CC BY
68
■ Предмет как система отношений «Пх»={(А+Б+С)хФП}, где:
Т - теория (понятийный аппарат + гипотеза + система принципов);
М - метод (индуктивный метод «остатка» как базовый);Х - прочие аспекты постиндустриальных изменений парадигмы в т.ч. предмет (П); Ф - «функция принадлежности» (0 10), т.е. степень конкретизации; А - административные отношения соподчинения; Б - бизнес - отношения; С - самоорганизованные горизонтальные отношения.
Таким образом, предмет и объект, в принципе, способны адекватно отображать весь комплекс объектовых парадигмальных положений (с учетом индуктивного метода «остатков»). Эти положения, с одной стороны - отображают общие моменты парадигмы конвенционально-административного менеджмента, с другой, - типичные элементы, с помощью которых индуктивный метод «остатка» способен подтвердить свою эффективность, даже учитывая эффект воздействия самоорганизации. Приведенные общие характеристики объекта и предмета для их реализации с помощью метода такого «остатка», потенциального субъекта как региона РФ - во многом подтверждают данную позицию. Действительно, объект, определяет ориентацию диссертации и границ исследования рассматривает, с одной стороны, глобально, с другой, - как полупрозрачные национально-корпоративно-муниципальные, обеспечивающие самопроизвольную самоорганизацию. При этом предмет как факт взаимозависимости административного и конвенционального характера зафиксирован отношениями менеджмента с учетом принятых векторов парадигмальных изменений.
Следовательно, имеется возможность с определенной точностью и вероятностью на основе принципа «конгруэнтности кода» на примере состояния менеджмента конкретного региона отобразить перспективность и содержательность предлагаемой парадигмы как объекта в формате конвенционально-административного менеджмента. В этой связи авторская позиция заключается в том, что любой объект, в том числе субъект РФ, способен выявлять особенности предлагаемой парадигмы менеджмента РФ начала XXI в.
Предлагая априори понятие репрезента в рамках метода «остатка», имеются в виду следующие категории, совокупно и взаимозависимо используемые в нижеследующей методике: субъект-репрезент;
принцип-репрезент; диагностический показатель-репрезентант.
Их актуализации на примере конвенционально-административного менеджмента, предлагаемого в настоящей работе может быть подтверждена целым рядом аспектов субъективно-авторского видения проблемы и формально-объективного (косвенного) понимания задач и возможностей.
Произведенный анализ типовой и конкретной предметных областей показал принципиальную потребность в предлагаемой новой парадигме на основе конвекционально-административного менеджмента и одновременно -возможность ее соответствующего моделирования, учитывающего трехвекторность саморазвития, системную нестабильность и временность отношений, кризисность, турбулентность и самоорганизацию бизнес-процессов и т.д. Индуктивный метод «остатка» в рамках разработанной методики обеспечивает необходимую репрезентативность результатам при использовании концептуальных принципов, отображающих каждый из секторов саморазвития и соответствующих данным конкретной предметной области диагностическим показателям-репрезентантам.
Если конвенциональный аспект менеджерской парадигмы в основном базируется на учете институционального и виртуального векторов, то административный - на тейлоризме третьего вектора. Методика, кроме того, может обеспечивать количественную и качественную оценки системной ситуации в форме состояния менеджмента на базе всех трех векторов в их совокупном взаимодействии.
Семантическая структурно-понятийная методология при этом формирует однозначно горизонтальную (плоскую) сетевую реализацию предлагаемой парадигме, в том числе в части возможности распространения на любые социально-экономические системы РФ.
Литература:
1. Лафта Дж. Менеджмент. - М.: ПБОЮЛ Григорян, 2000
2. Клейнер Г. Системная парадигма и теория предприятия/ / Вопросы экономики. 2002. №10
3. Никулин Л. Ф., Пимашков П. И. Сетевой (параллельный) менеджмент: ... принципов. - Красноярск: Офсет, 1999
4. Никулин Л. Ф., Бусалов Д. Ю., Исаева К. В. Управление изменениями. - М.:Прима-пресс Экспо, 2009
ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ОБОРОТНЫМ КАПИТАЛОМ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ НА ОСНОВЕ КОММЕРЧЕСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ АУКЦИОНОВ
Романов В.М., соискатель ГОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»
В данной статье обосновывается необходимость отвода земельных участков под застройку на принципах и механизмах ускоренного привлечения частных инвестиций.
Ключевые слова: инвестиционная активность, городское строительство, земельные аукционы
IMPROVED MANAGEMENT OF WORKING CAPITAL CONSTRUCTION ORGANIZATIONS BASED ON COMMERCIAL LENDING FOR THE IMPLEMENTATION OF LAND AUCTION
Romanov V., the applicant, GOU VPO Nizhny Novgorod State Architectural University
This article is describing the necessity of withdrawal of land plots for development in the principles and mechanisms of accelerated private investment.
Keywords: investment activity, urban construction, land auctions
Потребность современного российского общества в жилье, объектах инфраструктуры и нежилой недвижимости невозможно осуществить без необходимых денежных средств. Поэтому в условиях рыночной экономики активная роль в стратегическом развитии строительной отрасли принадлежит инвестиционной политике. Инвестиционная политика включает в себя выбор источников и методов финансирования инвестиций, определение сроков реализации строительства объекта и создание благоприятного инвестиционного климата. Под инвестиционным климатом подразумевается финансовая среда, в которой протекают инвестиционные процессы и формируются риски инвестиций.
В зависимости от складывающегося инвестиционного климата в отрасли, формируется инвестиционная политика инвесторов, стимулирующий приток или отток финансового капитала. Известно, что в условиях благоприятного инвестиционного климата в отрасли наблюдается приток капиталов. С другой стороны, неблагоприятный климат снижает эффективность и повышает риск инвестирования, что приводит к утечке финансового капитала из отрасли со всеми вытекающими негативными последствиями для экономики строительных предприятий. Решению важнейшей проблемы обеспечения экономического роста в строительной отрасли способствует повышение инвестиционной активности. В свою очередь, рост инвестиционной активности влияет на эффективность производства, развитие рынка строительных материалов, строительных работ и услуг, мощностей строительных предприятий.
TRANSPORT BUSINESS IN RUSSIA l
Одним из ключевых вопросов в жилищном строительстве является отвод земельных участков под застройку на принципах и механизмах ускоренного привлечения частных инвестиций. Для повышения инвестиционной активности в строительной отрасли предлагается использование принципов коммерческого кредита при реализации земельных участков через аукционы (рис. 1).
МОДЕЛЬ ФИНАНСИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО
Рис. 1. Реализация земельного аукциона с применением механизма коммерческого кредитования.
Коммерческий кредит (кредит поставщика) по своей экономической сущности в нашем случае означа-ет «взятие в долг земельного участка» с гарантией возврата его денежного эквивалента по договору, то есть речь идет об уплате цены предмета аукциона в кредит с рассрочкой (ст. 489 ГК РФ) в сравнении со временем выделения земельного участка. В договоре о рассрочке платежа наряду с другими существенными условиями указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей. А переданный земельный участок до момента его оплаты считается находящимся в залоге у продавца, при этом на сумму долга начисляются проценты.
Предлагаемый подход направлен на достижение разумного компромисса между сти-мулирующим и фискальным характером распределения земельных ресурсов городских поселений, увеличиваются возможности выхода на рынок городского строительства новых инвесторов, что окажет на конкурентную среду значительное положительное влияние. Коммерческий кредит охарактеризуем как особую форму экономических взаимоотношений между организатором земельного аукциона (кредитором) и покупателем земельного участка (заемщиком). Особенность ее заключается в том, что сам организатор земельного аукциона предоставляет покупателю земельного участка кредит. Точнее он предоставляет на период строительства отсрочку платежа по уплате цены земельного участка, выделенного под застройку.
Использование принципов коммерческого кредитования при реализации земельных аукционов, на наш взгляд, обладает высоким потенциалом повышения эффективности управления оборотным капиталом строительных организаций, в том числе и в кризисных экономических условиях. Реструктуризация затрат на приобретение земельных участков под застройку представляет собой комплекс мероприятий, направленных на изменение параметров долга: графика платежей и величины процентной ставки по коммерческому кредиту при аукционном распределении земельных участков. Реструктуризация затрат на приобретение земельных участков под застройку является одним из инструментов управления денежными потоками строительного предприятия в части их сроков, объемов и уровня риска, а также как способ повышения эффективности оборотного капитала.
Отметим, что для оценки потенциальной платежеспособности проекта необходимо рассчитать показатель внутренней нормы доходности на основании чистых потоков денежных средств с учетом платежей по обслуживанию коммерческого кредита при аукционном распределении земельных участков. Процент по коммерческому кредиту, как правило, ниже, чем по банковскому кредиту.
После того как объект строительства начинает приносить доход в рассрочку (частями) выплачиваются основной долг и проценты по коммерческому кредиту. Целью использования механизма коммерческого кредитования при реализации земельных аукционов является ускорение реализации инвестиционно-строительных проектов, оборота капитала и получения прибыли.
8 тра^рорт вт гсшеяя т т тяята
При этом необходимо руководствоваться общим правилом использования внутренней нормы доходности: если внутренняя норма доходности больше ставки дисконтирования, то инвестиционный проект принимается к реализации, в ином случае - его отклоняют. Числовое значение внутренней нормы доходности можно квалифицировать как нижний гарантированный уровень прибыльности инвестиционного проекта. Внутренняя норма доходности определяет максимальную ставку платы за привлекаемые источники финансирования проекта, при которой этот проект остается безубыточным. Следовательно, процентная ставка по коммерческому кредиту при аукционном распределении земельных участков не должна превышать значение внутренней нормы доходности.
Для выбора наиболее предпочтительного варианта реструктуризации затрат на приобретение земельных участков под застройку предлагается использовать методику, аналогичную методике, применяемой для оценки инвестиционных проектов. Результаты сравнения вариантов с различным распределением платежей во времени могут существенно зависеть от нормы дисконта, поэтому объективный выбор ее величины является важным. Норма дисконта может быть привязана к внутренней норме доходности проекта застройки земельного участка и рентабельности активов самого строительного предприятия.
Эффективность уплаты цены предмета земельного аукциона по частям в кредит с отсрочкой на период строительства целесообразно анализировать в том случае, если высвободившиеся средства направляются строительными предприятиями на реализацию инвестиционного проекта.
Разрабатываемый механизм применения коммерческого кредита при аукционном распределении земельных участков, а также инвестиционно-строительный проект имеют такие характеристики как, длительность исполнения и неравномерность денежных потоков во времени. В связи с этим предложены формулы расчета двух показателей, характеризующих эффективность использования строительными предприятиями средств коммерческого кредита при аукционном распределении земельных участков за весь период реализации инвестиционного проекта:
- дисконтированный эффект с учетом налогообложения (ДЭ ), отражающий дисконтированную величину отдачи от инвестиционного проекта за вычетом сумм, направляемых на оплату цены предмета земельного аукциона в кредит с рассрочкой, и капиталообразующих инвестиций:
ДЭН = (1 - Нпр)• (ДПР - ДПк)+ ДА - ДКр - ДК, (1)
где Нш - ставка налога на прибыль, Нш = 20%;
ДПР - дисконтированная сумма прибыли от реализации инвестиционного проекта;
ДПК - дисконтированная сумма процентов по коммерческому кредиту при аукционном распределении земельных участков;
ДА - дисконтированная сумма амортизационных отчислений (складывается из амортизации оборудования и амортизации зданий);
ДКр - дисконтированная сумма погашения основного долга по коммерческому кредиту при аукционном распределении земельных участков;
ДК - дисконтированная сумма капиталообразующих инвестиций.
- эффект финансового левериджа по инвестиционному проекту (ЭФЛ), характеризующий прирост рентабельности собственного капитала строительных предприятий, вложенного в инвестиционный проект с учетом использования коммерческого кредита при аукционном распределении земельных участков:
ЭФЛ = (1 - Нпр) • дч°д " з"п ДП°Д - Кр ^ Кр
ч Зип Кр у
СК
•100%, (2)
где ДЧОД - дисконтированный чистый операционный доход (сумма прибыли и амортизации);
ЗИП - общие затраты на реализацию инвестиционного проекта;
ДПОД - дисконтированная сумма платежей по обслуживанию коммерческого кредита при аукционном распределении земельных участков (сумма основного долга и процентов);
Кр - сумма коммерческого кредита при аукционном распределении земельных участков;
СК - величина собственного капитала инвестора, вложенная в проект.
Необходимость предлагаемого подхода обусловлена кругооборотом капитала. Асинхронность производства и обращения, а также сезонный характер производства и сбыта в рыночных условиях хозяйствования делают актуальным отсрочку платежа. Использование принципов коммерческого кредита при реализации земельных участков через аукционы может быть выгодно как продавцу, так и покупателю (заемщику). Достигается разумный компромисс между сти-мулирующим и фискальным характером распределения земельных ресурсов городских поселений, увеличиваются возможности выхода на рынок городского строительства новых инвесторов, что окажет на конкурентную среду значительное положительное влияние.
Значимость углубленного исследования проблемы регулирования инвестиционной активности и деятельности основных субъектов инвестиционного процесса в строительстве при аукционном распределении земельных участков определяется тем, что система управления инвестициями в основной капитал является важнейшим инструментом осуществления структурных преобразований производственного потенциала страны, повышения его эффективности, проведения действенной антикризисной политики в инвестиционно-строительной сфере.
Литература:
1. Краснянский, Л.Н. Повышение инвестиционной активности в городском строительстве (состояние, проблемы, пути решения) [Текст] / Л.Н. Краснянский. - М.: Изд-во «Экономика», 2001. - 254 с.
2. Хавин Д.В. Влияние рынка земли на градостроительную политику [Текст] / Д.В. Хавин и др. // Прозрачность местных финансов и местного сообщества: Тез. докл. межрег. науч.-практ. конф. - Н.Новгород: НП «Волго-Вятский потенциал», 2001. Ч. 1. - С. 89-91.
3. Рыночная цена земельно-имущественных объектов (комплексов) [Текст] / под науч. ред. В.Р. Беленького. - М: Изд-во «Былина», 2001. - 218 с.
4. Щуров, Б.В. Формы инвестирования и организационно-экономическое обеспечение жилой застройки крупных городов [Текст] / Б.В. Щуров и др. // Экономика строительства - М.: Изд-во «Стройинформация», 2000. - № 2. - С. 11-24.
ТЯАШРОЯТ БШШЕЯЯ Ш ЯШЯТА 9
