенностей их правового регулирования, а также французские судебную практику и доктрину.
Последняя выделяет три группы предварительных договоров (нужно сказать, что термин «предварительный договор» не идентичен отечественному правопорядку):
не содержащие существенных условии основного договора;
- содержащие все существенные условия основного договора;
- с частичным определением существенных условии (к ним относят, в частности, рамочные договоры и др.) [1, p. 222].
Рассмотрим более подробно первую из них. Здесь выделяют предварительный договор, предусматривающии обязанность заключить основной договор в будущем - promesse de contrat (не следует путать указанные типы договоров с так называемым соглашением по
существу (accord de principe, letter d'intention, в англ. праве - letters of understanding), которое представляет собой лишь один из этапов переговоров по заключению договора). Он бывает двух видов: одностороннее (promesse unilatérale de contracter) и двустороннее обещания (promesse synallagmatique de contracter). Основное их различие состоит в возможности одностороннего отказа от обещания, моменте его заключения, а также в необходимости регистрации, и, как следствие этого, оплаты регистрационного сбора (сумма такого сбора составляет 125€ и подлежит оплате приобретателем недвижимого имущества).
Суть одностороннего обещания состоит в том, что собственник недвижимого имущества обязуется заключить договор купли-продажи недвижимости с покупателем на заранее определенных условиях и по заранее определенной цене в случае выражения на то волеизъявления покупателем в будущем, предоставляя тем самым покупателю право «выбора» заключать или не заключать основной договор. По своей юридической природе обещание - это договор, а такое право «выбора» является потестатив-ным [1, p. 223]. Одностороннее обещание может быть сделано не только продавцом, но и покупателем недвижимого имущества. Существенными условиями являются предмет, цена и срок права «выбора» на заключение основного договора. Как правило, такие обещания носят возмездный характер. В течение срока действия этого обещания продавец не имеет права отказаться от заключения основного договора в одностороннем порядке или заключать договоры по отчуждению указанного имущества с третьими лицами, тем самым он как бы «замораживает», исключает недвижимое имущество из оборота на некоторое время в интересах кредитора. В целях своего рода компенсации за такое исключение, по общему правилу, должник обязан дать кредитору предоставление в размере 10 % от цены окончательного договора, выполняющее в том числе и обеспечительную функцию (такая обязанность позволяет говорить о двустороннем характере одностороннего обещания). В случае, если покупатель приобретет в будущем эту недвижимость, уплаченная по предварительному договору сумма засчитывается в счет уплаты цены основного договора. В противном случае такое предоставление остается у продавца. Оно носит характер задатка. Если в течение действия
такого договора, зная о заключенном ранее обещании, недвижимое имущество приобретет третье лицо, то оно считается недобросовестным приобретателем со всеми вытекающими отсюда последствиями. С момента уведомления о принятии условий обещания кредитор становится титульным владельцем указанной недвижимости.
В соответствии со ст. 1134 и 1142 ГК Франции, применительно к рассматриваемому обещанию должник не имеет права в одностороннем порядке отказаться от обещания под страхом возмещения убытков [2]. Еще в 1993 г. Кассационный суд Франции выработал подход*, согласно которому должник в случае отказа от обещания до реализации права «выбора» возмещает только убытки, а право кредитора требовать заключения основного договора отпадает. Однако в доктрине указывается на неправильность такого подхода, его противоречивость существу и природе договора и смешение тем самым указанного института с институтом оферты, для которого достаточно волеизъявления одной стороны [3]. Вместе с тем практика противоречива: суды то отходят от подхода, обозначенного в постановлении 1993 г., то возвращаются к нему**. Неоднозначной трактовке подвергалась и правовая природа платы за предоставляемое право «выбора» .
Одностороннее обещание считается заключенным с момента его подписания, но окончательный договор считается заключенным со дня надлежаще оформленного полученного продавцом волеизъявления покупателя. Фактически можно наблюдать временной разрыв между волеизъявлением сторон на заключение окончательного договора. Одностороннее обещание подлежит регистрации в компетентных органах Министерства финансов, отвечающих за регистрационные сборы, в течение 10 дней или в течение месяца, в зависимости от того, заключен ли предварительный договор в простой письменной форме или нотариально удостоверен соответственно (ст. 1840 НК Франции) [4].
* Civ. 3e, 15 déc. 1993, n° 91-10.199, RTD civ. 1994. 584, obs. J. Mestre.
** См., например: Cass. civ. 3e, 8 sept 2010, № 0913.345, Bull. civ.III, № 153; Cass. civ. 3e, 11 mai 2011, № 10-12.875, Bull. civ. III, № 153.
*** См., например: v.Ph.Pierre «Le prix de l'exclusivite consentie».
Двустороннее обещание обязует не только продавца, но и покупателя: 1) передать право собственности на недвижимое имущество; 2) уплатить по заранее обусловленной цене и на заранее определенных условиях [5, р. 321]. Право собственности переходит к покупателю с момента подписания сторонами нотариально удостоверенного договора. Фактически этот договор представляет собой договор купли-продажи с отлагательным условием (например, условие о получении кредита покупателем для целей покупки недвижимого имущества). Таким образом, обязанность по передаче права собственности на недвижимое имущество у сторон возникает при наступлении указанных в двустороннем обещании обстоятельств. Так, например, может быть установлено, что, если приобретатель не получил заемных средств на приобретение недвижимого имущества, договор не влечет юридических последствий. И покупатель и продавец имеют право принудить друг друга к передаче права собственности через суд. По общему правилу, обязанность по переносу права собственности возникает не с момента подписания обещания, а через три месяца после его подписания (обычно в этот срок разрешаются вопросы, связанные с нотариальным оформлением, с преимущественным правом покупки и т.д.). Срок действия обещания составляет 1 месяц. Стороны могут заключить дополнительное соглашение, которым пролонгируется срок действия обещания на неограниченный срок. В случае, если срок превышает 18 месяцев, то обещание подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В отличие от одностороннего обещания, двустороннее не подлежит регистрации в налоговых органах.
Пожалуй, главной особенностью двустороннего обещания является право покупателя на односторонний немотивированный отказ от него в течение 7 дней (ст. 271.1 Кодекса строительства и жилья), а также право на возвращение уплаченной стоимости в течение 21 дня с момента такого отказа (ст. 271.2 того же Кодекса) [6]. Особо следует отметить, что эти права предоставляются только непрофессиональным участникам оборота недвижимости, выступающим лично. Таким образом, с учетом высокой стоимости недвижимого имущества, французский законодатель особо защищает слабую сторону договора.
Законом на продавца возложена обязанность по предоставлению документации по техническим характеристикам недвижимости, содержащую, в частности, следующую информацию: результаты исследования на наличие свинца, асбеста, термитов, наличие и функционирование газовой проводки, электрической сети, экологическое заключение и др. К различным видам недвижимого имущества необходимы различные соответствующие характеристики и заключения.
В соответствии со ст. 1589 ГК Франции, двустороннее обещание в случае согласования сторонами предмета и цены основного договора приравнивается к договору купли-продажи. Нотариальное оформление является не условием заключенности, а условием действительности договора. Поэтому, когда стороны в обещании в простой письменной форме придают его нотариальному удостоверению характер существенного условия, то впоследствии возможно принудить нарушившую сторону к исполнению обещания в натуре****. Однако это неверно, поскольку такое обещание порождает обязанность не по продаже или купле, а лишь по совершению определенного действия под страхом возмещения убытков: явиться к нотариусу и оформить переход права собственности. Следовательно, применяется ст. 1142 ГК. В противном же случае потерпевшая сторона имеет право только на понуждение к исполнению в натуре [7].
Практике также известны «смешанные» обещания, содержащие в себе элементы рассмотренных выше видов обещаний, с формулировками типа «обязуюсь продать имущество по такой-то цене, если ты заключишь основной договор до такого-то срока» [1, р. 225]. Кассационный суд в таких договорах увидел двустороннее обещание, хотя в литературе указывается, что подобные обещания представляют собой скорее два отдельных односторонних обещания, недействительность которых наступает в случае незаключения договора в указанный срок [8, р. 854].
Аналогичное мнение, например, было высказано судом еще в постановлении 1981 г. по поводу предварительного договора займа (Cass. civ.1re, 20 juill. 1981, № 425).
Литература
1. Aynes P., Malaurie L., Stoffel-Munck P. Les obligations // Répertoire Defrénois. 5e édition. 2011.
2. Code civil. URL: http://www.legifrance.gouv.fr/ affchCode.do?cidTexte=LEGITEXT000006070721 (дата обращения: 10.12.2013).
3. Droits des contrats. La promesse synallagmatique de contrat. URL: http://www.cours-de-droit.net/droit-des-contrats/promesse-synallagmatique-de-contrat,a3029 294.html (дата обращения: 10.12.2013).
4. Code général des impôts. URL: http://legifrance.go-uv.fr/affichCode.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577 (дата обращения: 10.12.2013).
Поступила в редакцию
5. Terré F., Simler P. Droit civil, les biens // Dalloz. 8e édition. 2010.
6. Code de la construction et de l'habitation. URL: http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?cidTexte LEGITEXT000006074096 (дата обращения: 10.12.2013).
7. Droits des contrats. La promesse unilatéral de contrat. URL: http://www.cours-de-droit.net/droit-des-contrats/promesse-unilaterale-de-contrat,a3029295.html (дата обращения: 10.12.2013).
8. Libchaber R. Un étrange avant-contrat: la convention de buy or sell // Defrénois. 2009. № 56.
16 декабря 2013 г.
