CC BY
59
УДК 347.1.340.15
СУПЕРФЩ1Й - В1Д РИМСЬКОГО ДО УКРАШСЬКОГО ПРАВА
О. А. СУРЖЕНКО,
канд. юрид. наук, доцент кафедри цивтьного права № 1, Нащональний юридичний утверситет iменi Ярослава Мудрого, м. Хартв
Розкрито поняття суперфщю за римським правом як права речового, що виникло спочатку в публ1чно-правових в1дносинах, а згодом сформувалося як приватне право на чуж1 реч1. Надано основт характеристики суперфщю через визначення його об'екта, суб'ект1в, гх прав та обов'язтв, тдстав виникнення та захисту. Простежено шлях регулювання суперфщю в украгнському законодавств1 за ЦК УРСР 1922 р., право на забудову як аналог суперфщю радянських чаЫв та в1дновлення суперфщю в ЦК Украгни 2003 р. Виявлено розб1жност1 м1ж регулюванням суперфщю за римським правом та правом сучасног Украгни.
Ключов1 слова: права на чужi реч^ суперфщш, право на забудову, право власносп, нерухомють.
Для зведення нерухомост природно необхщна земельна дшянка, на якш вщбуватиметься процес буд1вництва. Тому умовою виникнення права на нерухомють шляхом и буд1вництва е право на земельну дшянку. Щ два права безпосередньо пов'язаш м1ж собою таким же тюним чином, як 1 1'хш об'екти -земельна дшянка та нерухомють. У вщсутнють права на земельну дшянку зведена на нш нерухомють вважаеться самочинним буд1вництвом (ст. 376 ЦК
^у £ ЯIII | 7 I I Г 1111 1 ▼
Укра!ни). Звщси необхщно встановити, хто 1 яке право мае на земельну дшянку, надану шд буд1вництво.
Ця тематика безпосередньо пов'язана з правом забудови, правом власносп на землю, правами на чуж1 реч1, як шддавалися анал1зу як дослщниками у сфер1 римського приватного права, так { цившютами, зокрема в роботах Д. В. Дождева [1], Г. Ф. Пухти [2], О. I. Косарева [3], I. Б. Новицького [4], О. А. Пщопригори [5], О. О. Михайленко [6], С. I. Шимон [7], I. В. Спасибо-
Фатеево! [8], в. О. М1чурша [9], К. О. Настечко [10] та ш.
1
Упродовж тривалого часу ця тематика була залишена укра1нськими цившстами у зв'язку з тим, що в цившьному законодавствi радянського перюду суперфiцiй, як й iншi права на чужi реч^ не регулювалися. Проте останнiм часом штерес до цього речового права зрю, що зумовлено поступовою вiдмовою вщ тих конструкцiй права забудови, на яких грунтувалося радянське цивiльне право, i поверненням до прав на чужi речi, вiдомих ще з давньоримських ча^в.
Разом iз тим на практищ суперфiцiй використовуеться вкрай обмежено, його введення в повсякденний побут так i не вщбулося, незважаючи на те, що з моменту набрання чинност ЦК Украши пройшло бiльше 10 рокiв. У зв'язку з цим зробимо спробу розiбратися в тому, що перешкоджае набуттю та реаизацп цього права.
Насамперед вщзначимо, що витоки суперфщш позначенi в римському
/ Av^ / V / \ лХ % \
правi як спосiб вирiшення проблеми забезпечення житлом ошб за юнуючих тодi
О \\ \
заборонах на вiдчуження державних та мунщипальних земель у власшсть
громадян. Це стосувалося й вшьних земель, в яких була защкавленють не
тiльки з боку приватних о^б, а й держави, оскшьки земля завжди в усi часи
була не тшьки доволi значущим ресурсом, а й таким, що шдлягае
обов'язковому використанню. В шшому випадку втрачаеться будь-який сенс
володшня нею.
У зв'язку з цим суперфщш виник як право забудови земл^ що перебувае у публiчнiй власность Проте з часом такий правовий режим поширився i на право користування приватними земельними дшянками для зведення на них будiвель шшими особами. З огляду на це спостер^аеться трансформацiя прав з публiчноl у приватну сферу.
Отже, змшюеться спочатку юрисдикцiя реашзацп та захисту цього права (з-тд юрисдикци цензорiв воно переходить в юрисдикщю преторiв), а пiзнiше - квашфшащя цього права (вiд оренди до права речового) i, вiдповiдно, способи захисту (вщ зобов'язального позову до штердикту про суперфщи й по^м - до
позову речового, в тому чи^ проти власника.
2
Вщомо, що природа права в Стародавньому Римi була безпосередньо пов'язана 3i способом його захисту. При зародженш такого роду права користування чужою земельною дшянкою воно вважалося орендою i довгий час продовжувало так iменуватися, незважаючи на iстотнi змiни обсягу повноважень орендаря та шших аспектiв.
Поступова змша зобов'язально-правових вiдносин, якими була оренда, на речове-правовi супроводжувалася (або навпь обумовлювалася) особливими засобами захисту, наданими претором (interdictumdesuperficie, actiodesuperficie) [2, с. 456-461]. Тим самим суперфщарш, надшений такими надiйними засобами захисту, став особливою персоною в порiвняннi з орендарем, що сприяло формуванню його права як права речового, вщмшного вiд договiрного права, незважаючи на те, що мiж власником земельно! дшянки та !! користувачем укладався договiр.
Важливим моментом, який при цьому враховувався, була саме мета користування чужою земельною дшянкою - будiвництво споруд, що слугували в основному житлом i використовувалися досить тривалий час, а найвiрогiднiше - без вказiвки такого. Цей фактор став визначальним для розробки i надання таких способiв захисту, якi могли б гарантувати суперфщарш дотримання його прав i, в першу чергу, власником земельно! дiлянки. Важливо було також надшити його самостiйними засобами захисту вщ iнших осiб, не вдаючись до власника земельно! дшянки.
1ншими словами, необхщна була свого роду автономiя прав суперфiцiарiю вщ прав власника земельно! дiлянки. Це стало можливим при трансформацi! прав орендаря на права речовi - суперфщш.
Виходячи з такого цшьового призначення використання земельно!
дiлянки, стало можливим розробити його правову характеристику, що включае
певш особливостi суперфщш. Перш за все, це право на зведення та
експлуатащю будiвлi на чужш земель нiй дiлянцi, що передбачало наявнiсть
двох суб'ектiв права i двох об'ектiв. Суб'ектами були власник земельно!
дiлянки та !! користувач (суперфiцiарiй), об'ектами - земельна дшянка та
3
споруда на нш. I оскшьки це так, то ясно, що термш, на який надавалася забудовнику земельна дшянка, був або занадто великий, або взагалi його надання було безстроковим. Адже саме по собi будiвництво не короткочасне, а тим бшьше з урахуванням його мети - не просто його завершення, а й подальша експлуатащя особою, яка споруджуе будiвлю для себе.
Наступним моментом, що тдлягае врахуванню при характеристик суперфiцiю, е оплатне користування чужою земельною дшянкою. Причому це стосувалося як сплати платежiв на користь державно! скарбнищ або мюько! громади (solarium), так i ёоштш'а на користь власника земельно! дшянки [11, с. 207]. Внаслщок цього суперфщарш немов би замiняв власника земельно! дiлянки в публiчних вiдносинах з органами влади, але водночас його користування щею земельною дiлянкою для власника було платним.
Безумовно важливим е встановлення обсягу прав суперфщарш. 3i
/ С \1 / V /1/ \
зрозумiлих причин вiн був вужче обсягу прав власника, однак ширше, шж
\ \\ j чШ/Ул \
права орендаря земельно! дiлянки. Суперфщарш мiг користуватися зведеною будiвлею на свш розсуд i отримувати з не! доходи, що надходять в його власшсть [4, с. 230]. Вш мiг i розпорядитися нею, встановити сервгтути, заповiдати, заставляти !! тощо. Таким чином, його права максимально наближалися до права власност^ але таким не були.
Встановлювався суперфщш, як правило, за домовлешстю сторiн (договором), хоча можливi були й iншi варiанти, наприклад, за заповгтом. Отже, суперфiцiй був вельми значущим правом для ошб, яю не мали права власностi на земель ну дшянку i бажали побудувати який-небудь об'ект для власного користування. Не менш важливим був суперфщш для власниюв земельних дшянок, яю залишаються такими з усiма перевагами, наданими таким статусом, але з користю для себе через передання цих дшянок шшим особам для забудови.
Саме щ особливос^ суперфщш, ймовiрно, стали привабливими для
використання його переваг у радянський перюд, тд час безальтернативного
панування державно! власнос^ на землю, що виключае в себе передачу
4
земельних дшянок для забудови у власшсть приватним особам. Так виник ерзац суперфщш - право забудови, яке Цившьним кодексом УРСР 1922 р. визначалося як право зведення на державнш землi будiвлi та користування нею разом iз земельною дшянкою протягом обумовленого строку (ст. 71-84) [12]. Проте це право проюнувало недовго i ще в бшьш змiненому виглядi стало зводитися до права забудови житлово-будiвельними кооперативами земельних дiлянок, вщведених !м державою.
Не були передбачеш нi права забудови, нi суперфщш ЦК УРСР 1963 р. У той час можна було лише набути право постшного користування земельною дшянкою, яка надавалася для будiвництва житлових будинюв, у тому чи^ багатоповерхових, а також рiзних шших будiвель, будинкiв i споруд. 1дея залишалася тiею ж - збереження монолгтност права державно! власностi на землю i неприпустимiсть дроблення !! на земельнi дiлянки з виникненням
/ ЙГ/3 I / \ /].\ Г> & \
речових прав на них у будь-яких о^б - як фiзичних, так i юридичних. Разом iз
I ГЦ Ч'/л \
тим житловi будинки, якi користувач земельно! дшянки будував, були його власшстю.
Однак перетворення в економiцi 90-х рр. минулого сторiччя торкнулись i
прав на забудову земельних дшянок, що належать державь Поступово
слабшали вимоги до зведених на них об'еклв - були скасоваш обмеження до
висотносп житлових будинкiв, !х розмiрiв i проектiв. У результат житловi
будинки як об'екти права власнос^ стали являти собою значну цшнють, однак
право на земельну дшянку залишалося поза прав власника житлового будинку.
Внаслщок цього склалася нетипова для права, корiння якого для вЫх
правових сiмей пов'язаш з римським правом, ситуацiя, коли право на земельну
д^нку не визначало прав на будiвлю. Бшьш того, право на будiвлю виявилося
важлившим, нiж право на земельну дшянку, яке слщувало за будiвлею i являло
собою, по суп, суто номiнальне право. Але антураж еднос^ державно!
власностi на землю збер^ався.
З уведенням в дш нового ЦК Укра!ни реанiмувалися незатребуваш
правом радянського перiоду права на чужi речi, включаючи й суперфщш.
5
Останнш розумiеться ниш як право користування чужою земельною дшянкою для забудови (гл. 34). Через деякий час було внесено змши до Земельного кодексу Укра!ни, де також мютиться аналопчне регулювання суперфщш (гл. 161).
Незважаючи на суто позитивну ощнку появи в укра!нському законодавствi суперфiцiю, його набуття особою викликае бiльше gbnfym, шж !х рiшень. По-перше, змiнена сутшсть цього права в порiвняннi з давшм його аналогом. Так, якщо давньоримський суперфiцiй являв собою право на зведення та експлуатащю будiвлi на чужiй земельнiй дiлянцi, то укра!нське право його розумiе як право користування чужою земельною дшянкою. Тобто основний акцент давньоримського суперфщш складало саме право на будiвлю (яка зводиться i зведена), оскшьки саме воно i було шшим, порiвняно з власнiстю, правом. Адже право власностi поширювалося на земельну дшянку i все, що знаходиться на нiй. Укра!нське ж право змщуе акцент у бш права на
K^Js KJ/' fjk Я/A
iнший об'ект - земельну дшянку. Адже право на земельну дшянку далеко не завжди визначае право на зведену на нш будiвлю. Якби це було так, то в^ власники земельних дшянок були б власниками будiвель. А вс суб'екти суперфщш не могли б бути власниками будiвель.
Однак у зв'язку з тим, що за 70^чний перюд юнування радянського права звичним стало те, що на будiвлю, зведену на чужш земельнш дiлянцi, право власност безсумнiвно виникае, то позбавити власниюв таких будiвель !х прав на них i замiнити цi права на суперфщш було б сприйнято дуже негативно. Тому вийшло, що укра!нський суперфiцiй принципово вiдрiзняеться вщ давньоримського суперфiцiю i вiд подiбних прав в iнших правових ^м'ях, заснованих на римському правi.
По-друге, укра!нським законодавством встановлено iстотнi обмеження суперфщш в порiвняннi з тим його регулюванням, яке традицшно було притаманне йому в римському правь Щ обмеження стосуються оборотоздатносп суперфщш та його строюв. Так, вщповщно до ч. 3 ст. 413 ЦК
Укра!ни право користування земельною дшянкою державно! або комунально!
6
власност для будiвництва не може бути вщчужене користувачем шшим особам, ^м випадюв переходу права власност на будiвлi та споруди, розмщеш на такiй земельнш дiлянцi, внесено до статутного кашталу, передано пiд заставу. Вiдповiдно до ч. 5 ще! ж статп ЦК Укра!ни строк користування земельною дшянкою державно! або комунально! власност для будiвництва не може перевищувати 50 роюв.
Звичайно, таке регулювання, чим би воно не було викликано, породжуе масу проблем, пов'язаних зi строком будiвництва (зведенням об'екта) та експлуатацй нерухомостi, оскiльки щ строки не можуть бути короткими. А для нерухомосп 50-рiчний строк назвати тривалим - недоречно, оскшьки навряд чи можна розраховувати в сучасних реалiях на те, що нерухомють зводиться швидко i мае служити менше 50 рокiв.
Неминуче в цьому зв'язку виникнуть питання про те, що буде далi з щею
нерухомютю в разi припинення суперфiцiю та не поновлення цього права на
-ч Rs vt\ \\ VL^ i \
другий строк чи з самим цим правом. Глава 34 ЦК Укра!ни не мютить
переважного права суперфщарш на продовження строку його права
користування чужою земельною дшянкою в разi нормального стану
нерухомост та недоцшьносп !! знищення (знесення). Очевидно, що в цьому
сенЫ права суперфщарш вужчi порiвняно з правами орендаря, який таке
переважне право мае (ст. 777 ЦК Укра!ни). Тим самим укра!нським правом не
забезпечуеться стшюсть правовщносин при забудов^ що не дозволяе належним
чином використовувати суперфщш для цих цшей.
З iншого боку, ст. 417 ЦК Укра!ни орiентуе сторони вщносин суперфiцiю на досягнення домовленостi з приводу правових наслщюв припинення !х строку. В iншому випадку власник земельно! дшянки мае право вимагати вщ власника будiвлi (споруди) !! знесення та приведення земельно! дшянки до стану, в якому вона була до надання !! в користування. Якщо ж знесення будiвлi (споруди), розмщено! на земельнш дшянщ, заборонено законом (житловi будинки, пам'ятки культурно! спадщини тощо) або недоцшьне у зв'язку з
явним перевищенням вартосп будiвлi (споруди) порiвняно з вартютю земельно!
7
дшянки, суд може з урахуванням шдстав припинення права користування земельною дшянкою постановити ршення про викуп власником будiвлi (споруди) земельно! дшянки, на якш вона розмщена, або про викуп власником земельно! дшянки будiвлi (споруди), або визначити умови користування земельною дшянкою власником будiвлi (споруди) на новий строк.
Наведена норма, ^м того, що мютить доволi рiзноманiтний спектр виршення проблем, що виникли внаслщок закiнчення строку суперфiцiю, причому вельми радикальних, ще й свiдчить про досить широке коло можливостей суддiвського втручання у вирiшення спору. Причому в останньому випадку навпь без встановлення орiентира для суддiв, що дозволяе спиратися на той чи шший аргумент при винесеннi ршення. Можна прогнозувати, що це призведе до порушення прав власника (або земельно! дiлянки, або будiвлi, розташованш на нiй), а не захистить належним чином його права [9, с. 622].
На пiдставi вищевикладеного можна зробити висновок, що регулювання укра!нським правом суперфiцiю iстотно вiдрiзняеться вiд давньоримського, мiстить чимало норм, що не дозволяють належним чином використати це прав в сучасних умовах.
Список лггератури:
1. Дождев Д. В. Римское частное право : учеб. для вузов / Д. В. Дождев ; под ред.
B. С. Нерсесянцю. - М. : Норма, Инфра-М, 1996. - С. 423-427.
2. Пухта Г. Ф. Курс римского гражданского права / Г.Ф. Пухта ; пер. с посл. нем. изд. проф. Рудорффа. - Т. 1. - М. : Ф. Н. Плевако, 1874. - С. 456-451.
3. Косарев А. И. Римское право / А. И. Косарев ; отв. ред. Е. А. Скрипилев. - М. : Юрид. лит., 1986. - 160 с.
4. Римское частное право : учеб. / науч. ред.: И. Б. Новицкий, И. С. Перетерский. -М. : Юрид. изд-во МЮ СССР, 1948. - С. 230.
5. Шдопригора О. А. Основи римського приватного права / О. А. Пщопригора. - К. : Вентур1, 1997. - 368 с.
6. Михайленко О. О. Речово-правов1 обмеження права приватно! власносп за стародавшм римським та сучасним цившьним правом Укра!ни : автореф. дис. ... канд. юрид. наук : 12.00.03 / О. О. Михайленко ; Нац. юрид. акад. Укра!ни 1м. Я. Мудрого. - Х., 2003. - 20 с.
7. Шимон С. I. Теор1я майнових прав як об'еклв цившьних правовщносин /
C. I. Шимон. - К. : Юршком 1нтер, 2014. - 664 с.
8. Спасибо-ФатееваI. В. Поняття нерухомого майна та права на нього / I. В. Спасибо-Фатеева // Укра!нське комерцшне право. - 2009. - № 9. - С. 10-19.
9. Цившьний кодекс Укра!ни : наук.-практ. коментар (пояснення, тлумачення,
рекомендаци з використанням позицш вищих судових шстанцш, Мшютерства юстици, науковщв, фах1вц1в) / за ред. проф. I. В. Спасибо-Фатеево!. - Х. : Страйд, 2011. - Т. 5: Право власносп та rnmi речов1 права. - С. 612-622.
10. Настечко К. О. Оформления прав на земельш дшянки : монограф1я / К. О. Настечко ; Нац. акад. наук Укра!ни, 1н-т держави i права 1м. В. М. Корецького. - К. : Юршком 1нтер, 2012. - 238 с.
11. Пидопригора О. А. Курс римского частного права : учеб. / О. А. Пидопригора ; под ред. Д. В. Дождева. - М. : Бек, 2000, 400 с.
12. Цившьний кодекс Укра!нсько! РСР / МЫстерство юстицп Укра!нсько! РСР. - К. : Держполггвидав, 1959. - 77 с.
Сурженко О. А. Суперфиций - от римского к украинскому праву.
Раскрыто понятие суперфиция по римскому праву как права вещного, возникшее первоначально в публично-правовых отношениях, а впоследствии сформировалось как частное право на чужие вещи. Приведены основные характеристики суперфиция посредством определения его объекта, субъектов, их прав и обязанностей, оснований возникновения и защиты. Прослежено путь регулирования суперфиция в украинском законодательстве по ГК УССР 1922 г., права на застройку как аналог суперфиция советских времен и восстановление суперфиция в ГК Украины 2003 г. Указаны различия между регулированием суперфиция по римскому праву и правом современной Украины.
Ключевые слова: права на чужие вещи, суперфиций, право на застройку, право собственности, недвижимость.
Surzhenko O. A. Superficies - from Roman to Ukrainian Law.
A notion of superficies under a Roman Law as a material right, which has initially emerged in public relations, and futher has formed as a private special property, is explained. Main characteristics of superficies through determining its object, subjects, their rights and obligations, grounds for emerging and protection are given. The way of regulating superficies in Ukrainian legislation under the Civil Code of Ukrainian SSR 1992, development rights as prototype of superficies of Soviet times and superficies recovery in the Civil Code of Ukraine of2003 are traced. Differences between regulating superficies under the Roman Law and Law of modern Ukraine are noted.
Key words: special property, superficies, development right, ownership right, real estate.
Po3mnpeHa aHOTa^H CTaTTi CypweHKO O A. «Cynep^i^H - Big pHMCbKoro go yKpaiHcbKoro npaBa»
Surzhenko O. A., Сandidate of law, assistant professor, Department of Civil Law № 1, Yaroslav Mudryi National Law University, Kharkiv
An extended abstract of a paper on the subject of: Superficies - from Roman to Ukrainian Law
A notion of superficies under a Roman Law as a material right, which has initially emerged in public relations, and further has formed as a private special property, is explained. The nature of this right was also changing - leasing relationships, being binding, yielded to proprietary relations. Personal right (based on an agreement and bound to a person directly) was replaced by legal regulation of material right (bound directly to an item of property - a lot) as well. This gave substantial advantages in exercising of and protecting such a right by its subject. The process of transformation of the nature of development right came amid (or even was conditioned by) a special remedy, provided by a praetor. This right remained like this on the territories, belonging to Ukraine, until mid 1920s and was regulated in the Civil Code of Ukrainian SSR of 1922 as development right. At the same time its regulating was incomplete, and as the experience has shown, it didn't meet legal schemes of that time, and proceeded forming peculiarities and it received the name "Soviet Law" in following years. The reason for that was empery of a doctrine of state property and practical elimination of private property, all the more so the land title. That is why grounds for existing of such a material right as superficies vanished. A way of superficies regulating in Ukrainian law as prototype of superficies of Soviet times and superficies recovery in the Civil Code of Ukraine of 2003 is traced. In Sowiet Period development was regulated on the territory of Ukraine, but on a lot, belonging to the state. A situation is in a way similar to developer right to use non-
1
owned lot for building was formed. But the vital difference was the fact, that natural persons became owners of buildings, constructed on a non-owned lot. It was this fact, which was a problem during superifices regulation recovery in the Civil Code of Ukraine of 2003. Succession of modern Ukrainian superficies civil regulating from its regulating by Soviet Ukrainian Law provides that owners of buildings couldn't be deprived of their right with adoption of the Civil Code of 2003. This implies vital differences between superficies regulating under Roman Law and the law of modern Ukraine. The main one therefrom is the fact, that superficies in fact does not involve ownership right to a building, constructed on non-owned lot. That is why a rather unique situation has formed, when superficies, being a private special property, didn't involve legal regime of construction. Main characteristics of supreficies by means of determining its object, subjects, their rights and obligations, grounds for emerging and protection are given.
