Проблемы организации финансирования девелоперских проектов в условиях экономической нестабильности Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

С л

китаискии девелопмент

в россии в условиях кризиса

проблемы организации финансирования

девелоперских проектов в условиях

экономической нестабильности

__Аннотация

В статье раскрываются сущность и проблемы девелоперской деятельности, в условиях экономической нестабильности. Основное внимание уделяется функционированию китайских девелоперских компаний в России и реализуемым ими инвестиционным проектам.

_Ключевые слова: девелоперская деятельность, инструменты финан-

_сирования девелопмента, инвестиционные проекты, экономическая

_нестабильность, коммерческая недвижимость, промышленные объекты,

_строительство

Ван Ялин

аспирантка Российского университета дружбы народов [email protected]

Успехи девелопмента во многом зависят от того, как организовано финансирование девелоперских проектов. В зависимости от конкретных условий и специфики проекта, в мировой практике применяются различные методы их финансирования. Среди наиболее широко распространенных инструментов можно выделить следующие:

- банковские кредиты и кредитные линии;

- обязательства и гарантии третьих лиц;

- лизинг;

- контракты под будущую продукцию;

- долговые обязательства в форме акций или облигаций.

В системе международного проектного финансирования могут участвовать:

- национальные правительства;

- транснациональные корпорации;

- различного рода финансово-кредитные институты: банки и инвестиционные агентства, крупные страховые компании и их ассоциации;

- другие кредиторы и институциональные инвесторы (холдинги и финансово-промышленные группы, инвестиционные и венчурные фонды и т.д.).

российское предпринимательство, 2010, № 12 (2)

Основные схемы девелопмента

Схемы финансирования комбинируются в различных пропорциях. В частности, практикуются следующие схемы проектного финансирования:

- «строительство - владение - эксплуатация» (Build

- Own - Operate);

- «строительство - эксплуатация - передача прав собственности» (Build - Operate - Transfer);

- «строительство - приобретение прав собственности - эксплуатация - передача прав собственности и получения дивидендов» (Build - Own - Operate

- Transfer);

- другие схемы, в которых совмещаются финансирование с ограниченным регрессом и финансирование под правительственные гарантии. Следует отметить, что организационная форма и структурные характеристики девелопмента во многом определяются принятой схемой финансирования. В свою очередь, схемы финансирования зависят от схемы девелоперской деятельности. В мировой практике можно выделить две основных схемы девелопмента.

По первой схеме девелопер работает за гонорар и не берет на себя финансовые риски. В зарубежной практике такой вид девелопмента называют «fee development» (гонорарный девелопмент). При данной схеме инвестор нанимает девелопера, например, для строительства здания «под ключ» и для сдачи предпринимателям в аренду его площадей. Девелопер выбирается, как правило, на конкурсной основе. Проектирование, необходимые согласования с властями и строительство проводятся на деньги заказчика, а девелопер несет ответственность за качество работ и за весь проект в целом. Сумма гонорара в сложных проектах может превышать 10% их стоимости.

По второй схеме коммерческая недвижимость создается девелопером как единоличным организатором проекта. Наряду с выполнением девелопером тех же функций, он сам разрабатывает и реализует схему финансирования проекта. В основе финансовой схемы осуществления проекта здесь, как правило, составляют собственные средства девелопе-ра. Этот вид девелопмента в зарубежной практике называют «speculative development» (спекулятивный девелопмент).

к началу 2008 года Китай осуществил в России инвестиции в 657 строительных проектов

шмъ

оп Е

ки

/ кн

строительства

бизнес-центра

в Москве

_Государственным

_банком развития

_Китая российскому

Внешэкономбанку был выделен кредит

в 500млн долл.

сроком на пять лет

Девелопмент в условиях экономического кризиса

Применяемые схемы финансирования крупных девелоперских проектов обычно представляют собой различные комбинации собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предоплаты будущих арендаторов. При таком финансировании риски для девелопера довольно высокие, поэтому он получает существенную долю в создаваемом объекте недвижимости. Большинство экспертов считают такой девелопмент наиболее сложным из всех операций на рынке коммерческой недвижимости, так как при реализации проекта он совмещает и несет ответственность за риелторские, строительные и финансовые операции. Принимая на себя основную часть рисков, девелопер должен просчитать вероятность их наступления, принять все возможные меры для их минимизации. Сложность и риски при реализации девелоперских проектов многократно возрастают в кризисных условиях. В период мирового финансово-экономическо-изиса 2008-2009 годов отчетливо проявились имущества и недостатки различных схем финан-вания девелоперской деятельности. В этой связи полезным представляется рассмотрение организационно-структурных форм девелопмента и принятых схем финансирования проектов в рамках российско-китайского экономического сотрудничества. К началу 2008 года Китай осуществил в России инвес-ции в 657 строительных проектов. Среди них наиболее крупным является строительство многофункционального жилого комплекса «Балтийская жемчужина» в Санкт-Петербурге с общим объемом инвестиций в 1,5 млрд долл. По масштабам его могло бы превзойти строительство Китайского делового торгового центра «Парк Хуамин» в Москве. Однако реализация этого проекта по ряду причин, к сожалению, была временно приостановлена весной 2010 года. Следует отметить, что в период мирового финансово-экономического кризиса была приостановлена реализация значительной части международных инвестиционных проектов. Эта тенденция наблюдалась и в российско-китайском деловом сотрудничестве. Однако по мере стабилизации экономической ситуации, реализация многих девелоперских проектов была возобновлена. Китайские компании

_ российское предпринимательство, 2010, № 12 (2) — -___

привлекают средства для финансирования российских девелоперских проектов в своих банках, а обязательства российских партнеров гарантируются российскими банками.

Китайские проекты в России

Уже в конце 2009 года для финансирования строительства бизнес-центра на территории Второго часового завода в Москве Государственным банком развития Китая (ГБРК) российскому Внешэкономбанку был выделен кредит в 500 млн долл. сроком на пять лет. Было заключено рамочное кредитное соглашение, в соответствии с которым ГБРК открыл Внешэкономбанку кредитную линию на 1 млрд долл. для финансирования российско-китайских инвестиционных проектов, реализуемых в России с участием китайских девелоперских компаний. Наряду с этим, ГБРК предоставил Внешэкономбанку кредит на 310 млн долл. для финансирования проекта по строительству цементного завода в Ленинградской области [1]. Следует отметить, что открытие ГБРК кредитной линии Внешэкономбанку является взаимовыгодным. В условиях спада в мировой торговле финансовые структуры КНР диверсифицируют свои вложения с помощью зарубежных инвестиций. Россия, в большей мере пострадавшая в результате мирового финансового кризиса, получает необходимые кредитные ресурсы. Поскольку средства выделены на реализацию конкретных проектов, то они в полном объеме дойдут до реального сектора экономики. Интересы китайских компаний в России довольно обширны: это девелопмент, сырьевые проекты, обрабатывающие производства, дорожное строительство, производство строительных материалов. Китайские инвесторы намерены вложить в 5 девелоперских проектов в российских регионах больше 2 млрд долл. Речь идет о вложениях в строительство следующих объектов:

- стекольного завода в Удмуртии;

- кирпичного завода в Рязанской области;

- автодорожного моста через Волгу в Ярославле;

- культурно-выставочного центра в Екатеринбурге на 600 тыс. кв. метров;

- национального семейного курорта «Московия» на 250 га в Подмосковье.

в условиях спада

в мировой торговле

финансовые

структуры КНР

диверсифицирую свои вложения

с помощью

зарубежных

инвестиций

____ ст]

оп г

китайская

корпорация

«Цзинь юань»

намерена вложить

1 млрд долл.

в приобретение готовых

_и строящихся

торгово-

логистических

комплексов в России

По всем перечисленным объектам в 2009 году были подписаны соглашения о сотрудничестве между российской и китайской сторонами. Китайская корпорация «Цзинь юань» намерена вложить 1 млрд долл. в приобретение готовых и строящихся торго-во-логистических комплексов в России. По мнению экспертов, на заявленный корпорацией 1 млрд долл. можно построить или купить 1,5 млн кв. м торговых или складских площадей [2].

Китайский девелопмент и Олимпиада в Сочи

По данным Центра экономического и инвестиционного сотрудничества России и Китая, работающего под эгидой Минэкономразвития и Минрегионразвития, инвесторы из КНР готовы профинансировать строительство в Сочи к Олимпиаде 2014-го года как минимум десяти гостиниц стоимостью в 2 млрд долл. [3]. В качестве основной рассматривается схема участия китайцев в строительстве под конкретного заказчика, которым может ать как российская, так и зарубежная компания, орошо знающая рынок Сочи и способная после пользования объектов в период Олимпийских игр обеспечить их реализацию. В уже сформированный китайской стороной пул

__инвесторов входит Ассоциация строителей Китая,

банковские структуры и ряд девелоперских ком-ний. Главной сложностью является то, что для ских компаний практически не знаком стро-тельный рынок России за пределами Москвы, нкт-Петербурга и Дальнего Востока. На территории России в большинстве случаев для иностранных девелоперов действует национальный режим, то есть к ним применяются те же правила, что и к российским предпринимателям. В частности, регистрация юридических лиц с иностранным участием производится в том же порядке, который установлен и для российских юридических лиц без участия иностранного капитала. Нормы, регулирующие осуществление того или иного вида девелоперской деятельности, одинаково распространяются как на отечественные, так и на иностранные предприятия.

Для инвестора, осуществляющего инвестиционный проект в России, государством гарантируется ста-

нимательство, 2010, № 12 (2)

бильность условий и режима в течение срока окупаемости инвестиционного проекта, но не более 7 лет со дня начала финансирования указанного проекта. Дифференциация сроков окупаемости инвестиционных проектов в зависимости от их видов определяется в порядке, установленном Правительством РФ. Однако в отдельных сферах деятельности в России установлены изъятия стимулирующего характера (льготы для иностранных инвесторов). Изъятия ограничительного характера для них установлены только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, а также обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Литература

1. Дружинин С. Китай кредитует ВЭБ. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.china-bridge. ru/pages/news_29.htm.

2. Китайская корпорация вложит $1 млрд в приобретение торгово-логистических комплексов для замены Черкизовского рынка. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.kredit-msk.ru/nedvig/2945-kitajskaya-korporaciya-vlozhit-1-mlrd-v.html.

3. Китайские компании могут построить отелей на $2 млрд к Олимпиаде в Сочи. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.kredit-msk. ru/nedvig/15482-kitajskie-kompanii-mogut-postroit-otelej-na-2.html.

...инвесторы из КНР готовы профинансировать строительство в Сочи к Олимпиаде 2014-го года какминимум десяти гостиниц стоимостью в 2 млрд долл.

Yalin Van _

Postgraduate Student, People's Friendship University of Russia _

Problems of Organizing Development Projects Funding in the _

Conditions of Economic Instability _

_Abstract

The article reveals the essence and problems of development activities in the _

conditions of economic instability. Major attention is paid to the functioning of _

the Chinese real estate development companies in Russia and the investment _

projects they implement. _

Keywords: development activities, tools of development financing, _ investment projects, economic instability, commercial real estate, industrial

facilities, construction _