CC BY
7
СОВРЕМЕННЫЕ РИСКИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА НА РАЗНЫХ СТАДИЯХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА
Е.Ю. Быченкова, студент
Научный руководитель: О.А. Куракова, канд. экон. наук, доцент
Национальный исследовательский Московский государственный строительный
университет
(Россия, г. Москва)
DOI:10.24412/2411-0450-2023-12-2-27-31
Аннотация. Инвестиционно-строительные проекты являются сложными и многоэтапными процессами, охватывают различные стадии жизненного цикла, включая предварительное планирование, проектирование, строительство, эксплуатацию. В рамках каждой стадии проекта существуют уникальные риски, которые могут повлиять на его успешность и рентабельность. Цель данной научной статьи состоит в исследовании и систематизации современных рисков. В статье определены тенденции развития современного рынка недвижимости. Выявлены риски строительных девелоперов при реализации проектов. Проведен анализ их возникновения с помощью процессного подхода.
Ключевые слова: инвестиционно-строительный проект, жизненный цикл, застройщик, риски, инвестор, недвижимость.
Российский рынок недвижимости в последние годы стремительно развивается, все чаще начинают появляться новые застройщики с уникальными инвестиционно-строительными проектами. Не всем де-
велоперам удается получится желаемую экономическую эффективность от капиталовложений в бизнес-проект или успешно его завершить.
Таблица 1. Плановые сроки ввода в эксплуатацию, тыс. м2 [1]
Реестр ввода в эксплуатацию 2021 год 2022 год 2023 год
План, тыс.м2 39 168 34 721 37 536
Факт, тыс.м2 32 139 29 503 29 639
Исходя из данных в таблице 1 можно сделать вывод, что происходят задержки в завершении проектов в назначенные сроки. Данная проблема заключается в том, что многие застройщики при анализе инвестиционной привлекательности проектов не проводят качественную идентификацию рисков, на каждой стадии жизненного цикла.
Жизненный цикл строительства объектов недвижимости включает в себя длительный срок реализации, большие финансовые вложения и множество участников процесса. Управление рисками является важным аспектом успешного выполнения проекта и достижение его целей. На каж-
дой стадии жизненного цикла существуют свои риски, которые могут быть вызваны различными факторами, включая: политические, экономические, технические и социальные. Они могут сопутствовать увеличению стоимости, отклонению сроков строительства объекта.
Перед началом реализации инвестиционного-строительного проекта, необходимо выявить риски на всех стадиях жизненного цикла, чтобы в дальнейшем минимизировать или исключить их. Существует процессный подход, позволяющий детально рассмотреть риски на всех процессах и определить вехи проекта.
Рис. 1. Стадии жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта
Прединвестиционная фаза включает в себя концептуальный процесс, который может быть связан с определенными современными рисками, включая:
- Концепцию планирования. На успех проекта влияет качественный маркетинг, благодаря ему проводится анализ размеров и оценка динамики изменений выбранного рынка недвижимости. Исследуются предпочтения целевых групп потребителей, стратегии конкурирующих девелоперов и изменение отрасли в целом. Также при планировании происходит предложение и расчет технико-экономических показателей будущего объекта строительства.
Недостаточное изучение процессов функционирования современного конкурентного рынка недвижимости, приводит к риску снижения эффективности ИСП.
- Финансовое планирование. Важнейший элемент в разработке строительного проекта, позволяющий распланировать финансовые операции на длительный срок,
спрогнозировать возможные риски и принять эффективные решения на прединве-стиционной фазе. Концептуальный процесс предполагает расчет CAPEX и OPEX, прогноз доходов проекта. В современной нестабильной экономической ситуации, сложно спрогнозировать будущие расходы и прибыль, так как происходит стремительный рост инфляции. В связи с этим изменяются цены на строительные материалы, оплату труда рабочих, недвижимость и арендные ставки. Финансисты при построении денежного потока, оценивают показатели эффективности с учетом предвиденных рисков исходя из анализа чувствительности.
Инвестиционное финансирование
включает в себя собственные и заемные средства (инвесторские, кредитные) для реализации ИСП. На сегодняшний день стоит вопрос о нестабильной процентной ставки по кредитам.
Рис. 2. Ключевая ставка ЦБ [2]
Данные рис.1 свидетельствуют о том, что со второй половины 2023 года ключевая ставка начала стремительно увеличиваться с 7,5 до 16%. Начинающие застройщики при расчете инвестиционного планирования не учли риск повышения ставки на 8,5%. Из-за данной ситуации строительные проекты понесли дополнительные затраты на погашения процента по заемным средствам.
При выявлении рисков в финансовом планировании необходимо точно спрогнозировать и оценить внешние и внутренние угрозы на финансовом рынке.
В целом, концептуальный процесс жизненного цикла проекта является наиболее рискованным, поэтому важно проводить достаточное количество исследований и анализов, чтобы уменьшить риски и увеличить шансы на успех проекта. Завершающая веха концептуальной стадии - это принятие решений о реализации проекта.
Инвестиционная фаза начинается с разработки проектной документации. Еще на стадии концепции начинается сбор исходно-разрешительной документации, в дальнейшем параллельно продолжается вместе с проектно-изыскательскими работами. Рассматривая ЖЦ с точки зрения процессного подхода инвестиционно-строительного проекта.
Главный риск современного застройщика на данном этапе функционирования проекта, происходит если проектная документация разработана и составлена по неактуальным нормативно-правовым документам.
Стадия ПИР заканчивается регламентированной процедурой «экспертиза», по итогам застройщик получает положительное или отрицательное заключение. Если проект не соответствует требованиям строительных норм и техническим регламентам, то государственная экспертиза после первой проверки выдает замечания. У заявителя до 10 рабочих дней на устранение их, после происходит повторное проведение процедуры. Она может повторяться более одного раза, что влечет за собой риск, связанный с дополнительными затратами, как денежными, так и временными.
Заключительный этапом проектной стадии, является окончательное формирование ИРД и получение документа, дающее право застройщику осуществлять строительство объекта. Данное разрешение выдается на весь срок застройки, установленной проектной документацией.
Стадия «строительство объекта» связана с рисками, которые могут быть вызваны неверным планированием сроков и бюджета, несоответствием строительных материалов и качеством выполнения работ.
Включает в себя следующие современные риски:
- Поставка и стоимость материала. Доставка и покупка строительных материалов сложный процесс, может создать дополнительные риски при строительстве.
Начиная с 2022 г. на рынке строительных материалов произошел сильный спад, 70% иностранных производителей ушли с отечественного рынка. Российским предпринимателям необходимо было в сжатые сроки наладить производство товаров-аналогов с похожими характеристиками. Так же в 2023 г. цены на строительные материалы выросли в среднем на 7-12%. Таким образом, девелоперам пришлось увеличить сроки реализации и бюджет ИСП, из-за сложившейся ситуации на рынке материалов в 2022-2023 гг.
Риск поставки и стоимости материалов можно минимизировать в процессе строительства, если при планировании бюджета в стоимость материалов заложить дополнительный % с учетом инфляции и спрогнозировать увеличение временных сроков на доставку материала.
- Качество технологии производства. Во время строительства производится приемка выполненных объёмов работ с соблюдением заявленных сроков, соответствующие проектной документации. Если произведенные работы ненадлежащего качества, подрядчик обязан устранить все недостатки, выявленные строительным контролем. Неопределенности в уровне ответственности и добросовестности исполнителя работ, у застройщика возникают временные риски проекта, а в дальнейшем затягивается процесс получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
На начальной стадии строительства необходимо провести оценку подрядчика по следующим критериям: продолжительность работы на рынке, квалификация персонала, наличие опыта по успешному выполнению работ сопоставимого характера и объема [3]. Грамотный выбор исполнителя снизит выделенные риски и увеличит успешность инвестиционно-строительного проекта.
Процесс строительства заканчивается заключением о соответствии всем требованиям технических регламентов и проектной документации. При возведении соответствующего объекта проекту, заказчику необходимо контролировать сбор документов, которые подтверждают правильность выполнения работ, соблюдения технологии и сертификацию материалов. Это снизить риск получения отрицательного ЗОС.
Эксплуатационная стадия жизненного цикла проекта начинается после получения документа, дающее разрешение на ввод в эксплуатацию. Управление объектом разделяется на property и facility management. Благодаря профессионализму управляющей компании, доходность проекта увеличивается и производится качественный контроль работоспособности всех инженерных систем объекта. УК служит дополнительным связующим звеном между потребителями и девелопером.
Создается собственными силами застройщика или заключением управленческого договора с одной из компаний представленных на рынке услуг. Рациональный подход к созданию, выбору квалифицированной УК снижается риски управления и дополнительных затрат при эксплуатации здания.
Реализация продукции при процессном подходе начинается со стадии строительства. Современные изменения экономической ситуации в стране, инфляция или экономический кризис могут привести к снижению стоимости недвижимости или спроса на аренду, покупку. Девелоперу важно тщательно изучить и оценить дан-
ные риски при финансовом планировании. Придумать подходы к снижению неблагоприятных экономических ситуаций, возникающих на стадиях строительства и эксплуатации, влияющие на успешность сделки и доходность инвестиций.
Финансирование начинается с проектной стадии, охватывая всю инвестиционную фазу проекта. На этом этапе заключаются необходимые соглашения и договоры о финансировании с инвесторами, кредитными организациями. Во время реализации проекта происходит получение денежных средств и их поэтапное распределение. Весь период ИСП происходит мониторинг и контроль над использованием финансовых ресурсов, а также над достижением запланированных показателей проекта.
Основной риски при финансировании, выход инвестора из проекта. Если вкладчик решает выйти из проекта до его завершения, представляет риск финансирования. Компания теряет доступ к средствам, необходимым для завершения проекта и это может привести к его приостановке или закрытию. Кроме того, выход инвестора оказывает негативное влияние на финансовую стабильность девелопера и ее возможность привлекать дополнительные средства.
Управление современным инвестиционно-строительным проектом является сложной и ответственной задачей, в процессе которого происходит планирование, организация, распределение ресурсов, а также контроль рисков. Продолжительность жизненного цикла проекта определяется девелопером и завершается, когда он выходит из него.
Таким образом, современные риски являются неотъемлемой частью любого ИСП и могут повлиять на его успешность. Они возникают из-за множества факторов, поэтому важно проводить тщательный анализ и оценку рисков. Застройщику необходимо быть готовым к возможным проблемам и иметь стратегию для их минимизации или урегулирования.
Библиографический список
1. Основные показатели строительства // Информационный портал Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/.
2. Ключевая ставка Банка России // Информационный портал Центрального банка РФ. -[Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://cbr.ru/.
3. Ларин Д.Е. Разработка методики выбора подрядчика для строительно-монтажных работ. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://elar.urfu.ru/bitstream/10995/116363/1/m_th_d.e.larin_2022.
MODERN RISKS OF AN INVESTMENT AND CONSTRUCTION PROJECT AT DIFFERENT STAGES OF THE LIFE CYCLE
E.Yu. Bychenkova, Student
Supervisor: O.A. Kurakova, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor National Research Moscow State University of Civil Engineering (Russia, Moscow)
Abstract. Investment and construction projects are complex and multi-stage processes that cover various stages of the life cycle, including preliminary planning, design, construction, and operation. Within each stage of the project, there are unique risks that can affect its success and profitability. The purpose of this scientific article is to study and systematize modern risks. The article identifies the trends in the development of the modern real estate market. The risks of construction developers in the implementation of projects have been identified. The analysis of their occurrence using a process approach is carried out.
Keywords: investment and construction project, life cycle, developer, risks, investor, real estate.
