CC BY
427
Семенов Михаил Евгеньевич
Semenov Mikhail Evgenjevich Ростовский государственный строительный университет Rostov state university of civil engineering Аспирант / post graduate student E-Mail: violinms@mail.ru
08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (строительство)
Особенности взаимодействия участников инвестиционного процесса при реализации проектов жилищного строительства
Features of interaction of participants of the investment process during implementation of housing projects
Аннотация: В статье рассматриваются современные тенденции взаимодействия основных участников инвестиционного процесса при реализации проектов жилищного строительства. Выделена ведущая роль девелопера как центрального звена системы таких взаимоотношений и координатора действий участников инвестиционно-строительной деятельности.
The Abstract: The article considers the modern trends of interaction of the main participants in the investment process during implementation of housing projects. Highlighted the leading role of the developer as a central link of the system of the relationship and the coordinator of actions of participants of construction investment business.
Ключевые слова: Девелопмент, жизненный цикл проекта жилищного строительства, неопределенность и риск, система взаимодействия участников проекта.
Keywords: Development, project life-cycle housing construction, uncertainty and risk, the system of interaction of participants of the project.
***
Современное состояние жилищной сферы, где объемы привлекаемых денежных средств превышают емкость рынка, разновидность источников капитала ширится и удлиняется за счет сетей посредничества, а отношения между участниками инвестиционного процесса недостаточно скоординированы, требует учета специфических особенностей развития инвестиционных процессов. Устранение подобных дисбалансов позволит обеспечить рациональное распределение финансовых ресурсов, повысить их эффективность, тем самым обеспечить экономическое развитие рынка жилья, экономики страны в целом.
Значение процесса девелопмента в инвестиционно-строительном цикле в настоящее время в достаточной мере определено и активно изучается в рамках отечественной организации системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве, которая предполагает в качестве субъектов заказчиков, застройщиков, инвесторов, подрядчиков, субподрядчиков, местные административные и регулирующие институты, функционирующие на территории [1].
В России одно лицо часто может выступать в качестве и инвестора, и заказчика, и застройщика одновременно. Заказчиками могут быть органы государственной власти,
коммерческие организации, некоммерческие объединения граждан (жилищные и жилищностроительные кооперативы), инвестиционные фонды. Отсутствие правовой определенности в вопросе разделения полномочий и обязанностей субъектов инвестиционно-строительной сферы приводит к неконтролируемому и неэффективному их совмещению указанными субъектами, поскольку в связи с замещением агентских функций не проявляются конкурентные механизмы в вопросах привлечения денежных средств, определения места строительства, выбора проектной и подрядной организации, технологии производства и т.д.
В мировой практике (англо-саксонские научные школы) деление субъектов экономических взаимоотношений инвестиционно-строительной сферы на заказчиков и застройщиков не принято, поскольку не имеет существенного значения собственные или привлеченные средства у лица, осуществляющего строительство проекта [3]. Под строительными проектами в данной статье будем понимать совокупность ограниченных во времени взаимосвязанных мероприятий, предпринимаемых с целью создания определенного строительного продукта (объекта или комплекса объектов недвижимости), выполняемых в рамках установленного бюджета.
Термин «девелопмент» (от англ. 1:оёеуе1ор - развивать, разрабатывать) в общем понимании означает деятельность, предусматривающую качественные изменения объекта недвижимости, что, как правило, отражает повышение его стоимости. В основе девелопмента находятся инвестиции, т. е. материальные и нематериальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях извлечения дохода и достижения положительного экономического и (или) социального эффекта. Поэтому общим признаком девелопмента (объектами которого могут выступать не только объекты недвижимости, но и объекты юридической сферы, шоу-бизнеса, 1Т-сектора и пр.) является системная,
планомерная организация инвестиционного процесса, предполагающая осуществление организации и «ведения» некоего проекта силами девелопера в заданные сроки и в пределах бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды.
В отечественной практике застройщик, владеющий земельным участком, фактически является первым претендентом на собственность, создаваемую на участке, т.е. номинальным инвестором строительного проекта. Все остальные участники проекта выполняют отдельные задачи бизнес-процессов или выступают долевыми инвесторами по отношению к застройщику. С этой позиции отечественный термин «застройщик» является синонимом англоязычного термина «девелопер».
В зарубежной практике выделяют два вида девелопмента: «8ресиЫ1уеёеуе1ортеп1:» и «Гее-ёеуе1ортеп1:». В первом случае девелопер - организатор и владелец проекта (включая все стадии финансирования и использования собственных финансовых ресурсов), который может поручать выполнение различных операций девелопмента самостоятельным профессиональным участникам рынка. В частности, «Гее-ёеуе1орег» является одним из таких участников, который выполняет все функции девелопера, но не рискует своими деньгами (выполняет проект на средства, принадлежащие девелоперу, или им привлеченные средства). В российской практике такого участника обычно называют «управляющая строительная компания», «менеджер проекта», «заказчик-застройщик» и пр.
При смешанном финансировании крупных девелоперских проектов 8реси1айуеёеуе1ортеп1:, вкладывая на ранней стадии 10% стоимости проекта, претендует в будущем на 50% построенного объекта, что обусловлено высокими рисками неудачи проекта, которые может понести девелопер. В случае с Гее-ёеуе1оршеп1, инвестор или организатор проекта (вреси1а11уеёеуе1ортеп1:) нанимает такого девелопера, чтобы последний осуществил проведение строительных работ «под ключ», и возможно, заполнил его арендаторами. Привлекается девелопер посредством тендера и может получить максимальный гонорар за
руководство проектом кратный 10% стоимости проекта [5].
Экономическая сущность девелопмента состоит в повышении эффективности инвестиций на основе мероприятий структурно-функционального, финансовоэкономического, конструктивно-технологического, кадрового характера, что в результате приводит к повышению стоимости объекта недвижимости или возможности его производительного использования вследствие произведенных физических изменений. Особенности девелопмента связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, применяемой строительной технологией, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.
В процессе девелопмента недвижимости (инвестиционно-строительной деятельности) реализуются инвестиционно-строительные проекты (ИСП), которые принято разделять по фазам их жизненного цикла, разграниченных по признаку состава финансовых потоков [8]:
1. Предынвестиционная фаза - с момента замысла инвестиционного проекта до начала инвестиционных затрат.
2. Инвестиционная фаза - с момента начала инвестиционных затрат до начала денежных потоков выручки от реализации продуктов инвестиционного проекта (замысел может быть корректирован или изменен).
3. Операционная фаза - с момента начала получения выручки до конца инвестиционного горизонта проекта, т. е. до завершения проекта (замысел проекта может продолжать претерпевать изменения, инвестиционные затраты могут быть скорректированы (продолжаться или возобновляться помимо операционных затрат)).
Также выделяют ликвидационную фазу жизненного цикла проекта в зависимости от причин, обстоятельств и сроков ликвидации проекта.
В Российской Федерации жизненный цикл проекта подчиняется стадийности градостроительной деятельности (см. рис. 1)
Предпроектная и проектная стадия градостроительной деятельности относятся к прединвестиционной фазе, поскольку в разрешении на строительство может быть в итоге отказано. Затраты в этой фазе могут быть объемными и растянутыми по срокам, а до получения разрешения на строительство считаются венчурными. Юридически, инвестиционная фаза наступает только на стадии строительства (с момента получения разрешения на строительство), а операционная фаза наступает только после сдачи объекта в эксплуатацию. Фактически, в бизнес-планах и управленческом учете девелоперских проектов долевую уступку прав требований на стадии строительства часто называют продажами, целевое финансирование учитывают как выручку.
Рис. 1. Соотношение фаз инвестиционного проекта и стадий градостроительной деятельности в жизненном цикле девелопмента недвижимости1
Анализ системы экономических взаимоотношений участников инвестиционного процесса в жилищной сфере [2, 4, 5, 7, 9, 10] позволил составить укрупненную схему, в которой девелопер (девелопер-застройщик) является центральным звеном, обеспечивающим эффективное координационное взаимодействие между участниками процесса инвестирования объектов жилищного строительства (см. рис. 2).
Разработано автором исследования
Рис. 2. Укрупненная схема взаимодействия девелоперской компании с основными участниками ИСП
(разработано автором исследования)
С учетом выделения фаз жизненного цикла ИСП, анализа взаимодействия девелоперской компании с основными участниками проекта автором составлена общетеоретическая схема участия субъектов (звеньев) экономических взаимоотношений в поэтапной реализации ИСП, что во временном разрезе показывает их вовлеченность и системный характер взаимодействия (см. табл.1).
Данные показывают, что девелопмент выступает в качестве координатора действий участников инвестиционно-строительной деятельности, ключевого регулирующего звена финансовых потоков, сроков, объемов и порядка выполнения работ при реализации проекта строительства. Являясь единолично ответственным лицом за финансовую и иную отчетность по результатам строительства (вреси1а1;1уеёеуе1ортеп1;), девелопер повышает эффективность использования инвестиций и капитала. Эти функции подчеркивают более высокую эффективность организационного и финансового механизма девелопера в сравнении с механизмом функционирования, выработанным (превалирующем) в отечественной практике (с участием инвестора, заказчика, застройщика, проектировщика, подрядчика).
Многогранность взаимоотношений между инвесторами, девелоперами
(застройщиками), проектировщиками, подрядчиками и субподрядчиками, поставщиками строительных материалов, собственниками недвижимости, государственными комитетами и службами, профессиональными советниками и общественными организациями, конечными пользователями объекта недвижимости представляет собой сложную форму организации отношений, складывающихся по мере развития проекта. Действуя в условиях неопределенности и риска, эти взаимоотношения представляет собой саморегулируемую систему - систему, особенностями которой являются [8]:
колебательный характер протекающих процессов (наличие подъемов и спадов, чередующихся кратковременными периодами стабильности);
самостоятельность предпринимательских структур;
широкая сеть инфраструктуры;
конкурентное ценообразование;
правовая база рыночных отношений;
государственное регулирование отдельных вопросов строительного законодательства.
Интернет-журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ» №3 2013 Опубликовать статью в журнале - http://publ.naukovedenie.ru
2
Таблица 1 Участие субъектов экономических взаимоотношений в поэтапной реализации ИСП
Фазы жизненного цикла и этапы реализации инвестиционно-строительного проекта
Субъекты (звенья) инвестиционно строительного проекта
Снабженческие организации, заинтересованные службы населенного пункта, обществен ные организации Про фессиональные консультанты
Условные обозначения
Договор (обязательное юридическое закрепление)
Соглашение, договоренность (ситуационное юридическое закрепление)
Разработано автором исследования
7
Все вышеперечисленные особенности делают рынок жилищного строительства открытым для анализа факторов, способных влиять на эффективность принимаемых управленческих решений, однако неопределенность и риск современных условий осуществления предпринимательской деятельности подчеркивают основную проблему, препятствующую достижению эффективной самоорганизации - наличие конфликта интересов участников инвестиционного процесса в строительстве.
Каждый участник имеет собственные специфические цели, мотивы, принципы, связанные с реализацией проекта девелопмента, и вынужден защищать свои интересы в ходе движения проекта. Степень слаженности взаимодействия звеньев инвестиционного процесса в строительстве жилья, стремление к эффективной кооперации, координация их действий со стороны девелопмента оказывают значительное влияние на реализацию ИСП на всех этапах его реализации - от инициирования до ввода жилого здания в эксплуатацию. В свою очередь наличие диспропорций функционирования субъектов инвестиционно-строительной деятельности может приводить к росту стоимости жилья, сроков строительства, увеличению индивидуальных рисков участников, снижению экономической эффективности, качества введенных в эксплуатацию объектов.
Решение проблемы обеспечения инвестиционной привлекательности проекта, его успешной реализации в заданные сроки при установленном уровне финансовых вложений основано на оперативной организации взаимодействия участников инвестиционного процесса на рынке жилья. Как показывает практика экономически развитых стран, формирование наиболее адекватной и эффективной системы жилищного финансирования позволяет на рыночных принципах объединять усилия хозяйствующих субъектов различных секторов экономики, реализуя с участием государственную жилищную политику и достигать значительных результатов [6].
Таким образом, анализ функционирования экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере выявляет проблемы, показывающие, что дисбаланс хозяйственных процессов, их характер и динамика во многом основаны на экономическом поведении его участников, их взаимоотношениях в условиях неопределенности и риска рыночной среды. Поэтому современный взгляд на проблему посткризисного развития инвестиционного процесса на всех стадиях жизненного цикла ИСП должен направляться в сторону изучения поведенческих особенностей его участников. Это позволит лучше понять причины конфликта интересов участников инвестиционного процесса, проблемы кооперации, разобраться в мотивах принятия экономических решений, что даст возможность ясного представления сути хозяйственных операций в процессе движения инвестиционных проектов жилищного строительства.
ЛИТЕРАТУРА
1. Буркунов Ю. О. Методология развития девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере: автореф. дисс. д-ра экон. наук // Ю. О. Буркунов. - М., 2010. - С. 57-61.
2. Бижанов А.Х. Механизм контроля инвестиционных проектов по воспроизводству жилищного фонда //Научный журнал «Вестник Казахской головной архитектурно-строительной академии» №3 (21), РК.-Алматы. - М., 2006. - С.15-16.
3. Кияницкий С.Н. Об особенностях формирования финансового механизма инвестиционно-строительной сферы // Рыночная экономика и финансовокредитные отношения: Ученые записки. Вып. 10. - Ростов н/Д: Рост. Гос. Строит. Ун-т, 2008. - С. 182-188.
4. Кущенко А. И. Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости // М.:Норма, 2005. - С. 23-32.
5. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. Учебник // М.: Экономика, 2004. - 526 с.
6. Полховская Т.Ю. Роль институциональных участников в формировании системы финансирования жилой недвижимости // Рыночная экономика и финансово-кредитные отношения: ученые записки. Вып. 10 - Ростов н/Д: Рост.гос. строит. ун-т, 2008. - С. 123-135.
7. Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей. Профессиональныйдевелопмент
недвижимости. Руководство ЦЫ1 по ведению бизнеса
//ЦгЬапБеуе1ортеп1РиЬН8Ып§ (ЦОР), 2004. - 452 с.
8. Стерник Г.М. Анализ рынка недвижимости для профессионалов // Г.М. Стерник, С.Г. Стерник. - М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. - 606 с.
9. Финансы и кредит в недвижимости: Учебник для вузов // Под общ.ред. П.Г. Грабового, Н.Ю. Яськовой. - М.Изд-во АСВ, 2004. - 471 с.
10. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса: Учебник в 2-х частях /Под общ.ред. П.Г. Грабового, А.И. Солунского. - М.: Изд-во «АСВ», Изд-во КУП «Нижнекамская городская типография», 2006. - 401 с.
Рецензент: Еременко Игорь Анатольевич,к.э.н., доцент, заведующий
кафедрой«Экономика» ФГБОУ ВПО « Донской государственный технический университет»
