CC BY
133
ЗЕМЕЛЬНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОТЕНЦИАЛ КАК ФАКТОР АКТИВИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
О. М. ШЕПЕЛЕВ, С. С. САМОЙЛОВА
В статье рассмотрено влияние земельно-инвестиционного потенциала на инвестиционную привлекательность. Особое внимание уделяется анализу проблем, препятствующих эффективному функционированию и снижающих инвестиционную привлекательность предприятий. Подробно рассматриваются противоречия в развитии форм собственности и возможности перераспределении кaпитaлов и недвижимости с целью повышения эффективности их использования через совершенствование финaнсово-кредитных механизмов, в том числе развитие ипотечного кредитования.
Ключевые слова: инвестиционная привлекательность, собственность, недвижимость, ипотека.
К числу наиболее характерных для современных предприятий проблем, препятствующих их эффективному функционированию и снижающих инвестиционную привлекательность в условиях сложившихся рыночных отношений, можно отнести ряд причин [7].
Во-первых, это неэффективная системы управления предприятием, обусловленная: отсутствием стратегии в деятельности предприятия и ориентацией на краткосрочные результаты в ущерб среднесрочным и долгосрочным; недостаточным знанием конъюнктуры рынка; низким уровнем квалификации менеджеров и персонала, отсутствием трудовой мотивации работников, падением престижа рабочих и инженерно-технических профессий; неэффективностью финансового менеджмента и управления издержками производства.
Во-вторых, низкий уровень ответственности руководителей предприятий перед участниками (учредителями) за последствия принимаемых решений, сохранность и эффективное использование имущества предприятия, а также финансовохозяйственные результаты деятельности предприятия.
В-третьих, низкие размеры уставного капитала акционерных обществ. В современных условиях уставный капитал акционерных обществ, который является одним из показателей, характеризующих масштаб деятельности предприятия, практически не выполняет главной своей функции - обеспечения минимальной гарантии удовлетворения возможных требований кредиторов.
В-четвертых, отсутствие достоверной информации о финансово-экономическом состоянии предприятия для акционеров (участников), руко-во-дителей предприятия, потенциальных инвесторов и кредиторов, а также для органов исполнительной власти. Подчиненность системы бухгалтерского учета целям налогообложения искажает реальную картину финансово-экономического состояния предприятия. Действующая система бухгалтерского учета приводит к искажению соотношения доходов и расходов предприятия, обложению налогами фиктивной прибыли, возникающей при продаже продукции по цене ниже себестоимости, лишает предприятия права самостоятельной квалификации расходов на капитальные и текущие затраты, на текущие затраты и расходы будущих периодов. Существующая государственная статистическая отчетность в основном направлена на обеспечение органов государственной власти необходимой информацией и позволяет частично удовлетворить спрос предприятий на маркетинговую информацию [3; 4]. Недостаточный объем достоверной экономической и маркетинговой информации, наряду с неразвитостью информационной инфраструктуры российской экономики, затрудняет принятие управленческих решений на уровне предприятий и определение контрагентами степени риска при заключении ими договоров.
И наконец, в-пятых, но не по значимости, это необеспеченность единства предприятия как имущественного комплекса, что снижает его инвестиционную привлекательность. Нельзя рассчитывать на серьезные долгосрочные инвестиции,
если не будет обеспечено право собственности на землю. Вопросы продажи земельных участков, расположенных под объектами недвижимости предприятий, решаются медленными темпами. Ситуация усугубляется отсутствием эффективного механизма исполнения решений судов, особенно в части обращения взыскания на имущество должника. Рассмотрим эту проблему подробнее.
С нашей точки зрения, одним из ключевых направлений развития инвестиционно-активной экономики является повышение эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса и управления национальным богатством. Речь идет о многообразии форм собственности и возможности перераспределять капиталы и недвижимость с целью повышения эффективности их использования через совершенствование финансово-кредитных механизмов (в том числе развитие ипотечного кредитования), решение вопроса о собственности на землю. Развитие российского рынка ценных бумаг, использование фондовых и прочих финансовых инструментов также положительно влияет на развитие инвестиционного потенциала, так как связывает сбережения с капиталовложениями. Развитие системы государственных гарантий инвесторам через создание гарантийных и залоговых фондов, объединяющих финансовые средства государства, фирм, частных лиц, формирует положительную мотивацию инвесторам [2; 6].
В условиях ограниченности как земельных, так и инвестиционных ресурсов и их стратегической значимости для экономического развития страны продолжение реформ должно исходить из совершенствования управления земельно-инвестиционным потенциалом в целом.
Земельно-инвестиционный потенциал можно рассматривать как совокупность земельных и финансовых ресурсов с системой отношений, возникающих по поводу использования их в инвестиционных проектах. Системный подход к рассматриваемым отношениям предполагает их взаимную обусловленность. Одним из критериев развития земельных отношений является создание условия для притока инвестиций. С другой стороны, существует обратная связь - земельный рынок не развивается без инвестиций. Инвестиционная активность сдерживается не только от многочисленных инвестиционных рисков: неясность перспектив развития земельных отношений оказывает не меньшее влияние [5; 8]. Открывающиеся же возможности в результате создания в городах стабильного рынка земли и прав аренды стимулируют приток инвестиций. Таким образом,
инвестиционная политика должна заключаться в стимулировании инвестиционного процесса на основе совершенствования земельно-имущественных отношений. В этом случае земля рассматривается как составная часть недвижимости и как надежный залоговый объект. Наличие земли в собственности предприятий (или в долгосрочной аренде) является гарантией их самостоятельности и коммерческой независимости. Вовлечение земли в экономический оборот важно для притока иностранных инвестиций в народное хозяйство и для накопления собственных инвестиционных ресурсов. Данное обстоятельство не противоречит базовым системам и механизмам обеспечения инвестиционной деятельности в рыночной экономике - аккумулирование сбережений и их трансформация в инвестиции [1]. На современном этапе экономического развития России становится очевидным, что:
- решение инвестиционных и земельных проблем следует проводить во взаимной увязке;
- без содействия государства в становлении рынка земли и прочей недвижимости, а также в развитии института ипотеки и ипотечных банков, решить эти проблемы невозможно;
- существенная роль государства и в стимулировании инвестиционных мотиваций через создание соответствующей законодательной базы, страхования инвестиций, путем снижения налогового бремени на предприятия и повышения налогов на недвижимость и земельного налога и т. п.
В рамках оценки земельно-инвестиционного потенциала в специальном изучении нуждается проблема ипотеки городских земель. Пристальное внимание к городским землям вызвано рядом причин. Во-первых, в городской среде рыночные отношения традиционно развиваются со значительным опережением по сравнению с сельской местностью. Во-вторых, позиция государства по включению городской земли в рыночный оборот носит достаточно определенный характер, чего нельзя сказать относительно земель сельскохозяйственного назначения. В-третьих, несмотря на то, что доля городских земель незначительна, именно на них сконцентрированы жизненно важные производства, они аккумулируют в своих границах до 75 % социально-демографического и производственно-экономического потенциала России [6]. Кроме того, мировая практика показывает, что значение городской земельной ипотеки для экономики трудно переоценить: с ее помощью создается возможность решить проблему недостатка финансовых ресурсов для осуществ-
ления различных инвестиционных проектов развития производственных комплексов, обеспечить территорию стабильной ресурсной базой. Однако переход к рыночным механизмам (к которым относится и ипотека) предполагает наличие определенных условий, подготовленных законодательно-правовыми и институциональными преобразованиями, а также заинтересованность финансового капитала.
Развитие же российского финансового (фондового) рынка закончилось кризисом, вследствие которого «ушел» потенциальный западный инвестор, а вместе с ним и развитие ипотечного кредитования с привлечением иностранного капитала. Жилищная ипотека пока недостаточно развита: с одной стороны, отсутствует заинтересованность большинства банков участвовать в долгосрочном кредитовании, с другой - недоверие населения к банковской системе.
Рассмотрим, что может дать земельная ипотека для активизации инвестиционной деятельности в современных условиях.
1. Механизм ипотечного кредитования предполагает перераспределение как капиталов, так и недвижимости (в том числе земли) с целью более эффективного их использования. При ипотечном кредитовании заемщик использует долгосрочный кредит, как правило, на строительство или приобретение недвижимости, на реконструкцию или модернизацию производства. Следовательно, больший объем недвижимости вовлекается в оборот при меньшем количестве денежных средств для заемщика, который может теперь осуществить инвестиционный проект не только собственными средствами. В случае невозврата долга недвижимость переходит в собственность лиц, в ней заинтересованных.
2. Ипотека используется как гибкий и эффективный механизм привлечения инвестиций в различные сектора экономики. Это обусловлено тем, что с помощью ипотеки можно в короткие сроки ввести в экономический оборот недвижимость (включая землю), на этой основе расширить ресурсную базу инвестиционной деятельности и решить ряд острейших социальных и экономических проблем.
Недвижимость, составляющая основу залоговой системы ипотеки, привлекает потенциальных инвесторов, дает ту надежную гарантию, под которую возможно вложение капиталов. Поэтому инвестиции, привлеченные посредством ипотеки, становятся мощным рычагом воздействия на развитие как экономики в целом, так и земельноимущественных отношений.
3. При развитии ипотеки появляется возможность укрепления финансовой базы города и большая свобода при осуществлении приоритетно важных городских инвестиционных проектов. С помощью ипотеки создается возможность более рационально использовать бюджетные средства для развития экономики. Государство может предоставлять их взаймы и под своим четким контролем проводить размещение централизованных ресурсов на конкурсной основе для долгосрочного инвестирования в экономику города под залог имущества заемщика. Такой подход позволяет найти наиболее рациональное решение по каждому предприятию: при трудном финансовом положении можно в таком случае использовать не только процедуру банкротства, но и привлечение средств под залог производственного комплекса. Применение действующей общероссийской модели приватизации и процедур банкротства при существующем финансовом положении и системе массовых взаимных неплатежей позволяет кредиторам растащить собственность предприятий и тем самым создать опасность разрушения экономики города. Поэтому формальное их применение по отношению к стратегически важным объектам недопустимо, и здесь на помощь может прийти ипотека. Если государство входит в крупные банки акционером с контрольным пакетом акций, то, следовательно, при невозврате предоставленных долгосрочных кредитов оно будет иметь возможность распоряжаться недвижимостью должников. Это может послужить национальным интересам и обществу в целом. Роль государства в этом случае повышается, так как оно может взять на себя контроль не только за переливом капитала за границу, но и обеспечить недопустимость перехода наиболее ценных объектов недвижимости в собственность иностранного капитала.
4. В случае ипотечного кредита ответственность за возврат ресурсов равномерно распределяется между всеми участниками долгосрочного кредитования. Ипотека не является чисто финансовым инструментом инвестиционной политики. Поэтому ее эффект определяется и зависит от развития реального производства и земельных отношений, без нормального функционирования которых вложения финансовых ресурсов не дают полноценного результата. Чем совершеннее эти отношения, тем больше возможностей максимально эффективно использовать ипотечные кредиты в инвестиционной деятельности. С этой точки зрения эффект ипотеки усиливается, сферы ее использования расширяются.
Рассмотрим наиболее подходящие формы и условия развития земельных отношений (в том числе и земельной ипотеки) для активизации инвестиций в российских условиях.
Можно выявить следующие закономерности развития земельно-инвестиционного потенциала. Во-первых, ограниченное развитие только одной из форм землепользования снижает активность инвестиционной деятельности. Например, практически не развиты отношения по поводу залога земли; распоряжение большими площадями земли не приводит к ее рациональному использованию в силу неотрегулированности земельных платежей; многочисленные льготы по аренде и земельному налогу не всегда зависят от социальной значимости использования городской земли. В связи с этим упускается возможность получения дополнительных доходов, необходимых для развития территорий.
Во-вторых, активность инвестиционной деятельности на сегодняшний момент пока слабо зависит от выбранный формы земельных отношений и определяется действием многих факторов, в первую очередь, наличием крупных инвесторов и прибыльных предприятий в городе.
Повышенный спрос городские власти активно используют, организуя торги на конкурсной основе по продаже земели (конкурсы), позволившие в отсутствие реального рынка земли выявлять спрос и устанавливать цену продаваемых прав аренды. Предложенная властями система конкурсов на первичном рынке земли при соответствующей отработке может стать достаточно эффективной для инвесторов формой регулирования земельных отношений. Сделки с правами на земельные участки на первичном рынке совершаются путем выкупа прав или приобретения земли по рыночной стоимости. Цель конкурсов - выбор юридических или физических лиц, предлагающих не только наибольшую цену, но и выгодные условия для развития города. В то же время развитию конкурсов мешает опять же отсутствие достаточных финансовых средств. В результате, оплата по заключенным договорам аренды, в ряде случаев, производилась не полностью. Существуют ситуации, когда предоставляется участок на условиях долгосрочной аренды без оплаты стоимости права на заключение договора аренды земли [4]. Это может указывать, помимо прочих причин, на насыщение платежеспособного спроса. В сложившихся условиях решением проблемы становится частичная оплата «натурой» за пользование землей. Как результат, сложилась практика, когда инвестор получает землю только по итогам вы-
полнения договора. Все это не способствует развитию земельно-инвестиционных отношений.
Поэтому необходимо, чтобы права собственности на земельные участки могли приобретаться застройщиками на начальных стадиях инвестиционно-строительного процесса. Это позволит создать правовые предпосылки для развития системы кредитования строительства под залог земельных участков. Скачкообразные изменения ставок, а также отмеченные противоречивые тенденции позволяют говорить об отсутствии апробированных методик оценки земель. Это во многом связано с недоработанностью земельных кадастров и не может не влиять негативным образом на развитие земельной ипотеки, в основе которой лежит механизм выдачи кредитов под залог земли.
Следующая проблема - это ликвидность земельных участков. Инвестор не вложит средства в землю, если ее нельзя продать. В случае, если участки земли нереализуемы, то либо они не имеют спроса из-за низкого качества, либо цена их слишком высока. Так, среди причин низкого спроса следует отметить неподготовленность участков к продаже, отсутствие бизнес-плана, установление слишком жестких условий по использованию участков, не соответствующих потребностям покупателя. Положение о запрете изменения целевого назначения земли при передаче ее другому владельцу не вызывает возражений, когда речь идет о плодородной сельскохозяйственной земле, но есть и другие земли - лесфонд, муниципальные, федерального значения, всевозможных организаций. В каждом случае, видимо, нужен особый подход к ее использованию.
Таким образом, активизация инвестиций может и должна осуществляться посредством развития земельно-инвестиционного потенциала в целом через торги, земельную ипотеку, оптимальные ставки аренды и земельного налога. В свою очередь, все преимущества, которые дает развитие земельно-инвестиционных отношений, следует использовать для укрепления стабилизации в российской экономике и для ее дальнейшего развития.
Как следствие, приоритетными задачами для активизации инвестиционной деятельности предприятий являются: обеспечение гарантии права предприятия на приобретение по минимальным ценам в собственность земельных участков, на которых оно размещено, что позволит повысить ликвидность активов предприятий и развивать ипотечное кредитование; переход на рыночную оценку активов предприятий, что позволит пред-
приятиям в сочетании с переходом от налога на имущество к налогу на недвижимость (с установлением его предельного размера для фондоемких предприятий) формировать более рациональную стратегию в отношении использования собственных активов; а также формирование системы экономических индикаторов, учитывающих отраслевую специфику, позволяющую предприятию определять свое положение на рынке и разрабатывать программы выхода на новые рынки сбыта, а внешним контрагентам (при принятии мер по широкому доступу к информации об указанных индикаторах) получать оценку хозяйствующего субъекта при рассмотрении вопросов организации совместного выпуска продукции, привлечения средств инвесторов и пр.
Литература
1. Глазьев С. В. Пути преодоления инвестиционного кризиса // Вопросы экономики. 2009. № 11.
2. Карпунина Е. К. Направления развития инвестиционного процесса в регионе // Социально-экономические явления и процессы. Тамбов, 2008. № 2.
3. Лоскутова М. В. Инвестиции как фактор экономического роста // Социально-экономические явления и процессы. Тамбов, 2007. № 1.
4. Самойлова С. С., Власова Н. В. Современные тенденции развития региональных финансово -промышленных групп // Современные проблемы и перспективы развития дотационных регионов: сб. науч. тр. по мат-лам Междунар. науч.-практ. конф. Тамбов, 2008.
5. Степичева О. А., Юрьев В. М., Осадчая Т. Г. Диалектика инвестиционных и инновационных процессов в Российской экономике. Тамбов, 2009.
6. Сутягин В. Ю. Взаимосвязь кризисных процессов развития и стоимости компании // Образование и наука: достижения, задачи и перспективы. Секция «Актуальные проблемы экономики и коммерции»: межвуз. науч.-практ. конф., 27-29 ноября 2006 г. / под науч. ред. Г. Н. Адреевой. Мурманск, 2006. С. 73-78.
7. Шепелев О. М., Толстых Т. Н. Реформирование и реорганизация предприятий: учебное пособие для студентов специальности 080105 специальности «Финансы и кредит». Тамбов, 2008.
8. Якунина И. Н., Лоскутова М. В. Формирование благоприятного инвестиционного имиджа национальной экономики как необходимое условие устойчивого экономического роста РФ // Социально-экономические явления и процессы. Тамбов, 2008. № 2.
* * *
LAND AND INVESTMENT POTENTIAL AS THE FACTOR OF INVESTMENT ACTIVITY ACTIVIZATION
O. M. Shepelev, S. S. Samoylova
In article influence of land and investment potential on investment appeal is considered. The special attention is given to the analysis of the problems interfering effective functioning and reducing investment appeal of the enterprises. Contradictions in development of patterns of ownership and possibility redistribution of capitals and real estate for the purpose of increase of efficiency of their use through perfection of finance-credit mechanisms, including mortgage lending development are considered in detail.
Key words: investment appeal, property, real estate, mortgage.
