CC BY
10
УДК 332.834.13
Пермичев Н.Ф. - доктор экономических наук, профессор
Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет
Адрес организации: 603950, Россия, г. Нижний Новгород, ул. Ильинская, д. 65
Миронова Е.А. - бухгалтер
E-mail: terra 52@mail.ru
Институт повышения квалификации руководящих работников и специалистов
Адрес организации: 607680, Россия, Нижегородская область, Кстовский район, д. Афонино, ул. Первомайская, д. 211А
Стимулирование застройщика при аукционном распределении земельных участков
Аннотация
Стимулирование строительных предприятий, участвующих в аукционных процессах, возможно уже на этапе аукционного распределения земельных участков под застройку объектами недвижимости. Для этого организаторам земельных аукционов рекомендуется использовать принципы коммерческого кредитования строительных организаций, обеспечивая им тем самым равномерность в использовании своих оборотных средств без существенного одноразового изъятия денежных средств из своего и так ограниченного бюджета.
Предложена и рассмотрена схема использования механизма коммерческого кредитования организаторами земельных аукционов застройщиков земельноимущественных комплексов.
Ключевые слова: кредитование, риск, застройщик, оборотные средства, заемные средства, собственные средства, рентабельность.
В соответствии с действующим Земельным кодексом участки под застройку объектами недвижимости распределяются на земельных аукционах, проводимых в отношении только тех участков, которые прошли кадастровый учет. Особенность современного аукционного распределения земельных участков заключается в его фискальном характере. Участок достается тому, кто заплатит организатору аукциона за земельный участок большую цену. Это приводит к тому, что застройщики для приобретения земельного участка одноразово вынуждены изымать значительные суммы из своих оборотных средств, существенно ухудшая тем самым свое финансовое положение.
Продолжающийся финансовый кризис и так приводит к снижению объемов строительного производства, снижению инвестиционной активности инвесторов и самих предприятий строительного комплекса. В сложившихся условиях целесообразно принимать самые активные меры для стимулирования предприятий строительного комплекса на каждом этапе строительства объектов недвижимости, включая его первый этап - приобретение под застройку земельного участка.
По нашему мнению, стимулирование строительных предприятий, участвующих в аукционных процессах, возможно уже на этапе аукционного распределения земельных участков под застройку объектами недвижимости. Для этого организаторами земельных аукционов рекомендуется использовать принципы коммерческого кредитования строительных организаций, обеспечивая им тем самым равномерность в использовании своих оборотных средств без существенного одноразового изъятия денежных средств из своего и так ограниченного бюджета. С другой стороны, и организатор аукциона получает свою выгоду за счет существенного снижения риска несвоевременного возврата будущих заемных средств.
Модель кредитования здесь довольно простая, а ее суть заключается в следующем. При проведении земельного аукциона выигравший по условиям аукциона земельный участок застройщик получает от организатора аукциона дополнительно коммерческий кредит под заранее оговоренные проценты. Застройщик получает возможность выплатить всю сумму за земельный участок только частично и за счет заемных средств (ЗС)
организатора аукциона. Другая часть выплачивается постепенно за счет собственных средств (СС) заемщика. Тем самым проявляются два положительных момента:
- организатор аукциона существенно снижает свои риски от возможно длительной процедуры получения от застройщика денег за оплату проданного земельного участка;
- застройщик, участник аукциона, получает возможность не изымать значительные ресурсы из своих оборотных средств, а направляет высвобождаемые денежные средства в свою основную деятельность.
Кредитование застройщика при приобретении земельных участков под застройку является одним из возможных механизмов эффективного управления денежными потоками строительных предприятий в части сроков и направлений их использования, снижения уровня риска и роста эффективности оборотного капитала. Отметим попутно, что в общей структуре активов строительных организаций оборотные активы занимают от 12 до 75 и более процентов. Понятно, что рост оборотного капитала существенно повышает конкурентоспособность и коммерческую устойчивость строительного предприятия. Отсрочка и/или рассрочка платежа за землю предоставляется строительному предприятию на время периода полной застройки земельного участка объектами недвижимости. После ввода в эксплуатацию, когда земельно-имущественный комплекс начинает генерировать доход, в рассрочку (по частям) организатору аукциона выплачивается основной долг и проценты за коммерческий кредит.
Обязательными условиями кредитования участника аукциона от строительства являются следующие:
- наличие у застройщика экономически обоснованного и эффективного проекта застройки объектами недвижимости земельно-имущественного комплекса, располагаемого на выделенном земельном участке;
- предоставление организатору аукциона имущественного залога в виде земельного участка, выделенного под застройку объектами недвижимости.
Следует отметить, коммерческое кредитование организаторами аукционов застройщиков земельно-имущественных комплексов является не до конца изученным направлением развития регионального строительного комплекса. Это связано с тем, что к проектам по застройке городских и муниципальных территорий земельноимущественными комплексами, рассматриваемыми сегодня как единый объект недвижимости, активный интерес проявляют [1]:
- районные и городские власти, решающие вопросы по развитию своих городов и муниципальных образований в современном стиле за счет роста бюджетной составляющей;
- строительный комплекс, получающий многомиллионные заказы на застройку земельно-имущественных комплексов на территории крупных городов и муниципальных образований;
- инвесторы, ищущие варианты безопасного и выгодного вложения своих средств на длительную перспективу и ожидающие от их эксплуатации активную генерацию денежных потоков в течение длительного периода времени.
Однако известно и другое. Освоение таких крупных проектов, как земельноимущественные комплексы, требует привлечения значительных инвестиций с длительным сроком окупаемости, в которых и сегодня, по-прежнему, ощущается острая нехватка как у инвесторов, так и предприятий строительного комплекса. Комплексное решение этой проблемы, лежащей на стыке проблем инвестирования, управления проектами и развития городских и муниципальных территорий, возможно на основе инновационных подходов к стратегическому планированию, инвестированию, кредитованию и управлению процессами застройки земельно-имущественных комплексов и их эксплуатации.
Кредитование организаторами аукционов застройщиков, выигравших конкурсы по продаже подходящих земельных участков, позволяет застройщикам в полной мере реализовать так называемый «эффект рычага», когда эффективное использование заемных средств (ЗС) позволяет существенно повысить не только рентабельность собственных средств заемщика, но и увеличить прибыль держателей обыкновенных акций.
Известно, что экономическая эффективность производственной деятельности застройщика определяется как отношение эффект/затраты [2].
Если достигнутый эффект - прибыль, то показателем экономической эффективности является экономическая рентабельность (Яэ ):
прибыль (П)
(Яэ) =..............х 100. (1)
активы (А)
Если для финансирования застройки того или иного земельно-имущественного комплекса суммарно привлекаются заемные средства (ЗС) и собственные средства (СС), то получим:
А = СС + ЗС (2)
Заемные средства берутся под ставку процента (С%) и далее, если (Яэ) > С %, то образуется дифференциал рычага, равный (Яэ - С%), означающий превышение экономической рентабельности над ставкой процента. К примеру, пусть Яэ = 20; С% =10; дифференциал рычага до оплаты налога на прибыль будет равным: 20 - 10 = 10. После оплаты налога на прибыль, по ставке 1/5 прибыли, дифференциал рычага составит (4/5) х 10 = 8.
Отношение ЗС/СС именуется плечом рычага.
Экономический рычаг - выгода застройщика от использования заемных средств по отношению к собственным средствам - определяется эффектом рычага по формуле:
100 - Н
Эффект рычага (%) = (---------) х (Яэ - С % ) х ЗС/СС, (3)
100
где Н - ставка налога на прибыль, %;
100 - Н /100 - доля чистой прибыли, остающаяся у застройщика после уплаты налога на прибыль.
При этом рентабельность собственных средств Я сс будет равна:
Я сс = Яэ + (Яэ - С % ) х ЗС/СС = Яэ + эффект рычага. (4)
Пример 1. Пусть застройщик в первом варианте финансирует проект застройки земельно-имущественного комплекса за счет собственных средств: СС = 6000 тыс. руб.; ЗС = 0, следовательно, ЗС\СС = 0, он рассчитывает получить экономическую рентабельность проекта Яэ = 20.
Во втором варианте застройщик финансирует тот же проект застройки земельно-имущественного комплекса за счет собственных средств (СС = 3000 тыс. руб.) и заемных средств (ЗС = 3000 тыс. руб.), т.е. имеем ЗС\СС = 1,0.
У обоих вариантов прибыль П = Яэ х (СС + ЗС) = 0,2 х 6000 = 1200 тыс. руб.
Если налог на прибыль не взимается, то застройщик имеет Я СС = Яэ = 20. Экономический рычаг заемных средств отсутствует. Это в первом варианте.
Во втором варианте при ставке процента 15 рентабельность собственных средств будет равна: Я СС = 20 + (20 - 15) х 1 = 25. Эффект рычага в этом случае составляет 5.
Пример 2. Исходные данные те, же что и в примере 1, но застройщик платит налог на прибыль в размере 1\5 П. В данном случае имеет место следующая картина для застройщика земельно-имущественного комплекса:
________________________________________________________________________________Таблица
Показатели варианты
первый Второй
1. Прибыль, тыс. руб. 1200,0 1200,0
2. Финансовые издержки С% х ЗС / 100, тыс. руб. - 450
3. Налоги, тыс.руб. 240,0 150
4. Прибыль после уплаты процентов и налога, тыс. руб. 960,0 600
5. Я сс , % 960,0/6000 х 100 = 16,0 600/3000 х 100 = 20
6. Эффект рычага, % 0 4
Как следует из данных таблицы, второй вариант обеспечивает эффект рычага в 4 процента, которые можно использовать для пополнения оборотных средств застройщика. Это говорит о том, что коммерческое кредитование организаторами земельных аукционов застройщиков существенно повышает уровень их конкурентоспособности, экономической рентабельности и эффективности использования оборотных средств.
Риск в привлечении заемных средств у организаторов земельных аукционов застройщиками (девелоперами) зависит от надежности достижения плановой рентабельности (R3), так как:
- при (R3) > С % - рентабельность собственных средств повышается;
- при (R3) = С % - использование заемных средств не приводит к повышению рентабельности собственных средств (точка безразличия);
- при (R3) < С % - рентабельность собственных средств понижается.
Таким образом, использование механизма коммерческого кредитования организаторами земельных аукционов застройщиков земельно-имущественных комплексов в масштабах всего регионального строительного комплекса может дать значительный эффект.
Список литературы
1. Мокеев А.В. Стратегическое управление объектами земельно-имущественного комплекса. Моногр. - Н.Новгород: Волго-Вятская академия гос. службы, 2010. - 130 с.
2. Круглов М.Н. Стратегическое управление компанией. Учебник для вузов. - М.: Русская Деловая Литература, 1998. - 768 с.
Permichev N.F. - doctor of economic sciences, professor Nizhny Novgorod State Architecture and Civil Engineering
The organization address: 603950, Russia, Nizhny Novgorod, Elias, 65 Mironova E.A. - accountant E-mail: terra 52@mail.ru
Institute of improvement of qualification managerial staff and specialists The organization address: 607680, Nizhny Novgorod region, Kstovo area d. Afonino, Pervomayskaya, 211A
Stimulation of the builder with the auction of land allocation
Resume
The stimulation of the construction companies involved in the auction process, it is possible already at the stage of the auction of land plot allocation for construction of objects of the real estate. To do this, the organizers of land auctions is recommended to use the principles of commercial crediting of construction organizations, ensuring the uniformity in the use of their current assets without a significant one-time withdrawal of cash from his, and so the limited budget.
Is proposed and considered the scheme of the mechanism of commercial crediting of the organizers of the land auctions of builders of land and property complexes.
Model of credit is fairly simple, but its essence is in the following. In carrying out a land auction winner according to the terms of the auction of a land plot developer, receives from the organizer of the auction additionally commercial loan at a pre-specified interest. The developer gets the opportunity to pay the whole amount for the land plot only partially and at the expense of borrowed funds the organizer of the auction. The other part is paid gradually at the expense of own funds (SS) of the borrower.
Thus the organizer of the auction of substantially reduce the risks from a possibly lengthy procedure of obtaining from the developer of money for the payment of the sold land plot, but the developer, the participant of the auction, gets an opportunity not to withdraw considerable resources from its own floating assets, and directs the released funds in their core activities.
Keywords: lending to the risk, the developer, working capital borrowings. equity, return on investment.
References
1. Mokeev A. Strategic management of land and property sector. Monograph. - Nizhny Novgorod, the Volga-Vyatka Academy of State. Service, 2010. - 130 р.
2. Kruglov M.N. Strategic management of the company. Textbook for High Schools. - M.: Russian Business Literature, 1998. - 768 р.
