Особенности девелопмента и девелоперских проектов на рынке недвижимости России Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

3. Gaisford J, Richardson S. The TRIPS Disagreement: Should GATT Traditions have been Abandoned // The Estey Centre Journal of International Law and Trade Policy. 2000. Vol. 1, № 2. P. 137-170.

4. Global Innovation Index Report. 2009-2010. [Электронный ресурс]. URL: http://www.globalin-novationindex.org/gii/main/previous/2009-10/FullReport_09-10.pdf (дата обращения: 09.05.2011).

5. Gould D, Grouben W. The Role of Intellectual Property Rights in Economic Growth // Journal

of Development Economics. 1996. Vol. 48, № 2. P. 232-350.

6. Horii R., Iwaisako T. Economic Growth with Imperfect Protection of Intellectual Property Rights //

Journal of Economics. 2007. Vol. 90, № 1. P. 45-85.

7. Thompson M., Rushing F. An Empirical Analysis of the Impact of Patent Protection on Economic Growth // Journal of Economic Development. 1996. Vol. 21, № 1. P. 61-79.

8. World Bank. World Development Indicators. 2009. [Электронный ресурс]. URL: http://data. worldbank.org/data-catalog/world-development-indicators (дата обращения: 09.05.2011).

АЛЕКСЕЕВ МИХАИЛ ЮРЬЕВИЧ - аспирант кафедры экономической теории, Чувашский государственный университет, Россия, Чебоксары (simvolika11@mail.ru).

ALEXEEV MIKHAIL YURYEVICH - post-graduate student of Economic Theory, Chuvash State University, Russia, Cheboksary.

УДК 339. 13:332.2

В.Ю. АЛЕКСЕЕВ, Н.В. ДЕДУШКИНА

ОСОБЕННОСТИ ДЕВЕЛОПМЕНТА И ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ

Ключевые слова: инвестиции, инвестиционные проекты, девелоперская деятельность в сфере недвижимости, фазы инвестиционно-строительного процесса, финансирование девелоперских проектов, выбор местоположения объектов недвижимости, управление девелоперскими проектами.

Выявлены характерные особенности девелопмента недвижимости, определено место девелоперской деятельности в инвестиционно-строительном процессе, проанализирована ситуация на рынке недвижимости России, выделены финансовые аспекты в реализации девелоперских проектов, сформулированы выводы, выражающие основные тенденции в реализации инвестиционных проектов.

V.Yu. ALEXEEV, N.W. DEDUSHKINA DEVELOPER FEATURES AND DEVELOPMENT PROJECTS ON THE RUSSIAN REAL ESTATE MARKET

Key words: investment, investment projects, real estate development activities in the sphere of real estate, phase of the investment and construction process, the financing of development projects, the choice of location of objects of the real estate, the Office of development projects.

The author has identified characteristics of development of real estate, defined place development in the investment-building process, analysed the situation on the Russian real estate market, selected financial aspects in the implementation of development projects, formulated conclusions expressing the major trends in implementation of investment projects.

Для многих стран девелопмент означает вид деятельности, когда участники рынка недвижимости вкладывают собственные и/или заемные средства, средства частных инвесторов в развитие недвижимости с целью извлечения коммерческой выгоды.

Аргументация авторов о сущности девелопмента [7], анализ законодательных и литературных источников позволили выявить следующие характерные особенности девелопмента недвижимости:

- существенной характерной чертой девелопмента можно назвать его целевое назначение, направленное на осуществление инвестиций в форме инвестиционных проектов;

- девелопменту соответствует не любая предпринимательская деятельность, а только та, которая связана с реальными преобразованиями объектов недвижимости, в том числе и земельными участками;

- девелоперский проект как инвестиционный процесс неразрывно связан с управленческой деятельностью девелопера или девелоперской компании;

- для характеристики сущности девелопмента обязательным является организация комплексного взаимодействия всех участников девелоперского проекта при ведущей роли инвесторов, его финансирующих.

С учетом вышеизложенного под девелопментом в данном исследовании мы подразумеваем тип инвестиционно-строительной проектной деятельности, который связан с качественным преобразованием объектов недвижимости, целью которого является повышение ценности (стоимости) объекта (рис. 1) [1]. Соответственно, девелопер - это предприниматель, инициирующий и организующий реализацию проектов недвижимости с учетом потребностей рынка недвижимости, интересов собственников, инвесторов, подрядчиков и других участников девелоперского проекта. Следует отметить, что профессиональных девелоперов, осуществляющих продвижение проекта от идеи до продажи (или сдачи в аренду) конечному потребителю, в России до последнего экономического кризиса практически не было. Эксперты объясняют это неразвитостью финансового сектора, отсутствием доступной информации о конъюнктуре рынка, а также сложными и непрозрачными взаимоотношениями бизнеса и власти. Функции девелоперов до сих пор частично выполняют заказчики, частично -строительные организации, выступающие в качестве подрядчиков.

Девелоперские проекты недвижимости относятся к основным понятиям девелопмента. Эти проекты в отличие от других инвестиционных проектов отличаются своими особенностями, делающими их наиболее сложными, прежде всего, с точки зрения привлечения инвестиций. Значительным отличием девелоперских проектов от прочих инвестиционных проектов является то, что они готовятся на продажу/аренду на рынке недвижимости. В условиях конкуренции это предъявляет более высокие требования к их рыночной стоимости, срокам окупаемости, условиям эксплуатации и возможностям перепродажи.

В последние годы в связи со значительным ростом девелоперской деятельности в нашей стране и за рубежом происходит унификация различных типов девелоперских проектов недвижимости. При этом главное внимание уделяется не форме, а конечной цели девелоперского проекта - развитию объектов недвижимости при увеличении их стоимости.

Проблема унификации структуры девелоперских проектов в разных странах решается неоднозначно. Речь не идет о разработке какой-либо типовой, единой для всех видов девелоперских проектов, структуре проекта по каждому типу недвижимости, хотя попытки разработать модельные (примерные) структуры предпринимались неоднократно.

Специалисты, исследуя данную проблему, выделяют следующие этапы реализации девелоперских проектов [6]:

1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта.

2. Оценка местоположения и ТЭО проекта.

3. Проектирование и оценка проекта.

4. Заключение контрактов на строительство.

5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами.

Следует отметить, что основными фазами инвестиционно-строительного процесса (ИСП) являются:

- предынвестиционная (начальная) фаза, включающая предварительное изучение жизнеспособности проекта1 (общая информация и концепция проекта, анализ рынка и технологических возможностей, выбор площадки, анализ

1 Анализ жизнеспособности проекта проводится до предоставления проекта инвесторам для того, чтобы определить, стоит ли проект дальнейших затрат времени и денежных средств, а также какие существуют источники покрытия всех издержек и получения нормальной прибыли.

материальных факторов производства и трудовых ресурсов, сроки осуществления проекта, предварительная финансово-экономическая оценка);

- инвестиционная фаза, состоящая из трех стадий: планирования, реализации и завершения;

- эксплуатационная фаза, включающая содержание и обслуживание проекта (передача объекта недвижимости владельцу, работа владельца по управлению недвижимостью со стороны пользователя);

- ликвидационная фаза, включающая прекращение и изменение жизнедеятельности проекта (реконструкция, демонтаж) [3].

Место девелоперской деятельности в инвестиционно-строительном процессе [1]

По мнению исполняющего директора ООО «Стройтрансгаз-М» В.И. Малахова [2], в общем случае инвестиционно-строительный процесс представляет собой логическую последовательность этапов реализации ИСП, которую можно сузить до девяти основных позиций: 1) возникновение инвестиционного замысла; 2) наличие возможности финансирования; 3) бизнес-планирование; 4) организация управления инвестиционным проектом; 5) инжиниринг; 6) поставка оборудования и материалов; 7) строительство; 8) эксплуатация; 9) реализация.

Более детальное содержание каждого этапа инвестиционно-строительного процесса и именно такая их последовательность обусловлены приоритетными задачами, которые необходимо решить для перехода к следующему этапу. Например, место анализа возможностей финансирования проекта должно быть именно сразу после возникновения (инициации) инвестиционного замысла, поскольку в отсутствие реальных возможностей финансирования и резервных источников дальнейшие мероприятия теряют смысл. Состав этапов ИСП представляет собой типичные виды работ, детализация которых включает многие подэтапы.

При значительных различиях состава девелоперских проектов эти этапы или их компоненты неизменно в них присутствуют, хотя имеют свои модификации и различаются по множеству факторов. Таким образом, все эти этапы, особенно соседствующие, так или иначе имеют определенные релевантные диапазоны исполнения, которые пересекаются между собой и создают сона-

правленный поток изменений и операций, отделить которые абсолютными границами невозможно.

Следует заметить, что во всех вариантах структуры девелоперских проектов общее содержание и перечень компонентов по вопросам их финансирования примерно одинаковы. Это позволяет основные компоненты, содержащие формы и методы финансирования, рассматривать в рамках специального этапа девелоперских проектов с использованием применяемой в России терминологии.

Не секрет, что до начала кризиса банковское кредитование было основным источником финансирования строительной отрасли. По данным экспертов, объем кредитов, выданных строительным компаниям в 2008-2009 гг., превышал 30% от кредитного корпоративного портфеля коммерческих банков и 15% от кредитного корпоративного портфеля банков с государственным участием. Однако в 2009 г. присутствие коммерческих банков на рынке, привлечение инвестиций в строительные проекты резко сократились по той причине, что отечественные банки, финансирующие девелоперские проекты, столкнулись не только с высоким уровнем долговой нагрузки для девелоперов-застройщиков, но и с резким сокращением выручки последних, а также обесценением предметов залога по кредитам, предоставленным девелоперским компаниям. Итог - практически полная остановка финансирования большинства российских строительных проектов, банкротство ряда девелоперских компаний [4].С учетом того, что финансовый кризис затронул сектор строительства в наибольшей степени, условия ведения бизнеса в этой отрасли требуют значительных изменений и иного подхода к оценке и реализации девелоперских проектов.

Между тем рассмотрение структуры девелоперских проектов недвижимости, представленных в специальной литературе, показывает, что авторы работ по данной тематике недооценивают роль финансирования. Например, в руководстве по ведению бизнеса авторов А.Б. Фрей и Р.Б. Пейзер в структуре девелоперского проекта предусматривается отдельный этап «Финансирование» [6]. Однако в содержании данного этапа рассматриваются только три традиционных способа финансирования - строительные кредиты, долгосрочные кредиты и собственный капитал. Специальные вопросы финансирования девелоперских проектов, такие как долевое участие в строительстве, выпуск облигаций, векселей, коммерческий кредит и пр., в данном разделе проекта не рассматриваются. Кроме того, не учитывается специфика российской действительности, которая вносит существенные особенности в финансирование девелоперских проектов.

Помимо общих критериев отнесения экономических отношений участников девелоперских проектов к финансовым следует отметить наличие частных критериев, возникающих в рамках реализации девелоперских проектов, прежде всего, как системы управления. Эти критерии исходят из функции управления. К ним относятся: организация, стимулирование, финансовый контроль в той части, в которой они дополняют характеристику финансовых отношений участников девелоперских проектов.

Прежде всего, это относится к организационным формам реализации проектов. Инициатор такого проекта, если он рассчитывает на быстрый успех, должен быть близок к властным структурам. Особенно в части выделения земельных участков. Финансирование крупных проектов, как правило, не под силу отдельным российским банкам. Поэтому более эффективен будет синдицированный кредит. В подобные объединения банков могут входить также фирмы-исполнители проектов. Особенностью можно считать также то, что в России инфляция примерно в 2-3 раза выше, чем в странах с развитой экономикой.

С учетом анализа структуры этапов ИСП и их компонентов попытаемся на основе использования общих и частных критериев выделить те участки проектов, которые содержат финансовые аспекты отношений их участников (табл. 1).

Таблица 1

Схема основных финансовых отношений, складывающихся в процессе финансирования девелоперских проектов [5]

Участники девелоперских проектов Характеристика финансовых отношений в процессе финансирования

1. Собственник объекта недвижимости Финансовый интерес собственника объекта недвижимости заключается в развитии объекта недвижимости с целью повышения его стоимости или получения дохода. Собственниками могут быть физические или юридические лица, а также государство

2. Государственные органы Регулируют и контролируют отношения в сфере недвижимости при проектировании, строительстве и эксплуатации, продаже объектов недвижимости

3. Инвесторы Юридические или физические лица, приобретающие инвестиционную собственность для себя или другого собственника с целью получения доходов. Это могут быть банки, инвестиционные страховые и пенсионные фонды и иные специализированные финансовые организации

4. Подрядчики Проектные и строительные организации, обеспечивающие инвестиционный процесс путем проектирования, выполнения СМР и пуско-наладочных работ при реализации девелоперского проекта. Стоимость работ проектных и строительных организаций существенно влияет на финансовые результаты проекта

5. Профессиональные советники Профессиональные организации и физические лица, консультирующие по специальным и сложным вопросам

6. Конкуренты Организации, конкурирующие на рынке девелоперских услуг

7. Пользователи недвижимости Покупатели, арендаторы и другие пользователи недвижимости для которых создавался проект. Именно они дают конечную оценку девелоперскому проекту, покупая предлагаемый объект недвижимости или отказываясь от него

В области финансовых отношений, складывающихся между участниками в ходе финансирования девелоперских проектов, девелопер должен учитывать возможности привлечения источников финансирования, их состав, структуру, рыночную стоимость.

В зависимости от типа создаваемого объекта недвижимости девелопер должен выбрать из всех возможных вариантов финансирования наилучший и разработать схему финансирования девелоперского проекта. Обычно схема финансирования, особенно крупных проектов, представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных и заемных средств (прежде всего банковского кредита), а также авансовых платежей будущих покупателей или арендаторов.

Таким образом, возникают специальные вопросы по решению финансовых проблем управления девелоперскими проектами, связанных с организацией самофинансирования, финансированием за счет заемных средств, комбинированным финансированием. Девелоперская компания, зная свои финансовые потребности, представляет для себя структуру капитала, к которой ей следует стремиться и которая наиболее вероятна. На каждом этапе развития компания может делать акценты на разные задачи бизнеса (табл. 2).

Стратегия финансирования состоит в том, чтобы путем определенных действий обеспечить закрытие потребности в финансировании и переход от текущей структуры капитала к будущей, по возможности оптимальной. При этом происходит единовременное и параллельное использование различных источников и схем финансирования, рассмотренных выше.

Итак, к наиболее существенным особенностям девелоперских проектов в сфере недвижимости можно отнести следующие:

1. Девелоперские проекты по развитию недвижимости требуют инвестирования значительных сумм, как правило, превышающих по своим размерам совокуп-

ность ресурсов участников проекта (после вложения примерно 10% собственных средств в девелоперский проект девелопер привлекает крупного стратегического инвестора, который берет на себя не менее 25% от 100% стоимости проекта). Следующий этап состоит в привлечении банковского кредита в пределах 25-30% от проектной стоимости. Затем в проект привлекают средства подрядчика, составляющие, как правило, 10% общей сметной стоимости. Недостающий остаток добирается за счет авансов и предарендных платежей клиентов, поиск которых начинается не позже чем при 50%-ной готовности объекта.

2. Девелоперские проекты в большинстве случаев возможно осуществить только при условии привлечения дополнительных внешних финансовых ресурсов.

3. Девелоперские проекты предполагают привлечение финансовых ресурсов на весьма большие сроки в объекты недвижимости, имеющие длительные сроки окупаемости.

4. Длительные сроки реализации девелоперских проектов в условиях неустойчивости или кризиса экономики приводят к неопределенности в достижении конечных финансовых результатов и большим финансовым рискам, которые становятся тем больше, чем больше участников девелоперского проекта оказалось в тяжелом финансовом положении.

5. Одним из ключевых моментов в развитии проекта девелопмента, определяющих доходность инвестиций в недвижимость, является фактор местоположения, который оказывает существенное влияние на конечные финансовые результаты.

6. Создание девелоперских проектов в силу того, что они имеют большое экономическое и социальное значение для отдельных территорий, обязательно должно учитывать социально-экономические программы развития того региона, на территории которого они расположены. Они должны отвечать требованиям потенциальных покупателей и быть конкурентоспособными по отношению к другим предлагаемым на рынке недвижимости проектам.

7. Девелоперский проект, как инвестиционный процесс качественного преобразования недвижимости, неразрывно связан с управленческой деятельностью девелопера и девелоперской организации.

Таблица 2

Соответствие инструментов финансирования задачам деятельности девелоперской компании [5]

Задачи деятельности девелоперской компании Наиболее подходящие финансовые инструменты

Рост бизнеса Привлечение стратегического или финансового инвестора в долю

Приобретение активов без единовременного отвлечения собственных средств Долгосрочное кредитование

Финансирование текущих потребностей Кредиты различных форм

Ускорение взаиморасчетов, повышение ликвидности Факторинг

Усиление экономической безопасности компании Финансирование из внутренних источников, эмиссия акций, выпуск облигаций

Управление дебиторской задолженностью Факторинг, коммерческий кредит

Формирование дополнительных финансовых потоков от освоения новых видов деятельности Беззалоговое кредитование, проектное финансирование

Управление кредиторской задолженностью Коммерческий кредит

Устранение сезонности Краткосрочное кредитование

Из всего вышесказанного видно, что реализация инвестиционных проектов по развитию недвижимости связана с многообразными рисками, а их успешность зависит от профессиональности подхода к решению таких проблем, как выбор местоположения и характеристик создаваемого объекта недвижимости, привлечение финансовых ресурсов, организация процесса реализации проекта и т.д.

Литература

1. Бельчинская Е.Н. Управление инвестированием проектов развития объектов недвижимости: дис. ... канд. экон. наук. СПб., 2011.

2. Малахов В.И. Контрактные модели реализации инвестиционно-строительных проектов [Электронный ресурс]. URL: http://www.cfin.ru/investor/contract_models.shtml.

3. Руднев А.В. Стратегия управления недвижимым имуществом. М.: Юго-Восток Сервис, 2006. 236 с.

4. Семкичев О.В. Финансирование девелоперских проектов с помощью банковского кредитования и средств закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости // Управление финансовыми рисками. 2010. № 10.

5. Тютченко А.А. Формирование стратегии финансирования инвестиционно-строительных проектов: дис. ... канд. экон. наук. М., 2010.

6. Фрей А.Б., Пейзер Р.Б. Профессиональный девелопмент недвижимости. М.: Urban Development Publishing, 2004.

7. Цивилизованный девелопмент // Ведомости. 2003. 29 сент.

АЛЕКСЕЕВ ВИКТОР ЮРЬЕВИЧ - кандидат экономических наук, руководитель проектов управления корпоративных кредитных рисков, Абсолют-Банк, Россия, Москва (vikt_val2005@mail.ru).

ALEXEEV VIKTOR YURYEVICH - candidate of economics sciences, project Manager Office of corporate credit risk, Absolut Bank, Russia, Moscow.

ДЕДУШКИНА НЕЛЛИ ВЛАДИМИРОВНА - кандидат экономических наук, доцент кафедры экономической теории, Чувашский государственный университет, Россия, Чебоксары (dinelli_54@mail.ru).

DEDUSHKINA NELLI VLADIMIROVNA - candidate of economics sciences, assistant professor of Economic Theory Chair, Chuvash State University, Russia, Cheboksary.

УДК 332.1:005.336.4

Л.А. АЛЯ КИНА

СУЩНОСТЬ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОГО ПОТЕНЦИАЛА КАК СОСТАВЛЯЮЩЕЙ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ РЕГИОНА

Ключевые слова: интеллектуальный потенциал, нематериальные активы региона, конкурентоспособность региона, функции интеллектуальной собственности.

Обоснована сущность интеллектуального потенциала как фактора формирования и развития нематериальных активов региона. Предложено определение и классификация нематериальных активов региона на основе авторского понимания интеллектуального потенциала. Рассмотрен один из подходов к формированию оценки и комплексной программы развития нематериальных активов региона на основе семи функций интеллектуальной собственности.

L.A. ALYAKINA

ESSENCE OF INTELLECTUAL POTENTIAL AS PART OF THE INTANIBLE ASSETS OF A REGION

Key words: intellectual potential, intangible assets in the region, competitiveness of the region, function of intellectual property.

The essence of intellectual potential is justified as a factor in the formation and development of a region’s intangible assets. Definition and classification of a region’s intangible assets suggest intellectual potential to the understanding of the author. One of the approaches to the development and evaluation of an integrated program for the development of intangible assets in the region is considered based on the seven functions of intellectual property.

Общепризнано, что на современном этапе социально-экономического развития интеллектуальные ресурсы приобретают все большую значимость. Это обусловлено несколькими факторами: во-первых, практически полной капитализацией легко осваиваемых природных ресурсов и сокращением доли дешевых трудовых ресурсов; во-вторых, увеличивающимся объемом наукоемкой продукции; в-третьих, высоким уровнем конкуренции в условиях глобализации экономики. Вследствие этого, в современных условиях приоритетным направлением экономических преобразований в России и в ее регионах является форми-